土地交易價格對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

1、土地交易價格對房地產(chǎn)價格影響的實證分析摘要：本文通過于國內(nèi)土地交易價格總指數(shù)與房屋銷售價格總指數(shù)、居民住宅土地交易價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)、普通住宅土地交易價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)、豪華住宅土地交易價格指數(shù)與豪華房銷售價格指數(shù)、商業(yè)土地交易價格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷售價格指數(shù)的回歸分析，研究了土地交易價格指數(shù)對房屋銷售價格指數(shù)的影響，即土地交易價格對房地產(chǎn)價格影響。土地交易價格對房地產(chǎn)價格有著較為顯著的影響，二者呈正相關關系；不同用途房地產(chǎn)受土地價格影響大小不同，具體講商業(yè)地產(chǎn)價格基本上與商業(yè)土地價格沒有顯著關系，而商品住宅價格受土地價格影響較大，其中豪華住宅受土地價格最大。關鍵詞

2、：土地交易價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格指數(shù) 一、引言隨著我國現(xiàn)代化建設的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的位置，逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，我國GDP每年平均增長8%左右，其中房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻率與間接貢獻率之和占到了1.9%2.5%。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品，同時也是一種資產(chǎn)或者說是財富。房地產(chǎn)的價格既關系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問題，也關系到一個城市發(fā)展的潛力和競爭力，更關系到國家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟政策等。影響房地產(chǎn)價格的因素，有土地交易價格、財政政策、貨幣政策和物價水平等因素，也有城市地理位

3、置、城市設施、環(huán)境狀況等區(qū)位因素。每一種影響因素在不同的地區(qū)、不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來的影響力大小是各不一樣的。本文以房地產(chǎn)價格為研究對象，探討交易土地價格對房地產(chǎn)價格的影響，以及影響機制。土地交易價格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數(shù)，就是指反映一定時期內(nèi)土地交易價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。土地交易價格指數(shù)的主要分類為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游用地

4、等。房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況，其中商品房包括住宅和非住宅兩大類，住宅可分為經(jīng)濟適用房、普通住宅、豪華住宅三類，非住宅分為寫字樓、商業(yè)用房和其他三類。二、研究設計文章選取1998年2010年13年間國內(nèi)土地交易價格指數(shù)與房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)，以土地交易價格指數(shù)為自變量，以房屋銷售價格指數(shù)為因變量，建立Y=a+bX計量模型進行回歸分析。文章數(shù)據(jù)來源為國研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，部分指標2009年、2010兩年空缺，為保證數(shù)據(jù)計算方法的一致性，一些回歸僅使用了

5、1998年2008年數(shù)據(jù)。表1和表2分別列示了1998年2010年國內(nèi)土地交易價格指數(shù)與房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)。表1 1998-2010土地交易價格指數(shù)年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010總指數(shù)102.0 100.0 100.2 101.7 106.9 108.3 110.1 109.1 105.8 112.3 111.1 105119居民住宅100.6 99.9 101.0 102.2 107.7 112.4 111.6 110.3 106.0 113.7 105.5 豪華住宅 103.1 100.1 101.6 102.

6、4 101.9 105.9 107.6 120.5 107.4 117.0 101.4 普通住宅100.4 99.6 100.9 102.1 108.4 113.0 111.8 108.9 105.7 113.2 102.2 工業(yè)101.2 100.0 98.6 100.8 100.4 101.3 105.3 108.2 105.1 100.1 商業(yè)104.0 100.0 100.4 101.2 107.0 104.9 104.3 103.6 104.7 105.9 100.0 其他103.6100.2 99.8 101.7 106.9 104.4 110.4 107.9 106.4 113.

7、0 102.6 表2 1998-2010土地交易價格指數(shù)年份19981999200020012002200320042005 2006 2007 2008 20092010總指數(shù)101100.0 101.1 102103.7 104.8109.7107.6105.5107.6106.5101.5108 商品房99.9100.3 100.8 102103.4 105.0109.0107.7105.8107.7106.6 住宅99.9100.4 101.4 102104.0 105.7109.4108.4106.4108.2107.1經(jīng)適房103102.0 101.4 102101.8 102.6

8、103.2103.7103.7102.5102.8普通住宅99.9100.2 101.5 102104.3 106.2109.8108.2105.9108.6107.6豪華住宅98.998.9 101.3 101101.7 104.0115.699.4107.2104.6非住宅99.799.9 98.7 101101.3 102.7110.3109.7108.4109.7100.4寫字樓99.597.6 98.1 10199.8 103.4107.1105.6104.0105.8106.0商業(yè)用房101101.0 99.6 102102.4 102.3108.1107.2104.6107.61

9、06.2其他103100.6 96.9 100102.1 103.7107.0104.6104.6106.0107.0 公房10498.9 100.9 101101.9 100.4103.9101.9103.6101.1 私房10499.9 102.7 105105.9 105.2 107.5104.7107.1109.4文章分別對于國內(nèi)土地交易價格總指數(shù)與房屋銷售價格總指數(shù)、居民住宅土地交易價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)、普通住宅土地交易價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)、豪華住宅土地交易價格指數(shù)與豪華房銷售價格指數(shù)、商業(yè)土地交易價格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷售價格指數(shù)進行了回歸分析。三、研究結(jié)果表

10、3給出了國內(nèi)土地交易價格總指數(shù)與房屋銷售價格總指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果。該線性回歸的可決系數(shù)為0.703，我們可以近似的認為樣本數(shù)據(jù)在一定程度上線性相關。表4給出了居民住宅土地交易價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果。該線性回歸的可決系數(shù)為0.760，表明居民住宅土地交易價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)的線性相關程度較高。表3 國內(nèi)土地交易價格總指數(shù)與房屋銷售價格總指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:24Sample: 1998 2010Included observations: 13V

11、ariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C53.895609.9416305.4212040.0002X0.4731760.0926875.1050910.0003R-squared0.703200Mean dependent var104.5846Adjusted R-squared0.676218S.D. dependent var3.160392S.E. of regression1.798322Akaike info criterion4.152223Sum squared resid35.57357Schwarz criterion4.

12、239138Log likelihood-24.98945F-statistic26.06196Durbin-Watson stat0.798474Prob(F-statistic)0.000341表4居民住宅土地交易價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:18Sample: 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C41.8155511.8074

13、23.5414650.0063X0.5917060.1108105.3398070.0005R-squared0.760087Mean dependent var104.8000Adjusted R-squared0.733430S.D. dependent var3.439767S.E. of regression1.775968Akaike info criterion4.149534Sum squared resid28.38655Schwarz criterion4.221878Log likelihood-20.82243F-statistic28.51354Durbin-Watso

14、n stat1.512803Prob(F-statistic)0.000469表5、表6分別給出了普通住宅土地交易價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)、豪華住宅土地交易價格指數(shù)與豪華房銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果。豪華住宅土地交易價格指數(shù)與豪華房銷售價格指數(shù)在很大程度上有相關關系（可決系數(shù)為0.939），普通住宅土地交易價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)弱的擬合關系（可決系數(shù)為0.632）。表5普通住宅土地交易價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:20Sample:

15、 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C48.0499714.477573.3189250.0090X0.5364860.1364053.9330440.0034R-squared0.632185Mean dependent var104.9273Adjusted R-squared0.591317S.D. dependent var3.549392S.E. of regression2.269067Akaike info criterion4.639580Sum squa

16、red resid46.33798Schwarz criterion4.711925Log likelihood-23.51769F-statistic15.46883Durbin-Watson stat1.004168Prob(F-statistic)0.003442表6豪華住宅土地交易價格指數(shù)與豪華住宅銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:21Sample: 1998 2008Included observations: 10VariableCoefficientStd.

17、 Errort-StatisticProb.C22.718717.1762313.1658270.0133X0.7678630.06913111.107370.0000R-squared0.939105Mean dependent var102.3000Adjusted R-squared0.931493S.D. dependent var4.907590S.E. of regression1.284503Akaike info criterion3.515478Sum squared resid13.19959Schwarz criterion3.575995Log likelihood-1

18、5.57739F-statistic123.3738Durbin-Watson stat2.423946Prob(F-statistic)0.000004表7出了商業(yè)土地交易價格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計回歸結(jié)果。二者基本不能夠線性擬合，表明二者基本上不具有線性相關關系。表7商業(yè)土地交易價格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷售價格指數(shù)統(tǒng)計回歸結(jié)果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 03/24/12 Time: 17:22Sample: 1998 2008Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C30.1636849.637810.6076750.5584X0.70