物業(yè)發(fā)展建議PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議理論篇理論篇從經(jīng)驗(yàn)分享的角度提煉觀點(diǎn)（僅供探討）從經(jīng)驗(yàn)分享的角度提煉觀點(diǎn)（僅供探討）一一物業(yè)發(fā)展建議是什么？物業(yè)發(fā)展建議是什么？二二物業(yè)發(fā)展建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？三三物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？第1頁/共69頁物業(yè)發(fā)展建議是什么？物業(yè)發(fā)展建議是什么？房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃營銷策劃營銷策劃市場策劃市場策劃投資策劃投資策劃設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)策劃銷售策劃銷售策劃形象策劃形象策劃廣告策劃廣告策劃物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議介于市場策劃與設(shè)計(jì)策劃的中間形態(tài)介于市場策劃與設(shè)計(jì)策劃的中間形態(tài)第2頁/共69頁物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議在在市場分析、項(xiàng)目分

2、析、項(xiàng)目定位市場分析、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為規(guī)劃及基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見，以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性過程。建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見，以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性過程。物業(yè)發(fā)展建議是什么？物業(yè)發(fā)展建議是什么？目的：目的：1、向發(fā)展商形象的闡述項(xiàng)目具象；、向發(fā)展商形象的闡述項(xiàng)目具象；2、向設(shè)計(jì)師提供項(xiàng)目意向與指標(biāo)；、向設(shè)計(jì)師提供項(xiàng)目意向與指標(biāo)；3、客品對(duì)位工作的、客品對(duì)位工作的“落地落地”。重要性：重要性：1、專業(yè)博取信任，與發(fā)展商達(dá)成共識(shí)；、專業(yè)博取信

3、任，與發(fā)展商達(dá)成共識(shí)；2、市場屬性指導(dǎo)建筑屬性；、市場屬性指導(dǎo)建筑屬性；3、市場觀點(diǎn)在產(chǎn)品上的表達(dá)。、市場觀點(diǎn)在產(chǎn)品上的表達(dá)。第3頁/共69頁一、把握項(xiàng)目總體規(guī)劃理念一、把握項(xiàng)目總體規(guī)劃理念（宏觀）（宏觀）物業(yè)發(fā)展建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？1、地塊價(jià)值分析定類、地塊價(jià)值分析定類3、分期開發(fā)策略制定、分期開發(fā)策略制定2、地塊用途分析定類、地塊用途分析定類4、開發(fā)主題引用策劃、開發(fā)主題引用策劃地形、景觀、交通、地質(zhì)地形、景觀、交通、地質(zhì)各開發(fā)期的發(fā)展策略與戰(zhàn)略目標(biāo)、位置及規(guī)模、產(chǎn)品線各開發(fā)期的發(fā)展策略與戰(zhàn)略目標(biāo)、位置及規(guī)模、產(chǎn)品線產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀組團(tuán)布局、產(chǎn)品分區(qū)、規(guī)劃主題、

4、景觀主題、特色配套文化組團(tuán)布局、產(chǎn)品分區(qū)、規(guī)劃主題、景觀主題、特色配套文化第4頁/共69頁二、對(duì)產(chǎn)品概念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)二、對(duì)產(chǎn)品概念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)（中觀）（中觀）規(guī)劃概念規(guī)劃概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃內(nèi)容規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)地塊、地形、地貌確定建筑物通路、景觀的大致布局根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要確定道路的功能布局根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目地塊、地形確定商業(yè)、公建、居住區(qū)的位置根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要確定項(xiàng)目停車方式、停車位比例、停車場的主入口位置結(jié)合目標(biāo)客戶群初步確定公建的具體分布及服務(wù)半徑景觀概念景觀概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目地塊、地形、項(xiàng)目發(fā)展初步確定項(xiàng)目景觀主題根據(jù)景觀主題初步確定項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容，如景觀脈絡(luò)、

5、景觀節(jié)點(diǎn)等物業(yè)發(fā)展建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？第5頁/共69頁1、分解產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究步驟：、分解產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究步驟：u確定單體設(shè)計(jì)要求：確定單體設(shè)計(jì)要求：依據(jù)產(chǎn)品理念，確定不同建筑類型的單體設(shè)計(jì)要求，提出對(duì)建筑風(fēng)格、外立面處理、色調(diào)搭配組合等方面的設(shè)計(jì)意見。u制定戶型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求：制定戶型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求：依據(jù)對(duì)市場各物業(yè)的戶型研究分析，結(jié)合項(xiàng)目定位、客戶需求，制定戶型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求。u進(jìn)行公建配套設(shè)施的功能分布設(shè)計(jì)：進(jìn)行公建配套設(shè)施的功能分布設(shè)計(jì)：依據(jù)項(xiàng)目周邊資源、結(jié)合項(xiàng)目定位客戶需求。三、提供權(quán)威的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議三、提供權(quán)威的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（微觀）（微觀）物業(yè)發(fā)展

6、建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？項(xiàng)目設(shè)計(jì)布局：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)布局：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)2、推導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模型：、推導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模型：目標(biāo)客戶群生活特征目標(biāo)客戶群生活特征項(xiàng)目自身資源項(xiàng)目自身資源項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目開發(fā)背景第6頁/共69頁3、提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建議：、提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建議：產(chǎn)品設(shè)計(jì)是概念設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化，主要包括以下產(chǎn)品設(shè)計(jì)是概念設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化，主要包括以下6個(gè)方面，個(gè)方面，其中戶型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃最為關(guān)鍵。其中戶型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃最為關(guān)鍵。設(shè)計(jì)元素設(shè)計(jì)元素具體內(nèi)容具體內(nèi)容土地開發(fā)總平面規(guī)劃土地開發(fā)總平面規(guī)劃堅(jiān)

7、持市場化與適度超前的原則交通道路規(guī)劃交通道路規(guī)劃包括小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃和小區(qū)連接外部道路規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)戶型比例配置戶型面積比例戶型設(shè)計(jì)的特色建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)建議整體風(fēng)格設(shè)計(jì)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀規(guī)劃園林景觀規(guī)劃綠化面積的確定景觀主題的提煉景觀特色的營造智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)適度超前的設(shè)計(jì)差異化及特色營造菜單式選擇與成本控制物業(yè)發(fā)展建議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議寫什么？第7頁/共69頁物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？整體規(guī)劃整體規(guī)劃住宅設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)外部形象：立面外部形象：立面內(nèi)部空間：戶型內(nèi)部空間：戶型景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)園林、綠地、廣場、道路、設(shè)施園林、綠地、廣場、道路、設(shè)施其他建筑

8、單體設(shè)計(jì)其他建筑單體設(shè)計(jì)商業(yè)、會(huì)所、幼兒園商業(yè)、會(huì)所、幼兒園產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織整體規(guī)劃整體規(guī)劃產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)園林景觀園林景觀配套設(shè)施配套設(shè)施DISDIS系統(tǒng)系統(tǒng)從從定位主導(dǎo)、策略主導(dǎo)、體系主導(dǎo)、問題主導(dǎo)定位主導(dǎo)、策略主導(dǎo)、體系主導(dǎo)、問題主導(dǎo)等方式當(dāng)中，以利于清晰、簡潔的表達(dá)等方式當(dāng)中，以利于清晰、簡潔的表達(dá)為根本原則，撰寫報(bào)告內(nèi)容。通常按照六個(gè)子系統(tǒng)歸納項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議：為根本原則，撰寫報(bào)告內(nèi)容。通常按照六個(gè)子系統(tǒng)歸納項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議：第8頁/共69頁實(shí)踐篇實(shí)踐篇一一建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議二二戶型面積與配比建議戶型面

9、積與配比建議三三總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議四四建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議五五環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議六六項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議七七物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議以振業(yè)城以振業(yè)城3#地塊為案例，從實(shí)操角度地塊為案例，從實(shí)操角度為物業(yè)發(fā)展建議的撰寫擬定模板。為物業(yè)發(fā)展建議的撰寫擬定模板。第9頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議方法與說明方法與說明說明：說明：建筑形態(tài)作為發(fā)展建議當(dāng)中最首要確定因素，與前期建筑形態(tài)作為發(fā)展建議當(dāng)中最首要確定因素，與前期分析與定位緊密聯(lián)系，直觀上決定了項(xiàng)目未來屬性。分析與定位緊密聯(lián)系，直觀上決定了項(xiàng)目未來屬性。方法：方法：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位指導(dǎo)運(yùn)用指導(dǎo)運(yùn)用項(xiàng)目

10、基本指標(biāo)項(xiàng)目基本指標(biāo)，各方面因素作修正，各方面因素作修正與支撐，確定價(jià)值最大化的項(xiàng)目建筑形態(tài)。與支撐，確定價(jià)值最大化的項(xiàng)目建筑形態(tài)。第10頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議一期定位一期定位深圳最具人居價(jià)值的大城別墅深圳最具人居價(jià)值的大城別墅 華南首席，超低密度華南首席，超低密度3A生態(tài)住區(qū)生態(tài)住區(qū)別墅、洋房別墅、洋房第11頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議二期定位二期定位龍崗首席別墅大邸龍崗首席別墅大邸 上東央?yún)^(qū)，新軌道，上東央?yún)^(qū)，新軌道，3A別墅別墅別墅、高層、洋房別墅、高層、洋房第12頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議3#地塊定地塊定位位? ?3#地塊作為項(xiàng)目收官之作，承載著質(zhì)的飛躍

11、的歷史使命！地塊作為項(xiàng)目收官之作，承載著質(zhì)的飛躍的歷史使命！ 定位的進(jìn)一步拔升是為必然定位的進(jìn)一步拔升是為必然第13頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議3#地塊基本指標(biāo)地塊基本指標(biāo)占地面積占地面積: :約約 4.34.3萬萬 建筑面積建筑面積:11.6:11.6萬萬幼兒園建面幼兒園建面:2342 :2342 容積率容積率: :約為約為2.72.7地塊平整，有少量坡度地塊平整，有少量坡度地塊示意圖地塊示意圖地塊實(shí)景圖地塊實(shí)景圖第14頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議基本指標(biāo)下的建筑形態(tài)研究基本指標(biāo)下的建筑形態(tài)研究從基本指標(biāo)看，項(xiàng)目有如下幾種建筑形態(tài)組合的可能：從基本指標(biāo)看，項(xiàng)目有如下幾種建筑形

12、態(tài)組合的可能：組合組合分析分析典型樓盤典型樓盤高層利于打造低密度，均好型社區(qū)。東方尊峪高層+小高層小高層與高層市場認(rèn)知差異較小，增加建筑密度，降低社區(qū)檔次。城市山林高層+多層多層占地要求高，導(dǎo)致小區(qū)建筑密度高，居住舒適度及品質(zhì)降低；多層為社區(qū)尖端建筑形態(tài)，但在3#地塊的建筑排布上難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值。卓越維港第15頁/共69頁建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議確定建筑形態(tài)建議確定通過如上分析，綜合以下幾點(diǎn)營銷視角的思考：通過如上分析，綜合以下幾點(diǎn)營銷視角的思考：1.項(xiàng)目南面振業(yè)城二期及西面大山地高層的影響；項(xiàng)目南面振業(yè)城二期及西面大山地高層的影響；2.3#地塊的景觀資源劣勢；地塊的景觀資源劣勢；3.

13、與項(xiàng)目一期、二期建筑形態(tài)的差異化考慮。與項(xiàng)目一期、二期建筑形態(tài)的差異化考慮。本項(xiàng)目最適宜建造本項(xiàng)目最適宜建造:“低密度低密度的的高層高層高尚社區(qū)高尚社區(qū)” 定位高端定位高端建筑形態(tài)建筑形態(tài)第16頁/共69頁模板擬定模板擬定建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議Step1.項(xiàng)目定位的針對(duì)性再說明項(xiàng)目定位的針對(duì)性再說明Step2.項(xiàng)目基本指標(biāo)羅列與分析項(xiàng)目基本指標(biāo)羅列與分析Step3.綜合考慮確定建筑形態(tài)綜合考慮確定建筑形態(tài)第17頁/共69頁戶型面積與配比建議戶型面積與配比建議方法與說明方法與說明說明：說明：戶型面積與配比是同樣與前期分析與定位緊密聯(lián)系戶型面積與配比是同樣與前期分析與定位緊密聯(lián)系的項(xiàng)目關(guān)鍵因素，

14、緊隨建筑形態(tài)的確定而確定。的項(xiàng)目關(guān)鍵因素，緊隨建筑形態(tài)的確定而確定。方法：方法：通過對(duì)通過對(duì)目標(biāo)客戶群的意向分析目標(biāo)客戶群的意向分析、市場供求關(guān)系及其市場供求關(guān)系及其變化趨勢變化趨勢、政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇、分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略等因素的等因素的綜合分析確定戶型面積與配比。綜合分析確定戶型面積與配比。第18頁/共69頁戶型面積與配比建議戶型面積與配比建議決策因素決策因素1、目標(biāo)客戶群意向分析、目標(biāo)客戶群意向分析大戶型、改善居住質(zhì)量2、政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇、政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇不受90/70限制、關(guān)內(nèi)土地稀缺3、市場供應(yīng)趨勢、市場供應(yīng)趨勢別墅絕跡、純大戶社區(qū)稀缺4、分期開發(fā)策略影響、

15、分期開發(fā)策略影響與二期高層產(chǎn)品的差異化決策戶型面積與配比決策戶型面積與配比第19頁/共69頁戶型面積與配比建議戶型面積與配比建議面積及配比確定面積及配比確定戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（）面積比例面積比例套數(shù)比例套數(shù)比例三房13016013%20%四房18022045%50%五房24040042%30%合計(jì)100%100%u主力戶型：主力戶型：180220四房四房u次主力戶型：次主力戶型：240400 五房五房（除少量頂層復(fù)式在（除少量頂層復(fù)式在400左右外，其余均為左右外，其余均為240280）u補(bǔ)充戶型：補(bǔ)充戶型： 130160 三房三房u為提升產(chǎn)品附加值，建議標(biāo)準(zhǔn)層高為為提升產(chǎn)品附加值，建議

16、標(biāo)準(zhǔn)層高為3.23.3m第20頁/共69頁模板擬定模板擬定戶型面積與配比建議戶型面積與配比建議Step1.對(duì)戶型面積與配比的決策因素分析對(duì)戶型面積與配比的決策因素分析Step2.綜合考慮確定戶型面積與配比綜合考慮確定戶型面積與配比第21頁/共69頁總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方法與說明方法與說明說明：說明：總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目各功能布局的統(tǒng)籌安排，決總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目各功能布局的統(tǒng)籌安排，決定了項(xiàng)目未來的品質(zhì)感與舒適度。定了項(xiàng)目未來的品質(zhì)感與舒適度。方法：方法：從項(xiàng)目后期從項(xiàng)目后期營銷視角營銷視角出發(fā)，擬定出發(fā)，擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，在原，在原則范圍內(nèi)確定總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建

17、議。則范圍內(nèi)確定總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。第22頁/共69頁總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析東側(cè)為廠房，未來東側(cè)為廠房，未來規(guī)劃為阿波羅眼鏡規(guī)劃為阿波羅眼鏡工業(yè)園，工業(yè)園，對(duì)居住環(huán)對(duì)居住環(huán)境有負(fù)面影響境有負(fù)面影響。西側(cè)為大山地、西側(cè)為大山地、西南側(cè)為振業(yè)城西南側(cè)為振業(yè)城一、二期社區(qū)，一、二期社區(qū)，可作為本案的可作為本案的外外借景觀借景觀。北側(cè)為原生山地，北側(cè)為原生山地，規(guī)劃為居住區(qū)，近規(guī)劃為居住區(qū)，近北是水官高速，北是水官高速，北北向可遠(yuǎn)望山景、雁向可遠(yuǎn)望山景、雁田水庫和體育新城田水庫和體育新城。南臨規(guī)劃中的紅棉路南臨規(guī)劃中的紅棉路（商業(yè)街）與公交總（商業(yè)街）與公交總站，

18、正南是梧桐花園站，正南是梧桐花園和梧桐路，和梧桐路，可遠(yuǎn)望梧可遠(yuǎn)望梧桐山主峰桐山主峰。第23頁/共69頁總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議營銷思考及原則設(shè)定營銷思考及原則設(shè)定1.延續(xù)項(xiàng)目延續(xù)項(xiàng)目3A住宅小區(qū)形象住宅小區(qū)形象2.迎合目標(biāo)客戶群需求迎合目標(biāo)客戶群需求3.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與競爭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與競爭4.實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化（利潤與品牌）實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化（利潤與品牌）基于營銷視角的思考：基于營銷視角的思考：1.1.生態(tài)節(jié)能原則生態(tài)節(jié)能原則2.2.科技優(yōu)先原則科技優(yōu)先原則3.3.以人為本原則以人為本原則4.4.功能布局合理性原則功能布局合理性原則5.5.景觀均好性原則景觀均好性原則6.6.規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)負(fù)面因素

19、影響原則規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)負(fù)面因素影響原則7.7.創(chuàng)新及成本效益原則創(chuàng)新及成本效益原則8.8.地塊價(jià)值最大化原則地塊價(jià)值最大化原則基于營銷思考的原則設(shè)定：基于營銷思考的原則設(shè)定：第24頁/共69頁總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局會(huì)所會(huì)所兩梯兩兩梯兩戶戶兩梯三戶兩梯三戶幼兒園幼兒園中央綠化園景中央綠化園景規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局說明：規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局說明：1、項(xiàng)目地塊狹長、項(xiàng)目地塊狹長從中間一分為二，分成南北兩區(qū)，南北從中間一分為二，分成南北兩區(qū)，南北區(qū)相對(duì)獨(dú)立，私享各自獨(dú)立園林景觀。區(qū)相對(duì)獨(dú)立，私享各自獨(dú)立園林景觀。2、從容積率利用角度、從容積率利用角度240以上

20、大戶型設(shè)為兩梯兩戶板式，以上大戶型設(shè)為兩梯兩戶板式，其余戶型設(shè)為兩梯三戶板式。其余戶型設(shè)為兩梯三戶板式。3、從地塊景觀、朝向、從地塊景觀、朝向、噪音、對(duì)視等因素考慮噪音、對(duì)視等因素考慮地塊西側(cè)建筑布局采用全東南朝向，地塊西側(cè)建筑布局采用全東南朝向，視線通透，且與社區(qū)景觀相融合；地塊東側(cè)視線通透，且與社區(qū)景觀相融合；地塊東側(cè)建筑布局采用西南朝向，避免東面影響。建筑布局采用西南朝向，避免東面影響。4、從配套設(shè)施功能角度、從配套設(shè)施功能角度會(huì)所設(shè)在社區(qū)中央，幼兒園設(shè)在東南角。會(huì)所設(shè)在社區(qū)中央，幼兒園設(shè)在東南角。第25頁/共69頁總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議交通體系交通體系交通體系說明：交通體

21、系說明：1、人車分流設(shè)計(jì)；、人車分流設(shè)計(jì)；2、主入口設(shè)在南北區(qū)分界處，、主入口設(shè)在南北區(qū)分界處，利于業(yè)主進(jìn)出與統(tǒng)一管理。利于業(yè)主進(jìn)出與統(tǒng)一管理。小區(qū)主入口小區(qū)主入口車行道車行道第26頁/共69頁模板擬定模板擬定總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議Step2.基于營銷思考的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則設(shè)定基于營銷思考的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則設(shè)定Step3.規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局及交通體系建議確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局及交通體系建議確定Step1.地塊性質(zhì)及外部環(huán)境分析地塊性質(zhì)及外部環(huán)境分析第27頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議方法與說明方法與說明說明：說明：建筑是項(xiàng)目的核心與靈魂，承載著實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的建筑是項(xiàng)目的核心與靈魂，

22、承載著實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的終極使命。終極使命。方法：方法：從項(xiàng)目后期從項(xiàng)目后期營銷視角營銷視角出發(fā)，對(duì)有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大出發(fā)，對(duì)有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的化的建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格、平面與戶型設(shè)計(jì)平面與戶型設(shè)計(jì)及及各細(xì)部特征各細(xì)部特征提出建議。提出建議。第28頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議風(fēng)格與外立面選取原則風(fēng)格與外立面選取原則1.延續(xù)前期建筑風(fēng)格，符合項(xiàng)目整體形象：延續(xù)前期建筑風(fēng)格，符合項(xiàng)目整體形象：西班牙（一期）西班牙（一期）南加州（二期）南加州（二期）？（？（3#地塊）地塊）2.切合項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)價(jià)值支撐：切合項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)價(jià)值支撐：高端、高層、高尚高端、高層、高尚3.與周邊環(huán)境（自然、非自然）的

23、有機(jī)融合：與周邊環(huán)境（自然、非自然）的有機(jī)融合：大山地：現(xiàn)代歐式大山地：現(xiàn)代歐式信義錦繡：現(xiàn)代簡約信義錦繡：現(xiàn)代簡約4.切合目標(biāo)客戶群意向：切合目標(biāo)客戶群意向：穩(wěn)重、享樂、追求、面子穩(wěn)重、享樂、追求、面子風(fēng)格與外立面風(fēng)格與外立面第29頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議風(fēng)格與外立面建議風(fēng)格與外立面建議歐式經(jīng)典風(fēng)格歐式經(jīng)典風(fēng)格 質(zhì)感、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、高貴氣質(zhì)質(zhì)感、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、高貴氣質(zhì)第30頁/共69頁u戶型設(shè)計(jì)上引進(jìn)創(chuàng)新，充分考慮受市場歡迎的新元素；戶型設(shè)計(jì)上引進(jìn)創(chuàng)新，充分考慮受市場歡迎的新元素；u戶型注重實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性和經(jīng)濟(jì)性，戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能齊全，結(jié)構(gòu)合理；戶型注重實(shí)用性、安全

24、性、靈活性、可變性和經(jīng)濟(jì)性，戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能齊全，結(jié)構(gòu)合理；u室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理、干濕、潔污分區(qū)，爭取做到全明處理，增強(qiáng)采光；室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理、干濕、潔污分區(qū)，爭取做到全明處理，增強(qiáng)采光；u大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售；大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售；u部分戶型采用夾層和頂層假復(fù)式的特色；部分戶型采用夾層和頂層假復(fù)式的特色；u有條件的大戶單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間；有條件的大戶單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間；u客廳設(shè)置落地大玻璃窗連接陽臺(tái)，臥室用轉(zhuǎn)角飄窗，即擴(kuò)大了觀景視野，又美化了建筑形態(tài)，浴室設(shè)置大凸窗；客廳設(shè)置落地大玻璃窗連接陽臺(tái)，臥室用轉(zhuǎn)角飄窗，即擴(kuò)大了觀景視野，又美化了建

25、筑形態(tài)，浴室設(shè)置大凸窗；u每戶都作生活陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)，生活陽臺(tái)作封閉處理；每戶都作生活陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)，生活陽臺(tái)作封閉處理；u在空間布局合理的情況下，適當(dāng)增加儲(chǔ)物室或保姆間；在空間布局合理的情況下，適當(dāng)增加儲(chǔ)物室或保姆間；u廚房油煙統(tǒng)一煙道處理，空調(diào)機(jī)位考慮隱蔽處理；廚房油煙統(tǒng)一煙道處理，空調(diào)機(jī)位考慮隱蔽處理；u預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或生活陽臺(tái)相結(jié)合；預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或生活陽臺(tái)相結(jié)合；u廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開；廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開；u為提升產(chǎn)品附加值，建議將層高提高到為提升產(chǎn)品附加值，建議將層高提高到3.2m3.

26、3m。建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型設(shè)計(jì)原則平面與戶型設(shè)計(jì)原則平面與戶型平面與戶型第31頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型平面與戶型130160平面與戶型建議平面與戶型建議第32頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型平面與戶型180220平面與戶型建議平面與戶型建議第33頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型平面與戶型240280平面與戶型建議平面與戶型建議第34頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型平面與戶型400復(fù)式平面與戶型建議復(fù)式平面與戶型建議第35頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議平面與戶型平面與戶型陽光浴室陽光浴室入戶陽臺(tái)入戶陽臺(tái)多陽臺(tái)設(shè)計(jì)

27、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)戶型附加值建議：戶型附加值建議：第36頁/共69頁建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議建筑附加值建議建筑附加值建議 天棚輻射溫度調(diào)節(jié)技術(shù)天棚輻射溫度調(diào)節(jié)技術(shù)全置換健康新風(fēng)全置換健康新風(fēng) 同層后排水技術(shù)同層后排水技術(shù)u中空玻璃百葉窗中空玻璃百葉窗u“”外墻外保溫體系外墻外保溫體系u高分子防水卷材高分子防水卷材u中水回收利用中水回收利用u高性能混凝土高性能混凝土u節(jié)能保溫裝飾磚節(jié)能保溫裝飾磚u中央真空洗塵系統(tǒng)中央真空洗塵系統(tǒng)u建筑內(nèi)部噪音防止系統(tǒng)建筑內(nèi)部噪音防止系統(tǒng)第37頁/共69頁模板擬定模板擬定建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議Step2.平面與戶型建議平面與戶型建議Step3.建筑附加值建議建筑附加值建

28、議Step1.基于營銷的建筑設(shè)計(jì)原則及原則下的風(fēng)格與外立面設(shè)定基于營銷的建筑設(shè)計(jì)原則及原則下的風(fēng)格與外立面設(shè)定第38頁/共69頁環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議方法與說明方法與說明說明：說明：環(huán)境景觀設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目總體規(guī)劃思路的基礎(chǔ)之上，根據(jù)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目總體規(guī)劃思路的基礎(chǔ)之上，根據(jù)各功能的劃分、住宅組團(tuán)特點(diǎn)所營造的環(huán)境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)。各功能的劃分、住宅組團(tuán)特點(diǎn)所營造的環(huán)境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)。方法：方法：根據(jù)根據(jù)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位擬定設(shè)計(jì)原則，在原則下確定擬定設(shè)計(jì)原則，在原則下確定環(huán)境景觀風(fēng)環(huán)境景觀風(fēng)格并格并進(jìn)行進(jìn)行整體及細(xì)部的打造整體及細(xì)部的打造。第39頁/共69頁環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

29、設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則u豐富：打造多功能園林組團(tuán)；豐富：打造多功能園林組團(tuán)；u通透：首層局部架空，設(shè)計(jì)園林景觀；通透：首層局部架空，設(shè)計(jì)園林景觀；u舒適：低覆蓋率，高綠化率；舒適：低覆蓋率，高綠化率；u均好：房房有景，戶戶環(huán)景；均好：房房有景，戶戶環(huán)景；u立體：地面植物與空中花園的完美結(jié)合；立體：地面植物與空中花園的完美結(jié)合；u層次：通過有高低層次的植物的合理搭配，形成錯(cuò)落有致的園林景觀；層次：通過有高低層次的植物的合理搭配，形成錯(cuò)落有致的園林景觀；u實(shí)用：既可觀賞，又可親近；實(shí)用：既可觀賞，又可親近；u方便：方便物業(yè)管理，便于保養(yǎng)；方便：方便物業(yè)管理，便于保養(yǎng)；u借景：充分借用梧桐山景、雁田水庫、

30、大山地、振業(yè)城前期等景觀。借景：充分借用梧桐山景、雁田水庫、大山地、振業(yè)城前期等景觀。環(huán)境景觀風(fēng)格環(huán)境景觀風(fēng)格第40頁/共69頁環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議風(fēng)格風(fēng)格新古典主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格 渾厚、大氣、簡潔、高貴氣質(zhì)渾厚、大氣、簡潔、高貴氣質(zhì)第41頁/共69頁環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議整體打造整體打造整體均好，相對(duì)集中。以中央遠(yuǎn)景為核心圈，向外延展綠化，形成連續(xù)的兩個(gè)組團(tuán)整體均好，相對(duì)集中。以中央遠(yuǎn)景為核心圈，向外延展綠化，形成連續(xù)的兩個(gè)組團(tuán)。中央園景中央園景廣場綠化廣場綠化與大山地會(huì)所廣場、振業(yè)城二期入口呼應(yīng)，突顯振業(yè)城整體性。與大山地會(huì)所廣場、振業(yè)城二期入口呼應(yīng)，突顯振業(yè)城整

31、體性。社區(qū)外環(huán)景觀社區(qū)外環(huán)景觀社區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀社區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀第42頁/共69頁環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議細(xì)部打造細(xì)部打造質(zhì)感強(qiáng)烈的雕塑小品質(zhì)感強(qiáng)烈的雕塑小品架空層綠化架空層綠化入口處體現(xiàn)豪宅身份入口處體現(xiàn)豪宅身份第43頁/共69頁模板擬定模板擬定環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議Step2.原則下的風(fēng)格設(shè)定原則下的風(fēng)格設(shè)定Step3.整體及細(xì)部的打造整體及細(xì)部的打造Step1.基于項(xiàng)目整體定位的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)原則基于項(xiàng)目整體定位的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)原則第44頁/共69頁項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議方法與說明方法與說明說明：說明：根據(jù)根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，項(xiàng)目需配建能夠，項(xiàng)目需

32、配建能夠滿足小區(qū)業(yè)主物質(zhì)與文化生活的的配套設(shè)施，主要包括學(xué)校滿足小區(qū)業(yè)主物質(zhì)與文化生活的的配套設(shè)施，主要包括學(xué)校（根據(jù)小區(qū)規(guī)模及周邊教育配套而定）、會(huì)所等。（根據(jù)小區(qū)規(guī)模及周邊教育配套而定）、會(huì)所等。方法：方法：根據(jù)根據(jù)國家法規(guī)國家法規(guī)與與項(xiàng)目需要項(xiàng)目需要確定確定各功能配套各功能配套，進(jìn)而打造，進(jìn)而打造與項(xiàng)目形象匹配的品質(zhì)檔次。與項(xiàng)目形象匹配的品質(zhì)檔次。第45頁/共69頁會(huì)所會(huì)所是居住生活的延伸空間，其不僅要滿足住戶的娛樂、社交及休閑的需要，也要滿是居住生活的延伸空間，其不僅要滿足住戶的娛樂、社交及休閑的需要，也要滿足住戶身份的要求，根據(jù)項(xiàng)目定位與目標(biāo)客戶群消費(fèi)需求確定會(huì)所規(guī)模、布置位置、足住

33、戶身份的要求，根據(jù)項(xiàng)目定位與目標(biāo)客戶群消費(fèi)需求確定會(huì)所規(guī)模、布置位置、功能及檔次。功能及檔次。項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議會(huì)所會(huì)所設(shè)計(jì)原則：設(shè)計(jì)原則：u結(jié)合項(xiàng)目資源和市場競爭優(yōu)勢，方便主要使用者的要求；結(jié)合項(xiàng)目資源和市場競爭優(yōu)勢，方便主要使用者的要求；u體現(xiàn)品質(zhì)感，與物業(yè)檔次相匹配；體現(xiàn)品質(zhì)感，與物業(yè)檔次相匹配；u具備可經(jīng)營性，有利于后期對(duì)外經(jīng)營；具備可經(jīng)營性，有利于后期對(duì)外經(jīng)營；u周邊社會(huì)商業(yè)服務(wù)的配套要求；周邊社會(huì)商業(yè)服務(wù)的配套要求；u區(qū)域高檔豪宅會(huì)所調(diào)研區(qū)域高檔豪宅會(huì)所調(diào)研由物業(yè)或開發(fā)商經(jīng)營管理，純配套性質(zhì)，依賴于開發(fā)商的持續(xù)投入，自身盈利性較差。由物業(yè)或開發(fā)商經(jīng)營管理，純配套性質(zhì)，依賴于開

34、發(fā)商的持續(xù)投入，自身盈利性較差。會(huì)所建議會(huì)所建議第46頁/共69頁項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議會(huì)所會(huì)所直接引入高端俱樂部直接引入高端俱樂部 匹配項(xiàng)目形象，兼顧后期運(yùn)營匹配項(xiàng)目形象，兼顧后期運(yùn)營鴻藝會(huì)鴻藝會(huì)u高檔私人會(huì)所；高檔私人會(huì)所； u由澳門著名商業(yè)娛樂巨頭何鴻于由澳門著名商業(yè)娛樂巨頭何鴻于2002年創(chuàng)辦，專門從事開發(fā)營銷和管理高尚私人會(huì)所，目前擁有年創(chuàng)辦，專門從事開發(fā)營銷和管理高尚私人會(huì)所，目前擁有1500名會(huì)員；名會(huì)員；u輸出管理型，專注于管理。合作模式為前期咨詢顧問，建立管理運(yùn)營模式，市場推廣。輸出管理型，專注于管理。合作模式為前期咨詢顧問，建立管理運(yùn)營模式，市場推廣。或者：或者：名流會(huì)名

35、流會(huì)u中國最大的商業(yè)會(huì)所運(yùn)營商；中國最大的商業(yè)會(huì)所運(yùn)營商；u中國首家為社會(huì)精英量身定制的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)；中國首家為社會(huì)精英量身定制的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)；u中國專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)中首家通過瑞士中國專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)中首家通過瑞士ISO9001:2000質(zhì)量認(rèn)證；質(zhì)量認(rèn)證；u細(xì)分功能、定位清晰，會(huì)所品牌成系列，覆蓋較廣，高端品牌為尊爵會(huì)、百富會(huì)；細(xì)分功能、定位清晰，會(huì)所品牌成系列，覆蓋較廣，高端品牌為尊爵會(huì)、百富會(huì)；u豐富全面的合作模式，可參與會(huì)所管理全過程。豐富全面的合作模式，可參與會(huì)所管理全過程。第47頁/共69頁項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議幼兒園幼兒園u定位：建議采用雙語教學(xué)模式；定位：建議采用雙語教學(xué)模式；u生源

36、：業(yè)主子女適齡自動(dòng)入學(xué)，適當(dāng)吸收其他生員；生源：業(yè)主子女適齡自動(dòng)入學(xué)，適當(dāng)吸收其他生員；u規(guī)模：設(shè)規(guī)模：設(shè)6-8個(gè)班，建筑面積約個(gè)班，建筑面積約800，教學(xué)區(qū)設(shè)上下兩層；，教學(xué)區(qū)設(shè)上下兩層；u設(shè)施：幼兒室外游戲場地配置兒童游樂設(shè)施；設(shè)施：幼兒室外游戲場地配置兒童游樂設(shè)施；u設(shè)計(jì)：幼兒園建筑設(shè)計(jì)除設(shè)計(jì)：幼兒園建筑設(shè)計(jì)除童趣、活潑童趣、活潑等風(fēng)格要求外，同時(shí)要等風(fēng)格要求外，同時(shí)要兼顧項(xiàng)目整體形象的一致性兼顧項(xiàng)目整體形象的一致性。第48頁/共69頁模板擬定模板擬定項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議Step2.各功能配套的打造各功能配套的打造Step1.基于國家法規(guī)與項(xiàng)目需要的各功能配套設(shè)定基于國家法規(guī)與項(xiàng)目需

37、要的各功能配套設(shè)定第49頁/共69頁物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議方法與說明方法與說明說明：說明：物業(yè)管理是項(xiàng)目軟性展示的重要組成部分，高端客物業(yè)管理是項(xiàng)目軟性展示的重要組成部分，高端客戶尤為重視。戶尤為重視。方法：方法：根據(jù)目標(biāo)客戶群的需求及項(xiàng)目形象檔次，對(duì)物業(yè)管根據(jù)目標(biāo)客戶群的需求及項(xiàng)目形象檔次，對(duì)物業(yè)管理的模式、內(nèi)容及特色（競爭優(yōu)勢）上提出建議。理的模式、內(nèi)容及特色（競爭優(yōu)勢）上提出建議。第50頁/共69頁擬定原則：擬定原則：u振業(yè)城一、二期業(yè)主反饋振業(yè)城一、二期業(yè)主反饋服務(wù)不理想，費(fèi)用收取合理；服務(wù)不理想，費(fèi)用收取合理；u競爭項(xiàng)目物管公司及物管費(fèi)用調(diào)研分析；競爭項(xiàng)目物管公司及物管費(fèi)用調(diào)研分析

38、；u符合以上兩點(diǎn)要求的物管公司性價(jià)比分析；符合以上兩點(diǎn)要求的物管公司性價(jià)比分析；u結(jié)合項(xiàng)目成本、發(fā)展商意愿的權(quán)衡。結(jié)合項(xiàng)目成本、發(fā)展商意愿的權(quán)衡。物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議物管公司及管理費(fèi)物管公司及管理費(fèi)物管公司建議：物管公司建議：u建議一、更換建議一、更換“振業(yè)物管振業(yè)物管”為國內(nèi)知名物管公司，如長城物管等；為國內(nèi)知名物管公司，如長城物管等；u建議二、對(duì)振業(yè)物管執(zhí)行限期整改，同時(shí)引入國際知名物管公司作顧問。建議二、對(duì)振業(yè)物管執(zhí)行限期整改，同時(shí)引入國際知名物管公司作顧問。物管費(fèi)建議：物管費(fèi)建議：u根據(jù)物管公司品牌及服務(wù)內(nèi)容確定；根據(jù)物管公司品牌及服務(wù)內(nèi)容確定；u從營銷（競爭、促銷、形象等）視角修

39、正；從營銷（競爭、促銷、形象等）視角修正；第51頁/共69頁物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議服務(wù)內(nèi)容及特色服務(wù)內(nèi)容及特色物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需求確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容）（根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需求確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容）u物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)；物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)；u物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場所的維修養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場所的維修養(yǎng)護(hù)和管理；u公共部位的清潔衛(wèi)生；公共部位的清潔衛(wèi)生； 公共秩序維護(hù)；公共秩序維護(hù)； u紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊；紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊；u社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)；社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)；u物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理；物業(yè)及業(yè)主的檔案資

40、料管理； u小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)；小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)；u法律法規(guī)及顧問合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。法律法規(guī)及顧問合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)特色物業(yè)服務(wù)特色u建立客戶服務(wù)中心及快速反應(yīng)體系建立客戶服務(wù)中心及快速反應(yīng)體系 u建立專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)建立專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì) u規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì) u科技、智能化物業(yè)管理科技、智能化物業(yè)管理 第52頁/共69頁模板擬定模板擬定物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議Step2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及特色建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及特色建議Step1.基于項(xiàng)目定位與客戶需求的物管公司及費(fèi)用建議基于項(xiàng)目定位與客戶需求的物管公司及費(fèi)用建議第53頁/共69頁總結(jié)總

41、結(jié)一一 在保證報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)完整、清晰的基礎(chǔ)之上，對(duì)各部分作細(xì)致探究；在保證報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)完整、清晰的基礎(chǔ)之上，對(duì)各部分作細(xì)致探究；二二 對(duì)建筑形態(tài)、戶型面積與配比、總體規(guī)劃方面作重點(diǎn)研究，圍繞對(duì)建筑形態(tài)、戶型面積與配比、總體規(guī)劃方面作重點(diǎn)研究，圍繞項(xiàng)目價(jià)值最大化項(xiàng)目價(jià)值最大化原原則，不斷修正，得出最終建議；則，不斷修正，得出最終建議；三三 在建筑形態(tài)建議方面，緊扣項(xiàng)目定位，結(jié)合地塊基本指標(biāo)，提出價(jià)值最大化的建議在建筑形態(tài)建議方面，緊扣項(xiàng)目定位，結(jié)合地塊基本指標(biāo)，提出價(jià)值最大化的建議；四四 在戶型面積及配比方面，緊扣市場變化趨勢，前瞻性的提出建議；在戶型面積及配比方面，緊扣市場變化趨勢，前瞻性的提

42、出建議；五五 在總體規(guī)劃方面，根據(jù)地塊特征及未來營銷需要，合理分區(qū)，優(yōu)先保證高價(jià)值產(chǎn)品在總體規(guī)劃方面，根據(jù)地塊特征及未來營銷需要，合理分區(qū)，優(yōu)先保證高價(jià)值產(chǎn)品；六六 在建筑設(shè)計(jì)方面，緊扣市場營銷，針對(duì)性的營造利于創(chuàng)造高價(jià)值的產(chǎn)品；在建筑設(shè)計(jì)方面，緊扣市場營銷，針對(duì)性的營造利于創(chuàng)造高價(jià)值的產(chǎn)品；七七 在景觀設(shè)計(jì)方面，緊扣項(xiàng)目定位，從立體、通透等在景觀設(shè)計(jì)方面，緊扣項(xiàng)目定位，從立體、通透等10大方面圈定設(shè)計(jì)建議；大方面圈定設(shè)計(jì)建議；八八 在配套設(shè)施方面，創(chuàng)新性提出直接引入高端俱樂部，解決會(huì)所當(dāng)前普遍存在的問題在配套設(shè)施方面，創(chuàng)新性提出直接引入高端俱樂部，解決會(huì)所當(dāng)前普遍存在的問題；九九 在物業(yè)管理

43、方面，重點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)狀解決問題。在物業(yè)管理方面，重點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)狀解決問題。第54頁/共69頁附件一：案例借鑒撰寫模板附件一：案例借鑒撰寫模板第55頁/共69頁土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：占地面積：占地面積：建筑面積：建筑面積：u計(jì)容面積：計(jì)容面積：u不計(jì)容面積：不計(jì)容面積：容積率：容積率：綠化率：綠化率：建筑密度：建筑密度：建筑限高：建筑限高：項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)：項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)：項(xiàng)目地塊或?qū)嵕绊?xiàng)目地塊或?qū)嵕?JPEG總結(jié)總結(jié)：（從項(xiàng)目基礎(chǔ)屬性上下定義，用于借鑒案例的選定）：（從項(xiàng)目基礎(chǔ)屬性上下定義，用于借鑒案例的選定）本項(xiàng)目屬于本項(xiàng)目屬于_的項(xiàng)目。的項(xiàng)目。案例借鑒案例借鑒第56頁/共69頁案例借鑒案例

44、借鑒案例選取原則：案例選取原則：1、案例自身?xiàng)l件及其限制與本案類似：用地性質(zhì)、體量、容積率、資源等；、案例自身?xiàng)l件及其限制與本案類似：用地性質(zhì)、體量、容積率、資源等；2、案例項(xiàng)目所處區(qū)域及其區(qū)域內(nèi)取位與本案類似；、案例項(xiàng)目所處區(qū)域及其區(qū)域內(nèi)取位與本案類似；3、案例項(xiàng)目在前期所處市場及競爭環(huán)境與本案差異不大；、案例項(xiàng)目在前期所處市場及競爭環(huán)境與本案差異不大；4、發(fā)展商目標(biāo)一致：追求高額利潤、快速套現(xiàn)、創(chuàng)造品牌等；、發(fā)展商目標(biāo)一致：追求高額利潤、快速套現(xiàn)、創(chuàng)造品牌等；5、案例項(xiàng)目所處城市不限，深圳項(xiàng)目盡量選擇北京、上海、香港、深圳、廣州等一線城市項(xiàng)目作案例參考。、案例項(xiàng)目所處城市不限，深圳項(xiàng)目盡量選擇北京、上海、香港、深圳、廣州等一線城市項(xiàng)目作案例參考。案例選定：案例選定：案例借鑒一：案例借鑒一：XXXX項(xiàng)目項(xiàng)目案例借鑒二：案例借鑒二：YYYY項(xiàng)目項(xiàng)目案例借鑒案例借鑒第57頁/共69頁案例借鑒一：案例借鑒一：XXXX項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目自身?xiàng)l件及其限制：項(xiàng)目自身?xiàng)l件及其限制：基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù).XLS區(qū)域位置及地塊信息