容積率計算規(guī)定

1、容積率計算技術規(guī)定 1名詞解釋 1.1容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設用地面積的比值。 1.2建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建設用地面積的比例。 1.3建筑系數(shù) 建設用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地面積的比率。 1.4綠地率 居住用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與用地面積的比率。 1.5層局 上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 1.6室內(nèi)凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 1.7設備平臺 指供空調(diào)室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺不相連通的對外敞開 的室外空間。 1.8裝飾性陽臺 指設置在建筑外墻外，為美化建筑造型而與建筑內(nèi)

2、部空間及陽臺不相連通的采用陽臺形式的 裝飾性構件。 1.9入戶花園 在入戶門與客廳門之間設計一個類似玄關概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。 1.10飄窗 為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。 1.11地下室 指房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 ,其四面應為土層圍合的地下空 間。 1.12半地下室 房間底面低于四周室外地面的高度超過該房間凈高的 1/3,且不超過1/2者。 1.13架空層 僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間。 1.14躍層住宅 套內(nèi)空間跨越兩個樓層且設有套內(nèi)樓梯的住宅。 1.15低層住宅 為一至三層的住宅。 1.16錯層住宅 一套住宅內(nèi)的各

3、種功能用房在不同的平面上， 用30-60 cm的高差進行空間隔斷， 錯開之處有 樓梯聯(lián)系。 1.17公寓 一般指為特定人群提供獨立或半獨立居住使用的建筑， 通常以棟為單位配套相應的公共服務 設施。 1.18酒店式公寓 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。 1.19公寓式酒店 指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。 1.20公寓式辦公建筑 指單元式小空間劃分，有獨立衛(wèi)生設備（不含廚房設備）的辦公建筑，按辦公建筑處理。 1.21辦公建筑 指非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備的辦公建筑。 1.22商業(yè)建筑 指綜合百貨商店、商場、經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務業(yè)的建

4、筑。 1.23商住綜合樓 指底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑。 1.24商辦綜合樓 指商業(yè)和辦公混合的建筑。 2容積率計算 2.1住宅建筑容積率計算 住宅建筑層高不宜大于 3.3米，并不得大于5.8米。 2.1.1住宅建筑標準層高大于 3.3米且小于4.8米時，不論層內(nèi)有無隔層， 按該層水平投影面 積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。 2.1.2住宅建筑標準層高大于等于 4.8米且小于等于5.8米時，不論層內(nèi)有無隔層， 按該層水 平投影面積的2倍計算建筑面積并計算容積率。 2.1.3躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室在戶內(nèi)通高共享時，不列入超層高控制 單位，按水平投影面積計算容積率。

5、 2.1.4住宅類項目中商業(yè)建筑規(guī)模配建比例不得大于 3%,且建筑層高不得大于 4.5米。 2.2辦公建筑容積率計算 辦公建筑層高不宜大于 4.5米，并不得大于6.6米。 2.2.1辦公建筑標準層大于 4.5米且小于等于5.7米時，不論層內(nèi)有隔層，按該層水平投影面 積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。 2.2.2辦公建筑標準層高大于 5.7米且小于等于6.6米時，不論層高有無隔層，按該層水平投 影面積的2倍計算建筑面積并計算容積率。 2.3商業(yè)建筑容積率計算 2.3.1500平方米以下單層無分隔且開敞通透商業(yè)建筑層高不得大于 5.1米。 2.3.2 500-1000平方米的單層無分隔且開敞通

6、透商業(yè)建筑標準層高不宜大于 5.1米，并不得 大于7.8米。 2.3.2.1層高大于5.1米且小于等于6.0米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層水平投影面積的 1.5 倍計算建筑面積并計算容積率。 2.3.2.2層高大于6.0米且小于等于7.8米時，不論層高有無隔層，按該層水平投影面積的 2 倍計算建筑面積并計算容積率。 2.3.3中、大型商業(yè)建筑（單層無分隔且開場通透面積達到 1000平方米以上，如超市、大型 商場等功能集中布置的商業(yè)用房），建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高，不列入超層高控制 范圍，按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。 2.3.4旅館建筑（含產(chǎn)權式酒店）層高不宜大于 4.5米，

7、并不得大于7.8米。 2.3.4.1旅館建筑標準層高大于 4.5米且小于等于6.0米時，不論層高有無隔層，按該層水平 投影面積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。 2.3.4.2旅館建筑標準層高大于 6.0米且小于等于7.8米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層水平 投影面積的2倍計算建筑面積并計算容積率。 2.4辦公、商場、大賣場、酒店等建筑的門廳、大廳、中庭、大堂、內(nèi)廊、采光廳等公共部 分的層高可根據(jù)功能需要適當提高建筑層高， 此類功能面積按其水平投影面積計算建筑面積 并計算容積率。 2.5地下室 2.5.1建筑物地下室、半地下室作為人防、停車泊位和設備用房等使用的，按其水平投影面 積計算建筑面積

8、，不計算容積率。 2.5.2建筑物地下室、半地下室作為經(jīng)營性停車位、商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能的，按其水平 投影面積計算建筑面積并計算容積率。 2.6地上車庫 地上車庫層高大于 3.7米（特種車輛停車庫除外），不符合此規(guī)定的按其水平投影面積并計 算容積率。 2.7架空層 建筑底層設計布置架空層的，以柱、剪力墻落地，四周無維護結構、視線通透、空間開敞， 只作為休閑、綠化景觀、公共通道等公共敞開空間使用，按其水平投影面積計算建筑面積， 不計算容積率。 架空層內(nèi)的電梯廳、門廳、過道、樓梯間等功能空間按其水平投影面積計算建筑面積并計算 容積率。 2.8設備層 設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉(zhuǎn)換層層高小

9、于 2.2米時，按其水平投影面積的 1/2 計算建筑面積不計算容積率；層高大于等于 2.2米時，按其水平投影面積計算建筑面積并計 算容積率。 設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉(zhuǎn)換層內(nèi)的樓梯間、電梯井、其他功能性用房等功能 空間計算建筑面積并計算容積率。 2.9陽臺 建筑物陽臺進深不大于 2.4米（對不規(guī)則的取進深平均值），無論是否封閉，無論是凹陽臺、 挑陽臺，均按其水平投影面積的 1/2計算建筑面積并計算容積率， 不符合此規(guī)定的按全面積 計算建筑面積并計算容積率。 陽臺總建筑面積不得超過套型建筑面積的 7% ,不符合此規(guī)定的按其水平投影面積計算建筑 面積并計算容積率。 對于有悖正常使用功能、

10、尺度和設置要求的陽臺，作為套內(nèi)空間按全面積計算建筑面積和計 算容積率。 2.10空調(diào)室外機擱板、設備平臺 空調(diào)室外機擱板個數(shù)不應超過居室數(shù)量， 每個居室空調(diào)室外機擱板面積不應超過 1.4平方米。 對于集中布置的空調(diào)室外機擱板，面積不應超過單個擱板面積與居室個數(shù)的乘積。 辦公、工業(yè)等非法居住建筑室外空調(diào)機擱板參照上述控制要求執(zhí)行。 不應隨意將住宅套內(nèi)空間分隔成設備平臺， 對于有悖正常使用功能、 尺度和設置要求的， 作 為套內(nèi)空間按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。 2.11入戶花園、空中花園 入戶花園、空中花園按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。 2.12飄窗 飄窗應突出建筑物外墻，

11、不應有建筑地板（樓板延伸） ，滿足視線通透、采光的基本要求， 至少保證平行于窗洞一面為玻璃材質(zhì)， 不符合此規(guī)定的按其水平投影面積計算建筑面積并計 算容積率。 飄窗突出外墻的距離不大于 0.6米，不計算建筑面積。不符合上述規(guī)定，按其水平投影面積 計算建筑面積并計算容積率。 2.13頂層樓梯間 頂層樓梯間的建筑面積未超過標準層建筑面積 1/8的，按其水平投影面積計算建筑面積，不 計算容積率。 2.14正負零高差 建筑物底層設置為商鋪、 架空層、儲藏室、車庫等非居住類使用功能用房的，其室內(nèi)地平面 高出室外地平面不得大于 0.15米。 對于有悖正常使用功能、尺度和設置要求的正負零高差，作為空間層高分別

12、依照本規(guī)定第 2.1、 2.2、2.3條的要求計算建筑面積和計算容積率。 2.15 SOHO、LOFT 建筑 SOHO、LOFT建筑使用功能的確定， 必須一句其土地的使用性質(zhì)， 并分別依照本規(guī)定第 2.1、 2.2、 2.3條的要求計算建筑面積和計算容積率。 SOHO、LOFT辦公建筑，若按單元式小空間劃分，其平面形式不得按成套住宅設計，且整 棟建筑應集中設置公共垂直交通系統(tǒng)。 SOHO、LOFT商業(yè)建筑，其平面形式不得按成套住宅設計，且整棟建筑應集中設置公共垂 直交通系統(tǒng)。 2.16工業(yè)、倉庫建筑 2.16.1工業(yè)、倉庫項目建筑物層高超過 8米的，在計算容積率時，該層建筑面積加倍計算。 工業(yè)

13、、倉庫項目建筑物內(nèi)設有夾層的。其高度超過 3.3米，按其水平投影面積計算建筑 面 積并計算容積率。 2.16.2工業(yè)、倉庫項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)、 倉庫項目總用 地面積的7%。 當無法單獨計算行政辦公和生活服務設施占用地土地面積時， 采用行政辦公和生活服務設施 建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。 工業(yè)、倉庫項目所需行政辦公及生活服務設施等配套建筑應采用低層或多層的建筑設計， 其 中倒班樓建筑內(nèi)部應采用外連廊的設計。 2.16.3嚴禁在工業(yè)、倉庫項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所、培訓中心 和經(jīng)營性商鋪等非生產(chǎn)性配套設施。 2.16.4工業(yè)、倉庫項目臨街面除門房和出入口外，應以通透式欄桿進行圍合。 2.17綠地 2.17.1居住用地綠地面積計算辦法應符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 (GB50180-93 , 2002 年版)第11章中有關規(guī)定。 2.17.2地下室或半地下室的屋頂綠地植樹綠化覆土厚度大于等于 0.6米且小于1米時，按其 綠地面積的2/3計入綠地率控制指標；植樹綠化覆土厚度達到 1米以上的要求時，其綠地面 積計入