可行性研究畢業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

1、附件4 土木工程與建筑學(xué)院項(xiàng)目可行性研究畢業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書一、設(shè)計(jì)目的主要是對(duì)擬建項(xiàng)目（開發(fā)前期）在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。分析過程主要包括： 項(xiàng)目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)、資源條件、項(xiàng)目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測(cè)算（投資估算、資金籌措分析、贏利預(yù)測(cè)等），進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、盈虧平衡分析、敏感性分析），最終提出項(xiàng)目研究結(jié)論。模擬工程二、工程概況： （根據(jù)實(shí)際選擇項(xiàng)目填寫）三、設(shè)計(jì)條件：以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例1.選擇畢業(yè)設(shè)計(jì)期間所在區(qū)域的實(shí)際在建房產(chǎn)項(xiàng)目或待建項(xiàng)目，物業(yè)類型不限；2.對(duì)所選項(xiàng)目比較熟悉，了解區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)供需概況、發(fā)展趨

2、勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤開發(fā)情況、售價(jià)、營銷策略及營銷效果等；了解項(xiàng)目交通條件、周圍配套設(shè)施、項(xiàng)目配套設(shè)施等；3.清楚所選項(xiàng)目的總建筑面積、占地面積、容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)指標(biāo)；4.設(shè)想提出大致的項(xiàng)目總體規(guī)劃圖、位置圖等；5.明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及開發(fā)商開發(fā)理念。四、設(shè)計(jì)內(nèi)容、步驟及要求：l 設(shè)計(jì)內(nèi)容：第一部分 項(xiàng)目總說明（或總論）主要分析項(xiàng)目背景與概況： 項(xiàng)目可研目的、本報(bào)告的編制依據(jù)、本報(bào)告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 其中：編制依據(jù)：（1）XX城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）XX市規(guī)劃管理?xiàng)l例 (3) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 (4) 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房層建筑部分）（5）住宅建筑設(shè)

3、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）XX市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（7）國家計(jì)委 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（8）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）（9）XX市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法（10）投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù) (11)xx城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（12） 其他相關(guān)資料注意：“XX”為項(xiàng)目所在地主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：見附表1（后）第二部分 市場(chǎng)分析 主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（供給及銷售狀況、周邊典型項(xiàng)目概況）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（形象、目標(biāo)客戶群及價(jià)格定位等）。第三部分 項(xiàng)目概況、建設(shè)條件及規(guī)劃方案主要描述項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)單位情況、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、

4、建筑方案、水、電、氣供應(yīng)等等。第四部分 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制根據(jù)項(xiàng)目狀況設(shè)計(jì)其相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。常見項(xiàng)目的組織形式為：工作隊(duì)式、直線式、職能式、矩陣式。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模和技術(shù)特點(diǎn)或工期要求等來選定本項(xiàng)目擬采用的組織結(jié)構(gòu)形式。參考工程項(xiàng)目管理。第五部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度確定建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表；具體安排前期工作、設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收等階段主體工作及進(jìn)度；并據(jù)此編制項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫道圖）。第六部分 項(xiàng)目的銷售方案策劃銷售策略及銷售進(jìn)度安排等。 第七部分 投資估算及資金籌措 為確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)效益，需要確定建設(shè)項(xiàng)目的總成本和經(jīng)營成本：如對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)投資進(jìn)行估算，并編制投資估算表

5、，包括分項(xiàng)投資估算表和總投資估算表；確定資金籌措方式與來源。估算依據(jù)：（1）XX市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則（2）最新四川省建筑工程綜合概預(yù)算定額（3）最新四川省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（5）目前市場(chǎng)上平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（6）項(xiàng)目規(guī)劃方案估算原則反映市場(chǎng)情況，使投資估算準(zhǔn)確合理?？蓞⒖加帽恚焊奖?至附表5。注意：投資估算系列表格中的項(xiàng)目并不是固定的，要根據(jù)本人所選項(xiàng)目情況確定，格式也可變化。只有達(dá)到目的：為確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)效益，需要確定建設(shè)項(xiàng)目的總成本和經(jīng)營成本，盡量詳細(xì)的羅列各投資成本要素。第八部分 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析（或財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)） 本部分主要是從公司

6、財(cái)務(wù)的角度計(jì)算利潤相關(guān)指標(biāo)：稅前（稅后）利潤、投資利潤率等指標(biāo)，編制損益表。 具體：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。?、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費(fèi)用等(見第五部分)；2、編制收入估算表；編制評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析。參考工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程 損益表、收入估算表見附表第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要包括兩部分：1、盈利能力分析：（1）確定基準(zhǔn)收益率（2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費(fèi)用等(見第五部分)；編制收入估算表。（見第六部分）（3）盈利能力評(píng)價(jià)采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時(shí)期時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量。（4）評(píng)價(jià)指標(biāo)選取：靜態(tài)

7、和動(dòng)態(tài)指標(biāo)、效率性和效益型指標(biāo)。如NPV、IRR、投資回收期（靜態(tài)）2、償債能力分析：根據(jù)損益表和現(xiàn)金流量表計(jì)算?？刹捎弥笜?biāo)：借款償還期、利息備負(fù)率。進(jìn)行貸款償還分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)攤芰?。注意：基?zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。參考工程經(jīng)濟(jì)學(xué)教材第十部分 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析）主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析，以此評(píng)價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。采用方法：量本利分析方法和單因素敏感性分析。注意：1、量本利分析方法，考慮用線性分析，所以分析前，首先明確線性分析的假定。畫出盈虧平衡圖。2、單因素敏感性分析。針對(duì)全

8、部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)選取敏感性因素，影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設(shè)投資，對(duì)這三個(gè)變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對(duì)內(nèi)部收益率、全部投資凈現(xiàn)值等指標(biāo)的影響程度。注意稅前和稅后現(xiàn)金流不同。畫出敏感性分析表第十部分 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論先列出項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表，對(duì)各指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論。 第十一部分 附 表 （根據(jù)實(shí)際情況確定表格）附表1：建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬元）單方造價(jià)（元/）備注1土地費(fèi)用要對(duì)其做敏感性分析，故單獨(dú)列出2前期工程費(fèi)3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)4公司管理費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6不可預(yù)見費(fèi)7銷售推廣費(fèi)用8銷售稅費(fèi)前投資費(fèi)用9銷售稅費(fèi)10銷

9、售稅費(fèi)后投資費(fèi)用附表2 建設(shè)工程分項(xiàng)投資估算表附表2.1 前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1土地費(fèi)用畝2方案設(shè)計(jì)費(fèi)3初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)4可研費(fèi)5地質(zhì)勘探費(fèi)m6工程監(jiān)理費(fèi)7異地人防費(fèi)8城市建設(shè)配套費(fèi)9白蟻防治費(fèi)10規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)10.1多層10.2中高層、商業(yè)、車庫、公建11建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)萬元12施工用水電13質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元14招投標(biāo)費(fèi)萬元15勞測(cè)費(fèi)萬元16合計(jì)附表2.2 工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額備 注元/萬元1土石方工程M32建筑安裝工程費(fèi)用（含供水、供電、簡(jiǎn)裝修）2.1多層2.2中高層、商業(yè)、車庫、公建3電梯工程臺(tái)4基礎(chǔ)設(shè)施及市政工程費(fèi)

10、4.1環(huán)境景觀綠化工程(含燈飾、室外管網(wǎng)工程)4.2道路m4.3供電工程費(fèi)用臺(tái)5合計(jì)附表2.3 公司管理費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1公司管理費(fèi)用（一二）×x2合計(jì)附表2.4 銷售推廣費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1推廣費(fèi)用2銷售費(fèi)用3合計(jì)附表2.5 財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1公司財(cái)務(wù)費(fèi)萬元貸款額×x×貸款年限2合計(jì)附表2.6 不可預(yù)見費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1基本預(yù)備費(fèi)萬元（一二）×12漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元（一二+六（1）×23合計(jì)附表2.7 營業(yè)

11、稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/萬元1轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)萬元總收入×12營業(yè)稅及其附加萬元總收入×5.75%3印花稅萬元總收入×0.54小 計(jì)附表3 建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬元）單方造價(jià)（元/）備注1土地費(fèi)用要對(duì)其做敏感性分析，故單獨(dú)列出2前期工程費(fèi)3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)4公司管理費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6不可預(yù)見費(fèi)7銷售推廣費(fèi)用8銷售稅費(fèi)前投資費(fèi)用9銷售稅費(fèi)10銷售稅費(fèi)后投資費(fèi)用附表4 投資項(xiàng)目用款計(jì)劃表序號(hào)年度項(xiàng)目（季度安排）合計(jì)1土地費(fèi)用投資比例（%）投資金額（萬元）2前期工程費(fèi)投資比例（%）投資金額（萬元）3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)投資比例（%）投資金額

12、（萬元）4公司管理費(fèi)投資比例（%）投資金額（萬元）5財(cái)務(wù)費(fèi)用支出比例（%）投資金額（萬元）6不可預(yù)見費(fèi)投資比例（%）投資金額（萬元）7銷售推廣費(fèi)用投資比例（%）投資金額（萬元）8銷售稅費(fèi)支出比例（%）投資金額（萬元）9合計(jì)投資金額（萬元）附表5 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)季度項(xiàng)目1總投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)1.4公司管理費(fèi)1.5財(cái)務(wù)費(fèi)用1.6不可預(yù)見費(fèi)1.7銷售推廣費(fèi)用1.8銷售稅費(fèi)2資金籌措2.1資本金2.2銀行借款2.3工程墊支2.4預(yù)售收入附表6 銷售收入預(yù)測(cè)表序號(hào)季度項(xiàng)目時(shí) 間合計(jì)1多層住宅銷售比例（）銷售面積（）銷售均價(jià)（元/）金額（萬元）2中高層住宅

13、銷售比例（）銷售面積（）銷售均價(jià)（元/）金額（萬元）3商鋪銷售比例（）銷售面積（）銷售均價(jià)（元/）金額（萬元）4車庫銷售比例（）銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）銷售均價(jià)（萬元/個(gè)）金額（萬元）5合計(jì)附表7 損益表序號(hào)季度項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)1經(jīng)營收入1.1多層住宅銷售收入1.2中高層住宅銷售收入1.3商鋪銷售收入1.4車庫銷售收入2經(jīng)營成本2.1土地費(fèi)用2.2前期工程費(fèi)2.3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)2.4公司管理費(fèi)2.5財(cái)務(wù)費(fèi)用2.6不可預(yù)見費(fèi)2.7銷售推廣費(fèi)用2.8銷售稅費(fèi)3利潤總額4所得稅5稅后利潤6累計(jì)稅后利潤7投資總利潤率8投資總利稅率附表8 現(xiàn)金流量表（全部投資）序號(hào)季度項(xiàng)目建設(shè)期銷售期1現(xiàn)金流入1.1多層

14、住宅銷售收入1.2中高層住宅銷售收入1.3商鋪銷售收入1.4車庫銷售收入2現(xiàn)金流出2.1土地費(fèi)用2.2前期工程費(fèi)2.3工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)2.4公司管理費(fèi)2.5財(cái)務(wù)費(fèi)用2.6不可預(yù)見費(fèi)2.7銷售推廣費(fèi)用2.8銷售稅費(fèi)3所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量4所得稅5所得稅后凈現(xiàn)金流量所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率（IRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）投資回收期（Pt）基準(zhǔn)收益率（Ic）l 步驟：1、確定擬投資項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 目的：尋找合適的投資項(xiàng)目。工作：調(diào)查項(xiàng)目市場(chǎng)狀況，分析市場(chǎng)前景。 時(shí)間：2-3周2、進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃目的：根據(jù)市場(chǎng)狀況分析及前景、目標(biāo)消費(fèi)群體需求特點(diǎn)等明確項(xiàng)目總體規(guī)劃方

15、案等。工作：主要確定項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)單位情況、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、建筑方案、水、電、氣供應(yīng)等等。時(shí)間：第4周3、確定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 時(shí)間：第5-6周4、確定銷售策略及進(jìn)度 目的：保證項(xiàng)目產(chǎn)品正常銷售及資金回籠，并作為估算銷售收入及稅費(fèi)的依據(jù)。時(shí)間：第5-6周5、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算、資金籌措、銷售收入及稅費(fèi)測(cè)算工作：確定建設(shè)項(xiàng)目的總成本和經(jīng)營成本。時(shí)間：第7-9周6、財(cái)務(wù)效益分析、經(jīng)濟(jì)效果分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 工作：在確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上計(jì)算項(xiàng)目的利潤指標(biāo)；計(jì)算項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的可行性。時(shí)間：第10-12 7、對(duì)初稿進(jìn)行檢查和完善

16、時(shí)間：第12-13周8、排版和裝訂工作時(shí)間：14-15周l 要求：1、選題要求：（1）選進(jìn)行可研的房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍：拍賣但尚未開發(fā)的土地項(xiàng)目或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）由指導(dǎo)教師提出大的研究方向和要求，由學(xué)生自己根據(jù)所選房地產(chǎn)項(xiàng)目確定具體題目，每人一題，并在教師指導(dǎo)下填寫開題報(bào)告并獨(dú)立完成設(shè)計(jì)的資料收集和撰寫。 2、調(diào)研要求：到實(shí)習(xí)單位和本市進(jìn)行實(shí)習(xí)調(diào)研，按照擬定的調(diào)查方案實(shí)施全面的調(diào)查，包括收集反映房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)的資料，調(diào)查項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)住宅、商業(yè)等的供求、位置、結(jié)構(gòu)、租售比例、租售價(jià)格、空置率等狀況，考察項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況和項(xiàng)目建設(shè)的資源供給及外部協(xié)作條件等。該階段的工作要盡可能全面細(xì)致、深入實(shí)際，力爭(zhēng)獲取到有助于開展項(xiàng)目可研所需的直接和間接信息。3、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，保留原始調(diào)查表，并進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理、分析、計(jì)算；4、計(jì)算依據(jù)：其采用的技術(shù)參數(shù)按所選項(xiàng)目所在城市的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；5、撰寫要求：學(xué)生要掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究畢業(yè)設(shè)計(jì)中財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、投資估算的測(cè)算方法，會(huì)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有關(guān)方法進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)