產(chǎn)權(quán)式商鋪投資利好與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資利好與風(fēng)險(xiǎn)分析【講評(píng)要點(diǎn)】1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢(shì)？3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營(yíng)不善、承諾擔(dān)保。4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、調(diào)查經(jīng)營(yíng)管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況?！痉疵姘咐?003年9月，碧溪家居廣場(chǎng)大打廣告，宣傳“16萬(wàn)產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣(mài)”。廣告中宣稱(chēng)，碧溪家居有5萬(wàn)多平方米的營(yíng)業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬(wàn)元的價(jià)格向外發(fā)售。并承諾各項(xiàng)手續(xù)齊全，可以在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)者辦理土地證和房產(chǎn)證。關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，碧溪家居宣稱(chēng)，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬(wàn)平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入

2、以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購(gòu)買(mǎi)者的收益作擔(dān)保。 碧溪家居還提出了保值、增值性回購(gòu)辦法碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪，超過(guò)3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購(gòu)。2003年10月2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱(chēng)出現(xiàn)資金困難，10月1日要開(kāi)始停業(yè)整頓，所以9月末無(wú)法按期返還業(yè)主的第三個(gè)季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書(shū)向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購(gòu)房款。與此同時(shí)，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未

3、還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。2004年12月，第一批九名業(yè)主開(kāi)始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺(tái)法院判決碧溪家居廣場(chǎng)商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；碧溪需返還原告購(gòu)房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來(lái)到碧溪家居廣場(chǎng)，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計(jì)劃書(shū)，但碧溪方面無(wú)人給任何明確答復(fù)?！菊姘咐康谌龢O文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書(shū)店為經(jīng)營(yíng)主體，是一所集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營(yíng)與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方

4、面發(fā)展商聘請(qǐng)了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，同時(shí)為投資者計(jì)算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。經(jīng)過(guò)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營(yíng)，以47層的圖書(shū)大本營(yíng)作為吸引人流的主動(dòng)力源，9、10層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)旅游及教育大本營(yíng)作為附動(dòng)力源，通過(guò)兩個(gè)動(dòng)力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請(qǐng)擁有很強(qiáng)的國(guó)際客戶(hù)資源和招商能力的高力國(guó)際，作為第三極文化中心的招商顧問(wèn)和物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報(bào)。i【專(zhuān)家講評(píng)】?jī)?/p>

5、種不同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類(lèi)型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話(huà)，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來(lái)產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購(gòu)買(mǎi)投資升溫的一個(gè)主要的原因。 產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國(guó)家及我國(guó)開(kāi)放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。按照行銷(xiāo)方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)

6、權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，這意味著投資者在購(gòu)買(mǎi)了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無(wú)需插手商鋪的經(jīng)營(yíng)管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會(huì)打出35年內(nèi)8%10%的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10%來(lái)計(jì)算，大約56年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門(mén)檻相對(duì)較低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見(jiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營(yíng)越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也在無(wú)形之中增大了。上文

7、中的碧溪家居廣場(chǎng)就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時(shí)，即與開(kāi)發(fā)商簽定租約，將所購(gòu)房產(chǎn)租給開(kāi)發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長(zhǎng)達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，最大限度地確保商場(chǎng)的興旺。帶租約出售方式對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買(mǎi)家可以更清晰地了解到購(gòu)買(mǎi)單位租約合同以及經(jīng)營(yíng)狀況。為了保證投資安全，在購(gòu)買(mǎi)帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶(hù)，同時(shí)要在商

8、鋪買(mǎi)賣(mài)合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶的租金遞增等條款。產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢(shì)不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：1.進(jìn)入門(mén)檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門(mén)檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過(guò)銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者置業(yè)投資的夢(mèng)想。2.投資回

9、報(bào)穩(wěn)定。與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過(guò)鋪位的 ii劃分有效地控制了鋪位總價(jià)，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過(guò)以圖書(shū)銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)品種的特色，實(shí)現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂(lè)、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。3.減緩資金壓力。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實(shí)現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專(zhuān)家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動(dòng)。而對(duì)于大型的零售商來(lái)說(shuō)

10、，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂(lè)福等跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的公司，都不可能大把地掏出資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營(yíng)始終是他們考慮的首選方式。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無(wú)疑為發(fā)展商解決了一道難題。4.降低經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)商以承租的方式獲得了商場(chǎng)使用權(quán)，而不需要直接購(gòu)置，減少了流動(dòng)資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場(chǎng)的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過(guò)發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買(mǎi)賣(mài)，因此也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)多的法律問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方

11、利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場(chǎng)上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。案例中的碧溪家居廣場(chǎng)為了高價(jià)銷(xiāo)售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來(lái)吸引投資者，使這種本來(lái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資。歸根到底，是開(kāi)發(fā)商

12、將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司都處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，對(duì)于如何經(jīng)營(yíng)好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國(guó)外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因?yàn)椴荒芎芎玫亓私鈬?guó)內(nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)期的承租期中，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，更無(wú)法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場(chǎng)

13、為例，商家雖然在運(yùn)營(yíng)前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營(yíng)業(yè)一年之后，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理上的錯(cuò)漏頻出，無(wú)法按時(shí)支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商的最終結(jié)果。此外，開(kāi)發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問(wèn)題。分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問(wèn)題。承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每 iii年810的回報(bào)，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問(wèn)題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問(wèn)題，有些擔(dān)保虛到無(wú)以保障，即使有開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無(wú)憂(yōu)。有些開(kāi)發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)

14、作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營(yíng)效益不好，承諾的投資回報(bào)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)擔(dān)保公司來(lái)實(shí)現(xiàn)承諾，但問(wèn)題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過(guò)以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。具有實(shí)力和好口碑的開(kāi)發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷(xiāo)售都會(huì)有全盤(pán)的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。業(yè)界有句名言叫

15、“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對(duì)商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開(kāi)發(fā)商會(huì)在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。投資者可以通過(guò)了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景，明確開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，以保證自己的投資回報(bào)順利實(shí)現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書(shū)經(jīng)營(yíng)上有多年經(jīng)驗(yàn)，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高管理水平。 調(diào)查經(jīng)營(yíng)管理水平。從某種意義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營(yíng)出來(lái)的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來(lái)投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。業(yè)主選擇的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)投資回報(bào)有理性認(rèn)識(shí)，不能只考慮高額獲利因素。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)變化因素，具有財(cái)務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報(bào)是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)椋烧l(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來(lái)關(guān)注。商鋪投資在目前是一種高風(fēng)