土地登記代理實(shí)務(wù)的案例分析題講解學(xué)習(xí)

1、土地登記代理實(shí)務(wù)的案例分析題一、某市A學(xué)校于2001年8月1日經(jīng)批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗地國有土 地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為教育用地，現(xiàn) A學(xué)校提出土地登記申請(qǐng)，要求辦理土 地登記。應(yīng)該如何辦理？在權(quán)屬審核中應(yīng)該注意什么問題 ？答：1、A學(xué)校應(yīng)申請(qǐng)劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請(qǐng)人為A學(xué)校法人及法人代表。2、 該宗地A學(xué)校應(yīng)該在接到過于土地劃撥決定書之日起30日內(nèi)辦理土地 使用權(quán)設(shè)定登記。3、 應(yīng)提交的資料：(1)、土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表；(2)、A學(xué)校法人證明、法 人代表身份證明和個(gè)人身份證明；(3)、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書；(4)、 國有土地劃撥決定書；5)、委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及

2、代理人身份證明等。4、劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：(1) 、對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意土地登記申請(qǐng)人與政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地劃撥決定書批準(zhǔn)的土地使用者是否一致。(2)、對(duì)土地權(quán)屬來源文件的餓審核。要注意對(duì)劃撥國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)權(quán)限的審核。(3)、對(duì)土地用途的審核。要注意是否與批準(zhǔn)用途一致。(4)、對(duì)宗地面積的審核。要注意地 籍調(diào)查結(jié)果是否與建設(shè)用地面積一致二、B縣第一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土 地使用權(quán)，面積為18000平方米，用途為工業(yè)，使用年限為 50年，未辦理土地 登記。1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地緊購置了 8000平方米

3、工業(yè)用 地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急來辦理土地登記。問應(yīng)當(dāng)如 何申請(qǐng)土地登記？如何確定土地使用期限？在權(quán)屬審核中應(yīng)該注意什么？1、B縣第一機(jī)械廠應(yīng)該分別申請(qǐng)兩宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。 申請(qǐng)人為該廠法人及法人代表。2、申請(qǐng)時(shí)限規(guī)定：(1)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出 讓金的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)；(2) 、成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的， 應(yīng)該在每期付款后30日內(nèi)申請(qǐng)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。B縣第一機(jī)械廠未按 規(guī)定及時(shí)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)進(jìn)行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。3、 應(yīng)該提交的材料：(1)、土地使用權(quán)

4、登記申請(qǐng)表；(2)、該企業(yè)法人證明、 法人身份證明；3)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；(4)、國有土地使用權(quán)出讓合同；(5)、出讓金 支付憑證;6)、委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。4、 土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在 土地登記之日起50年計(jì)算。5、出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：(1) 、對(duì)申請(qǐng)人的餓審核。要注意土地登記申請(qǐng)人與國有土地使用權(quán)出讓合 同中受讓人是否一致；(2)、對(duì)土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用權(quán)出 讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)；(3)、對(duì)使用期限的審核

5、。要注意出讓年限是 否符合最高出讓年限。(4)、對(duì)土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同的面積一致；(5)、對(duì)出讓金支付情況的審核等。三、某市M企業(yè)，以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)?，F(xiàn)M企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制，擬組建 N股份有限公司，現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價(jià)評(píng)估，擬 定了土地資產(chǎn)處置方案，并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同意以國家入股的方式處 置該三宗國有土地使用權(quán)。問土地資產(chǎn)處置后，該辦理什么手續(xù)？應(yīng)該注意什么？1、 三宗土地應(yīng)該分別辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由M企業(yè)變更 為N股份有限公司；土地使用權(quán)類型由劃撥變更為作價(jià)入股。 應(yīng)該注意以下問題：(1) 、變更登記申請(qǐng)期限：簽

6、訂入股合同之日起30日內(nèi);(2)、申請(qǐng)人為N股份有限公司的法人及法人代表；(3)、三宗地分別申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。2、應(yīng)該提交的材料：(1)、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；(2)、N股份有限公司法人證明、土地登記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；(3)、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；(4)、土地估價(jià)備案材料；(5)、原國有土地使用證；(6)、 房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明；(7)、委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書 及代理身份證明等。3、權(quán)屬審核要注意的問題：(1) 、對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意申請(qǐng)人是新設(shè)的N股份有限公司，且

7、申請(qǐng)人必須與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件土地使用者一致。(2) 、對(duì)土地權(quán)屬來源文件的審核。要著重對(duì)公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進(jìn)行審核；(3)、對(duì)使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合土地使用權(quán)最高 使用期限四、某市M公司于1997年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國有 土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為商業(yè)，使用期限為 40年，于1997年8月20日辦理了 土地登記?，F(xiàn)因債務(wù)的關(guān)系，將這宗地連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了 N貿(mào)易有限公司。問 該如何辦理這宗地的土地使用權(quán)變更登記手續(xù) ？1、程序：申請(qǐng)一一地籍調(diào)查一

8、一權(quán)屬審核一一注冊(cè)登記一一核發(fā)土地證書2、 申請(qǐng)。N貿(mào)易有限公司應(yīng)該在與 M公司簽定了土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議后 30 日內(nèi)，辦理房產(chǎn)變更登記15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地使用權(quán)變更登 記申請(qǐng)。應(yīng)該提交的材料：（1）、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；、N貿(mào)易有限 公司法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個(gè)人身份證明；（3）、 轉(zhuǎn)讓合同（4）、原土地使用證；、變更后的房屋所有權(quán)證；（6）、稅費(fèi)交納證明；（7）、 委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書和代理人身份證明等。3、地籍調(diào)查。只要實(shí)地調(diào)查該宗地原來登記狀況是否變化，沒有變化，可直 接移交土地登記人員進(jìn)行審核。4、權(quán)屬審核要點(diǎn)：（1）、對(duì)申

9、請(qǐng)人的審核。身份證明及民事行為能力審核，重點(diǎn)審核申請(qǐng)人與 轉(zhuǎn)讓證明文件的受讓人是否一致。委托代理委托書及代理人身份證明的審核。（2）、對(duì)土地使用期限的審核。轉(zhuǎn)讓后的使用期限應(yīng)等于原來使用期限減已經(jīng)使 用的期限。（3）、對(duì)土地價(jià)格的審核。應(yīng)對(duì)申報(bào)地價(jià)進(jìn)行登記和審核，決定實(shí)施 優(yōu)先購買權(quán)。（4）、對(duì)稅費(fèi)的審核。（5）、對(duì)土地用途的審核。轉(zhuǎn)讓合同的土地用途、實(shí)際用途和出讓合同用途是否一致。對(duì)房產(chǎn)變更的審核。涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該審核房產(chǎn)證明。5、注冊(cè)登記。在原來的土地登記卡進(jìn)行變更登記，并填寫新的土地歸戶 卡注銷原來的土地歸戶卡。&核發(fā)證書。收回并注銷原來的國有土地使用證新的土地證書發(fā)給 N貿(mào)

10、易 有限公司.五、2010年2月3日，某公司拍賣取得一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，并辦理了土 地登記。2010年3月14日，該公司擬以該宗土地使用權(quán)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸 款，發(fā)現(xiàn)國有土地使用證遺失，現(xiàn)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。1、該公司應(yīng)提交哪些主要材料2、 簡述補(bǔ)發(fā)土地使用證的基本程序？應(yīng)提交的材料：1、土地登記申請(qǐng)書（原件）；2、刊登滅失、遺失聲明的報(bào)紙 （原件）；3、申請(qǐng)人身份證明材料：（1 ）企業(yè)法人，提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）；（2）法定代表人身份證明 書（原件）和身份證（復(fù)印件）補(bǔ)發(fā)土地使用證的基本程序：1、用地單位提出申請(qǐng)；2、窗口受理審核；3、 經(jīng)審核符合條件的報(bào)分管局

11、長審查；4、提交局辦公會(huì)研究；5、報(bào)市政府審批； &行政審核中心取件。資料齊全，30個(gè)工作日內(nèi)辦理完成六、股份有限公司，現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、 地價(jià)評(píng)估，擬定了土地資產(chǎn)處置方案, 并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同意以國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權(quán)。 問土地資產(chǎn)處置后，該辦理什么手續(xù)？應(yīng)該注意什么？1、三宗土地應(yīng)該分別辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由M企業(yè)變更為N股份有限公司；土地使用權(quán)類型由劃撥變更為作價(jià)入股。應(yīng)該注意以下問題：、變更登記申請(qǐng)期限：簽訂入股合同之日起30日內(nèi);(2)、申請(qǐng)人為N股份有限公司的法人及法人代表；(3)、三宗地分別申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。2、應(yīng)該提交的材料：

12、(1)、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；(2)、N股份有限公司法人證明、土地登記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；(3)、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；、土地估價(jià)備案材料；(5)、原國有土地使用證； (6)、房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明；(7)、委托代理的應(yīng)該提交土地登記 委托書及代理身份證明等。3、 權(quán)屬審核要注意的問題：(1)、對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意申請(qǐng)人是新設(shè)的N股份有限公司，且申請(qǐng)人必須與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件土地使用者一致。(2)、對(duì)土地權(quán)屬來源文件的審核。要著重對(duì)公司審 批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文

13、件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進(jìn)行審核；(3)、對(duì)使用期限的審核。要注意出讓年 限是否符合土地使用權(quán)最高使用期限七、2008年5月 1日，江都市宏志中學(xué)以劃撥的方式取得一宗國有土地使用權(quán)，土地用途為科 教用地，面積為2560平方米，欲申請(qǐng)土地登記，請(qǐng)問：1、登記的類型是什么？2、申請(qǐng)人是誰？應(yīng)提交哪些權(quán)屬資料？3、土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行權(quán)屬審核應(yīng)主要審核哪些內(nèi)容？4、如何注冊(cè)登記？1、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記2、江都市宏志中學(xué)；提交的權(quán)屬資料有劃撥決定書，建設(shè)用地批準(zhǔn)書3、對(duì)申請(qǐng)人審核；對(duì)土地用途是否符合劃撥用地目錄審核；土地面積與劃撥決定 書

14、面積是否一致等。4、申請(qǐng) 地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)證書八、山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司于012年4月18日在濟(jì)南市國土資源局舉行的國有土地使 用權(quán)掛牌會(huì)上，競得位于歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東的一宗普通商品住房用 地的使用權(quán)，基本情況如下表所示：地塊編號(hào)：2012-G036 地塊位置：歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東土地用途：其他普通商品住房用地土地面積(公頃)：7.18347出讓年限：70年 成交價(jià)(萬元)：54000受讓單位：山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司現(xiàn)擬申請(qǐng)土地登記，問：按照土地登記辦法，該公司應(yīng)申請(qǐng)什么類型的土地登記， 申請(qǐng)人是誰？申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交哪些權(quán)屬資料？如果委托土地

15、登記 代理機(jī)構(gòu)辦理，土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，山東萊鋼建設(shè)置業(yè)公司；建設(shè)用地批準(zhǔn)書，出讓合同；接洽了解情況，簽訂登記委托書，收集登記資料，進(jìn)行地籍調(diào)查，代理申請(qǐng)代領(lǐng) 證書九、某土地管理局（甲方）貯002年向乙方出讓一宗90平方米的國有土地，并簽 訂了出讓合同。土地用途為工業(yè)，約定出讓年限為0年，乙方一直未向土地管理部門申 請(qǐng)土地登記。201（年，乙方提出登記申請(qǐng)，認(rèn)為憑出讓合同，使用期限要求2010年算 起。你認(rèn)為使用期限應(yīng)該怎么確定，應(yīng)該怎樣進(jìn)行土地登記？ 使用期限從實(shí)際交地日期開始算；調(diào)查清楚交地日期后， 權(quán)利人申請(qǐng)， 地籍調(diào)查， 權(quán)屬 審核，注冊(cè)登記，頒

16、發(fā)證書。十、A單位于197時(shí)8月經(jīng)批準(zhǔn)取得8500m土地建五層商業(yè)樓，后由于資金緊張，于 次年3月與BB單位出資共同建造房屋建成后1-2層歸B單位使用,建筑面積16890m2,3-5 層歸A單位使用，建筑面積25335m2后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今，但一直未申 請(qǐng)土地登記?，F(xiàn)B單位因企業(yè)改制，要求辦理土地登記，但A單位以自己是用地批準(zhǔn) 文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地為由，認(rèn)該8500m2h地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。問 題： 、如何確定該宗地土地使用權(quán)？說明理由。 、計(jì)算B單位的土地使用權(quán)面積。 、填寫下表所示B單位土地登記申請(qǐng)書的部分內(nèi)容。土地使用權(quán)由A單位和B單位共有。以建設(shè)用地使用權(quán)為條

17、件與其他單位或個(gè)人合建房 屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定建設(shè)用地使用權(quán)，但982年國家建 設(shè)征用土地條例公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定建設(shè)用地使用權(quán)。B 單位的面積=16890/（ 16890+25335 =3400申請(qǐng)人：B單位申請(qǐng)登記類型：劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記權(quán)屬性質(zhì)：國有土地使用權(quán)使用權(quán)類型：劃撥土地用途：商務(wù)金融用地十一 任明君原是淮安市新田區(qū)上樁鎮(zhèn)祝橋村村民，在村中有宅基地一處。任明 君后轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但一直在 祝橋村居住。現(xiàn)在任明君以非農(nóng)業(yè)戶口為由， 根據(jù)原國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見（1989國 土籍字號(hào)第73號(hào)）第六條：

18、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原農(nóng)民集體所有土地上的建筑物出售 給全民所有 制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居住的，其用地屬于國家所有”的規(guī)定，申請(qǐng)辦理國有土地登記。祝橋村村委會(huì)認(rèn)為該宗地為集體所有土地，由此引發(fā)雙方土地權(quán)屬爭議。經(jīng)調(diào)查，任明君的宅基地在上樁鎮(zhèn) 祝橋村范圍內(nèi)，土地改革時(shí)期，該宅基地曾辦理了土地房產(chǎn)所有權(quán)證；任明君的宅基地也未被國 家征用（收）；1988年，淮安市新田區(qū)人民政府為張明頒 發(fā)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)證，再次對(duì)該宅基地的集體土地使用權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)，張明也一直未對(duì)領(lǐng)取的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證提出異議。請(qǐng)問如何處理該土地權(quán)屬爭議？1.本題牽涉到居民身份變化對(duì)土地所有權(quán)的影響。由于我國農(nóng)

19、村和城市二元化 的格局仍然存在， 農(nóng)業(yè)戶口和城鎮(zhèn)戶口之間存在著比較的差別。 一個(gè)重要的區(qū)別 就是，農(nóng)業(yè)戶口居民可以在本集體獲得宅基地使用權(quán)，而一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口， 就不再是原農(nóng)民集體的成員， 就不再具備申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的資格。 但是，對(duì)原 來享有的宅基地使用權(quán)，在房屋建筑物存續(xù)期間內(nèi)仍然存在。不能因?yàn)檗r(nóng)轉(zhuǎn)非， 居民身份變了， 就自然的把宅基地變?yōu)閲小?這實(shí)際上也牽涉到對(duì) 確定土地所 有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第 14條的理解。根據(jù) 14條的規(guī)定，不經(jīng)征用（收） ， 農(nóng)轉(zhuǎn)非導(dǎo)致集體土地所有權(quán)變?yōu)閲宜械臈l件是：第一，國家建設(shè)征用（收） 土地。第二， 農(nóng)民集體的全部人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口， 導(dǎo)致該農(nóng)民

20、集體實(shí)際已經(jīng)不 復(fù)存在?？梢姡诓痪邆渖鲜鰲l件時(shí)，只是村民個(gè)人被農(nóng)轉(zhuǎn)非，當(dāng)然不能發(fā)生土 地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題。需要說明的是，任明君依據(jù)的原國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的 若干意見（1989國土籍字第 73號(hào)）在 1995年確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干 規(guī)定（1995國土籍字第 26號(hào)）發(fā)布時(shí)已作廢，因此不能作為有效的法律依據(jù)。依據(jù) 1962年人民公社六十條第 21條規(guī)定，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地都?xì)w生產(chǎn) 隊(duì)所有。祝橋村轄區(qū)范圍內(nèi)的土地性質(zhì)為集體所有， 任明君的宅基地應(yīng)確定為集 體土地使用權(quán)。另外，根據(jù)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 第19條規(guī)定， 土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地， 屬

21、于集體所有。 因此，土地行 政管理部門依法裁定該宅基地為集體土地。十二、海川縣萬泉中學(xué)在 1998年 5月 20日經(jīng)批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗國有土地 使用權(quán)，用途為教育用地， 隨后該 校向縣土地登記部門提出申請(qǐng)， 要求辦理土 地登記。請(qǐng)問這宗土地應(yīng)該如何辦理登記？登記部門在權(quán)屬審核 中應(yīng)該注意什 么問題？海川縣萬泉中學(xué)應(yīng)該申請(qǐng)劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記， 申請(qǐng)人為該校法人及法 人代表。（2）學(xué)校應(yīng)該在接到 “國有土地劃撥決定書 ”和“建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ”之日起 30日內(nèi) 辦理土地使用權(quán)設(shè)定登記。（3）應(yīng)提交登記資料：a.土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表；b.海川縣萬泉中學(xué)法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人身份

22、證明；c.海川縣人民政府關(guān)于萬泉中學(xué)建設(shè)用地批 準(zhǔn)書；d.海川縣國土資源管理局關(guān)于萬泉中學(xué)國有土地劃撥決定書；e.委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。（4）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：第一，對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意 土地登記申請(qǐng)人與政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地劃撥決定書批準(zhǔn)的土地使用 者是否一致。 第二，對(duì)土地權(quán)屬來源文件的審核。 主要是對(duì)劃撥國有土地使用權(quán) 批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)權(quán)限的審核。 第三，對(duì)土地用途的審核。 注意申請(qǐng)登記用途是否 與批準(zhǔn)用途一致。 第四，對(duì)宗地面積的審核。 注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與建設(shè)用地 面積一致。十三、臨江中學(xué) 1992年3月經(jīng)臨江市政府批準(zhǔn)撥用土地 8

23、0畝擴(kuò)建學(xué)校，其中教學(xué) 樓和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)占用 70畝，剩余10 畝興建教師住房。 由于各種原因， 該學(xué)校一 直未辦理土地登記手續(xù)。 1999年初，學(xué)校按照國家房改政策以成 本價(jià)將住房出 售給了學(xué)校教職工。 2000年市國土資源管理部門敦促該校盡快辦理土地登記。 請(qǐng)問：（ 1）該 校用地應(yīng)辦理何種土地登記，并提交哪些材料？（ 2）購房教職 工應(yīng)辦理何種土地登記？簡述土地登記程序臨江中學(xué)應(yīng)辦理劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，并提交下列登記所需資料a臨江 市政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；b.臨江市國土資源管理局關(guān)于臨江中學(xué)國有土地劃撥 決定書；c.學(xué)校法人證明、法人代表身份證明、個(gè)人身份證明；d.其他證明文件；

24、e.委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。（2）臨近中學(xué)購房教職工應(yīng)辦理劃撥國有土地使用權(quán)變更登記。土地登記程 序如下：a. 學(xué)校和購房教職工在房屋所有權(quán)登記之日起 30日內(nèi)向土地登記部門提出登 記申請(qǐng)，并提交下列文件：公房出售批準(zhǔn)文件；原國有土地使用證，房屋所有權(quán) 證；學(xué)校與購房職工簽訂的售房合同；其他相關(guān)文件。b. 土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)學(xué)校和購房職工提出的申請(qǐng)，對(duì)教職工住房進(jìn)行變更地 籍調(diào)查，主要對(duì)土地權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。c. 土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地權(quán)屬審核，主要是對(duì)申請(qǐng)人、土地權(quán)利、土地用途、 土地面積、售房價(jià)格的全面審核。d. 權(quán)屬審核合格后，土地登記機(jī)關(guān)報(bào)市人民政府批

25、準(zhǔn)后進(jìn)行注冊(cè)登記，在原 土地登記卡進(jìn)行登記， 收回并注銷原土地使用證， 并給購房職工核發(fā)新的國有土 地使用證。十四、晴川貿(mào)易公司 1995年以出讓方式取得一宗面積 4000平方米的商業(yè)用地， 使用年限40年。公司在該地塊內(nèi)建商 業(yè)大樓二棟， 1號(hào)樓3層，占地面積 500平 方米，建筑面積 1500平方米； 2號(hào)樓7層，占地面積 800平方米，建筑 面積 5500 平方米。 1997年公司將 1號(hào)樓轉(zhuǎn)讓給盛浪軟件開發(fā)公司。請(qǐng)問盛浪軟件開發(fā)公司 應(yīng)辦理何種土地登 記？簡述土地登記程序， 通常情況下， 盛浪軟件開發(fā)公司登 記土地面積應(yīng)該是多少？（1）盛浪軟件開發(fā)公司應(yīng)辦理出讓國有土地使用權(quán)變更登記。

26、（2）土地登記程序：a土地登記申請(qǐng)。盛浪軟件開發(fā)公司在與晴川貿(mào)易公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同后30日內(nèi)，或在房屋產(chǎn)權(quán)變更登記 15日內(nèi)，向土地登記機(jī)關(guān)提出土地變更登記 申請(qǐng)。盛浪軟件開發(fā)公司申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交以下材料： 土地登記申請(qǐng)書； 盛浪軟件開 發(fā)公司工商登記證明、 公司法定代表人身份證明、 個(gè)人身份證明等有關(guān)證明文件； 晴川貿(mào)易公司原國有土地使用證； 盛浪軟件開發(fā)公司與晴川貿(mào)易公司簽訂的土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 盛浪軟件開發(fā)公司獲得的房屋所有權(quán)證； 有關(guān)土地稅費(fèi)繳付憑 證。委托代理人申請(qǐng)土地登記的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。b. 地籍調(diào)查。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)盛浪軟件開發(fā)公司提出的申請(qǐng)

27、，對(duì)該宗地進(jìn) 行變更地籍調(diào)查， 內(nèi)容包括變更權(quán)屬調(diào)查和變更地籍測(cè)量， 主要對(duì)土地權(quán)屬、 面 積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。c. 土地權(quán)屬審核。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)盛浪軟件開發(fā)公司提交的證明文件、資料和變更地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核。主要包括：對(duì)申請(qǐng)人、轉(zhuǎn)讓合同、使用期限、土地 價(jià)格、稅費(fèi)繳納情況、土地用途、房產(chǎn)變更和土地面積等進(jìn)行審核。d. 注冊(cè)登記。土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)審核結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾?，?jīng)政府批準(zhǔn)后土 地登記人員為盛浪軟件開發(fā)公司填寫新的土地登記卡。e. 核發(fā)證書。土地登記機(jī)關(guān)收回并注銷晴川貿(mào)易公司原土地使用證，依據(jù)新 的土地登記卡填寫國有土地使用證， 由土地登記機(jī)關(guān)代表政府核發(fā)給盛浪軟件開 發(fā)公司。（3）

28、盛浪軟件開發(fā)公司登記土地面積：a. 盛浪軟件開發(fā)公司所在建筑物獨(dú)自使用面積：500平方米。b. 兩公司共有使用權(quán)盛浪軟件開發(fā)公司分?jǐn)偯娣e：(4000 - 500 - 800/( 1500 + 5500) *1500 = 578.6平方米。十五、世紀(jì)集團(tuán) 1998年在新錦市工業(yè)區(qū)以出讓方式取得一宗面積為 15000平方米 的國有土地使用權(quán)， 批準(zhǔn)用途為 工業(yè)用地， 批準(zhǔn)用途為工業(yè)用地， 使用年限為 50年，登記時(shí)間為 1998年5月20日。為籌集資金進(jìn)行技術(shù)改造和產(chǎn)品創(chuàng)新，2003年3月10日集團(tuán)以該宗土地使用權(quán)作為擔(dān)保向市建設(shè)銀行申請(qǐng)貸款，雙方簽訂了 抵押貸款 合同。請(qǐng)問如何申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)

29、抵押登記？( 1 )登記申請(qǐng)人：抵押人和抵押權(quán)人，即世紀(jì)集團(tuán)和市建設(shè)銀行共同提出登記 申請(qǐng)。(2) 申請(qǐng)時(shí)限：抵押合同簽訂之日起 15日內(nèi)。(3) 提交的文件資料：a. 土地登記申請(qǐng)書；b.世紀(jì)集團(tuán)與市建設(shè)銀行的法人證明、法定代表人身份證明和個(gè)人身份證明；c.抵押土地的國有土地使用證；d.地上建筑物、附著物權(quán)屬證明或產(chǎn)權(quán)證書；e.貸款合同和抵押合同；f.抵押土地 地價(jià)評(píng)估報(bào)告；g.委托登記的，還有土地登記代理委托書、土地登記代理人身份 證明、資格證書、登記證書以及代理機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等；h.其他要求出示的文件資料。(4) 土地登記機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記。經(jīng)過土地登記申請(qǐng)、地籍 調(diào)查、權(quán)屬審

30、核、 注冊(cè)登記程序， 最后由土地行政主管部門核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證 明書給市建設(shè)銀行。十六、新城郵局于 1 979年5月經(jīng)批準(zhǔn)取得 10畝土地建辦公樓，后由于資金緊張， 于1980年1月與新城信用社簽訂協(xié)議，由信用社出資 500萬元共同建造 8層辦公樓，約定房屋建成后 14層歸郵局使用， 58層歸信用社使用，雙方 各占 50%建 筑面積。辦公樓建成后雙方按協(xié)議分配并使用至今。2002年信用社改制要求辦理土地登記，但郵 局以自己是用地批準(zhǔn)文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地歸 屬為由，認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。請(qǐng) 問：(1)該宗土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng) 如何來確定？( 2)如你代理新城信用社申請(qǐng)土地登記，應(yīng)提交哪些資料給登記部門？( 1)土地使用權(quán)的確定 首先，根據(jù)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第 39條的規(guī)定：以土地 使用權(quán)為條件與其他單位合建房屋的， 根據(jù)批準(zhǔn)文件、 合建協(xié)議或者投資數(shù)額確 定土地使用權(quán)。其次，根據(jù) 1982年頒布的國家建設(shè)征用土地條