從秀水豪園看開發(fā)小區(qū)管理存在的問題3

1、商品房住宅小區(qū)管理中存在問題及建議以秀水豪園小區(qū)為例內(nèi)容提要：隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，新開發(fā)小區(qū)的日益增多和老舊小區(qū)的日趨破損，由物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施完善、公共設(shè)施破損維修等小區(qū)管理引發(fā)的問題和糾紛日益增多，小區(qū)管理工作與居民群眾生活息息相關(guān)，已成為社會(huì)管理不可或缺的一個(gè)重要部分。如何有效地加強(qiáng)小區(qū)管理，減少因此引發(fā)的矛盾糾紛，營(yíng)造和諧、穩(wěn)定、健康的社會(huì)氛圍，是擺在我們面前現(xiàn)實(shí)而緊迫的重要課題，必須高度關(guān)注和認(rèn)真思考。中心城區(qū)秀水豪園小區(qū)竣工于2004年，多年來問題不斷、群眾怨言頗多、存在問題至今尚未解決，為探討和解決這些問題，本課題小組相繼走訪了市區(qū)有關(guān)職能部門、街道社區(qū)有關(guān)

2、工作人員、物業(yè)公司、業(yè)主代表，對(duì)城市住宅小區(qū)管理中突顯的問題進(jìn)行全面調(diào)研,本文以秀水豪園小區(qū)為例，從幾個(gè)層面提出了相應(yīng)的解決對(duì)策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)管理的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。關(guān)鍵詞：中心城區(qū)住宅小區(qū)、秀水豪園小區(qū)；小區(qū)管理 問題與對(duì)策 一、秀水豪園小區(qū)簡(jiǎn)介秀水豪園小區(qū)位于屯溪區(qū)西部，黃山學(xué)院北區(qū)對(duì)面，竣工于2004年，開發(fā)面積13萬平方米，容積率0.55，綠化面積46%，開發(fā)商品房830余套，目前入住率近80%。該小區(qū)于2008年9月首次在市房管局的指導(dǎo)下，由匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司牽頭成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)與鑫誠(chéng)物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，由鑫誠(chéng)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)秀水豪園小區(qū)

3、居民住宅的物業(yè)管理，店面的物業(yè)管理繼續(xù)由匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)。同年11月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)全體人員因難以協(xié)調(diào)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾，集體提出書面辭呈；2009年3月，鑫誠(chéng)物業(yè)管理有限公司退出小區(qū)。之后因小區(qū)業(yè)主多次在省、市新聞媒體暴光秀水豪園臟亂差的情況，街道辦事處在市文明辦的指導(dǎo)下開展小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆，產(chǎn)生了第二屆小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，隨后聘請(qǐng)好管家物業(yè)管理公司入住接手居民住宅的物業(yè)管理工作，2009年7月，好管家物業(yè)口頭提出因收費(fèi)困難等原因要提前解約，但最終因合同約束，好管家物業(yè)管理公司維持至2010年4月30日正式退出秀水豪園小區(qū)，同時(shí)，第二屆業(yè)主委員會(huì)全體成員書面提出辭職。同年7

4、月，在街道多次溝通協(xié)調(diào)下，牽頭組織社區(qū)和小區(qū)熱心人士共同謀劃開展業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作，但當(dāng)時(shí)只有60余戶參與投票，鑒于北片區(qū)有356戶入住，離法定的三分之二人員參與投票的要求相差甚遠(yuǎn)。鑒于這種情況，在請(qǐng)示區(qū)房管部門意見后，擬先在秀水豪園南區(qū)投票推選成立秀水豪園南區(qū)自治小組。但會(huì)上南區(qū)業(yè)主代表拒絕投票，因而至今該小區(qū)無業(yè)主委員會(huì)。目前，該小區(qū)：一是無業(yè)委會(huì)，無物業(yè)管理，臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，養(yǎng)雞養(yǎng)狗種菜比比皆是，車子亂停亂放，偷竊事情時(shí)有發(fā)生，住戶埋怨聲不斷，多次到省市有關(guān)媒體反映。二是基礎(chǔ)公共設(shè)施破損嚴(yán)重，小區(qū)窨井蓋共1300余個(gè)，其中破損的 130余個(gè)，嚴(yán)重破損的有70余個(gè)，而且路面坑坑洼洼不

5、平，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的出行安全。三是房屋質(zhì)量差，開發(fā)商交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，房屋漏水等情況普遍存在。2010年9月摸底時(shí)，有156個(gè)房屋質(zhì)量急需維修。四是生活垃圾處理，目前該小區(qū)的生活垃圾由一住戶代為清運(yùn)，每月每戶收取衛(wèi)生費(fèi)7元，繳納該費(fèi)用的住戶約達(dá)80%，勉強(qiáng)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。二、商品房住宅小區(qū)管理中存在的問題及其分析據(jù)初步摸底統(tǒng)計(jì)，目前黃山市中心城區(qū)住宅小區(qū)約有550個(gè)，大致分為五類：第一類，市房管局負(fù)責(zé)監(jiān)管的開發(fā)商開發(fā)的有物業(yè)管理的商品房住宅小區(qū)114個(gè)，無物管的76個(gè)；第二類，屯溪區(qū)負(fù)責(zé)管理的區(qū)直單位及廠礦企業(yè)宿舍區(qū)55個(gè)；第三類，市經(jīng)信委、市直機(jī)關(guān)工委負(fù)責(zé)管理的市直單位及廠礦企業(yè)宿

6、舍區(qū)209個(gè)；第四類，市、區(qū)政府投資建設(shè)安置區(qū)、保障性住房小區(qū)42個(gè)；第五類，無人管理或由小區(qū)居民自治管理的小區(qū)54個(gè)。由于時(shí)間有限，課題組有針對(duì)性地選擇商品房住宅小區(qū)管理進(jìn)行調(diào)研和探討。從走訪調(diào)研、發(fā)放調(diào)查表的情況看，商品房住宅小區(qū)管理主要存在房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)管理糾紛、業(yè)主委員會(huì)成立與運(yùn)行等方面的問題。（一）工程建設(shè)中遺留問題“懸而未決”部分開發(fā)商修建住宅小區(qū)規(guī)劃的不完善性，缺少必要的配套設(shè)施，用工材料存劣質(zhì)導(dǎo)致質(zhì)量問題，是形成物業(yè)糾紛主要原因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。這類問題產(chǎn)生的原因主要有以下幾種：一是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)。一些小區(qū)在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如存在屋頂漏水、地

7、基裂縫、地下車庫(kù)漏水、排污、排水系統(tǒng)不暢、消防系統(tǒng)不能正常運(yùn)行等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清。二是配套規(guī)劃建設(shè)不夠。開發(fā)商在修建住宅小區(qū)時(shí)，為了減少建設(shè)成本，常常未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車位、物業(yè)用房等，造成居民把自身未享有的利益怨氣遷怒到物管公司頭上，造成物管公司和小區(qū)的管理壓力增大。三是遺留問題紛繁復(fù)雜。有些小區(qū)開發(fā)建設(shè)年代較早，規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單，小區(qū)規(guī)模不大、房屋面積偏小、公共設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套不全，道路破損嚴(yán)重，機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小、綠化面積較小，排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)能力有限雨污混流，管道老化破損，造成下水道經(jīng)常堵塞，污水外溢，平

8、時(shí)只提供保潔服務(wù)，而綠化、公共設(shè)施無人管理。特別是無人管理小區(qū)，公共設(shè)施需要大量資金進(jìn)行修繕。即使是新開發(fā)小區(qū)，由于工程監(jiān)管不到位，開發(fā)商在建設(shè)中偷工減料，造成部分小區(qū)附屬設(shè)施質(zhì)量不過關(guān)，公共服務(wù)設(shè)施配套不到位，給小區(qū)管理帶來難度。（二）物管公司權(quán)屬不晰物管公司事權(quán)屬市房管部門，業(yè)務(wù)指導(dǎo)是市房管局物管科。有關(guān)條例規(guī)定街道、社區(qū)有監(jiān)督管理的責(zé)任，其實(shí)根本沒法進(jìn)行監(jiān)督管理，物管公司已不接受監(jiān)督管理。街道、社區(qū)沒有事權(quán)進(jìn)行監(jiān)督管理。物業(yè)組織引導(dǎo)的職能還沒有納入正軌，出現(xiàn)斷檔，居民前來社區(qū)投訴，社區(qū)卻認(rèn)為與己無關(guān)，是物業(yè)的事，使物業(yè)與社區(qū)出現(xiàn)“兩張皮”，相互脫節(jié)。例如，對(duì)于違章搭建的拆除工作，物業(yè)的職

9、責(zé)僅能是及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告以及進(jìn)行勸阻，具體拆違的工作卻由社區(qū)配合區(qū)有關(guān)部門進(jìn)行。同樣，物業(yè)管理?xiàng)l例中也明確了物業(yè)企業(yè)在小區(qū)安全工作中的定位是“秩序維護(hù)”而非安全保衛(wèi)，所以在綜治工作中，物業(yè)公司將配合公安、社區(qū)等部門開展工作而非綜治工作的主體。（三）物管公司服務(wù)能力“參差不齊”據(jù)了解，目前，中心城區(qū)有物業(yè)管理企業(yè)51家（含外來備案企業(yè)5家），114個(gè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施了物業(yè)管理，總面積516萬平方米，涉及居民3.89萬戶，從業(yè)人員1800人。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平參差不齊、從業(yè)人員素質(zhì)不一，以及居民素質(zhì)等原因，造成物業(yè)管理費(fèi)收取難度較大，物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)虧損面達(dá)52%。一是

10、對(duì)接工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)。秀水豪園小區(qū)的物業(yè)公司先后與開發(fā)商對(duì)接工作中，存在不仔細(xì)交接工作問題，發(fā)現(xiàn)了對(duì)接工作工作存在的問題，也不及時(shí)要求解決。造成問題“滾雪球”一樣的增加，而以前遺留問題卻沒有及時(shí)解決。舊矛盾和新的突發(fā)矛盾，最終使業(yè)主前期物管遺留問題不滿轉(zhuǎn)嫁給新的物管公司。而物管公司又通過各種名義要求業(yè)主繳納費(fèi)用進(jìn)行小區(qū)維修，造成業(yè)主對(duì)物管公司的不信任，矛盾困惑頓生。二是服務(wù)能力有所欠缺。物管公司管理水平參差不齊，服務(wù)質(zhì)量差，收支不透明，時(shí)有違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象。使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。產(chǎn)生矛盾后，又無法及時(shí)有效地協(xié)調(diào)處理，缺少評(píng)判依據(jù)，業(yè)主與物管公司對(duì)物管的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。物管公司服務(wù)理念有差

11、異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬。減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主不滿。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)差，造成業(yè)主被盜、小區(qū)衛(wèi)生差、管理混亂等現(xiàn)象。（四）執(zhí)法進(jìn)小區(qū)沒有落實(shí)到位有些小區(qū)內(nèi)的亂搭亂建、隨意改建、陽臺(tái)改廚衛(wèi)、占道經(jīng)營(yíng)、開門、開店、毀綠占綠等現(xiàn)象較多，環(huán)境污染、小區(qū)外圍市政公共衛(wèi)生等扯皮推諉現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了小區(qū)秩序和容貌，群眾反映強(qiáng)烈。（五）業(yè)委會(huì)運(yùn)行機(jī)制“建而不全”一是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊。多數(shù)業(yè)主不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。

12、例如：住戶反映房屋漏水等質(zhì)量問題、業(yè)主占用公共通道、綠地等問題，業(yè)主認(rèn)為該物管公司的事，但物管公司的確無權(quán)處理，業(yè)主往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。使業(yè)主與物管之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。二是業(yè)主委員會(huì)缺乏構(gòu)建基礎(chǔ)。召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。業(yè)主自律機(jī)制不完善，業(yè)委會(huì)運(yùn)作缺少監(jiān)督機(jī)制和部門，業(yè)委會(huì)目前法律地位還不能適應(yīng)管理的需要，政府部門職能所限，業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)委會(huì)的功能難以發(fā)揮。使物管公司越權(quán)管理，業(yè)委會(huì)被少數(shù)人操縱，致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。三是業(yè)主缺乏自我約束 ，由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居

13、住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。三、加強(qiáng)中心城區(qū)小區(qū)管理的建議根據(jù)市政府關(guān)于中心城區(qū)城市管理體制改革會(huì)議精神“權(quán)隨責(zé)走、人隨事調(diào)、費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、按量核定”，如果按市建委建議的只下放管理權(quán)，而保留許可權(quán)和處罰權(quán)，就會(huì)出現(xiàn)“想管無權(quán)管，想推推不了”的現(xiàn)象。所謂初審權(quán)的下放只是給辦事人和單位又增加了一道“門檻”，使審批程序更加復(fù)雜化，市民反映更加強(qiáng)烈，無益于小區(qū)的管理。本課題小組在走訪市房管部門、區(qū)住建委、街道及社區(qū)、部分物業(yè)管理公司及業(yè)主后，提

14、出如下建議：（一）理順職能關(guān)系，明確相應(yīng)職責(zé)1.組建區(qū)房產(chǎn)行政主管部門。根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，組建屯溪區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)中心城區(qū)的房地產(chǎn)監(jiān)督管理工作，人員編制和經(jīng)費(fèi)按相應(yīng)規(guī)定配置。 2.賦予房產(chǎn)行政部門相應(yīng)職責(zé)。一是開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)。凡是在屯溪區(qū)行政區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的開發(fā)企業(yè)，其資質(zhì)申報(bào)、轉(zhuǎn)正以及升級(jí)由屯溪區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)審批。二是商品房預(yù)售許可審批權(quán)。凡是在屯溪區(qū)行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行商品房預(yù)售許可由屯溪區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)審批。三是物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)。凡是在屯溪區(qū)行政區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)申報(bào)、轉(zhuǎn)正以及升級(jí)由屯溪區(qū)房產(chǎn)行政主管部門審批或?qū)徍?。四是城市房地產(chǎn)交易管理工作。負(fù)責(zé)

15、屯溪區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作；依法負(fù)責(zé)全區(qū)城鎮(zhèn)公、私有房屋的管理；依法維護(hù)房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。3.規(guī)范小區(qū)維修資金的管理。對(duì)申請(qǐng)使用維修資金的項(xiàng)目，由街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行把關(guān)報(bào)屯溪區(qū)房產(chǎn)行政主管部門審核，維修項(xiàng)目的驗(yàn)收由街道辦事處或居民委員會(huì)監(jiān)督實(shí)施。已經(jīng)超過工程保修期，屬于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，且符合安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的維修范圍和條件，可按程序申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行維修。 4.設(shè)立小區(qū)維護(hù)管理專項(xiàng)資金。中心城區(qū)大量老舊小區(qū)設(shè)施老化需要資金進(jìn)行修繕，應(yīng)建立小區(qū)維護(hù)管理專項(xiàng)資金，由財(cái)政部門列入財(cái)政預(yù)算，用于小區(qū)維護(hù)管理、公共設(shè)施修繕和管理。（二）嚴(yán)控住

16、宅小區(qū)工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確社區(qū)用房、物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容。所有工程的維修和驗(yàn)收，開發(fā)公司應(yīng)邀請(qǐng)市質(zhì)監(jiān)站、街道辦事處、或業(yè)主代表參與監(jiān)督，并將工程維修完成情況及時(shí)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，由市質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)監(jiān)督。（三）加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督一是督促開發(fā)

17、商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并告知房屋買受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是對(duì)在轄區(qū)內(nèi)服務(wù)的物管公司每年收取一定數(shù)量的保證金，對(duì)開展的工作（包括小區(qū)綜合服務(wù)管理、安全、衛(wèi)生、業(yè)主的滿意度等）進(jìn)行監(jiān)督考核，并實(shí)行獎(jiǎng)懲制；五是物管公司每年資質(zhì)年審時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格規(guī)定，必須出示所有服務(wù)小區(qū)所在街道、社區(qū)的考核鑒定證明，六是建立物業(yè)管理信用檔案 ，政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案

18、體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。七是加強(qiáng)員工培訓(xùn),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平。首先,制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考核合格后持證上崗;其次,企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn),使員工專業(yè)

19、技術(shù)水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷 教育 ,為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。 （四）物管工作中心下移街道社區(qū)把物管工作的重心全面向街道辦和社區(qū)下移，職責(zé)下放，建立“分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的物管新體制，切實(shí)解決社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)相互脫節(jié)的狀況，今后社區(qū)和街道就是物業(yè)的“第一東家”。社區(qū)應(yīng)把物管工作納入重要的份內(nèi)工作，全面負(fù)起責(zé)任來，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極參與住宅區(qū)的交接驗(yàn)收、物管招標(biāo)、維修資金使用審核、物管企業(yè)服務(wù)監(jiān)督等工作，成立街道物業(yè)服務(wù)中心、投訴調(diào)解工作站、應(yīng)急維修服務(wù)站，對(duì)不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)、安置性住宅小區(qū)和無人管理的居住區(qū)，承擔(dān)管理服務(wù)的責(zé)任。社區(qū)要幫助指導(dǎo)各小區(qū)建業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委的作用；受理調(diào)解物業(yè)投訴，及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)中存在的問題；牽頭組織成立由業(yè)主、派出所、居委會(huì)等聯(lián)合參加的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評(píng)小組，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督考評(píng)，以此形成街道、社區(qū)、物管相互促進(jìn)、相互支持、良性互動(dòng)的局面。（五）著力破解物業(yè)收費(fèi)難的問題物業(yè)服務(wù)是市場(chǎng)化的企業(yè)行為，賺錢盈利始終是物管企業(yè)的最終目標(biāo)。但物管服務(wù)又不同于供水、供電、通訊等可分割、壟斷化的公共服務(wù)，誰不繳費(fèi)有的是強(qiáng)有力的調(diào)