“富春景觀渡假公寓”可行性報告.doc

1、精品資料“富春景觀渡假公寓”開發(fā)思路建議“富春景觀渡假公寓”項目設想一、地點：桐廬市區(qū)山間二、景觀及生活設施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為富春江，背靠分水，二邊為山地森林， 100 米處有一小型水庫。山路上來后直達小區(qū)。離小區(qū)下山 200 米為生活小區(qū)，整個小區(qū)封閉性強，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設想1、總體設想a.大樓設想：18 層或更高；一層車庫，室內(nèi)游泳池，前排為營業(yè)房；二層總臺、商場、商務中心等輔助設施；三層餐飲娛樂等；三層平臺：內(nèi)設備管理房；外四、五樓的陽光房及茶座。四以上層：單身公寓；要求：（ 1） 20 至 30 平方米為主的度假公寓；（ 2） 部 分

2、可大一點，但要預留管道，可分隔；（ 3） 室 內(nèi)要求：a、衛(wèi)生間；b、室內(nèi)可分隔成會客與休息二個區(qū)間；c、無管煤，不能生火，但要有廚房操作區(qū)，不必臨窗；d、落地窗；e統(tǒng)一空調(diào)室外機；f、冷熱水；g、 預留報警設備及可視門鈴接口 （可視設備需另收費） ；h、衛(wèi)星電視；（ 4）裝修要求：a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛(wèi)生間：三件套并裝飾完成（價格在 6000 元）b、每套房三種設計標準現(xiàn)代中式簡約西歐式統(tǒng)一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設住戶會所，除層頂外以玻璃為主。內(nèi)設：簡餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉 OK 室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺球、乒乓、網(wǎng)球會員專用（住客也

3、不能入內(nèi)）2、物管設想（ 1） 總 臺：物管窗口及住客登記（另有詳細說明）；（ 2） 保 安：全樓層監(jiān)控；裙樓電梯不停，進入電梯必須有證明或會員及住戶同意；（ 3） 水 電修理；（ 4） 住 戶免費停車證（限一輛）；（ 5） 送 餐、洗衣、打掃衛(wèi)生（收費） ；（ 6） 磁 性門卡（安全原因） ；3、外型設想針對外地人士為主的中高收入者，年齡20 至 50 間中青年。因此外型要有現(xiàn)代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛(wèi)。與環(huán)境的配合不是適應環(huán)境， 而是作為環(huán)境的點綴， 要顯眼，要跳，要作為環(huán)境的點晴之筆。4、造價設想以夸張， 現(xiàn)代的造型顯現(xiàn)大樓，而在用材及造價上，要盡可能的節(jié)省。因為此樓的買點

4、是：（ 7） 環(huán) 境；（ 8） 休 閑、渡假；（ 9） 便 宜；（ 10） 收 益；四、環(huán)境及活動項目環(huán)境是此樓的第一買點， 因此這個樓不能象住宅只以環(huán)境作點綴，而應下大功夫，并爭取靠環(huán)境也能在以后有所收益。1、室外網(wǎng)球場、小型籃球場；2、活水魚塘，是景觀也是垂釣區(qū)；3、茶座：a、室外草坪茶座；b、三層平臺景觀茶座；c、室外簡易房；4、兒童樂園、兒童戲水池；5、燒烤區(qū)；6、攀巖處；7、水庫的水上活動區(qū)；8、果園；9、慢跑道；10 、室內(nèi)游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內(nèi)） ；12 、餐飲、娛樂（室內(nèi)，承包）；13 、會議廳、培訓中心14 、足浴

5、、美容美發(fā)等；15 、小型蹦極臺（水庫上）；16 、室外養(yǎng)殖場所有這些項目設在室外或裙樓。 對外營業(yè)， 與會所可能重復?！案淮壕坝^渡假公寓”銷售設想一、關于售價的設想以 20 至 30 平方米建面的單間為主，銷售均價為 2000 元。25平方米X 2000元=50000元（如加裝飾： 8000 元 衛(wèi)浴8000 元 電器：空調(diào)、電視臺、微波爐、小冰箱、VCD 、 小型音響、 電話機、 廚房設備10000 元 家俱：衣櫥、廚房工作臺、寫字樓、床、床臺框、沙發(fā)、茶幾、窗簾等4000 元 其他裝修普遍房價： 50000元或帶精裝修80000元。首付： 15000元或 24000元，月付 250元或

6、390元。 （20年按揭）（即首付在12000 至 30000 元之間）優(yōu)惠：1、贈送免費停車證一張；2、贈送價值5000 元俱樂部會員卡一張；3、渡假休閑項目享受一定折扣。二、誰是我們的買主1、桐廬人桐廬的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在桐廬企業(yè)或在桐廬工作的外地人或外地公司；2、桐廬附近這會是較大的一個群體， 他的家在桐廬附近， 但由于工作、生活上的原因經(jīng)常會出差桐廬， 如住賓館或當天趕回， 不如在桐廬有一個落腳點省心。3、杭州人、上海人杭州是上海的后花園， 桐廬已成了杭州人的后花園。 每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。渡假公寓在杭州還是一個新生事物， 但其吸引力是

7、可以預見的。（ 1） 交 通更方便，杭州到桐廬全程一級公路，只需 1 個半小時，上海過來也不過三小時。（ 2） 山 清水秀，桐廬政府近年大力推行旅游經(jīng)濟，其旅游優(yōu)勢有目共睹；（ 3） 地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優(yōu)越；（ 4） 本 樓盤自身優(yōu)勢高，地處山腰，封閉性強，森林環(huán)繞，正南見富春江，景觀豐富；（ 5） 價格低廉，首付最低可達1.3萬元；（ 6） 后 期服務完善，可購房收益；因此，對上海人、杭州人來說，這種消費可以是實惠的休閑度假，也可以是長期收益，而且是人人可都承受的。加上現(xiàn)在私人購車的涌躍，這應該是有車族的一個佳音。4、消費者描述（ 1） ） 桐 廬富陽附近

8、活躍的青年人士、企業(yè)及經(jīng)常去桐廬人士；（ 2） ） 杭 州、上海有車族；（ 3） ） 中 、青年人為主；（ 4） ） 好 動有活力、有現(xiàn)代氣息的人士；（ 5） ） 希 望有購房收益的人；三、銷售設想1、分點銷售（ 6） 桐廬a、以富春公司原有銷售點為基礎，在桐廬開展銷售；b、現(xiàn)場建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；（ 7） 杭 州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員3人，另一個兼財務；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）（ 8） 上 海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？（ 9） 富 陽、新安江a、選擇一房產(chǎn)公司代理；2、銷售重點 1） 桐廬a、重點是接待介紹工作；

9、b、組織藝人進行宣傳，宣傳對象是旅行者，各賓館的住客； 2） 杭州a、新聞炒作；b、有針對性的廣告宣傳；c、專車接送桐廬看房；d、主要的銷售地； 3） 3） 上海a、專人促銷；b、銷售需桐廬的配合； 4） 4） 富 陽、新安江a、專人促銷；b、提供宣傳資料；四、銷售步驟1、前期準備工作； （另有詳細說明）2、新聞炒作；新聞點：（ 1） 浙 江首批度假式公寓，將單身公寓的概念發(fā)展；（ 2） 廣 告公司與開發(fā)商的風險合作；（ 3） 桐 廬房子杭州銷；（ 4） 負 面：渡假公寓的管理；（ 5） 有 個性的房子一定好銷；3、廣告攻勢；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型促銷活動爭取綠化先行完成；6、桐廬市

10、長來杭、滬促銷桐廬旅游；（旅游廣告市長做演員）7、結頂儀式免費請潛在客戶在桐廬旅游。8、發(fā)售會員卡桐廬為主，富陽、新安江、上海為輔。9、新聞炒作新聞點：（ 1） 在 外地安個家；（ 2） 城 市人真的要回歸山野嗎？（ 3） 渡假公寓銷勢火爆；10、廣告后的攻勢，杭州發(fā)行會員卡。五、建造建議1、先行建造戶外部分及綠化；2、室內(nèi)設計先行；六、銷售前景估計公寓房約 300 至 400 間。杭州擁私車人數(shù)約二萬， 而私車族大部分為年輕人， 加上部分私用公車， 可自由支配車輛的年輕人應在2 萬以上， 而這部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要廣告宣傳得當，達到2%的銷售是不成問題的。而這 2%，就有

11、400 人。加上上海保守估計30 人， 桐廬保守估計20 人， 桐廬附近保守估計 50 人，總人數(shù)應在130 人以上。此樓盤應是供不應求的。（類比數(shù)據(jù)：夢湖山莊會員卡，售價3 萬元。五年前銷售，不能做廣告，只靠人員促銷，在杭州售量為 200 張。杭州大廈會員卡，限用一年。住二天，可打折，價1888元，每年銷售數(shù)為 2000張以上。杭州此類會員卡約有十家左右在發(fā)行，總數(shù)量應在3 萬張以上。 ）“富春渡假公寓”合作設想一、分工與合作甲方為富春房產(chǎn)公司， 獨立負責房產(chǎn)的開發(fā)建設工作。 雙方已商定并由廣告新聞等媒介宣傳的項目、設施及服務，甲方應盡量做到。乙方為風巢企劃， 主要負責房產(chǎn)的包裝、 各類廣告

12、的設計制作及發(fā)布工作，同時組織人員促銷，并具體負責杭州的銷售工作。合作：1、對樓盤的外型、結構、戶型、配套設施、物業(yè)管理、室內(nèi)裝修、戶外綠化、休閑設施等，雙方共同商定，但最后決定權在甲方；2、在銷售上，以杭州的銷售為主，并由杭州進行客戶管理，但總體上應由甲方負責，并以甲方為主負責財務、公關、與政府部門協(xié)調(diào)，與工程部等內(nèi)部協(xié)調(diào)；3、工程進度及各類政府批文、財務情況應雙方公開，但乙方有義務為甲方保守商業(yè)秘密， 并不得以甲方名義作任何甲方未成文的承諾；4、所有用材由甲方?jīng)Q定，乙方只有建議，并不承擔有關責任；二、資金責任甲方： 承擔除廣告外的一切費用， 包括在桐廬的銷售人工、 房租，并應嚴格按商定進度

13、施工。如有影響銷售的事故，甲方應承擔乙方損失。乙方， 承擔此樓盤銷售及廣告所需的一切房租、 人工、 設計制作、宣傳、媒介發(fā)布費用。工作包括：1、各地人員促銷；2、各類廣告品的設計、制作、印刷、發(fā)布等費用；3、新聞宣傳的費用，桐廬政府方面的支出由甲方出面解決；4、在杭售樓處的各項開支，及樣板房的建立；5、在杭房交會的參加及各項費用；6、售樓人員工資、獎金（桐廬公司除外）；三、獎勵及資金按排獎勵按銷售額提成：3%廣告支出；2%銷售費用；2%工資資金；10%公司提成；（ 1） 裙 樓及休閑設施銷售不計乙方提成；（ 2） 所 有公寓部分，不管是誰銷售，都計入乙方提成；（ 3） 按 月提取，以按揭數(shù)為準

14、。四、權益1、乙方有一定名額數(shù)的房子可以 2 個百分點的打折，但需說明說明原理由并有甲方總經(jīng)理簽字， 另有重要客戶需打折的，因，并報清甲方抵準；2、乙方在廣告設計、制作、發(fā)布應有一定的自主權；3、任何一方中途悔約，都必須賠償另一方相應損失。“富春景觀渡假公寓”廣告設想一、廣告主題“富春江畔 XX 山，你的私人療養(yǎng)院” 。二、吸引點a、首付1.8萬元的渡假公寓；b、富春景觀度假公寓，4萬元賣給你；三、支持點a、交通b、休閑項目c、景觀四、廣告要求此類消費，并不是生活必須，而是屬“沖動型銷費” ，因此一定要在宣傳品味上做足功夫。五、廣告項目1、印刷類a、樓書；b、宣傳頁；c、大型噴圖；d、度假公寓

15、VI系列；2、電子媒介類a、電視廣告30 秒 15 秒創(chuàng)意廣告；3 分鐘介紹廣告，并制成VCD ；b、廣播廣告 30秒 15秒3其它廣告類a、報紙廣告整版半版通欄半通b、戶外路牌c、廣告牌（桐廬各賓館）4公關活動a、開盤新聞發(fā)布表；b、市長做廣告，開發(fā)桐廬旅游業(yè)；c、結頂嘉年華會；d 組織關于“私人療養(yǎng)院”或休假日公寓的市場前景的專家研討會；e、上海新聞發(fā)布會（看銷售情況是否需要）；5現(xiàn)場展示a、杭州售樓處及樣板房；（1:1）b、各地代理處及展示；c、工場接待處；d、杭州房交會；6人員促銷a、各地針對有車族的宣傳頁的分發(fā)；b、針對企業(yè)經(jīng)理層的 DM （直郵）；c、各地賓館住宿人員的宣傳；六、廣

16、告文案及策略由于時間緊，未作進一步的創(chuàng)意。七、效果預計由于廣告費用有一定的局限 （本樓盤本身營業(yè)額不大， 且廣告費比例是一般房產(chǎn)公司的一半） ，因此會有一定的知名度，而真正要引起轟動，主要靠新聞炒作?？赡艽嬖诘膸讉€問題一、景觀的先行問題希望在土建的同時，先行搞好景觀的綠化及部分休閑項目的建設 工作，這對以后的銷售工作會有很好的幫助。但也要考慮到費用問題，希望不要因此有二次綠化或較大的浪 費，這要求甲方、設計單位、施工單位及景觀施工單位的良好協(xié)調(diào)及 配合。二、門鎖的問題由于要用于出租，希望開發(fā)商能使大門一次到位，而不能讓住戶 更換，同時要贈送磁卡電子鎖，并在總臺建更改系統(tǒng)，以利于住戶安 全。三、

17、電話問題電話費是要戶主承擔的，而有可能住戶的使用量較大。為避免以 后物管與戶主的紛爭，應有一個解決的方法，鎖碼或另用技術解決。四、物管多一些臨時收費項目，減少常規(guī)物管費用如：打掃衛(wèi)生、洗衣、停車費、經(jīng)營部分休閑項目、代理出租費 等項目收費，以盡量減少常規(guī)物管費用。同時將綠化、園林等項目與果園、養(yǎng)殖一起外包，爭取在戶外管公司不用出錢，最好還有收益。五、會所建在樓頂以臨時建筑形式出現(xiàn)，會員活動、以自助為主，目的是提供一個相對高尚的人員環(huán)境， 不以營利為目的， 對房產(chǎn)公司的效益， 可能只是用部分會員卡贈送當?shù)刂匾蛻艏坝嘘P人士， 體現(xiàn)房產(chǎn)公司的品味。因此，報價5000 元，有宣傳，但不作促銷活動，不

18、低價傾銷，而且這5000 元只代表一種會籍，不能用于消費，消費需另付錢， 會所也不要為贏利而做任何有違法規(guī)的活動。 會所收費以收回投資為目的。會所要嚴格執(zhí)行非會籍人員邀請不得入內(nèi)的規(guī)定。 有違法行為人員的會籍，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，馬上取消。贈送的會籍，不作補償，如購買之會籍，原款退回。六、按揭問題a、應與銀行商定，裝修費一并進入按揭；b、外地人士在按揭上的問題；c、杭州人在杭州辦理按揭；d、裝修費只有三種選擇，房產(chǎn)公司與物管公司只協(xié)助監(jiān)理，不承擔相應責任。七、各項室內(nèi)設計先行，要在銷售前有效果圖，費用由甲方承擔，乙方對設計有建議權。八、裙樓問題裙樓銷售的可能性大不大？估計有一定的難度。因此很大可能性是房

19、產(chǎn)公司的利潤就在裙樓上， 如是這樣，就一 定要事先考慮到裙樓的經(jīng)營問題。能出租，由他人經(jīng)營，這是最好的 一種方式；如要由房產(chǎn)公司裝修，由他人承包經(jīng)營，就要考慮到盡量 小而全，空出多余的空間來作為辦公出租。三樓的用途要考慮好。從而決定裙樓是否要裝中央空調(diào)。九、電梯問題電梯不到一樓車庫。二樓作底樓，步行人直接上二樓，這樣二樓 到三樓也不裝自動扶梯之類。電梯直上四樓以上，以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室內(nèi)的最理想，但要考慮一下投資及桐廬的市“富春景觀度假公寓”會員卡設想一、會員卡說明1、售價8600元2、優(yōu)惠a、贈俱樂部會員卡一張，價格5000元；b、各項消費享受一定的折扣；c 、每年免費用

20、房20 天，可用 20 年，除飲料、長話外不收任何費用（即每天房租金21.5元） ；d、節(jié)假日、旅游旺季需預定；3、可行性其實是將價格10 萬的房，分別賣給12 個人；總價為 103200元（其中應有0.5萬元為促銷獎勵） ；物管公司承擔這些房子的物管，水電、清潔、市話費用，但物管公司擁有這些房子的產(chǎn)權。 20年后使用權仍屬物管公司或甲方。二、銷售說明這是為了提高銷售額而開發(fā)的項目，目的是針對各地的中產(chǎn)人士，及桐廬本地的企業(yè)及個人。這個項目的吸引力可能較大，會影響正常銷售。因此一定要保密，并作為銷售后期結尾期間推出的項目。三、銷售方針以桐廬及桐廬周邊為主，杭州為輔。四、銷售方式以電話促銷為主。

21、五、問題點是否算變相集資？中國銀行是否會干涉?不過有產(chǎn)權在物管公司，應能解決這個問題，但也不要做廣告了。六、網(wǎng)絡會員的電腦管理系統(tǒng)?！案淮壕坝^度假公寓”代理出租設想1、 價格參考當?shù)厝琴e館房價， 以七折為掛牌價， 并可按旅游情況升降。住戶需授權物管公司再有20%的打折權（低于普遍團體房價）。2、 分成及相關責任四六分成。房主六或物管公司四成。房主：承擔水、電、市話及物管費用，并承擔家俱的折舊及破壞損失的風險。物管： 承擔租戶一次性用品費用， 及床上用品的提供及清潔工作， 負責打掃衛(wèi)生， 監(jiān)督家俱及家電的惡意及事故性破壞， 并協(xié)助要求賠償。 并承擔租戶身份證登記、 個人安全責任， 及公共安全責

22、任。負責與政府部門的協(xié)調(diào)。有關稅收各自承擔，并由物管公司代扣代繳，收入按月結算，劃入住戶專用卡號。3、 帳目：所有帳目公開，記入電腦，房主有權查詢，但考慮到財務公司的工作程度， 房主每季有一次查詢權利， 其它查詢次數(shù)需付費。4、 帳產(chǎn)分明：哪些場地是物管的，哪些場地是房產(chǎn)公司的，這一定要帳產(chǎn)分明。物管公司的收入劃入物管經(jīng)費，而房產(chǎn)公司的項目收入是公司的產(chǎn)權收入， 與物管無關， 以免在以后的經(jīng)營中出現(xiàn)糾紛。1、 Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the firs

23、t time that I had seenthe Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn'thave known my way about.The weather was splendid on that day, which I thought was rare. I still remember some people told me that in Britain there was weather and no climate. During the same day, it might