MAXCOOK美廚公司市場環(huán)境分析(共56頁)7.ppt

1、北京東方賽睿投資顧問有限公司北京東方賽睿投資顧問有限公司1二二OO四四 年四月年四月 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest2目目 錄錄重要結(jié)論摘要 4研究背景及方法 18競爭項(xiàng)目分析 20競爭項(xiàng)目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 211.天雅服裝精品商廈 222.京溫服裝市場 303.大紅門服裝商貿(mào)城 374.新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 445.木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 516.永外城文體用品市場 597.萬朋文化辦公用品商城 678.其它市場 72 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest3目目 錄錄競爭項(xiàng)目：家居市場 801.九龍百安居 81競爭項(xiàng)目：電器市場 871.大中電器 88競爭項(xiàng)目：電子市場 941.億客隆南城

2、電子總匯 95競爭項(xiàng)目：其它市場 991.十里河建材市場 1002.三里屯雅秀服裝市場 1063.日壇商務(wù)會館 1124.紅橋市場 117競爭項(xiàng)目：地下商業(yè)市場 1221.天成小商品市場 1232.青島龍山地下商業(yè)街 128 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest4重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析：分析：q初步統(tǒng)計(jì)南城固定交易場所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場約115個(gè)；q總營業(yè)面積約為96萬平方米；q市場攤位容量約35000個(gè)；q已出租攤位數(shù)量

3、25000個(gè)，攤位出租率71.43%；q其中個(gè)體攤位數(shù)量約22600個(gè)，占已出租攤位數(shù)的90.4%；q2003年，商品交易市場總成交額約170億元，比上年增長26.4%，平均每個(gè)市場成交 額為1.48億元 。北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest5重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析：析：q市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好；q在115個(gè)市場

4、中有75家以零售為主的市場，占總數(shù)的65.3%，有40家以批發(fā)為主的市場， 占34.7%，97.3%的市場是常年?duì)I業(yè)，65.8%的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余 為露天市場或其他形式市場；q以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色，在115個(gè)市場中除1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng)；q其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場52家，占全部市場的45.2%，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場20家，建材裝飾材料市場12家，家具市場8家 ；q成交額中，2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，實(shí)現(xiàn)成交額億元，占總成交 額的90.4%，其中

5、成交額超十億元的市場有3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場等,成為豐臺商品交易市場 的主導(dǎo)力量 。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest6重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號序號名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況1天雅5.2萬610一般2京溫3萬1050紅火3大紅門6.5萬1060紅火4新世紀(jì)3萬520良好5百榮世貿(mào)46萬10.55.1部分開業(yè)6木樨園世貿(mào)1

6、0萬4134.27開業(yè)7永外城文具3萬48良好8萬朋文具2萬售價(jià)71000元/平米尚未開業(yè) 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest7重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號序號名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況9龍湫1.6萬1025一般10才華窗簾0.5萬36不佳11天海服裝0.3萬1030一般12龍健都窗簾0.6萬10不佳13溫州燈具城0.7萬45良好14瑞安童裝0.3萬34良好15廣獅童裝0.27萬45良好16大康

7、鞋城6萬精品20大廳40紅火 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest8重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號序號名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況17中聯(lián)華都紅門鞋城5萬5.5新開業(yè)，人氣不旺18永外鞋城0.15萬610良好19大偉鞋城1萬10良好商業(yè)面積總供應(yīng)量95.12萬平方米 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest9重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨綜合調(diào)查情況

8、，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結(jié)分析：勢總結(jié)分析：q商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ；q市場投資向多元化發(fā)展 ；q市場的整體實(shí)力在不斷增強(qiáng) ；q未來市場將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全 ；q市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；q市場治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest10重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要天雅服裝精品商廈天雅服裝精品商廈：木樨園商圈檔次最高的服裝城：木樨園商圈檔次最高的服裝城q 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；q高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性；q目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題；q對購物、餐飲、展示的融

9、合是商業(yè)新的探索。 京溫服裝市場京溫服裝市場： 木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一q市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；q批發(fā)市場的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；q溫州商家的存在對項(xiàng)目價(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；q該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對性。綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)：綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)： 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest11重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城大紅門服裝商貿(mào)城：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆b城：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆?/p>

10、裝城q 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮；q核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；q該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；q5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；q雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是100%出租率，說明對于本案有重要參考。 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城新世紀(jì)服裝商貿(mào)城： 木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范q盡管該項(xiàng)目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分， 主要經(jīng)營針織品，對于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值；q未來商業(yè)競爭的

11、加劇，需要新的專業(yè)市場項(xiàng)目對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng)目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest12重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、百榮世貿(mào)、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心木樨園世貿(mào)商業(yè)中心：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目兩個(gè)項(xiàng)目q 這兩個(gè)項(xiàng)目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項(xiàng)目隨時(shí)關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整；q批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化，這對本項(xiàng)目也有典型的參照意

12、義；q未來這兩個(gè)項(xiàng)目將會經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；q批發(fā)項(xiàng)目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 永外城文化用品城永外城文化用品城： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場q檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并非商鋪的價(jià)值所在；q該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注；q該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢；q批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest13重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要萬朋文化辦公用品商城萬朋文化辦公用品商城： 木樨園商圈售價(jià)最高的文化用品商鋪木樨園商圈售價(jià)最高的文化用品商鋪q周邊市場成熟

13、，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營銷過程中，進(jìn)行比照性深度 挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；q批發(fā)市場的價(jià)值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為；q這種項(xiàng)目對臨時(shí)倉儲有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。q木樨園商圈其他批發(fā)市場木樨園商圈其他批發(fā)市場： q 整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項(xiàng)目 如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問題；q這些批發(fā)市場經(jīng)營情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項(xiàng)目 在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題；q我們關(guān)注批發(fā)市場的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場規(guī)模有限，所以不能 簡單考慮產(chǎn)品細(xì)分的問題。 賽

14、睿顧問賽睿顧問 3 invest14重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 九龍百安居九龍百安居：東南部具有絕對競爭力的家居建材專業(yè)市場：東南部具有絕對競爭力的家居建材專業(yè)市場q 作為國際商家，其影響力、競爭力無疑是最強(qiáng)的，考慮到本項(xiàng)目周邊 未來大批住宅對家居、建材的需求，百安居類型的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目是 必要，也是很重要的；q該類國際零售商進(jìn)駐，將有利于本項(xiàng)目商鋪的營銷；q國際建材主力商家對南城有開發(fā)需求。 洋橋大中電器洋橋大中電器： 南城典型家電專業(yè)市場南城典型家電專業(yè)市場q電器消費(fèi)是消費(fèi)市場必須考慮的內(nèi)容，大中電器的擴(kuò)張值得關(guān)注；q家電專業(yè)市場是未來項(xiàng)目招商選擇的選擇方向之一。 賽睿顧問賽睿顧問 3 in

15、vest15重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要億客隆南城電子總匯億客隆南城電子總匯： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場南城唯一的規(guī)模略大的電子市場q雖然經(jīng)營情況一般，但因?yàn)樵谀铣菍儆谔钛a(bǔ)市場空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項(xiàng)目加以適當(dāng)關(guān)注；q南城消費(fèi)者收入水平的成長速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來市場表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。十里河建材市場十里河建材市場： q 在北京東南角，該項(xiàng)目有重要的市場價(jià)值，對其加以關(guān)注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場的價(jià)值。三里屯雅秀服裝市場三里屯雅秀服裝市場： q 在北京檔次較高，針對時(shí)尚消費(fèi)及東歐批發(fā)市場的類型，本項(xiàng)目周邊環(huán)境與之不同，但

16、 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。日壇商務(wù)會館日壇商務(wù)會館： q 消費(fèi)者檔次比較高，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項(xiàng)目的影響力，以及租金價(jià)值，本項(xiàng)目做定位組合時(shí)可以加以關(guān)注。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest16重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 紅橋批發(fā)市場紅橋批發(fā)市場：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場之一：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場之一q 合理的樓層分布是本項(xiàng)目成功引流的重要環(huán)節(jié)；q良好的業(yè)態(tài)組合是本項(xiàng)目深度思考的內(nèi)容。 天成地下小商品批發(fā)天成地下小商品批發(fā)：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場q抓住固定消費(fèi)人群是未來本項(xiàng)目地下商業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)，

17、引人深思；q天成地下商業(yè)的經(jīng)營模式，是本項(xiàng)目地下商業(yè)重要借鑒的內(nèi)容。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest17重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要青島龍山地下商業(yè)街青島龍山地下商業(yè)街：青島著名的五大商業(yè)街之一：青島著名的五大商業(yè)街之一q 抓住專業(yè)市場易形成特色商業(yè)的特點(diǎn)，打造自身品牌，增強(qiáng)市場競爭 力，是值得本項(xiàng)目借鑒的內(nèi)容；q挖掘“一站式”消費(fèi)的特點(diǎn)，對發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意義；q地下商業(yè)與文化的結(jié)合，是本項(xiàng)目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容；q地下商場硬件設(shè)施的完善，是有效提升地下商業(yè)價(jià)值的重要依據(jù)；q青島龍山地下商業(yè)街的成功運(yùn)營，對本項(xiàng)目地下商業(yè)的開發(fā)有著指導(dǎo) 作用，也是未來地下商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢。北京

18、東方賽睿投資顧問有限公司北京東方賽睿投資顧問有限公司18 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest19 研究目的：研究目的：通過對北京市現(xiàn)有綜合市場、專業(yè)市場的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 相關(guān)評價(jià) 對潛在問題及市場機(jī)會進(jìn)行分析 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 研究方法：實(shí)地調(diào)查研究方法：實(shí)地調(diào)查 調(diào)研地點(diǎn)：調(diào)研地點(diǎn)：北京市北京市 被訪商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)面積：被訪商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)面積：5000平米以上平米以上北京東方賽睿投資顧問有限公司北京東方賽睿投資顧問有限公司20北京東方賽睿投資顧問有限公司北京東方賽睿投資顧問有限公司21 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest22

19、1、天雅服裝精品商廈 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest23關(guān)于天雅精品服裝商廈關(guān)于天雅精品服裝商廈區(qū)位：位于華北最大服裝集散地區(qū)位：位于華北最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門商圈核心位置；大紅門商圈核心位置；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場；地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積5.2萬平方米；萬平方米；業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、會展；業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、會展；經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場精品；經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場精品；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)環(huán)境

20、：周邊低檔服裝批發(fā)市場密集；周邊低檔服裝批發(fā)市場密集；硬環(huán)境：地上停車位、地下停車位共計(jì)硬環(huán)境：地上停車位、地下停車位共計(jì)200余個(gè)；余個(gè)；商品檔次：中檔；商品檔次：中檔；人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足；人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足；店鋪成交租金：店鋪成交租金：610元元/天天/平米；平米； 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest24 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest25 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢顯著，經(jīng)過長期市場培育，已經(jīng)成就良好環(huán)境；2、差異化經(jīng)營：定位中檔及以上，與周邊項(xiàng)目拉開經(jīng)營檔次；3、商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合，展示與售賣相結(jié)合；4、管理嚴(yán)格，有效避免惡性競爭：進(jìn)駐品牌限制，商戶

21、嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租鋪面；5、北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。劣勢劣勢1、開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場認(rèn)知度、美譽(yù)度欠缺；2、樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度；3、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低；4、與周邊批發(fā)市場檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場人流促進(jìn)本商 場經(jīng)營。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest26天雅商廈業(yè)態(tài)分析天雅商廈業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套批發(fā)零售：批發(fā)零售：以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場相比較高

22、，有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時(shí)、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。銷售方式批零兼有，以向經(jīng)銷商批發(fā)為主，零售為輔。寫字間：寫字間：客戶主要針對在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。餐飲：餐飲：位于九樓，為中式快餐美食廣場，服務(wù)客戶主要針對本商廈內(nèi)經(jīng)營商戶。商務(wù)配套：商務(wù)配套：內(nèi)設(shè)郵政、銀行。另有小型會展場地，可供經(jīng)營商戶品牌發(fā)布、訂貨會等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest27天雅精品服裝商廈樓層組合天雅精品服裝商廈樓層組合商場樓層分配如下商場樓層分配如下： -2F為地下停車

23、場; 1F5F主要以服裝銷售為主; 其中1F為休閑裝，1F-2F為男裝，3F-5F為女裝； 6F-8F主要以寫字間為主多為各品牌商家在北京的辦事處， 或分公司，通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； 9F為配套設(shè)施如郵局、銀行、大眾快餐以及一個(gè)1200平方米的多 功能廳，可供服裝展示，品牌發(fā)布會使用。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest28天雅商廈前景分析天雅商廈前景分析前景：前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營前景看好。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場低檔無序競爭局面，瞄準(zhǔn)市場

24、空白，占得先機(jī)。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest29本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；2.2.高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性；高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性；3.3.目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題；目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題；4.4.對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest302、

25、京溫服裝市場 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest31關(guān)于京溫服裝市場關(guān)于京溫服裝市場投資商：豐臺區(qū)工商局與溫州經(jīng)營商戶共同投資投資商：豐臺區(qū)工商局與溫州經(jīng)營商戶共同投資;區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門商圈核心位置大紅門商圈核心位置;定位：低檔服裝批發(fā)市場定位：低檔服裝批發(fā)市場;地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表;規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3萬平方米萬平方米;業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣、少量寫字間業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣、少量寫字間;經(jīng)營業(yè)績：經(jīng)營業(yè)績：2002年銷售額年銷售額14.2億億;商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批

26、發(fā)市場密集商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集;硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商鋪緊湊硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商鋪緊湊;商品檔次：低檔服裝商品檔次：低檔服裝;人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺;專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，1050元元/天天/平米之間平米之間; 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest32 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest33 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門木樨園地區(qū)；2、歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高；3、資源優(yōu)勢：大量的穩(wěn)定的客戶

27、；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢劣勢1、市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營成本過高；4、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest34京溫服裝市場經(jīng)營分析京溫服裝市場經(jīng)營分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 京溫市場定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售市場價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。京溫服裝市場是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場之一，也是批發(fā)市場由“大棚”向

28、“商城”過渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest35京溫服裝市場前景分析京溫服裝市場前景分析前景：前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，京溫市場這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 大力開拓市場空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest36本項(xiàng)目參照性

29、分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合京溫服裝市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合京溫服裝市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；2.批發(fā)市場的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；批發(fā)市場的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；3.溫州商家的存在對項(xiàng)目價(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；溫州商家的存在對項(xiàng)目價(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；4.該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對性。該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對性。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest373、大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問賽睿顧問

30、3 invest38關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門商圈核心位置；大紅門商圈核心位置；定位：低檔服裝批發(fā)市場；定位：低檔服裝批發(fā)市場；地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模最大；地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模最大；規(guī)模：建筑面積規(guī)模：建筑面積6. 5萬平米；萬平米；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣；經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早，經(jīng)營狀況良好；經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早，經(jīng)營狀況良好；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商鋪緊湊；硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商

31、鋪緊湊；商品檔次：低檔服裝；商品檔次：低檔服裝；人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺；人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺；專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán)，不同樓層不同位專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán)，不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大，置租金價(jià)格差異較大，1060元元/天天/平米之間。平米之間。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest39 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest40 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門木樨園一帶；2、歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高；3、資源優(yōu)勢：大量的穩(wěn)定的

32、客戶；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢劣勢1、市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營成本過高；4、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest41大紅門服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析大紅門服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 大紅門服裝商貿(mào)城定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售型市場價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。大紅門商貿(mào)城是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場之一，也

33、是批發(fā)市場由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。經(jīng)營商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營，自產(chǎn)自銷為主。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest42大紅門服裝商貿(mào)城大紅門服裝商貿(mào)城前景分析前景分析前景：前景： 目前仍能夠憑借過去積累的豐富的客戶資源達(dá)到購銷兩旺的局面，但如果仍舊固步自封，不對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行從新組合，開辟新的市場，必將會被新興的商業(yè)設(shè)施取代。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 持續(xù)發(fā)展，今后視市場情況進(jìn)行階段性調(diào)整。 賽睿顧問賽睿顧問 3 i

34、nvest43本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮；批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮；2.核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；3.該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；檔次要提升，但未必要提升那么多，這對本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；4.五樓

35、精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；五樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；5.雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是100%出租率，說明對于本案有重出租率，說明對于本案有重 要參考。要參考。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest444、新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest45關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門商圈核心位置；大紅門商圈核心位置；定位：針織毛紡專營市場、中小服裝品牌專賣；定位：針織毛紡專營市場、中小服裝品牌專賣；地位：華北地區(qū)最大的地位：華北地區(qū)最大

36、的T恤、羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場；恤、羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3萬平方米；萬平方米；業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣；業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；經(jīng)營理念：批發(fā)快樂，相約時(shí)尚；經(jīng)營理念：批發(fā)快樂，相約時(shí)尚；硬環(huán)境：簡單裝修，電梯、扶梯；硬環(huán)境：簡單裝修，電梯、扶梯；商品檔次：低檔服裝，以針織、毛紡用品為主；商品檔次：低檔服裝，以針織、毛紡用品為主；人氣：人氣一般，周末客流較旺；人氣：人氣一般，周末客流較旺；專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，低層店鋪專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大

37、，低層店鋪520元元/天天/平米之間平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一四層專賣店租金統(tǒng)一40000元元/30平米。平米。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest46 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest47 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門木樨園；2、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)；3、定位優(yōu)勢：采用市場細(xì)分，定位專業(yè)化市場；4、產(chǎn)品優(yōu)勢：與區(qū)域內(nèi)其他市場相比，產(chǎn)品較有特色，吸引了較多零售客流。劣勢劣勢1、低檔批發(fā)市場份額逐漸萎縮；2、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低；3、傳統(tǒng)批發(fā)市場密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest48

38、新世紀(jì)服裝商貿(mào)城新世紀(jì)服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析經(jīng)營分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城客戶主要針對本地及周邊中低檔市場經(jīng)營者；而且由于市場內(nèi)有一些比較時(shí)尚的服裝，因此也吸引了部分零售客戶。周一，周六、周日三天為客流高峰期。周一主要以批發(fā)商戶為主，周六、日主要以零售顧客為主。經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙及東北地區(qū)人員為主。商場負(fù)一至三層為針織毛紡制品批發(fā)；中低檔，小品牌或雜牌服裝為主，四樓、五樓為休閑品牌專賣，除部分品牌外多為首次進(jìn)入北京市場，以江浙一帶生產(chǎn)為主。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest49新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析前景：前景：

39、 注意到了低檔批發(fā)市場份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場，以及細(xì)分批發(fā)市場，如能堅(jiān)持下去，前景樂觀。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 注意細(xì)分市場，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場的挖掘力度。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest50本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：下幾點(diǎn)：1.盡管該項(xiàng)目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進(jìn)盡管該項(xiàng)目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進(jìn) 行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營針織品，對于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī)行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營針織品，對于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有

40、重要借鑒價(jià)值；模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值；2.未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項(xiàng)目對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項(xiàng)目對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì) 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng)分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng) 目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest515、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest52關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門商圈，緊鄰南三環(huán)與南中軸路；大紅門商圈，緊

41、鄰南三環(huán)與南中軸路；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；地位：未開業(yè)；地位：未開業(yè)；規(guī)模：總建筑面積規(guī)模：總建筑面積10萬平米，一期萬平米，一期5萬平米；萬平米；業(yè)態(tài)組合：零售、寫字間、服裝展示、餐飲、商務(wù)配套；業(yè)態(tài)組合：零售、寫字間、服裝展示、餐飲、商務(wù)配套；經(jīng)營理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所；經(jīng)營理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)環(huán)境：該區(qū)域裝修最高檔的商場；該區(qū)域裝修最高檔的商場；硬環(huán)境：多部直梯、滾梯、觀光電梯，充足停車位；硬環(huán)境：多部直梯、滾梯、觀光電梯，充足停車位；專賣店成交租金：專賣店成交租金：413元元/天天/平米；平米；專賣店成

42、交售價(jià)：三專賣店成交售價(jià)：三四樓：四樓：45萬元萬元/平米平米 五五六樓：六樓：2.53.5萬元萬元/平米；平米； 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest53 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest54 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地木樨園大紅門區(qū)域；2、差異化經(jīng)營：定位女性主題，與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營，定位中檔精品；3、交通條件便利；5、政策優(yōu)勢：北京南城加大開發(fā)力度，市場環(huán)境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。劣勢劣勢1、開業(yè)后需要經(jīng)歷市場培育期；2、樓層過高，客流不易到達(dá)，影響經(jīng)營效果；3、高中低檔混雜，容易造成客戶分流；4、該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項(xiàng)目過多，惡性競爭；

43、5、原有市場環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購物區(qū)域。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest55木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 零售、批發(fā)等；零售、批發(fā)等；零售：零售：以服裝為主，中檔與低檔相結(jié)合，批發(fā)與零售結(jié)合。寫字間：寫字間：主要服務(wù)外地品牌在北京的經(jīng)銷商或代理商，商務(wù)商貿(mào)結(jié)合。餐飲娛樂休閑：餐飲娛樂休閑：位于七樓，能夠有效延長消費(fèi)者在商廈內(nèi)逗留時(shí)間，為 經(jīng)營商戶提供全面服務(wù)。商務(wù)配套：商務(wù)配套：內(nèi)設(shè)郵政、銀行、小型會展場地，可為經(jīng)營商戶提供經(jīng)營便利。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest56木樨園世貿(mào)商業(yè)中心木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合B2： 停

44、車及倉儲B1：購物天堂生活館 超市，品牌服裝專柜F1：麗人大道 休閑裝F2：麗人大道 正裝及時(shí)裝F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾F5：魅力特區(qū) 精品店F6：魅力特區(qū) 精品店F7： 餐飲娛樂F8： 管理及商務(wù)配套F911： 寫字間 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest57木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析前景：前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營前景看好。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口：細(xì)分市場；瞄準(zhǔn)市場空白；專業(yè)定位分區(qū)。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest58本項(xiàng)

45、目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.這兩個(gè)項(xiàng)目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融這兩個(gè)項(xiàng)目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融 合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨 時(shí)關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組時(shí)關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組 合做恰當(dāng)調(diào)整；合做恰當(dāng)調(diào)整；2.2.批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個(gè)項(xiàng)批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個(gè)項(xiàng) 目的經(jīng)營會發(fā)生根本的變化，這對本項(xiàng)目也有典型的參照意義；

46、目的經(jīng)營會發(fā)生根本的變化，這對本項(xiàng)目也有典型的參照意義；3.3.未來這兩個(gè)項(xiàng)目將會經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；未來這兩個(gè)項(xiàng)目將會經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；4.4.批發(fā)項(xiàng)目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。批發(fā)項(xiàng)目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest596、永外城文體用品市場 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest60關(guān)于永外城文體用品市場關(guān)于永外城文體用品市場投資商：北京永外城文化用品市場有限公司投資商：北京永外城文化用品市場有限公司(北京一商國有控股北京一商國有控股)；區(qū)位：位于原北京市文化用品公司，有較大影響；客流穩(wěn)定；區(qū)位：位于原北京市文化用品公司，有較大影響

47、；客流穩(wěn)定；定位：各種檔次文化、體育、辦公用品；定位：各種檔次文化、體育、辦公用品；地位：目前北京市影響最大、覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場；地位：目前北京市影響最大、覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3余萬平方米；余萬平方米；業(yè)態(tài)組合：文化、體育、辦公用品批發(fā)零售；寫字樓、倉儲；業(yè)態(tài)組合：文化、體育、辦公用品批發(fā)零售；寫字樓、倉儲；經(jīng)營業(yè)績：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā)經(jīng)營業(yè)績：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā)80%以上市場；以上市場；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁；硬環(huán)境：有少量停車場，交通不便；硬環(huán)境：有少量停車場，交通不便；商品檔次：高中低檔商

48、品混雜；商品檔次：高中低檔商品混雜；人氣：人氣較旺，聚集了較多的文體用品經(jīng)營商戶；人氣：人氣較旺，聚集了較多的文體用品經(jīng)營商戶；專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低：專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低：48元元/天天/平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高，位置較好的商鋪平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高，位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在轉(zhuǎn)手價(jià)格在50萬元以上，新近商戶進(jìn)駐成本較高。萬元以上，新近商戶進(jìn)駐成本較高。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest61 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest62優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域歷史優(yōu)勢：幾十年國有主渠道的影響深遠(yuǎn)，市場建立前，已經(jīng)形成了較為濃厚 的文化辦公用品批發(fā)氛圍；2、專業(yè)化經(jīng)營：定位明確，專營文體辦

49、公用品；3、商貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；銷售與倉儲相結(jié)合，方便客戶；4、位置優(yōu)勢：位于北京南站、木樨園長途客運(yùn)站、趙公口長途客運(yùn)站中心位置；沿三 南三環(huán)可方便到達(dá)京石、京開、京津塘高速；5、消費(fèi)者生活水平提高，對于文體、辦公用品的消費(fèi)需求急劇增長。劣勢劣勢1、位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣；2、大棚式商場，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符；3、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest63永外城業(yè)態(tài)分析永外城業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫字間；倉儲結(jié)合業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫字間；倉儲結(jié)合商品銷售：商品銷售：各種品牌、各種檔次商品齊全

50、；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。寫寫 字字 間：間：客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。倉倉 儲：儲：可以為經(jīng)營者提供較為便利的倉儲用地。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest64永外城文化用品市場業(yè)態(tài)組合圖解永外城文化用品市場業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest65永外城文化用品市場前景分析永外城文化用品市場前景分析前景：前景： 目前在北京市尚無能夠與該項(xiàng)目競爭的同類商業(yè)項(xiàng)目，隨著萬朋文體用品商場、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動(dòng)。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口：歷史優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢。 賽睿顧問賽睿顧

51、問 3 invest66本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合永外城文化用品市場的優(yōu)缺點(diǎn)，結(jié)合永外城文化用品市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并 非商鋪的價(jià)值所在；非商鋪的價(jià)值所在；2.2.該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注；該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注；3.3.該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢；該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢；4.4.批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘。批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘

52、。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest677、萬朋文化辦公用品商城 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest68關(guān)于萬朋文化辦公用品商城關(guān)于萬朋文化辦公用品商城投資商：浙江省萬朋文化用品股份有限公司；投資商：浙江省萬朋文化用品股份有限公司；區(qū)位：區(qū)位：北京南北軸線永外大街沙子口；北京南北軸線永外大街沙子口；定位：定位：全國最大的辦公文化用品市場；全國最大的辦公文化用品市場；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積2萬多平方米；萬多平方米；業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售、手機(jī)、電腦零售，辦公樓；業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售、手機(jī)、電腦零售，辦公樓；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚；硬環(huán)境：地下一層為停車場；硬

53、環(huán)境：地下一層為停車場；商品檔次：高中低檔商品混雜；商品檔次：高中低檔商品混雜；最高成交售價(jià)：最高成交售價(jià)：RMB71000/平方米；平方米； 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest69優(yōu)勢優(yōu)勢1、商城建立在已經(jīng)形成了較為濃厚的文化辦公用品批發(fā)集散地內(nèi)；2、專業(yè)化經(jīng)營、定位明確，專營文化辦公用品；3、頂層為商務(wù)辦公室，方便客戶；4、商鋪賣出了天價(jià)，未開業(yè)已造出了極大的聲勢。劣勢劣勢1、周邊的治安及交通環(huán)境惡劣；2、周邊區(qū)域文化用品批發(fā)競爭激烈，已處于白熱化階段；3、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest70萬朋文化辦公用品商城萬朋文化辦公用品商城業(yè)態(tài)分析業(yè)

54、態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫字間、美食城；業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫字間、美食城；商品銷售：商品銷售：各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。寫寫 字字 間：間：客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。美美 食食 城：城：為前來購物的消費(fèi)者及商家提供了方便。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest71萬朋文化辦公用品商城萬朋文化辦公用品商城前景分析前景分析前景：前景： 尚未營業(yè)，前途持觀望態(tài)度。結(jié)合萬朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合萬朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.

55、1.周邊市場成熟，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營銷過程中，周邊市場成熟，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營銷過程中， 進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；2.2.批發(fā)市場的價(jià)值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為；批發(fā)市場的價(jià)值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為；3.3.這種項(xiàng)目對臨時(shí)倉儲有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。這種項(xiàng)目對臨時(shí)倉儲有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest728、其他市場 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest73 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個(gè)項(xiàng)目外，仍有不少同類項(xiàng)目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾

56、布藝市場、天海服裝批發(fā)市場、龍建都窗簾布藝床上用品市場等項(xiàng)目,經(jīng)營種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。檔次多以低檔商品為主。從租金、客流、銷售額來說，上述幾個(gè)項(xiàng)目均有一定的差距。因此不再單獨(dú)分析，在此統(tǒng)一介紹： 關(guān)于該區(qū)域內(nèi)其它競爭項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 經(jīng)營面積 （平方米） 標(biāo)準(zhǔn)攤位面積 （平方米） 租金水平（萬元/年/攤位）龍湫批發(fā)市場 16000 4，6，8 2.43.5木樨園才華窗簾 100150 918天海服裝批發(fā)市場 4，6 1.513龍建都窗簾床品 30100 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest74其它市場其它市場區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大

57、紅門商圈；大紅門商圈；定位：低檔服裝、配件、面料及輔料批發(fā)市場；定位：低檔服裝、配件、面料及輔料批發(fā)市場；規(guī)模：規(guī)模一般偏??；規(guī)模：規(guī)模一般偏?。粯I(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣等；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣等；業(yè)績：經(jīng)營狀況一般；業(yè)績：經(jīng)營狀況一般；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商鋪緊湊；硬環(huán)境：裝修低檔，市場擁擠，商鋪緊湊；商品檔次：低檔服裝、配件、面料輔料；商品檔次：低檔服裝、配件、面料輔料；人氣：與京溫等老牌市場無法相比；人氣：與京溫等老牌市場無法相比；專賣店成交租金：不同市場租金價(jià)格不一，專賣店成交租金：不同市場租金價(jià)格不一，10元元/

58、天天/平米左右居多；平米左右居多； 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest75其它市場圖解其它市場圖解 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest76 優(yōu)勢優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門木樨園；2、歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高；3、資源優(yōu)勢：穩(wěn)定的客戶；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢劣勢1、市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營成本過高；4、周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低；5、規(guī)模小，市場競爭力較?。?、建筑老化，部分項(xiàng)目需要拆遷。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest77其它項(xiàng)目分析

59、其它項(xiàng)目分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者。經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。經(jīng)營商品多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品或江浙一帶小工廠加工產(chǎn)品，市場競爭能力有限。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest78前景分析前景分析前景：前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場，提升環(huán)境，轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位。 賽睿顧問賽睿顧問 3 invest79本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合此類市場

60、的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)結(jié)合此類市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較 差，所以本項(xiàng)目如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商差，所以本項(xiàng)目如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商 家的存在問題；家的存在問題； 問題，所以本項(xiàng)目在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題；問題，所以本項(xiàng)目在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題；3.3.我們關(guān)注批發(fā)市場的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場規(guī)我們關(guān)注批發(fā)市場的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場規(guī) 模有限，所以不能簡單考慮產(chǎn)品細(xì)