農(nóng)地非農(nóng)化的增值收益分配及其利用

1、農(nóng)地非農(nóng)化的增值收益分配及其利用隨著城市城區(qū)內(nèi)土地的開發(fā)，城區(qū)空閑土地已是越來越少，開發(fā)成本越來越高， 市郊或者農(nóng)村的土地被大量的征收，地方政 府、房地產(chǎn)開發(fā)商等從土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)換過程中獲得了大量的土地增值收益， 與此對應(yīng)的是，農(nóng)民的權(quán)益根本沒有保障。如何收好、管好、及用好數(shù)量龐大的土地收益資金，對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。1 土地增值收益構(gòu)成 土地增值收益按照不同的屬性可分為以下 兩種增值：土地物質(zhì)和資本價(jià)值增值、土地使用者和非土地使用者的改良增值。 土地是由土地物質(zhì)和土地資本兩部分構(gòu)成，這兩部分即是土地價(jià)值 的載體。 土地物質(zhì)是純粹自然意義上的土地，附著于其上的是土 地

2、物質(zhì)價(jià)值。土地資本是投入土地物質(zhì)而與其結(jié)合在一起 的資 本，凝結(jié)其中的是土地資本階值，是勞動創(chuàng)造的價(jià)值。土地資本價(jià)值增值是由土地使用者或國家及他人對土地改良形成的，這樣，土地資本價(jià)值增值可分為土地使用者改良增值和國家及他人改良增值兩部分。土地使用者改良增值部分，是土 地使用者對土地的投資改良而形成的增值，除土地使用者改良增值部分以外的其他增值部分， 包括土地物質(zhì)價(jià)值增值和國家及他人改良增值。其具體來源及形式有以下幾種：第一，土地使用者或經(jīng)營者在長期的土地使用和經(jīng)營過程 中，對 土地的不斷投資、改造而引起的土地增值。第二，因?yàn)槌?市建設(shè)的不 斷發(fā)展，政府對城市公共設(shè)施的不斷投入， 投資環(huán)境 的不

3、斷改善，或因土地使用者投資而產(chǎn)生的土地收益的擴(kuò)散效應(yīng)而引起的土地增值。第三，土地利用類型的改變，而產(chǎn)生的土地 增值。如由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變 為商業(yè)、金融用地等。第四，因社會經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口逐漸增多 以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 造成城鎮(zhèn)建 設(shè)用地供不應(yīng)求而引起的土地增值。第五，由于方針、政策的改 變，引起土地增值。比如對某城市，由于 國家把它定為經(jīng)濟(jì)特區(qū) 或?qū)ν忾_放城市，實(shí)行一系列相應(yīng)的優(yōu)惠政策， 則可引來大量投 資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這必然導(dǎo)致對土地需求量的增加， 從而引起土地增值。2 土地收益分配中存在的問題及原因分析 土地產(chǎn)權(quán)制度不健全，結(jié)構(gòu)單一。根據(jù)法律規(guī)定，被征用 的 農(nóng)用地的所有權(quán)和初始土地使

4、用權(quán)屬于集體，農(nóng)戶擁有一定期限內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)；農(nóng)戶可以在承包期間依法、自愿和有償 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而集體建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移只有在“破產(chǎn)、兼并等情形”下才能夠進(jìn)行。這種產(chǎn)權(quán)制度導(dǎo)致了農(nóng)用地不能直 接的轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用 地，而是要先把農(nóng)地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)，再用來進(jìn)行國家建設(shè)。國家通過征用集體土地，再以出讓等方式獲取增值收益，為城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展積累了原始資金。但這種土地產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)單一，使原來的農(nóng)地所有 者一一農(nóng)民集體獲取其應(yīng)得的建設(shè)用地增 值收益，顯得非常不合理。 土地收益分配體系不合理。我國憲法和土地管理法 等法律明確規(guī)定了國家所有和農(nóng)村集體所有兩種土地所有權(quán)形式。按照土地

5、所有權(quán)法權(quán)意義和經(jīng)濟(jì)意義相統(tǒng)一的原則，受法律保護(hù)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)當(dāng)?shù)靡泽w現(xiàn)。然而，在現(xiàn) 實(shí)生活中， 政府每年大量低價(jià)征收農(nóng)村集體土地后進(jìn)行出讓，從而獲取巨額級差收益，侵犯了農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地的低償征用制度，無疑違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī) 律，侵犯了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)收益。 土地投入不同導(dǎo)致土地的增值收益不同，在體現(xiàn)上存在誤導(dǎo)。土地投入包括兩方面內(nèi)容。一是隨著土地農(nóng)業(yè)利用過程中，農(nóng)民對土地的生產(chǎn)投入，這部分增值收益體現(xiàn)在土地被征用時的補(bǔ)償費(fèi)用中。二是土地在被征用后政府將對土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資，政府征用后在一級市場上以高價(jià)出讓，產(chǎn)生巨大的土 地增值收益， 其中固然

6、有對土地投入的原因而導(dǎo)致的土地增值收益，但其根本不同在于土地用途轉(zhuǎn)變， 使短時間內(nèi)土地收益體現(xiàn) 巨大的差距。 土地征用法律界定不清。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。我國憲法第 10條規(guī)定，“國家為了 公共 利益的需要， 可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用"， 這是我 國實(shí)行 土地征用的憲法依據(jù)。 然而這里的“公共利益需要”尺度 很難把握。土地征收是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。為了國家建設(shè)的需要， 農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府行政行為的實(shí)施。 此時農(nóng)地的農(nóng)民集體所有權(quán)就表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其處分權(quán)和收益權(quán)受到削弱，而收益權(quán)和處分權(quán)恰恰 是土地產(chǎn)權(quán)中最重要

7、的權(quán)能。3合理分配農(nóng)用地被征后土地增值收益農(nóng)用地被征收后作為城市用地來經(jīng)營，城市土地作為稀缺的自然資源和重要的生產(chǎn)要素，對它的開發(fā)、利用和經(jīng)營必然創(chuàng)造和帶來迥然有別的經(jīng)濟(jì)收入。其土地增值收益分配，涉及到農(nóng)民、集體、國家等多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這 些關(guān)系處理得好，有利于合 理地分配收益， 保證社會政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā) 展，有利于促進(jìn)城市建設(shè)和社會和諧發(fā)展。則，即盡最大可能促進(jìn)享受上的平等和盡最大可能促進(jìn)生產(chǎn)。按照這一原則，將土地增值在土地所有者即國家和原土地使 用者之間進(jìn)行合 理分配。一方面要保證屬于國家所有的土地增值收益不流失到新使用者的手中；另一方面又要保護(hù)原土地使用者 對土地投資應(yīng)獲得的合法 利潤，

8、以保持土地使用者投資改良土地的積極性。改變現(xiàn)存增值收益分配用途。文章認(rèn)為其土地增值收益首 先應(yīng)用于建立農(nóng)村社會保障制度和建立土地增值分配收益基金，保證原有土地使用者的生活水平因此而受影響，以土地?fù)Q保障，同時以土地轉(zhuǎn)用后的增值收益和征地補(bǔ)償安置費(fèi)為主要資金來源，建立失地農(nóng)民社?；饘⑹墙鉀Q失地農(nóng)民丟失土地之后的生存和發(fā)展的可行方案。應(yīng)當(dāng)盡快把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社會保障的對接。在此基礎(chǔ)上建立失地農(nóng)民養(yǎng)老 和醫(yī)療保險(xiǎn)制度，其資金來源于 農(nóng)民土地補(bǔ)償資金，有條件的集 體經(jīng)濟(jì)組織，政府的土地收益，建立教育培訓(xùn)保障與再就業(yè)創(chuàng)新 機(jī)制。 從稅收上調(diào)節(jié)土地增值收益。我國現(xiàn)行土地稅收的課稅

9、項(xiàng)目主要有：土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等。與土地稅收有關(guān)的稅種一般有：所得稅、印花稅等。那么我們在利用土地增值收益的時候可以適當(dāng)?shù)耐菩性鲋凳找娑愂盏哪曜庵妻k法。土地使用權(quán)年租制是指國家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權(quán)出租給土地使用者， 土地使用者按期向國家繳納租金的 方式。 年租制的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在時間上的分割及零賣。減少土地增值收益分配的中間環(huán)節(jié)流失。土地增值收益分配中間環(huán)節(jié)中的問題一般體現(xiàn)在直接或者間接參與分配的部分 單位出現(xiàn)截留、克扣土地增值收益的行為中，直接或間接的導(dǎo)致 了土 地收益的流失，給國家、農(nóng)民集體都造成了巨大損失。在以后的土地工作中應(yīng)該注意到收益分配的薄弱環(huán)節(jié)，全程都應(yīng)建立健全完善的監(jiān)督體系，以保證資金正常使用。建立完善的征地監(jiān)管體系和準(zhǔn)確的評估土地價(jià)格。土地價(jià)格評估應(yīng)該按照虛擬的完全市場化進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)當(dāng)全面分析和掌握影響土地價(jià)格的各個重要因素，完全的按照市場評估標(biāo)準(zhǔn)來操