房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一、背景介紹 從xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、開展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的 向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有工程企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)工程120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的開展。xx年稅收收入0.9億，xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。 縱觀xx年xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “抑制房?jī)r(jià)

2、過(guò)快上漲” “遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。 我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。 二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素 1、房?jī)r(jià)組成要素： 土地費(fèi)用：目前這是重要組成局部。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大局部源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高， 土地本錢越大，這局部本錢都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央

3、對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供給將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，那么同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。 配上圖：需求供給曲線 稅金及費(fèi)用：xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要到達(dá)600萬(wàn)，平均每套房多承當(dāng)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。 房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅

4、，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。 三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。 對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開盤時(shí)一房難 求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。 建安本錢、配套

5、設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn) 2、社會(huì)因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵 其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的開展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面

6、的迅猛開展。 三、政府的調(diào)控政策 三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。 體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 標(biāo)準(zhǔn)性文件的出臺(tái) 國(guó)五條細(xì)那么中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)那么的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致局部有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。 四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 一線城市由于經(jīng)

7、歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相比照擬理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，到達(dá)銷售目標(biāo)。 對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告xx-09-15 19:34 | #2樓 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 滁州定遠(yuǎn)縣 （11工程 1101021023 ） 摘要：滁州市定遠(yuǎn)縣合蚌路15號(hào)地塊目前正在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，通過(guò)假期時(shí)間對(duì)定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行走訪和查閱網(wǎng)絡(luò)資料的調(diào)研分析，分析合蚌路15號(hào)地塊的開發(fā)前景，據(jù)此分析滁州定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

8、總體情況。 關(guān)鍵詞：規(guī)劃；土地；競(jìng)爭(zhēng)；市場(chǎng)； 1定遠(yuǎn)概述 1.1概況 定遠(yuǎn)縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國(guó)土面積2998平方公里，耕地246.9萬(wàn)畝，人口93.8萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個(gè)行政村。 1.2交通 定遠(yuǎn)東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠(yuǎn)融長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)。古有“境連八邑，衢通九省”之譽(yù)。與經(jīng)濟(jì)最興旺的長(zhǎng)江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、本錢和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，淮南鐵路貫穿境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過(guò)，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中的京滬高速鐵路在定遠(yuǎn)穿行，并有設(shè)站?？h城所在地定城距合肥和南京兩機(jī)場(chǎng)僅缺乏兩小時(shí)路程。

9、 1.3 歷史文化 首秦漢時(shí)境內(nèi)曾置陰陵、東城二縣和曲陽(yáng)候國(guó)，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定遠(yuǎn)縣。千百年來(lái)涌現(xiàn)出一批又一批叱咤風(fēng)云人物。如：“建獨(dú)斷之明，出眾人之表”的東吳名將魯肅；明大義，敢直言，察民情，有口皆碑的南宋名相董槐等。定遠(yuǎn)縣文墨也曾一度佳譽(yù)天下，素有“壽(縣)字,懷(遠(yuǎn))畫,定(遠(yuǎn))文章”之美譽(yù)。東吳名將魯肅、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚繼光等均出于此。 2 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃開展 2.1 定遠(yuǎn)縣總體開展規(guī)劃 定遠(yuǎn)縣城用地開展方向確定為：重點(diǎn)向東、向南開展，控制向北、向西開展。規(guī)劃期內(nèi)，城市用地拓展依托現(xiàn)狀建成區(qū)附近、具有較大開展?jié)摿Φ膮^(qū)域向外拓展，主要用地開展方

10、向：依托東部政務(wù)區(qū)向東開展，依托工業(yè)園區(qū)向南拓展。遠(yuǎn)景根據(jù)建設(shè)用地開展需要，重點(diǎn)向南、向東北（不跨越泉塢山），適當(dāng)開展向西南拓展。城市空間開展策略為：“依托老城，南進(jìn)東擴(kuò)，緊湊開展”。 居住用地規(guī)劃為：根據(jù)城市用地總體布局結(jié)構(gòu)，依托城市功能分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個(gè)居住片區(qū)，即老城、南部、東部共3個(gè)居住片區(qū)，10個(gè)居住區(qū)。居住總?cè)丝?0萬(wàn)人。 2.2 城市規(guī)劃開展 從對(duì)定遠(yuǎn)縣城的整體規(guī)劃分析，目前開展方向是向東、向南。在政務(wù)新區(qū)、城東新區(qū)內(nèi)，新建工程拔地而起，本工程處于縣城開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。本工程所處的合蚌路，屬于縣城形象大道。十里商業(yè)示范街區(qū)前瞻規(guī)劃，目前，財(cái)政對(duì)于街區(qū)根底建設(shè)的投入巨大，街

11、區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來(lái)了一定的利好因素。與城東新區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的工業(yè)園片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，這為本工程的開發(fā)成功提供了比擬好的外部因素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 3市場(chǎng)分析 3.1政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的躲避一些工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在定遠(yuǎn)，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快縣城開展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，去年底，采取的五項(xiàng)措施有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展。分別為：a、科學(xué)把握土地上市節(jié)奏。b、堅(jiān)持凈地出讓。c、適當(dāng)控制宗地上市規(guī)模。d、加大土地供給

12、信息發(fā)布。e、嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。 上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)開展有著比擬良好的愿望，這為工程投資開發(fā)來(lái)發(fā)提供了良好的外決條件。 3.2宏觀政策對(duì)定遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 2、在房地產(chǎn)需求方面，目前定遠(yuǎn)大局部購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛性需求型客戶為主）。這也給了定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性開展的市場(chǎng)空間。 3、宏觀政策推出目的是在抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性開展，因此，就目前定遠(yuǎn)的市場(chǎng)情況而言，宏觀政策對(duì)定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展促進(jìn)作用，整體市場(chǎng)將依縣城及經(jīng)濟(jì)開展而開展。 4定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4.1整體概述 （1）概況：目前定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開

13、發(fā)根本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零散，開發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在定滁路一帶，開發(fā)量較大，以多層住宅為主。 （2）住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為二個(gè)層次： 城東新區(qū)一帶。隨著定遠(yuǎn)縣城南拓東擴(kuò)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蠖ㄟh(yuǎn)開展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià)：3500-4200元/平米。 （3）住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，

14、其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品形態(tài)以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而定遠(yuǎn)目前的住宅對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，缺乏景觀園林、會(huì)所、教育配套規(guī)劃等附加值考慮。 4.2土地市場(chǎng)分析 xx年土地成交一覽表 總結(jié)：自xx年以來(lái)，定遠(yuǎn)縣城土地市場(chǎng)成交量呈上升趨勢(shì)，預(yù)示未來(lái)開發(fā)量大，市場(chǎng)供給充足。而土地價(jià)格成交均價(jià)總體呈上升趨勢(shì)，預(yù)示著房?jī)r(jià)將有較大的增浮空間。 5在案?jìng)€(gè)例分析 5.1名仕嘉園 開發(fā)商：滁州銘威置業(yè) 占地面積96416平米 建筑面積：17萬(wàn)平米 容積率：1.8 建筑密度：30% 綠化率：35% 建筑結(jié)構(gòu)：框架 物業(yè)類型： 多層、高層 面積區(qū)間：85126平米 銷售均價(jià)：3150元/平米

15、銷售狀況：年初推出北側(cè)17棟多層，現(xiàn)已售罄。當(dāng)前在售10棟多層，處于持續(xù)銷售階段，去化率70%左右。105平米以上房源去化較為緩慢，高層產(chǎn)品咨詢客戶甚少。小高層、高層產(chǎn)品在定遠(yuǎn)市場(chǎng)關(guān)注程度較低，抗性巨大，沒(méi)有獨(dú)特附加值，難以翻開市場(chǎng)。 5.2偉業(yè)幸福城 開發(fā)商：安徽九華房地產(chǎn)開發(fā)和安徽同濟(jì)集團(tuán)共同投資 建筑面積：40萬(wàn)平米 物業(yè)類型：精品多層、景觀高層、臨湖別墅、花園洋房 戶型區(qū)間： 74-132平米，其中以74平米兩房、91平米三房最為暢銷 銷售狀況：一期和園 去化率100% 二期澤園去化率90% 三期福源去化率60%。 借鑒點(diǎn)：該地塊在當(dāng)?shù)匕傩招闹校€是較為偏遠(yuǎn)的，銷售狀況良好，在于景觀環(huán)

16、境附加值。開發(fā)商投資8000萬(wàn)的花園湖景觀，給予工程銷售促進(jìn)作用。 5.3總結(jié) a) 工程以多層為主流、小高層、高層產(chǎn)品稀少。在售的個(gè)別小高層產(chǎn)品，銷售狀況也極為一般。個(gè)別憑借景觀因素高附加值，獲得年輕購(gòu)房客戶認(rèn)可。 b) 市場(chǎng)以90帄米兩房、小三房為主流暢銷產(chǎn)品（70-80平米兩房、總價(jià)在15萬(wàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房客戶較多認(rèn)可），超過(guò)105平米三房產(chǎn)品銷售周期較長(zhǎng)。 c) 偉業(yè)新天地帄頂結(jié)構(gòu)的多層產(chǎn)品，一改市場(chǎng)主流的'坡頂多層產(chǎn)品，獲得客戶認(rèn)可。針對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品，可以引導(dǎo)客戶接受，后期更促進(jìn)銷售。 d) 注重產(chǎn)品包裝的開發(fā)商，憑借專業(yè)營(yíng)銷籌劃公司進(jìn)行產(chǎn)品整體籌劃，提升產(chǎn)品形象，獲得市場(chǎng)追捧。 e)

17、 偉業(yè)幸福城坐落位置偏遠(yuǎn)，但因景觀環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)改善型需求購(gòu)房客戶影響較大，促進(jìn)銷售。 f) 對(duì)于年輕購(gòu)房群體而言，小高層產(chǎn)品逐步接受，產(chǎn)品憑借景觀園林等高附加值獲得客戶認(rèn)可。 6競(jìng)爭(zhēng)策略分析 1）、創(chuàng)新產(chǎn)品、品質(zhì)取勝 品質(zhì)是工程的生命。在定遠(yuǎn)目前在售樓盤中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，在售工程產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新、品質(zhì)較為一般。對(duì)于合蚌路15號(hào)地塊，盡管周邊景觀環(huán)境較為一般，但后期通過(guò)努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。 2）、低總價(jià)，高性價(jià)比 通過(guò)對(duì)在售樓盤調(diào)研分析，可以看

18、到總價(jià)的上下將直接決定客戶面。在購(gòu)房客戶構(gòu)成方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房客戶比例占了絕大多數(shù)（60%）、縣城內(nèi)購(gòu)房客戶（40%），而以定遠(yuǎn)縣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少。 從銷售情況看，在售工程90%為多層住宅產(chǎn)品，由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，較為認(rèn)可；小高層因物業(yè)管理費(fèi)、公攤因素，抗性巨大。綜上所述，高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。 3）、用營(yíng)銷和標(biāo)準(zhǔn)的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的籌劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。在定遠(yuǎn)目前銷售的樓盤中，除偉華幸福城、偉華新天地有比擬良好的帄面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤的營(yíng)銷手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場(chǎng)，很難見到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的案場(chǎng)執(zhí)行?？梢哉f(shuō)，銷售人員專業(yè)知