房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及測算公式

1、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及算公教學(xué)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo) ：（ 1）了解房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（ 2）理解并掌握成本法的測算公式?能力目標(biāo)：（ 1）能厘清房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目（ 2）能熟練運(yùn)用成本法測算公式?素質(zhì)要求：（ 1）具備了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)性知識(shí)（ 2）具有一定的數(shù)學(xué)計(jì)算功底知識(shí)導(dǎo)入?若欲對一宗舊房地產(chǎn)估價(jià)，討論若重新購建該房地產(chǎn)，需支出哪些費(fèi)用項(xiàng)目？這些費(fèi)用項(xiàng)目如何測算？。老師對學(xué)生的討論結(jié)果進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評，導(dǎo)入本課程的學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)與操練 工作任務(wù) ?熟悉房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，求取積算價(jià)格 教學(xué)活動(dòng) ?以工作任務(wù)為導(dǎo)向安排教學(xué)活動(dòng)。?教學(xué)活動(dòng)1 ：房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成? 學(xué)習(xí)新知識(shí)?引導(dǎo)語： 同學(xué)們， 請思考： 一宗房地

2、產(chǎn)的完整價(jià)格由哪些要素構(gòu)成？如何測算各要素金額？運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還取決于對其構(gòu)成項(xiàng)目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)不同。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，既不可有重復(fù)也不可漏項(xiàng)，在此基礎(chǔ)上再針對估價(jià)對象的實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項(xiàng)目。?下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的

3、角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6 大項(xiàng)構(gòu)成：(1) 土地取得成本；(2) 開發(fā)成本；(3) 管理費(fèi)用；(4) 投資利息； (5) 銷售稅費(fèi)；(6) 開發(fā)利潤。?一、土地取得成本?土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。 在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(買方) 繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列3 種：?1 通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。?2 通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)

4、出讓金等。?3通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)( 如交易手續(xù)費(fèi)、契稅) 等。?二、開發(fā)成本?開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等， 在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：?1勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用；?2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用；X?3建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)；

5、?4 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；?5開發(fā)過程中的稅費(fèi)。?三、管理費(fèi)用?管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以， 在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。?四、投資利息?投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外， 從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做利潤。?五、銷售稅費(fèi)?銷售稅費(fèi)是銷

6、售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商( 賣方 ) 繳納的稅費(fèi)，又可分為下列3 類： ?1銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)；?2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；?3.其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。?上述三類銷售稅費(fèi)，通常是售價(jià)的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所 以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來估算。六、開發(fā)利潤?現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入 （售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用 和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是 要先估算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開發(fā)利潤。 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌 握下列幾點(diǎn)：?

7、1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一土 地取得成本一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)。?2.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā) 商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。?3.開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：（1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利 潤率，即：直接成本利潤率=土譚舞事0）汁算孽數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利渴率*即：役資利澗率=王亞取得成本工本十管會(huì)葩

8、£3）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本大開發(fā)成本十管理費(fèi)用*銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利荊率，即：成本和=土地取得成本+用£1 理察京 銷酶用計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值t售價(jià)r相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：鈉博 *1潤率開發(fā)利潤_制若利溺率.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值即采用不同的計(jì)所以，在估算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng), 算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率，反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的 計(jì)算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論是采用哪 種計(jì)算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。技能訓(xùn)練?分類搜集當(dāng)?shù)刈≌?、寫字樓、商?/p>

9、等房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成資料，并求取各構(gòu)成 項(xiàng)目的平均值，得出各類房地產(chǎn)的客觀成本數(shù)值。教學(xué)活動(dòng)2:成本法的測算公式 學(xué)習(xí)新知識(shí)?引導(dǎo)語：請同學(xué)們思考，我們搜集了房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成資料之后，如何計(jì)算才 能求出房地產(chǎn)的積算價(jià)格呢？一、最基本的公式?成本法最基本的公式為：?積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊上述公式可針對下列3類估價(jià)對象而具體化：（1）新開發(fā)的土地；（2）新建的房地 產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）；（3）舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情 況）。?新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價(jià)格的影響而給予適當(dāng) 的增減

10、修正。?求取新開發(fā)土地的價(jià)格、新建房地產(chǎn)的價(jià)格和舊房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格的基本步驟是：（1）搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；（2）估算各構(gòu)成部分的金額；（3）將各構(gòu)成部 分的金額累加。?二、適用于新開發(fā)土地的基本公式?新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的 土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式?新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+ 銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤?上述基本公式，在具體情況下又會(huì)有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公 式如下：?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+ 土地開發(fā)總成本+總管 理費(fèi)

11、用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）+（開發(fā)區(qū)用地總面積x開發(fā)完成 后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）X用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) ?上式中：開發(fā)完就后可轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土輒也面積工土地面積的比率s 升淺區(qū)用您總面積實(shí)際估算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：?1.計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。?2.計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓 土地面積的比率即是。?3.計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃 用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即是。?對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期， 房地產(chǎn)市場一般

12、還未形成，土地收益也還沒有。?例5 1:某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開 發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款 年利率為10%,銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 5.5 %和9.5%, 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地 的平均單價(jià)。?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+ 總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤?=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地 的總價(jià)X （銷售稅費(fèi)率+銷售利潤率）?得出:?該荒地開發(fā)

13、完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+ 土地開發(fā)總成本+ 總管理費(fèi)用+總投資利息）+（1-銷售稅費(fèi)率庫肖售利J潤率）?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）+（1-銷售稅費(fèi)率+開發(fā)利潤率）+可轉(zhuǎn)讓熟地總面積=（取得該荒地的總代價(jià)+ 土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）+ （1-（銷售 稅費(fèi)率+開發(fā)利潤率）+ （該荒地總面積X可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式?在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：?新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤?在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，即：?新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成