管理-制度業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度

1、業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度， 提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量， 提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別制 定了本章程，該章程主要包括主導項目的開發(fā)及可行性分析、房地產(chǎn)市場短期、 中期預(yù)測分析，以宏觀經(jīng)濟高度預(yù)測省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項目的土 地征用、立項、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報建手續(xù)、協(xié)調(diào)評估公司對倍拆遷戶的 店（?。┟娣e，價值等相關(guān)資料的核實整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶 的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項、填報公司月、年度統(tǒng)計表。8.1 主導項目的開發(fā)及可行性分析8.1.1 市場調(diào)查、市場前景預(yù)測及建議，項目市場潛力分析一、 工作流程確定市場調(diào)研的目的搜集資料信息制定調(diào)研究計劃進行調(diào)研資料分

2、析市場潛力分析、項目前景預(yù)測及建議1、確定市場調(diào)研的目的2、搜集資料信息通過各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)（項目委 托單位）的信息收集和分析，提交以下資料 Aa0 項目土地招標文件 Aa1 掛牌文件 Aa2 項目競投文件 Ab00 國民經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)資料 Ab01 人口調(diào)查資料 Ab03 城市規(guī)劃及建設(shè) Ab02 居民生活、消費水平3、制定調(diào)研究計劃根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的 （市調(diào)表）格結(jié)合調(diào)研目的， 確認調(diào)研 的重點內(nèi)容、調(diào)研的時間、地點與人員，并請調(diào)研計劃表（編號）上 報特助進行下單。組建項目團隊，進行人員分工。4、進行調(diào)研項目調(diào)研團隊人員按調(diào)研計劃中確認的市調(diào)表中的內(nèi)容進行調(diào)

3、 研，務(wù)必作好認真、仔細。一般采取的做法是從單個樓盤（項目樓盤） 到周邊樓盤（競爭樓盤）再到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到周邊樓盤再 到單個樓盤。市調(diào)結(jié)束后，應(yīng)提交按要求填寫的市調(diào)表。5、資料分析調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個樓盤和區(qū)域市場進行分析、單個樓盤級周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括 、 產(chǎn)品分析：a、產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從大 的方面講就是分析樓盤的歷史沿革和區(qū)域特性（商業(yè)中心、工 業(yè)中心、 學院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況 （公交、 地鐵、高架、 輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等） ，了解區(qū)域公共配套設(shè)施和 人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進出道路如何，是否臨 街等。（它的優(yōu)劣與

4、否往往決定了樓盤的大部分價值）b、產(chǎn)品分析的第二部份是對具體產(chǎn)品的分析，就是對 樓盤市調(diào)的主體部份進行分析。該部份的重點在于了解樓盤的 指標和參數(shù)，它具體包括土地的大小、總建筑面積、產(chǎn)品類別 與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與戶型、面積、格局配比、 建筑用材，公共設(shè)施和施工進度等。 、價格組合樓盤的價格主要包括產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。 、廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲， 主要訴求點的把握，媒體 的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。 具體廣告行為的市場 調(diào)查不可能攘括各方面的大小事項，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精 髓。 、銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務(wù)安排， 如銷售點的選擇、人員

5、的 配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等：另一方面則是調(diào)查實際銷售結(jié)果，如什么樣的 戶型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地 方是什么，購買客戶群由什么特征等等。、區(qū)域市場的分析主要包括 、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通干 線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 、 區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分析、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場發(fā)應(yīng)和市場空白點的捕捉 、 需求特性需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習慣嗜好等。需求特性要求我們調(diào)研者從

6、客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特 性是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動力與源泉。按上述要求分析后，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)提交下述資料：Ab04 房地產(chǎn)個案市調(diào)資料Ab06 房地產(chǎn)供給狀況Ab05 房地產(chǎn)發(fā)展分析Ab07 房地產(chǎn)需求狀況Ab08 房地產(chǎn)價格狀況6、市場潛力分析、項目前景預(yù)測及建議通過搜集該項目的資料信息和市調(diào)后的資料分析，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)對該項目的市場潛力進行分析， 主要要提報以下資料 Ab09 項目 SWOT分析8.1.2 主導產(chǎn)品定位及價格建議通過分析該項目的 SWOT 分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果對項目的目標客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價格定位、營銷建議進行準確提報 Ac2 產(chǎn)品定位。8.1.2 投資報酬評

7、估通過預(yù)估該項目的總銷、 土地成本、方案報批費用、 廣告費用、稅費、土建費用、公設(shè)費用管理費用、不可預(yù)見費用等，提交 Ac1 投報比估算表8.1.3 開發(fā)項目競投方案，及談判條件的擬定當投報比估算出來的利潤可行的情況下， 對項目的工程進度進行預(yù)估， 并對項目的不確定性進行分析，考慮項目籌資計劃，項目投資方式，提交 Ac3 不確定性分析Ac4 工程進度預(yù)測Ac5 項目籌資計劃Ac6 項目投資方式提報出上述資料以后， 并應(yīng)整理出該項目的市調(diào)分析報告范本 （可行性報告）A/B/C（ 即 Aac01/Ac02/Ac03）, 提交給特助，以備所需。8.2 房地產(chǎn)市場短期、中期預(yù)測分析房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市

8、場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上， 針對需要， 運用已有 的知識、經(jīng)驗和科學方法對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營 銷環(huán)境進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提高依據(jù)。房地產(chǎn)短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預(yù)測 （現(xiàn)是銷售 部完成）房地產(chǎn)中期預(yù)測是指企業(yè)對15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。業(yè)務(wù)部主管每周均應(yīng)閱讀房地產(chǎn)動態(tài) ，并于每周一工作例會上提交心得 報告（是否設(shè)個編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要） 。業(yè)務(wù)部主管應(yīng)組織該部門專員時刻關(guān)注房地產(chǎn)法律、 法規(guī)變化動態(tài)動態(tài)， 并 增列到房地產(chǎn)法律、法規(guī)文檔中（是否增加編碼， POWE

9、RPOINT 文檔）業(yè)務(wù)部主管在廣泛閱讀房地產(chǎn)動態(tài) 、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，并對市場進行市調(diào)及其它途徑的了解，應(yīng)該對企業(yè)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及發(fā)展趨勢有個總體了解，需于每半年提交一份以宏觀經(jīng)濟高度預(yù)測省、市、區(qū) 域的房地產(chǎn)發(fā)展（暫時公司沒有，是否增列編碼及范本） 。8.3 辦理項目的土地征用、立項、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報建手續(xù)、 （開 發(fā)事項？）應(yīng)提交Ae0 拆遷Ae1 報建Ae2 產(chǎn)權(quán)登記？Ae3 物業(yè)、招商？8.4 協(xié)調(diào)評估公司對被拆遷戶的店（?。┟娣e，價值等相關(guān)資料的核實 整理并建立專戶檔案包管資料、 被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事 項（開發(fā)商事項，是否要寫？）8.5

10、填報公司月、年度統(tǒng)計表年終或案盤結(jié)案時， 管理部將上一年度或結(jié)案項目的銷售周報表、 銷售 月報表轉(zhuǎn)給業(yè)務(wù)部門。 業(yè)務(wù)部應(yīng)妥善包管， 且業(yè)務(wù)部主管應(yīng)指派部門專員于 年終或案場結(jié)案時對案場的來訪客量、 成交戶數(shù)、成交金額的走勢進行分析， 及對案場內(nèi)各專員的成交戶數(shù)、 成交金額比例進行分析， 并提交各案場的銷 控表（ Af0 ）、（上次評價各專員的資料編碼及范本？ ）根據(jù)（上次評價各專員 的資料編碼及范本？）的結(jié)果提報廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)年度（最： ：最：） 人物。8.6 可行性報告撰寫綱要8.6.1 可行性報告范本 A 的撰寫要點一、總論（一）、項目背景1 、 項目概況：2 、 投資單位概況（二）、可

11、行性研究報告編制依據(jù)二、市場調(diào)查及分析（一）、城市發(fā)展狀況1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況3、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評述4、居民生活、消費水平5、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況）、城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況1、城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況2、城市商品供求與價格狀況及趨勢3、城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況4、城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測三、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）、項目周邊環(huán)境分析1 、 基本概況2、交通網(wǎng)絡(luò)3、市政設(shè)施4、教育文化5、休閑購物6、醫(yī)療保?。ǘ^(qū)域主要競爭項目分析1、區(qū)域主要競爭項目在售情況一覽表：2、同類產(chǎn)品的供需情況分析3、項目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購買心理分析等）四、項目市場定位（

12、一）、項目 SWOT 分析（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析）（二）、項目市場定位1、目標客戶群定位2、產(chǎn)品定位a、項目發(fā)展定位：b、產(chǎn)品定性及建議：c、產(chǎn)品定價及建議：3、項目營銷建議：五、項目投資回報分析項目投資回報估算分析表六、項目實施進度計劃與融資方案一）、項目進度計劃表（二）、融資方案七、不確定分析（一）、盈虧區(qū)間分析：（二）、臨界點分析八、社會分析項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施應(yīng)包括以下四個內(nèi)容： （一）、社會因素（二）、影響范圍程度（三）、可能出現(xiàn)的后果（四）、措施建議九、風險分析（一）、市場風險分析（二）、經(jīng)營管理風險分析（三）、金融財務(wù)風險分析十、結(jié)論與建議8.6.2 可行性報告范本 B 的撰寫要一、前言1、項目背景概況：2、投資單位概況3、市調(diào)報告編制依據(jù)城市發(fā)展綜述1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況3、城市各項相關(guān)經(jīng)濟指標4、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評述5、居民的社會與文化因素6、城市規(guī)劃發(fā)展因素三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展脈絡(luò)2、城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成3、城市商品房供需狀況分析4、市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具體情況分析四、 區(qū)域競爭樓盤分析1、個案基本資料匯總表：2、在售個案競爭分析：3、未來晉江市區(qū)區(qū)域內(nèi)項目分析五、 消