山東建筑大學估價課程設計

1、致 委 托 方 函山東建筑大學： 受貴校委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，于2013年12月23日至12月31日，對山東建筑大學和平校區(qū)原辦公樓、圖書館的市場價格進行了評估，估價目的是為委托方進行轉讓提供估價對象房地產客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)科學的評估程序，選用合理的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合評估經驗，充分考慮影響房地產價值的各項因素，評估確定估價對象房地產在2013年12月25日的市場價格為（幣種：人民幣）： 山東建筑大學和平校區(qū)原辦公樓、圖書館的市場價格總值為19259.06萬元 大寫金額:

2、壹億玖仟貳佰伍拾玖萬零陸佰元。其中：辦公樓現(xiàn)值為:人民幣5427.35萬元 大寫金額:人民幣伍仟肆佰貳拾柒點叁伍萬元圖書館的現(xiàn)值為：人民幣13831.71萬元大寫金額:人民幣壹億叁仟捌佰叁拾壹點柒壹萬元 評估過程、結果及有關說明詳見估價結果報告。 濟南XX房地產估價事務所（ 蓋 章 ） 法定代表人：馬玉 2013年12月23日 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人也

3、沒有個人利害關系或偏見。 四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 六、需要聲明的事項： （一）本報告估價時點為2013年12月23日，提交報告之日為2013年12月31日。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過半年，即2013年12月23日至2014年6月23日。隨著時間的推移，該房地產的價格應作相應調整，甚至重估。 （二）本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查

4、部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 中國注冊房地產估價師簽名 ： 注 冊 章 ： 中國注冊房地產估價師簽名 ： 注 冊 章 ： 中國注冊房地產估價師簽名 ： 注 冊 章 ： 估價的假設和限制條件 一、本報告委托方為山東建筑大學，委估的房地產為山東建筑大學和平校區(qū)辦公樓、圖書館。本次評估假設估價對象為完全產權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。 二、本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產在現(xiàn)有用途不變并在估價時點之狀況和外部經濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設和限制條件下提出的公允估值意見。 三、由于委托方未提供估價對象房屋所有權證，故本

5、次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產權證書不符，則估價報告應進行相應的調整，特提請報告使用方注意。 四、本次評估為委托方進行轉讓之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設定估價對象于估價時點為完全產權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。 五、根據(jù)濟南市現(xiàn)行土地轉讓政策有關規(guī)定，其轉讓所得費用40%歸政府所有，轉讓所的費用60%歸原土地使用權所有者所有。 六、在評估所委托房地產市場價格時，我們未考慮估價對象房地產所欠付的抵押、擔保以及如果該房地產出售則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，

6、我們也未對房地產評估增值額作任何納稅準備。本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產市場價格的影響。 七、自估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。 八、本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。 九、本報告含有若干附件，它構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。 十、本報告是在委托方確定提供基礎文件、有關法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎上做出的。委托方對所提供文件以及相關數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有

7、關的所有資料，沒有保留、隱瞞。估 價 結 果 報 告1、 委托方單位名稱: 山東建筑大學注冊地址: 濟南市歷下區(qū)和平路法定代表人:山東建筑大學2、 估價方單位名稱: 濟南XX房地產估價公司注冊地址:山東省濟南市臨港開發(fā)區(qū)法定代表人:馬玉估價資質等級：建設部房地產價格評估壹級資質聯(lián)系人電話：3、 估價對象（一）估價對象基本狀況 估價對象為山東建筑大學和平校區(qū)辦公樓、圖書館。 山東建筑大學和平校區(qū)辦公樓建筑面積4825.28平方米，使用面積3497.32平方米樓高11層，框架結構，建成年代1992年8月；圖書館建筑面積12000平方米，5層框架結構，竣工日期2000年10月。辦公樓與圖書館總占地面

8、積為15000平方米。土地為國有劃撥土地使用權。（二）估價對象區(qū)位狀況 1、歷下區(qū)基本概況 歷下區(qū)位于濟南市城區(qū)東部,總面積100.89平方公里,轄13個街道辦事處,19個行政村。全區(qū)人口約96萬,常住人口56萬。有省級以上科研機構100余家，有學校62所，有文化設施23處，有醫(yī)療機構28家，健身路徑188條，標準體育場10個。堅持拓展空間和完善功能并舉，積極推進新區(qū)開發(fā)和老城提升，累計完成拆遷總面積600余萬平方米，開工建設投資千萬元以上項目185個，新增建設總面積達1000余萬平方米，城市形象更加靚麗。堅持以人為本，努力在更高層次、更大范圍內改善民生，切實讓人民群眾共享改革發(fā)展成果。就業(yè)和

9、保障體系更趨完善。 2、估價對象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學和平校區(qū)位于和平路47號，山師東路同和平路交界口路北，西校門位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。 公共服務設施及教育配套設施 ：山東建筑大學和平校區(qū)附近有中國農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、家樂福商場、市中心醫(yī)院、省實驗中學等，生活服務及教育設施較齊全。 交通 ：校區(qū)西距歷山路約50米，北距解放路約200米，南距和平路約500米，通達性很好。校區(qū)附近有3路、5路、BRT1路、165路等多條公交車站，交通便捷度很高。 基礎設施狀況 ：估價對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務區(qū)等多個功能區(qū)域定位科學、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎設

10、施和環(huán)境建設完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。（三）估價對象市場分析 1、土地市場分析 ：（1）供應量2013年土地市場 “開門紅” 2013年1月份土地供應15宗，面積56.29萬平米，相對于2012年首月濟南土地市場的零出讓，2013年土地市場可謂“開門紅”;從供應結構上看，1月份土地供應以居住用地為主，供應10宗，面積45.29萬平米，占80%;商服用地供應5宗，面積11萬平米，占20%。 2月份土地供應12宗，47.56萬平米，較1月份有所回落，分別減少20%和16%;從供應結構來看，2月份土地供應以居住用地為主，供應9宗，30.1萬平米，占供應總量的63%;商服用地供應3宗，17.

11、46萬平米，占供應總量的37%。 （2）供應區(qū)域集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)從供應區(qū)域來看，1、2月份土地供應集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)。其中，奧體片區(qū)供應10宗，39.9萬平米，占總供應面積的38%;高新唐冶供應8宗，33.29萬平米，占總供應面積的32%;傳統(tǒng)西部片區(qū)供應4宗，20.83萬平米，占總供應面積的20%;城南片區(qū)供應3宗，5.71萬平米，占總供應面積的6%;西客站片區(qū)供應1宗，3.44萬平米，占總供應面積的3.3%;城央片區(qū)供應1宗，0.69萬平米，占總供應面積的0.7%。高新唐冶和奧體片區(qū)作為濟南“東拓”的重點片區(qū)，成為新年土地供應熱點區(qū)域。 2、整體市

12、場分析：2013年一季度如大家預期的一樣，新一輪房地產調控如期而至。今年的市場即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預期。剛需市場正在向政策展現(xiàn)出其堅強的韌性。樓市成交的火熱帶動了房價持續(xù)上漲。統(tǒng)計局公布的70大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比已經連續(xù)上漲7個月，同比已經連續(xù)上漲2個月。其主要原因在于，地方版細則無論是響應時間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國五條”政策沒有真正落地。持續(xù)上漲的房價將使得未來房地產的調控常態(tài)化，而中央政府將會根據(jù)市場情況繼續(xù)深化調控，進而防止房價的快速反彈。4、 估價目的 本報告僅為委托方辦理土地使用權轉讓手續(xù)確定估價對象現(xiàn)值提供參考意見，不得

13、作其他用途。5、 估價時點 本報告的估價時點為2013年12月25日。6、 價值定義 評估的價格是評估對象在2013年12月25日滿足評估設定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場下的價值。 根據(jù)國家有關法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況,本估價報告中的估價結果是指山東建筑大學和平校區(qū)原辦公樓、圖書館國有劃撥土地使用權滿足合法原則下的土地使用權熟地現(xiàn)值.本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準,即估價結果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能形成的價格。 七、估價依據(jù)1.國家及濟南市頒布的有關土地和房地產估價的法律、法規(guī)和政策文件 l 中華人民共和國土地管理法 l

14、中華人民共和國房地產管理法 l 中華人民共和國土地管理法實施條例 l 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 l 山東省人民政府和山東省國土管理局頒發(fā)的有關文件 l 濟南市人民政府和濟南市國土管理局頒發(fā)的有關文件 l 國家土地管理局頒發(fā)的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行） l 中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產估價規(guī)范 l 委托方與本估價機構簽訂的土地估價委托書l 抵押：城市房地產抵押管理辦法；中華人民共和國擔保法l 收益：中華人民共和國土地增值稅暫行條例l 7、拆遷：城市房屋拆遷管理條例及山東省城市房屋拆遷管理條例和濟南市房屋拆遷管理辦法2.委托方提供的估價對象權屬證

15、件及相關資料 l 濟南市國有土地使用權出讓合同 l 國有土地使用證 l 委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本； l 委托方提供的其他相關資料。 3.估價人員實地查勘所獲取的資料 4.估價人員根據(jù)估價對象特點調查和掌握的市場資料八、估價原則 我們在對估價對象房地產價格進行客觀、公正、科學、合理的評估時遵循了以下原則： 公平原則：要求房地產估價師始終站在中立的立場下，公平客觀的評估對象房地產的價格。 合法原則：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。 最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提。 替代原則：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。估價時點原則：估價結果是在估價

16、時點的客觀合理價格或價值。謹慎原則：在存在不確定因素的情況下做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎。 九、估價方法估價對象用途為教育辦公，與估價對象類似的房地產開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于與估價對象類似房地產市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。1、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。2、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地

17、產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。10、 估價結果本著公正、公平、公開的總原則，經估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產在價值定義和有關限制條件下，于估價時點2013年12月25日的市場價格為（幣種：人民幣）： 山東建筑大學和平校區(qū)原辦公樓、圖書館的市場價格總值為19259.06萬元 大寫金額:壹億玖仟貳佰伍拾玖萬零陸佰元。其中： 辦公樓現(xiàn)值為:人民幣5427.35萬元 大寫金額:人民幣伍仟肆佰貳拾柒點叁伍萬元 圖書館的現(xiàn)值為：人民幣13831.71萬

18、元 大寫金額:人民幣壹億叁仟捌佰叁拾壹點柒壹萬元。 11、 估價人員估價人員：馬玉估價人員：周麗杰十二、估價作業(yè)日期 2013年12月23日至2013年12月31日。 十三、估價報告應用的有效期估價報告應用的有效期自2013年12月23日起原則上為一年，即本估價報告出具之日起至2014年12月23日止。當市場狀況變化較大時，應當與估價師重新核準。估價報告應用的有效期不超過半年，如果使用本估價結果的時間超過半年不負法律責任。估 價 技 術 報 告1、 個別因素分析（1） 估價對象基本狀況 本次估價對象為山東建筑大學和平校區(qū)原辦公樓、圖書館位于歷下區(qū)和平路47號。 山東建筑大學和平校區(qū)辦公樓建筑面

19、積4825.28平方米，使用面積3497.32平方米樓高11層，框架結構，建成年代1992年8月；圖書館建筑面積12000平方米，5層框架結構，竣工日期2000年10月。辦公樓與圖書館總占地面積為15000平方米。 根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎沉降、結構變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為90%。（二）估價對象權利狀況 估價對象土地為國有劃撥土地使用權。估價對象于估價時點不存在法律糾紛，本次評估設定估價對象于估價時點無租賃、擔保等他項權利存在，不存在法律糾紛且根據(jù)濟南市現(xiàn)行土地轉讓政策有關規(guī)定，其轉讓所得費用40%歸政府所有，轉讓所的費

20、用60%歸原土地使用權所有者所有，評估結果為估價對象于估價時點完全產權房地產市場價格。2、 區(qū)域因素分析（1） 歷下區(qū)基本概況 歷下區(qū)位于濟南市城區(qū)東部,總面積100.89平方公里,轄13個街道辦事處,19個行政村。全區(qū)人口約96萬,常住人口56萬。有省級以上科研機構100余家，有學校62所，有文化設施23處，有醫(yī)療機構28家，健身路徑188條，標準體育場10個。堅持拓展空間和完善功能并舉，積極推進新區(qū)開發(fā)和老城提升，累計完成拆遷總面積600余萬平方米，開工建設投資千萬元以上項目185個，新增建設總面積達1000余萬平方米，城市形象更加靚麗。堅持以人為本，努力在更高層次、更大范圍內改善民生，切

21、實讓人民群眾共享改革發(fā)展成果。就業(yè)和保障體系更趨完善。（2） 估價對象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學和平校區(qū)位于和平路47號，山師東路同和平路交界口路北，西校門位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。 公共服務設施及教育配套設施 ：山東建筑大學和平校區(qū)附近有中國農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、家樂福商場、市中心醫(yī)院、省實驗中學等，生活服務及教育設施較齊全。 交通 ：校區(qū)西距歷山路約50米，北距解放路約200米，南距和平路約500米，通達性很好。校區(qū)附近有3路、5路、BRT1路、165路等多條公交車站，交通便捷度很高。 基礎設施狀況 ：估價對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務區(qū)等多個功能區(qū)域定位科學、區(qū)

22、分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎設施和環(huán)境建設完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。（3） 估價對象市場分析 1、土地市場分析 ： （1）供應量2013年土地市場 “開門紅” 2013年1月份土地供應15宗，面積56.29萬平米，相對于2012年首月濟南土地市場的零出讓，2013年土地市場可謂“開門紅”;從供應結構上看，1月份土地供應以居住用地為主，供應10宗，面積45.29萬平米，占80%;商服用地供應5宗，面積11萬平米，占20%。 2月份土地供應12宗，47.56萬平米，較1月份有所回落，分別減少20%和16%;從供應結構來看，2月份土地供應以居住用地為主，供應9宗，30.1萬平米，占

23、供應總量的63%;商服用地供應3宗，17.46萬平米，占供應總量的37%。 （2）供應區(qū)域集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)從供應區(qū)域來看，1、2月份土地供應集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)。其中，奧體片區(qū)供應10宗，39.9萬平米，占總供應面積的38%;高新唐冶供應8宗，33.29萬平米，占總供應面積的32%;傳統(tǒng)西部片區(qū)供應4宗，20.83萬平米，占總供應面積的20%;城南片區(qū)供應3宗，5.71萬平米，占總供應面積的6%;西客站片區(qū)供應1宗，3.44萬平米，占總供應面積的3.3%;城央片區(qū)供應1宗，0.69萬平米，占總供應面積的0.7%。高新唐冶和奧體片區(qū)作為濟南“東拓”的重點片

24、區(qū)，成為新年土地供應熱點區(qū)域。 2、整體市場分析：2013年一季度如大家預期的一樣，新一輪房地產調控如期而至。今年的市場即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預期。剛需市場正在向政策展現(xiàn)出其堅強的韌性。樓市成交的火熱帶動了房價持續(xù)上漲。統(tǒng)計局公布的70大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比已經連續(xù)上漲7個月，同比已經連續(xù)上漲2個月。其主要原因在于，地方版細則無論是響應時間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國五條”政策沒有真正落地。持續(xù)上漲的房價將使得未來房地產的調控常態(tài)化，而中央政府將會根據(jù)市場情況繼續(xù)深化調控，進而防止房價的快速反彈。（四）最高最佳使用分析 最高最佳使用原則，是要

25、說明房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 1、法律上允許(規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。 2、技術上可行。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行估價。 3、經濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經

26、濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。 4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。 5、房地產與周圍環(huán)境的協(xié)調性。即房地產與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產與其周圍環(huán)境相協(xié)調能獲得大量外部經濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經濟形勢和政策變化對房地產形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。 根據(jù)估價對

27、象權屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經濟環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。三、估價方法選用估價對象用途為教育辦公，與估價對象類似的房地產開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格；由于與估價對象類似房地產市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。1、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。2、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過

28、交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。四、估價測算過程一、成本法（1） 基本公式： （1）房地產價值=房地產重新構建價-建筑物折舊 （2）重新構構建價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（二）計算辦公樓的重新構建價 開發(fā)成本（記費基礎為建筑面積）2.1土建工程直接費單價（元/平方米）2.11基礎工程1002.12墻體工程852.13柱、梁、板工程2822.14樓梯工程1002.15屋面及防水工程242.16零星項目272.17模扳及腳手架762.18室外配套工程143小記8372.2安裝工程

29、直接費單價人工費2.21電梯工程136142.22給排水工程86172.23采暖通風工程71132.24電氣工程113122.25消防工程1862.26綜合布線工程229小記446712.3裝修工程直接費單價人工費2.31門窗工程139362.32室內外裝修66352小記802882.4綜合費（萬元）土建部分綜合費率為土建工程直接費的14.25%安裝部分綜合費率為安裝工程人工費的80%裝修部分綜合費率為裝修工程人工費的76%稅金為3.445%土建工程費477.49安裝工程費250.98裝修工程費433.81開發(fā)成本1162.285銷售費用售價的3%6投資利息開發(fā)期為兩年，第一年投入60%，第二

30、年投40%，年利率7%7銷售稅費售價的5.55%8開發(fā)利潤投資利潤率為20% 開發(fā)成本（記費基礎為建筑面積）（三）圖書館的投資估算 開發(fā)成本（記費基礎為建筑面積）2.1土建工程直接費單價（元/平方米）2.11基礎工程1162.12墻體工程1022.13柱、梁、板工程3262.14樓梯工程1212.15屋面及防水工程322.16零星項目262.17模扳及腳手架812.18室外配套工程152小記9562.2安裝工程直接費單價人工費2.21電梯工程130142.22給排水工程92172.23采暖通風工程76132.24電氣工程127122.25消防工程2762.26綜合布線工程299小記481712

31、.3裝修工程直接費單價人工費2.31門窗工程135362.32室內外裝修65052小記785882.4綜合費土建部分綜合費率為土建工程直接費的14.25%安裝部分綜合費率為安裝工程人工費的80%裝修部分綜合費率為裝修工程人工費的76%稅金為3.445%3專業(yè)費用開發(fā)成本的6%4管理費開發(fā)成本和專業(yè)費用的3%5銷售費用售價的 3%6投資利息開發(fā)期為兩年，第一年投入60%，第二年投40%，年利率7%7銷售稅費售價的5.55%8開發(fā)利潤投資利潤率為15%（四）土地成本 考慮到估價對象處于城市中心區(qū)，位置地段較好，是商業(yè)用地.和物價上漲因素. 單價：7500（元/平方米） 總價：7500×1

32、5000=11250萬地質勘查費和咨詢設計和規(guī)劃費用用一次性支出，共100萬 人防工程，綠化費用和前期三通一平為17元/平方米，計費基礎為建筑面積 人防工程費 ：17×16825.28/10000=28.6 （萬元） 綠化費用 ：17×16825.28/10000=28.6 （萬元） 前期三通一平 ：17×16825.28/10000=28.6 （萬元） 總價 ：100+11250+28.6+28.6+28.6=11435.8（萬元），土地成本在期初一次投入. 其中辦公樓分攤的地價為11435.8×4825.28/（4825.28+12000）=3279

33、.6（萬元）， 圖書館的分攤地價為11435.8-3279.6=8156.2萬元）辦公樓 1、土地成本 3279.6(萬元 ) 2、開發(fā)成本 1）土建工程費=837×(1+14.25%)×(1+3.48%)×4825.28÷10000=477.49 (萬元) 2）安裝工程費=（446+71×0.798）×(1+3.48%)×4825.28÷10000=250.98(萬元) 3）裝修工程費=（802+88×0.759）×(1+3.48%)×4825.28÷10000=433.8

34、1(萬元) 開發(fā)成本總額=477.49+250.98+433.81= 1162.28(萬元) 3、專業(yè)費用1162.28×6%= 69.74(萬元 ) 4、管理費用 （1162.28+69.74）×3%=36.96(萬元 ) 5、銷售費用 VB×3%=0.03 投資總額 = 3279.6+1162.28+69.74+36.96+0.03VB=4548.58+0.03VB 6、投資利息=(1162.28+69.74+36.96+0.03VB)×60%×（1+7%）1.5+40%×(1+7%)0.5-1+3279.6×(1+7%

35、)2-1=574+0.0023VB 7.銷售稅費：VB×5.55%=0.055VB 8開發(fā)利潤=（4548.58+0.03VB）×0.2=909.72+0.006VB VB=（4548.58+0.03VB）+（574+0.0023VB）+0.055VB+909.72+0.006VB=6653.03(萬)圖書館 1、土地成本 8156.2(萬元 ) 2、開發(fā)成本 1）土建工程費= 956×(1+14.25%)×(1+3.48%)×12000÷10000=1356.29(萬元) 2）安裝工程費=（481+71×0.798)

36、15;(1+3.48%)×12000÷10000=667.64(萬元) 3）裝修工程費=（785+88×0.759）×(1+3.48%)×12000÷10000=1061.98(萬元) 開發(fā)成本總額=1356.29+667.64+1061.98=3085.91（萬元） 3、專業(yè)費用3085.91×6%=185.15（萬元） 4、管理費用 （3085.91+185.15）×3%=98.13（萬元） 5、銷售費VB×3%=0.03 投資總額 = 8156.2+3085.91 +185.15+98.13+0.0

37、3VB=11525.39+0.03VB 6、投資利息=(3085.91+185.15+98.13+0.03VB)×60%×（1+7%）1.5+40%×（1+7%） 0.5-1+8156.2×（1+7%）2-1=1444.13+0.0023VB 7、銷售稅費：VB×5.55%=0.055VB 8、開發(fā)利潤= 8156.2+3085.91+0.03VB）×0.15=1686.32+0.0045VB VB=（11525.39+0.03VB）+（1444.13+0.0023VB）+0.055VB+（1686.32+0.0045VB =1613

38、7（萬）（5） 折舊 根據(jù)折舊年限建綜1992349號文件，估價目標屬于鋼筋混凝土框架結構，非生產用房，殘值為0的規(guī)定。辦公樓已用了18年，圖書館已用10年。商業(yè)用地期限為40年。采用直線折舊法計算折舊。 辦公樓折舊額：6653.03×18/70=1710.78（萬元） 圖書館折舊額：16137×10/70=2305.29（萬元）（六）辦公樓的市場價值為：6653.03-1710.78 =4942.25（萬元） 辦公樓的市場單價：4942.25（萬元） /4825.28=1.0243萬/平方米 =10243元/平方米 圖書館的市場價值：16137-2305.29 =1383

39、1.71（萬元） 圖書館的市場單價：13831.71 /12000=1.1527萬元/平方米=11527元/平方米二、市場比較法：（1） 比較案例選擇根據(jù)市場調查，在同一供需圈內，搜集與估價對象類似的三個房地產案例。房地產案例表因素估價對象1估價對象2實例A實例B實例C單位辦公樓圖書館萬達廣場華強廣場玉蘭廣場位置和平路和平路市中區(qū)山大路經十路奧體中心交易價格待估待估16000元/15000元/13000元/交易情況正常正常正常正常正常交易時點2013年6月2013年6月2013年6月建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混用途寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓建成年份2010年4月2011年3月2011年11

40、月建筑面積4825.2812000約100萬平方米237000平方米380000平方米土地使用年限70年70年40年40年40年占地面積345畝110000平方米117畝裝修精裝精裝精裝供水系統(tǒng)市政集中供水市政集中供水市政集中供水暖氣集中供暖集中供暖集中供暖（2） 因素選擇結合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產價格的主要因素有： 交易時間因素：指由于房地產交易的時間不同，造成房地產市場價格不同。 交易情況因素：指房地產交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔情況等。 區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務設施、基礎設施狀況、與商業(yè)中

41、心的接近程度等。 個別因素：建筑結構、裝修狀況、設備設施情況、樓層、朝向、成新率等。（三）編制因素條件說明表 通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調查，列表對影響房地產價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項目辦公樓圖書館萬達廣場華強廣場玉蘭廣場用途寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓交易單價待估待估 16000 1500013000交易日期2013年6月2013年6月2013年6月交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好好自然及人文景觀好好好好好基礎設施達到&quo

42、t;七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全公共配套設置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近近個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝修精裝修精裝修設備設施情況齊全齊全齊全齊全齊全面積約100萬平方米23700平方米38000平方米朝向南北南北南北建成年代10年4月11年3月11年11月（4） 編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項目辦公樓案

43、例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)待估1500013000 12000 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度10099103102交通便捷度100100105103環(huán)境條件100103100100自然及人文景觀100100100100基礎設施100100101103公共配套設置100100102102與商業(yè)中心的接近程度100100103103個別因素建筑結構100100100100裝修10095102103設備設施情況100100100100朝向100103103103（5） 因素修正系數(shù)表表 3 辦公樓因素修正系數(shù)表比較項目案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)1500013000 12000交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/99100/103100/102交通便捷度100/100100/105100/103環(huán)境條件100/103100/100100/100自然及人文景觀100/100100/100100/100基礎設施100/100100/101100/103公共配套設置100/100100/102100/102與商