房地產(chǎn)業(yè)六大環(huán)節(jié)30個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)業(yè)六大環(huán)節(jié)30個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析 連續(xù)12年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為專項(xiàng)檢查對(duì)象，一個(gè)行業(yè)涉及10個(gè)稅種，全程六大環(huán)節(jié)隱藏著多達(dá)30個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)一直被業(yè)界稱為涉稅高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，如何在項(xiàng)目前期做足稅收功課，以規(guī)避可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，盡量降低涉稅成本，是擺在行業(yè)面前的突出問(wèn)題。 涉稅風(fēng)險(xiǎn)成房地產(chǎn)業(yè)“第七大風(fēng)險(xiǎn)” 房地產(chǎn)業(yè)在稅收問(wèn)題上面臨“三多”：一是稅收檢查多，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)12年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為年度稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域；二是涉及稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有10個(gè)；再有就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)是擺在眼前的突出問(wèn)題。 6月

2、8日，在北京舉辦的“2013年中國(guó)房地產(chǎn)老板如何管財(cái)稅”沙龍上，舉辦方負(fù)責(zé)人中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、深圳智慧源企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理李明俊說(shuō)：“房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)較多，稅收風(fēng)險(xiǎn)高，但只要在決策前做足稅收籌劃功課，不但能有效規(guī)避企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還能合理合法地降低企業(yè)的稅收成本?！?據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅1.3萬(wàn)億元，其中契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元、企業(yè)所得稅2015億元。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議地成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)業(yè)在為國(guó)家貢獻(xiàn)巨量稅收的同時(shí)，也無(wú)可爭(zhēng)議地成為涉稅高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。曾有業(yè)界專家撰文指出，騙取

3、貸款、包租銷售、囤積土地、違法建筑、外資進(jìn)入、二手房市場(chǎng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的六大風(fēng)險(xiǎn)。李明俊認(rèn)為，除了這六大風(fēng)險(xiǎn)以外，還有第七大風(fēng)險(xiǎn)，那就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)?！耙晕业姆?wù)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上存在稅收問(wèn)題?！彼f(shuō)。 記者查閱歷年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局的年度專項(xiàng)檢查通知文件后發(fā)現(xiàn)，2002年2013年的12年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是唯一連續(xù)12年都被列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。在這些文件中，有的年度房地產(chǎn)業(yè)稅收被列為指令性檢查項(xiàng)目，有的年度被列為指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目；有的年度要求重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，有的年度要求重點(diǎn)檢查建筑安裝業(yè)務(wù)；有的年度重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅或所得稅等單項(xiàng)稅種，有的年度則把房地產(chǎn)業(yè)涉及的所有稅種都列

4、為檢查對(duì)象。 稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么把房地產(chǎn)業(yè)盯得這么緊？李明俊表示，這個(gè)行業(yè)的稅收確實(shí)存在很多不規(guī)范地方，年年檢查，年年的問(wèn)題都不少，不查的話問(wèn)題會(huì)更多。他介紹，某直轄市地稅局有一年按照國(guó)家稅務(wù)總局的要求對(duì)該市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中96%存在問(wèn)題?！胺康禺a(chǎn)業(yè)在涉稅問(wèn)題上被認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這或許也是國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)12年將房地產(chǎn)行業(yè)列為專項(xiàng)檢查對(duì)象的原因所在吧?！彼f(shuō)。 六大環(huán)節(jié)隱藏30個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 房地產(chǎn)業(yè)到底有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？隱藏在哪里？一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在時(shí)間流程上主要包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)?！霸诿恳粋€(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企

5、業(yè)或多或少都會(huì)存在這樣那樣的稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已?！崩蠲骺≌f(shuō)。 李明俊表示，從他們多年的業(yè)界服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在上述六大環(huán)節(jié)之中，至少涉及以下30個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。 在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1.傭金等支出沒(méi)有取得正規(guī)合法發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大； 2.沒(méi)有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同10天內(nèi)申報(bào)契稅； 3.虛增拆遷安置費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅； 4.以收購(gòu)股權(quán)方式取得的土地使用權(quán)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 5.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響； 6.虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅； 7.境外的

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金。 在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 8.向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬； 9.從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式下支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)； 10.小金庫(kù)現(xiàn)金往往不夠支付利息或其他開(kāi)支； 11.支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行； 12.與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)未支付利息，存在偷逃稅金問(wèn)題； 13.借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，存在被認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳納20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。 在工程建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 14.虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅； 15

7、.為少繳稅，實(shí)際發(fā)生工程支出但不索要發(fā)票； 16.簽訂建安合同后未足額繳納印花稅； 17.不繳納或者不足額、或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 在預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 18.取得預(yù)售收入（包括定金、誠(chéng)意金）沒(méi)有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅； 19.沒(méi)有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅； 20.預(yù)售合同沒(méi)有足額及時(shí)繳納印花稅； 21.銷售合同（發(fā)票）為陰陽(yáng)合同（發(fā)票），未如實(shí)申報(bào)收入； 22.售后返租時(shí)，按返租后的金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金； 23.返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅； 24.以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅； 25.裝修收入沒(méi)有申報(bào)

8、納稅； 26.賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。 在清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 27.取得的發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符； 28.購(gòu)買虛假發(fā)票虛增成本； 29.企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人所得稅； 30.關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。一、房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)中的10個(gè)涉稅難題處理及例解 目錄 一、房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)中的10個(gè)涉稅難題處理及例解 二、房地產(chǎn)拆遷安置環(huán)節(jié)中的3個(gè)涉稅難題處理及例解 三、房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中的9個(gè)涉稅難題處理及例解 四、房地產(chǎn)工程建設(shè)環(huán)節(jié)中的12個(gè)涉稅難題處理及例解 五、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的6個(gè)涉稅難題處理例解 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算和注銷環(huán)節(jié)中的18個(gè)涉稅難題處理及

9、例解 一、房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)中的10個(gè)涉稅難題處理及例解 （一）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的6種形式及其稅務(wù)處理 1.政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房：由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，屬于銷售回遷房行為。 案例分析1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶。請(qǐng)分析這3000萬(wàn)元的稅務(wù)處理。 1.營(yíng)業(yè)稅的處理 鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還

10、款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。 （1）返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定：“ 納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （1）營(yíng)業(yè)稅的處理 （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）” 在本案例中，如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

11、應(yīng)按取得售房3000收入萬(wàn)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分，如用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅判定。 土地出讓金返還協(xié)議如果沒(méi)有約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。 （3）返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 開(kāi)發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅

12、。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒(méi)有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營(yíng)業(yè)稅。 2.企業(yè)所得稅 本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開(kāi)發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問(wèn)題： 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008151號(hào)）規(guī)定：（二）對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總

13、額中減除。 關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知（財(cái)稅201170號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算”。 本案例中的業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的土地款返還3000萬(wàn)收入，實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定

14、一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 3.土地增值稅 （1）返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 本案例中，如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房土地增值稅

15、確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬(wàn)元收入計(jì)算繳納土地增值稅。 企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （2）返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。 土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。 土地出讓金返還協(xié)議如果沒(méi)有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （3）返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓

16、房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”。 如果返還款3000萬(wàn)元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬(wàn)元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。 然后還要根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，屬于土地增值稅暫行條例第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。 以及土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。 在本案例中，對(duì)開(kāi)發(fā)商取得土地出讓金返

17、還款3000萬(wàn)元，如果小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。 企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 4.契稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 因此：企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，就繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬(wàn)元。 另：根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則第九條規(guī)定：“條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益”。 土地出讓金返還款小于回遷

18、房契稅成交價(jià)格的部分，應(yīng)按規(guī)定作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，繳納契稅。 5.會(huì)計(jì)處理 土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做如下會(huì)計(jì)處理。 收到返還款時(shí)： 借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 165 貸：銀行存款 165 完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)： 借：預(yù)收賬款： 3000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 3000 2.政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）。 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開(kāi)發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開(kāi)發(fā)商代為拆遷。在開(kāi)發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招

19、拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬(wàn)中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （一）營(yíng)業(yè)稅的處理 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2009520號(hào)）第二條規(guī)定： “

20、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！?（一）營(yíng)業(yè)稅 本案例返還款3000萬(wàn)中， 1.取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元。 2.代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅75萬(wàn)元（2000-1500）×5% 。 （二）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅：返

21、還款3000萬(wàn)元中： 1.取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 2.代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 3.企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。 （三）土地增值稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 本案例，企業(yè)取

22、得的返還款3000萬(wàn)中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。 企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （四）契稅 企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，就繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬(wàn)元。 （五）會(huì)計(jì)處理 先期支付拆遷補(bǔ)償款和進(jìn)行拆遷時(shí)： 借：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)成本 1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款 2500 支付土地出讓金時(shí)，10000萬(wàn)全部計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，并作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。 土地出讓金返還用于支付動(dòng)遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時(shí)，

23、企業(yè)應(yīng)沖減往來(lái)和做其他業(yè)務(wù)收入處理。 收到返還款時(shí)：代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù) 借：銀行存款 2000 貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 500 收到拆遷工程款時(shí)： 借：銀行存款 1000 貸：其它業(yè)務(wù)收入 1000 案例分析3 某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬(wàn)元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬(wàn)元，則在計(jì)算土地增值稅時(shí)，構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬(wàn)元，而不是2000萬(wàn)元。同樣，300萬(wàn)元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除項(xiàng)目為：開(kāi)發(fā)土地和新建

24、房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項(xiàng)目范圍具體為：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。 這里要特別注意的是作為開(kāi)發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過(guò)程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開(kāi)發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)

25、算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。 3.政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。 一般情況下，由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)開(kāi)始前，國(guó)土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無(wú)地面附著物的宗地。 但是在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、

26、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時(shí)，這種情況更比比皆是。 因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。 案例分析4 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。請(qǐng)分析其中的稅務(wù)處理。 （一）營(yíng)業(yè)稅的處理 項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、?/p>

27、力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。 本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡(jiǎn)稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。 對(duì)此開(kāi)發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理： 1.無(wú)論其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開(kāi)具建安發(fā)票。 如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等?/p>

28、礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。 因此，A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100×5%=5（萬(wàn)元）。購(gòu)房者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅15×5%=0.75（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75×（7%+3%）= 0.075 A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5×5%=0.25（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.25× （7%+3%）= 0.025。 （二）印花稅 本例中，A公司不但銷售了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85

29、×0.05%=0.0425（萬(wàn)元），按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15×0.001+5×0.001=0.02（萬(wàn)元）。 （三）個(gè)人所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2008576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。 根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購(gòu)

30、買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。 根據(jù)個(gè)人所得稅法第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。 所以A公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：15÷（5×12）0.08×20%×60=2.04（萬(wàn)元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì)A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 （四）房產(chǎn)稅 購(gòu)房者將

31、購(gòu)買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬(wàn)元）。開(kāi)發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。 （五）企業(yè)所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解

32、為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購(gòu)房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15÷5=3（萬(wàn)元）。 從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008875號(hào)）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1.商品

33、銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； 2.企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制； 3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量； 4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 本例中，A公司在銷售房產(chǎn)時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此，對(duì)于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額85萬(wàn)元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5萬(wàn)元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：85+5=90（萬(wàn)元），扣除租賃支出3萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計(jì)算出應(yīng)

34、納企業(yè)所得稅額。 （六）土地增值稅 本例中，A公司銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為85萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)國(guó)稅函2008875號(hào)文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計(jì)量”。所以A公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬(wàn)元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。 八、合作建房的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國(guó)稅法200931號(hào)第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)

35、、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 2.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息

36、支出。 （2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！?國(guó)稅法200931號(hào)第三十七條規(guī)定：“企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！?案例分析 23 1.案情介紹 乙單位準(zhǔn)備以2000萬(wàn)元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，投資方案擬定如下： 方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)

37、利潤(rùn)按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，乙單位享有1000萬(wàn)元。 方案二：乙單位按照投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45萬(wàn)元，單位住宅銷售價(jià)格75萬(wàn)元，乙單位享有40套單位住宅。 請(qǐng)針對(duì)每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。 2.稅務(wù)處理分析 （1）方案一的涉稅分析 根據(jù)企業(yè)所得稅法及企業(yè)所得稅法實(shí)施條例的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。由于股息、紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤(rùn)中分配的，所以投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)視同股息、紅利，一般也應(yīng)該是免稅收入。 基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的1000萬(wàn)元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)

38、該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元。甲公司不允許稅前列支此1000萬(wàn)元的利潤(rùn)分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000÷（1-25%）=1333.33（萬(wàn)元）。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1500×（1-25%）-1000=125（萬(wàn)元）。 （2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的40套住宅計(jì)稅成本為1800萬(wàn)元，正常銷售價(jià)格為3000萬(wàn)元。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當(dāng)于以2000萬(wàn)元購(gòu)入了40套成本價(jià)值為1800萬(wàn)元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為3000萬(wàn)元的商品住宅。 假設(shè)乙單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈

39、利潤(rùn)為（3000-2000）×（1-25%）=750（萬(wàn)元）。 對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，正常項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，除去乙單位分成部分，可保留利潤(rùn)為1500-（3000-1800）=300（萬(wàn)元），但是需要將乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200（萬(wàn)元），調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500（萬(wàn)元），甲公司凈利潤(rùn)為（300+2000-1800）×（1-25%）=375（萬(wàn)元）。 從以上兩種涉稅分析來(lái)看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤(rùn)都不一樣。 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處

40、理 關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的"以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因

41、而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換取若干

42、年的土地使用權(quán)，甲方是以出租使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條的規(guī)定核定。 案例分析24 案情介紹 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 分析 乙方出資的1000萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，

43、其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開(kāi)工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅1000×5%50萬(wàn)元。 乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來(lái)確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 因此如果屬于前者，乙方按照1000萬(wàn)元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲

44、方取得的委托代理費(fèi)作為服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。 1.房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。 按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 案例分析25 案情介紹 甲方以土地使用權(quán) 100

45、00平方米，乙方以貨幣資金8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價(jià)16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）第八條第（一）項(xiàng)第一款規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。 當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷售的4

46、00套房屋，共計(jì)銷售額6400萬(wàn)元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅6400×5%320萬(wàn)元。 對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（5+8）×16×5%10.4萬(wàn)元。 2.房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。 上述方式因甲方和乙方不屬于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的行為，不屬財(cái)稅2002191號(hào)文件所稱的“投資入股不征營(yíng)業(yè)稅

47、”的行為，屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為。因此，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 案例分析26 案情介紹 甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬(wàn)元，甲方取得投資收益200萬(wàn)元。 分析 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）第十七條和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)

48、1993149號(hào)）第八條第（一）項(xiàng)第一款的規(guī)定 ：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅。 因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅200×5%10萬(wàn)元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅1000×5%50萬(wàn)元。 3.房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 此種經(jīng)營(yíng)行為也未構(gòu)成財(cái)稅2002191號(hào)文件所稱的“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅”的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企

49、業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條的規(guī)定核定。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 案例分析27 甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供 2000萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬(wàn)元，其余留作自用。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅處理分析。 分析 乙企業(yè)支付的2000萬(wàn)應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位，乙企業(yè)為建筑單位的承建模式。對(duì)甲企業(yè)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅,在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)

50、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按5%的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅2000×5%100萬(wàn)元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付2000萬(wàn)的購(gòu)房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)3%稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生。申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅2000×3%60萬(wàn)元。 甲方在建成后又出售的50%部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅800×5%40萬(wàn)元。 按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（

51、國(guó)稅函20051003號(hào)）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用于國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件的規(guī)定。因?yàn)樵谶@種情況下，土一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在時(shí)間流程上主要包括土地獲取、規(guī)則設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋銷售、項(xiàng)節(jié)，筆者結(jié)合稅收工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這六大環(huán)節(jié)之中，主要存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)予以歸納和分析。  一、在土地取得環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)  1、以收購(gòu)股權(quán)方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)評(píng)估價(jià)值入賬的風(fēng)險(xiǎn)。房開(kāi)企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地使用權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量。從賬務(wù)處理來(lái)看，土地評(píng)估增值部分無(wú)法在

52、股權(quán)交易過(guò)程中得到賬面確認(rèn)，交易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出計(jì)入土地成本。也就是說(shuō)如果房開(kāi)企業(yè)按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估增值部分計(jì)入土地成本，就會(huì)存在少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。  2、虛增拆遷安置費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。拆遷款這種不要發(fā)票的成本容易造出來(lái)，正是出于這種原因，房開(kāi)企業(yè)多采用虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本的方法達(dá)到少繳稅款的目的。主要手法是虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額存在較大風(fēng)險(xiǎn)。例如有新聞媒體報(bào)道，某地百余官員聯(lián)手拆遷戶借全運(yùn)會(huì)套取3億

53、補(bǔ)償款。違規(guī)搶建房屋，“空掛戶”造假，變更用地性質(zhì)在大規(guī)模農(nóng)村土地征收拆遷過(guò)程中，一些基層領(lǐng)導(dǎo)干部、公職人員 與拆遷戶聯(lián)手造假，非法套取國(guó)家巨額資金。遼寧省多家法院近日審理的沈陽(yáng)拆遷腐敗窩案揭開(kāi)了套取國(guó)家征地補(bǔ)償款黑幕。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)在征地拆遷過(guò)程中，共計(jì)3億余元征地補(bǔ)償款被非法套取。二、在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)會(huì)虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，主要目的是逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。這些虛開(kāi)的發(fā)票由于沒(méi)有真實(shí)的業(yè)務(wù)支撐和資金流水佐證，很容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，給企業(yè)會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。2、境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遇到支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)的問(wèn)題，

54、根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定，支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)需要代扣所得稅，如果沒(méi)有約定，又沒(méi)有代扣代繳的，那稅務(wù)機(jī)關(guān)只能把這個(gè)稅款算到房地產(chǎn)公司頭上，由房地產(chǎn)公司來(lái)承擔(dān)，房地產(chǎn)公司承擔(dān)的這部分稅款又不能在所得稅前扣除，房地產(chǎn)公司就虧了。三、在融資環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)向自然人融資的現(xiàn)象很普遍，因此而產(chǎn)生的高息利息支出，一般都無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，在向自然人支付利息時(shí)會(huì)存在未代扣代繳個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)未支付利息，或利息畸低，這也不符合獨(dú)立交易原則。存在將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利和逃避利息收入營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定或在該業(yè)務(wù)發(fā)

55、生的納稅年度起10年內(nèi)調(diào)整其利息收入，補(bǔ)征稅款并加收滯納金。3、企業(yè)借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知（財(cái)稅2003158號(hào)）的規(guī)定，其適用條件并沒(méi)有企業(yè)必須盈利這一前提。因此，凡納稅年度終了后，股東向企業(yè)的借款既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款即可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，并依據(jù)“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。存在被認(rèn)定為 3 股息、紅利分配需要繳納20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)  四、在工程建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)成本構(gòu)

56、成中，排第一位的是建安成本，有些房開(kāi)企業(yè)為達(dá)到偷逃土地增值稅的企業(yè)所得稅的目的,虛開(kāi)建安發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛列成本，簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，提高建安工程費(fèi)用；利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)公司只要支付少量的營(yíng)業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅和土地增值稅。這樣的所謂的“籌劃方案”表面看起來(lái)操作簡(jiǎn)單，效果明顯。但實(shí)際上，這不是真正的稅務(wù)籌劃，這就是典型的打著