北京房價(jià)每次下跌都跟這3件事有關(guān)

1、北京房價(jià)每次下跌都跟這3件事有關(guān)！話說北京房價(jià)10年翻了5倍，抄底成了一件越發(fā)艱難的事，不過善于總結(jié)的小伙伴會(huì)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)雖然整體呈上漲趨勢，但期間還是有很多波動(dòng)的。那么問題來了，在房價(jià)即將出現(xiàn)波谷之時(shí)，都有哪些信號會(huì)出現(xiàn)？房價(jià)十年間的波谷都發(fā)生在何時(shí)？從2007-2016年的房價(jià)走勢來看，期間出現(xiàn)過5個(gè)比較大的波谷。2007-2016上半年北京二手房成交均價(jià)走勢圖房價(jià)波谷的持續(xù)時(shí)間最長為5個(gè)月，最短為1個(gè)月。降幅最高約4千/平，最低約2千/平。如下圖：北京十年中較大的房價(jià)波谷影響房價(jià)波動(dòng)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，今天我們主要從三個(gè)方面來分析一下。一：調(diào)控政策在房價(jià)的五次低谷期中，有四次政府都出臺(tái)了調(diào)控政

2、策。（如下圖）2008和2014年的調(diào)控政策以救市為主：房價(jià)波谷均在持續(xù)了5個(gè)月以后出現(xiàn)反彈。2010年的調(diào)控政策以打壓為主：目的是為了控制房價(jià)過快上漲，波谷均在政策出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)。二：M2增發(fā)在關(guān)于房價(jià)漲跌的新聞報(bào)道中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)不明覺厲的詞兒，叫M2。有一個(gè)動(dòng)詞經(jīng)常與M2混搭使用，即M2增發(fā)，通俗的理解，就是市場上的錢大量增加，而錢越來越多的結(jié)果，就是容易引發(fā)貨幣貶值。啥叫貨幣貶值？想必沒人愿見自己手里的錢從100變成42，所以尋找保值、甚至增值的辦法勢在必行。去股市嗎？隔三差五就頭頂飄綠。房市呢？掐指一算，過去幾年的表現(xiàn)還不錯(cuò)，而且對于普通老百姓來說，房子這東西看得見摸得著。于

3、是大量資金涌入樓市，進(jìn)而影響了房價(jià)。從上圖可以看出：（1）2008年9月左右，房價(jià)的第一個(gè)波谷期，也是M2增長率的低點(diǎn)。（2）2010年上半年，房價(jià)出現(xiàn)兩次波谷，同時(shí)也是M2增長率的下滑期。（3）2012年1月，房價(jià)的第四個(gè)波谷期，又是一個(gè)M2增長率的低點(diǎn)。（4）2014年4月到9月，房價(jià)的第五個(gè)波谷期，依然是M2增長率的下滑期。三：利率變化一般來說，房價(jià)上漲過快時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策調(diào)控，此時(shí)，央行很可能會(huì)加息配合，反之，在需要救市時(shí)，央行則會(huì)降息。加息和你的房貸密切相關(guān)哦過去10年央行加/降息變化：（1）2006年，為了控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲，央行連續(xù)8次加息。（2）200

4、8年，為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資，調(diào)控又連續(xù)4次降息，并在2009年4萬億救市。（3）2010-2011年，為了抑制房價(jià)過快上漲，加強(qiáng)住宅保障建設(shè)，央行連續(xù)5次加息。（4）2014年，政府重啟救市模式，釋放剛需和改善型需求，央行兩年內(nèi)6次降息，達(dá)到歷史低位。綜合上述三點(diǎn)，房價(jià)有什么波動(dòng)規(guī)律？（1）政策方面：打壓房價(jià)的調(diào)控政策出臺(tái)后，緊隨其后的一個(gè)月，一般為房價(jià)的波谷期。在房價(jià)下跌超過5個(gè)月，降幅達(dá)到4千/平以上時(shí)，出臺(tái)救市政策的可能性會(huì)變大。（2）M2方面：從M2和房價(jià)8年走勢的相關(guān)性來看，如果M2增幅降低，甚至出現(xiàn)下跌，很有可能就處于房價(jià)的波谷。（3）利率方面：如果央行開始連續(xù)降息，房

5、價(jià)波谷基本上也就結(jié)束了。如果央行連續(xù)加息，很可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的房價(jià)波谷。房價(jià)波谷稍縱即逝，但房子又不能不買，如果處于房價(jià)整體呈上漲趨勢的情況下，又該怎樣尋找價(jià)值洼地呢？一：看附近學(xué)區(qū)規(guī)劃問：北京最貴的房子在哪？答：在學(xué)校旁邊。從2015年北京二手房成交單價(jià)排行榜來看，單價(jià)最貴的房子前五名，無一例外，全是附近有名校的。所以，名校未來要在哪里建分校，這一點(diǎn)很關(guān)鍵。舉個(gè)例子：作為城市副中心，通州引進(jìn)名校是必然的。從目前的規(guī)劃來看，15所名校會(huì)在通州建新校。其中6所已經(jīng)建成，還有9所尚未建成，在未來建成后，對周邊的房源來說是很大的利好。二：看未來交通配套2016年1月，“第一太平戴維斯”發(fā)布了一份商業(yè)

6、地產(chǎn)地鐵效應(yīng)專題報(bào)告。報(bào)告顯示，地鐵通車后，北京、上海、廣州地鐵周邊物業(yè)價(jià)值均得到大幅度的提升。具體為：離地鐵站0-500米的近郊區(qū)物業(yè)價(jià)值提升20%25%，而遠(yuǎn)郊區(qū)物業(yè)價(jià)值則提升10%15%。舉個(gè)例子：北京地鐵5號線開通半個(gè)月沿線住宅價(jià)格約漲了2千3/平，10號線在建設(shè)的兩年期間周邊物業(yè)價(jià)格平均上漲一倍多。三：看未來是否有大型項(xiàng)目落地說起大型項(xiàng)目對周邊房價(jià)的影響，以上海迪士尼為例，開園不到兩個(gè)月，個(gè)別樓盤價(jià)格就開始翻番，有專家預(yù)測，將來周邊住宅用地出讓后，房價(jià)有可能摸到8萬/平，甚至10萬/平的頂。再說回北京，這里給出兩個(gè)提示：環(huán)球影城（通州梨園鎮(zhèn)），預(yù)計(jì)投資超過迪士尼的兩倍，2020年開業(yè)。首都第二機(jī)場（大興榆垡鎮(zhèn)）2014年開建，預(yù)計(jì)2018年落成。四：看未來