房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理第一章 貸后管理文件及基本定義一、貸后管理文件（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理執(zhí)行的新規(guī)定：1.中國農(nóng)業(yè)銀行貸后管理辦法（農(nóng)銀發(fā)2009392號）2.中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)2009417號）3.中國農(nóng)業(yè)銀行項目融資業(yè)務(wù)管理辦法（農(nóng)銀發(fā)2009417號）4.中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款管理辦法（農(nóng)銀規(guī)章201048號）5.中國農(nóng)業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法（農(nóng)銀辦發(fā)20081243號）6.中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)管理辦法（農(nóng)銀規(guī)章201028號）7.中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款管理細(xì)則（農(nóng)銀發(fā)2008178號）（二）原有部分有關(guān)貸后管理的

2、文件已廢止：1.中國農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于進(jìn)一步加強貸后管理的若干規(guī)定(試行)（農(nóng)銀發(fā)2003124號）2.中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)2001193號）3.中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）（農(nóng)銀辦發(fā)2003387號）4.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有關(guān)事項的通知（農(nóng)銀辦發(fā)2006348號）5.關(guān)于做好別墅、低密度類項目政策風(fēng)險防范的通知（農(nóng)銀辦發(fā)2007229號）6.中國農(nóng)業(yè)銀行加強商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理的實施意見（農(nóng)銀發(fā)200891號）7.關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理的通知（農(nóng)銀辦發(fā)2008645號）8.關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款報備業(yè)務(wù)管理的通知（農(nóng)銀辦發(fā)2008806

3、號）二、 基本定義（一）房地產(chǎn)項目貸款貸后管理定義貸后管理是指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過程的信貸管理行為的總和。主要內(nèi)容：資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查與日常跟蹤管理、擔(dān)保物（人）監(jiān)管、風(fēng)險預(yù)警與處理、信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類、檔案管理、不良信貸資產(chǎn)管理、信用收回和總結(jié)等。（二）貸后管理原則分層管理，職責(zé)明確；責(zé)任到人，考核到位；實時監(jiān)管，快速處理。（三）貸后管理的作用有利于及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患，防止客戶轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，有利于約束客戶行為，降低客戶違約風(fēng)險，有利于加強銀企關(guān)系，進(jìn)一步提高信貸綜合收益。（四）職責(zé)經(jīng)營行客戶部門是貸后管理的具體實施部門，其主要職責(zé)是：制定貸后管理方案；資

4、金賬戶監(jiān)管；定期現(xiàn)場檢查客戶生產(chǎn)經(jīng)營及財務(wù)狀況、審批要求的落實情況，檢查擔(dān)保人和擔(dān)保物的情況；日常跟蹤監(jiān)管；發(fā)現(xiàn)風(fēng)險信號及時提出處理建議并進(jìn)行報告，實施風(fēng)險化解措施；風(fēng)險分類及日常操作，及時收集、整理分類相關(guān)信息，并錄入CMS，進(jìn)行分類發(fā)起。收集、整理信貸客戶檔案有關(guān)資料，做好CMS數(shù)據(jù)錄入，利息和本金的收回等；不良信貸資產(chǎn)管理（對未移交的不良貸款，制定處置方案，并組織實施）；定期分析，在資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤管理、風(fēng)險預(yù)警等工作的基礎(chǔ)上，定期分析客戶的貸后風(fēng)險狀況，撰寫貸后管理報告。向經(jīng)營行行長、貸后管理例會、客戶管理行客戶部門匯報轄內(nèi)客戶貸后管理情況。管理行客戶部門對轄內(nèi)本業(yè)務(wù)條

5、線的貸后管理工作承擔(dān)系統(tǒng)管理職責(zé)，指導(dǎo)和督促本業(yè)務(wù)條線下級行客戶部門的貸后管理工作。對本級行直接管理客戶，其主要職責(zé)是：制定整體貸后管理方案，組織所轄行成立客戶經(jīng)理組；建立定期聯(lián)系協(xié)調(diào)機制；組織相關(guān)經(jīng)營行進(jìn)行資金賬戶監(jiān)管；通過CMS監(jiān)測客戶用信情況，組織和參加現(xiàn)場檢查；牽頭處理風(fēng)險預(yù)警信號并組織實施風(fēng)險化解措施，在不良貸款移交前制定清收方案并組織實施；定期分析客戶貸后管理情況，向行長、貸后管理例會報告。第二章 貸后管理內(nèi)容一、貸前準(zhǔn)備工作對已批準(zhǔn)同意貸款的項目，在貸款發(fā)放前，要做好充分的貸前準(zhǔn)備工作，應(yīng)落實貸款發(fā)放各項限制性條件，嚴(yán)禁對貸款發(fā)放限制性條件未落實、未完全落實的項目，辦理貸款發(fā)放手

6、續(xù)。（一）查閱房地產(chǎn)項目貸款相關(guān)文件，了解房地產(chǎn)項目貸款貸后管理的主要內(nèi)容。1.查閱房地產(chǎn)項目貸款相關(guān)文件。2.細(xì)讀項目貸款評估報告和批復(fù)，重點掌握項目總投資、資金拼盤、自有資金運用情況、限制性條款、管理要求等內(nèi)容，了解本項目貸款貸后管理的重點、難點。3.制定客戶貸后管理的方案（由分層管理行制定）及貸后管理客戶經(jīng)理組成員表，并上報省分行房地產(chǎn)信貸部。客戶貸后管理的方案主要包括以下內(nèi)容：（1）客戶的基本情況介紹，主要為客戶名稱、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、主要管理人員、關(guān)聯(lián)企業(yè)、資信情況；（2）項目概況（含基本情況、建設(shè)期、資金拼盤）、項目貸款批復(fù)主要內(nèi)容（額度、期限、限制性條款、管理要求）；（3）客戶

7、經(jīng)理組各成員內(nèi)部貸后管理的具體分工（經(jīng)理組成員：經(jīng)營行貸后管理主責(zé)任人、經(jīng)營行指定的客戶經(jīng)理，如果是上級行的管理客戶還有管理行指定的客戶經(jīng)理）；（4）貸后管理的重點、難點及風(fēng)險點，需要采取的措施，如何關(guān)注重點客戶的行業(yè)地位、財務(wù)狀況、項目情況、資金轉(zhuǎn)移以及集團(tuán)性客戶內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易等重大事項，確定如何開展日常檢查；（5）客戶重要信息如何及時掌握、傳遞和處理；（6）其他有關(guān)貸后管理工作的開展方式。（二）要核實項目“四證”齊全有效，即要到發(fā)證機關(guān)核實借款人提供的“四證”核發(fā)的真實性、有效性；（三）核實項目自有資金的到位及使用情況，確保貸款發(fā)放前企業(yè)已投入項目的自有資金達(dá)到規(guī)定比例，項目自有資金即企業(yè)

8、所有者權(quán)益可用于項目開發(fā)建設(shè)的那部份資金，包括注冊資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等；（四）利用人行信貸查詢系統(tǒng)查詢借款人信用情況，特別要關(guān)注項目在他行是否已有貸款，控制在授信額度內(nèi)用信; （五）到土地、房地產(chǎn)交易部門查詢抵押物狀況，防止出現(xiàn)重復(fù)抵押的情況；（六）根據(jù)項目預(yù)計的工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度要求企業(yè)提出合理的分期用款和分期還款計劃； （七）與企業(yè)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議（商品房開發(fā)項目貸款資金管理協(xié)議、土地（儲備）開發(fā)項目資金管理協(xié)議），開立項目資金監(jiān)管專戶。商品房開發(fā)貸款資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容：1.企業(yè)在我行開立項目資金監(jiān)管專戶；2.項目自有資金及自籌資金、開發(fā)貸款、銷預(yù)售收入和項目其他經(jīng)營收

9、入歸集到項目資金專戶（其中銷預(yù)售收入和項目其他經(jīng)營收入應(yīng)全部或不低于我行貸款比例存入專戶）；3.企業(yè)要編制房地產(chǎn)項目資金計劃表，使用資金時須申報并由我行同意和監(jiān)督使用；4.企業(yè)及時如實地向我行提供項目資金監(jiān)管所需材料（工程監(jiān)理報告、項目收支報表、施工單位施工進(jìn)度、銷預(yù)售收入情況）；5.企業(yè)必須單設(shè)項目收支明細(xì)帳以備銀行監(jiān)管；6.項目重大變動應(yīng)及時告知銀行（項目規(guī)劃設(shè)計、施工單位、主要建材供應(yīng)商、銷售方案的變動）；7.按揭貸款由我行辦理（有他行開發(fā)貸款時應(yīng)不低于我行貸款比例）；8.項目貸款還款計劃。（八）與企業(yè)簽訂一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議。二、貸款發(fā)放（一）正確填制借款合同文本。經(jīng)營行要正確使

10、用合同文本（中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)借款合同ABCS20091002及委托支付通知單ABCS200910021），認(rèn)真填制借款合同，并按規(guī)定報法律事務(wù)部門審查。1.提款期與提款有效期的含義：提款期指借款人依據(jù)合同約定提取借款的時段，包括經(jīng)協(xié)商一致推遲提款的時段；提款有效期指自合同生效日起至合同約定的借款人第一次提款的時段。（與客戶約定超過約定提款有效期不提款的，農(nóng)業(yè)銀行可視情況收取一定費用，并有權(quán)重新確定是否發(fā)放貸款以及貸款條件；約定條件發(fā)生較大變化的，農(nóng)業(yè)銀行有權(quán)暫?；蛲Ｖ拱l(fā)放貸款。）2.貸款期限及分期還款的含義：貸款期限是指從第一筆貸款發(fā)放日算起到最后一筆貸款到期日的最長期限，各筆借據(jù)貸款期限

11、均要在最長期限之內(nèi)；房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的還款方式一律為分期還款方式，不得采取到期一次還本的還款方式。（二）辦妥合法有效的抵押擔(dān)保手續(xù)（客戶經(jīng)理必須全程辦理抵押手續(xù)）。1.用項目宗地和在建工程抵押優(yōu)勢：（1）有利于真正實現(xiàn)封閉運作，保證項目貸款?？顚Ｓ?、銷售資金歸行。（2）有利于銀行控制項目融資規(guī)模。開發(fā)商將項目土地和在建工程抵押后，利用項目再融資可能減小。（3）有利于按揭業(yè)務(wù)的充分實現(xiàn)，保證銀行效益最大化。（4）有利于抵押資產(chǎn)的保持增值、增加抵押資產(chǎn)的流動性。2.抵押物價值的確定：由有較高資質(zhì)的評估公司出具的評估報告，同時要利用同地段的地價、房價、項目已投入資金、完成的在建工程銷售價值作參考對

12、評估報告的抵押物價值的真實性、合理性進(jìn)行審核，防止評估價值被高估。3.房產(chǎn)抵押應(yīng)注意審查以下問題：（1）抵押人必須依法持有房產(chǎn)權(quán)屬證書，即房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證，銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)取得房屋他項權(quán)證。（2）房產(chǎn)抵押應(yīng)遵循“地隨房走”或“房隨地走”的原則，即房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)須同時抵押。（3）房產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)，因此，項目貸款先以土地使用權(quán)抵押的，在滿足在建工程抵押條件時，必須轉(zhuǎn)為土地和在建工程抵押登記，銀行必須要求客戶出具不掛失、不向第三方抵押的承諾，土地解押后但在建工程抵押手續(xù)尚未辦理完成的隔隙時間，銀行要隨時到

13、房產(chǎn)和土地部門進(jìn)行溝通，防止房地產(chǎn)企業(yè)通過掛失重新獲得權(quán)益并向第三方抵押。在轉(zhuǎn)在建工程抵押時最好要先將土地解押后辦理在建工程抵押登記或直接轉(zhuǎn)在建工程抵押，防止土地的重復(fù)抵押，同時也簡化按揭辦理手續(xù)（如土地當(dāng)時未解押在后期辦理按揭時就必須同時到土地局和房管局進(jìn)行解押，手續(xù)比較繁瑣）。（4）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有房地產(chǎn)抵押時，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。（5）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。4.在建工程抵押應(yīng)注意審查以下問題：（1）開發(fā)商已取得“四證”，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許

14、可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（2）開發(fā)商已交納土地出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（3） 在建工程抵押物中的工程隊墊付款、應(yīng)付稅金、預(yù)售房款要進(jìn)行核實，并在抵押物評估價值中扣除后計算抵押率。合同法規(guī)定，工程承包人對發(fā)包人未按照約定支付的工程款享有優(yōu)先受償權(quán)，該優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。因此，以建設(shè)工程作抵押時，必須及時取得結(jié)算工程款憑證，嚴(yán)格審查該工程是否拖欠工程款、承包人是否具有主張優(yōu)先權(quán)的情形。必要時還可接受工程承包人提供連帶保證擔(dān)?；蛞笃浞艞壗ㄔO(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面聲明。（4）開發(fā)商已投入工程款項的書面材料；（5）在建工程的施工進(jìn)度、工程竣工日期、已完成的工作

15、量和工程量；（6）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押，若抵押的在建工程在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（三）放款審核。信貸業(yè)務(wù)審批后按照信貸批復(fù)要求落實信用發(fā)放條件，簽訂合同（協(xié)議），辦理抵、質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)后，報放款審核崗審核（原則上由一級分行放款審核崗審核，信貸經(jīng)營管理綜合評價結(jié)果為A類的二級分行取得轉(zhuǎn)授權(quán)的由二級分行放款審核崗審核,目前省行已轉(zhuǎn)授龍巖分行、泉州分行、莆田分行、三明分行、寧德分行、福新支行放款審核權(quán)）。（四）辦理有效的建筑工程保險。保險合同中要明確農(nóng)業(yè)銀行為保險的第一受益人；采取抵押擔(dān)保方式的，借款人投保的金額不得低于抵押

16、金額，保險期至少長于貸款期半年，已投保的應(yīng)進(jìn)行保險過戶，確保農(nóng)業(yè)銀行為保險的第一受益人。保單由經(jīng)營行入庫保管。（五）在貸款審批額度內(nèi)，借款人逐筆申請項目用款，經(jīng)營行按照項目工程進(jìn)度，逐筆核貸，逐筆審批，逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)，單筆超過項目總投資5%或超過500萬元的貸款資金支付須采用受托支付（銀團(tuán)貸款按銀協(xié)議規(guī)定落實受托支付、聯(lián)合貸款由主辦行落實受托支付）。三、貸后檢查（一）資金賬戶監(jiān)管信貸資金發(fā)放后，經(jīng)營行客戶部門、支付審核人與會計人員應(yīng)相互配合做好信貸資金的支付審核、用后監(jiān)督和借款人在我行賬戶資金的定期監(jiān)測。貸款人通過受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。實行信貸資金

17、支付分級審核，由經(jīng)營行主責(zé)任人確定分級審核人，設(shè)置支付審核權(quán)限，授權(quán)相關(guān)人員對借款人一定額度的信貸資金支付進(jìn)行審核。采用自主支付的，客戶經(jīng)理應(yīng)及時書面通知會計人員，由會計人員協(xié)助做好支付審核。對于不需要支付審核的，客戶經(jīng)理應(yīng)要求借款人定期匯總報告貸款資金支付情況，并通過賬戶分析、憑證查驗、現(xiàn)場調(diào)查等方式核查貸款支付是否符合約定用途。在借款人使用我行信貸資金后，客戶經(jīng)理應(yīng)及時跟蹤監(jiān)督信貸資金用途，填寫信貸資金用后跟蹤表?？蛻艚?jīng)理按月對我行賬戶進(jìn)行資金監(jiān)測，填寫賬戶資金定期監(jiān)測臺賬?？蛻艚?jīng)理發(fā)現(xiàn)借款人有擠占挪用信貸資金、未按合同約定使用貸款的情況，應(yīng)及時向經(jīng)營主責(zé)任人報告，并按合同約定采取暫停借款

18、人用款竺相應(yīng)措施督促借款人限期糾正。信貸資金需進(jìn)行支付審核的，應(yīng)與客戶約定，我行信貸資金的支付不可通過票據(jù)交換他行托收的被動劃款方式進(jìn)行。項目資金實行封閉管理，商品房開發(fā)項目收入現(xiàn)金流應(yīng)按約定比例進(jìn)入資金監(jiān)管專戶；經(jīng)營性物業(yè)貸款項目的經(jīng)營收入需直接進(jìn)入專戶，實行收支兩條線管理；城市土地開發(fā)貸款項目應(yīng)實行資金專戶集中管理，保證?？顚Ｓ?、封閉運行，專戶資金實行收支兩條線管理，借款人將自有資金（項目資本金）、自籌資金和銀行借款存入專戶，借款人實際用款時，提出用款書面申請，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由農(nóng)業(yè)銀行根據(jù)審批授權(quán)逐筆審批，保證?？顚Ｓ茫恋爻鲎尰蜣D(zhuǎn)讓取得的收入應(yīng)按約定比例存入土地儲備或土地

19、開發(fā)資金專戶，確保還貸資金來源落實，土地出讓收入由財政先收后返的，城市財政部門的土地有償使用收入財政專戶應(yīng)爭取開立在農(nóng)業(yè)銀行；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款項目資本金、自籌資金、貸款和銷售收入等與項目相關(guān)的資金全部納入到項目資金專戶進(jìn)行管理，項目資金專戶內(nèi)資金不得用于與貸款項目無關(guān)的支出，資金使用和支付應(yīng)根據(jù)實際工程需要，客戶經(jīng)理進(jìn)行報賬式審核，并按用款審批權(quán)限審批，對資金用途逐筆監(jiān)督，保證專款專用，對項目銷售預(yù)售形成的收入，應(yīng)全部或不低于農(nóng)行貸款比例及時存入專戶。（二）現(xiàn)場檢查、日常跟蹤和定期分析1.現(xiàn)場檢查：檢查頻率為正常類、關(guān)注類貸款客戶至少每季檢查一次，次級類貸款客戶至少每月檢查一次，可疑類、損失

20、類貸款。當(dāng)出現(xiàn)貸款風(fēng)險分類形態(tài)向下遷徙；貸款發(fā)生欠息、展期、逾期及或有資產(chǎn)到期墊付；客戶出現(xiàn)停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀況；客戶發(fā)生可能影響信貸資產(chǎn)安全的投資活動、體制改革、債權(quán)債務(wù)糾紛、事故與賠償?shù)戎卮笫马棔r應(yīng)立即組織現(xiàn)場檢查。檢查的內(nèi)容為檢查批復(fù)中的信貸管理要求落實情況、客戶生產(chǎn)經(jīng)營情況、客戶財務(wù)情況、擔(dān)保情況、與管理人員面談，重點檢查項目進(jìn)展情況與固定資產(chǎn)貸款評估報告以及工程規(guī)劃是否存在較大差異，投資、建設(shè)是否按項目計劃進(jìn)行，項目累計完成工作量與投資支出是否相當(dāng)，費用開支是否符合有關(guān)規(guī)定，總投資是否突破，施工方墊資情況，項目主要技術(shù)、工藝、設(shè)備是否出現(xiàn)較大變化，固定資產(chǎn)貸款是否被擠占挪用，項目能否按期

21、竣工和達(dá)產(chǎn)情況，預(yù)計效益和市場情況等。（房地產(chǎn)項目貸款各管理辦法中的特別管理要求：商品房開發(fā)貸款管理辦法提示貸后管理重點內(nèi)容：（一）項目工程建設(shè)階段的監(jiān)管重點。1.資本金、其他資金來源的落實情況以及使用情況。2.工程形象進(jìn)度與資金使用匹配情況，分析借款人是否按照合同約定和用款計劃使用貸款，有無貸款挪用情況。3.項目總投資額和資金運用計劃有無變化，投資是否超預(yù)算以及追加投資的資金來源及落實情況。4.項目工程施工進(jìn)度、配套工程建設(shè)和工程施工質(zhì)量狀況等。（二）項目實現(xiàn)收入階段的監(jiān)管重點。1.項目所在區(qū)位市場的變化情況，是否按預(yù)定計劃進(jìn)行銷售（出租），項目收入實現(xiàn)進(jìn)度。2.配套按揭貸款辦理情況，我行按

22、揭貸款的額度、占比。3.項目收入實現(xiàn)及歸行情況。4.借款人財務(wù)情況以及項目收入歸還貸款情況。經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法貸后管理要求：經(jīng)營行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權(quán)實現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。需及時掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃。城市土地開發(fā)管理辦法貸后管理要求：對整體開發(fā)、分批出讓的項目，應(yīng)按照對

23、應(yīng)地塊的原則，分期、分地塊償還我行貸款；在農(nóng)業(yè)銀行設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地需臨時利用，應(yīng)征得農(nóng)業(yè)銀行同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)；需出讓或轉(zhuǎn)讓已設(shè)立抵押權(quán)土地的，應(yīng)先行依法解除抵押。土地出讓或轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時償還我行貸款。）客戶經(jīng)理現(xiàn)場檢查結(jié)束后填制信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)場檢查表，簽字后提交客戶部門負(fù)責(zé)人和經(jīng)營主責(zé)任人閱簽，如客戶管理行為上級行的，還需上報客戶管理行客戶部門，部門負(fù)責(zé)人閱簽。管理行客戶部門對本級行直接管理客戶的核心企業(yè)每年至少參加一次現(xiàn)場檢查。2.日常跟蹤：客戶經(jīng)理平時工作中應(yīng)隨時收集和掌握借款人和擔(dān)保人的財務(wù)報表、公開信息、其他融資情況、上下游企業(yè)、所處行業(yè)及國

24、家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、風(fēng)險經(jīng)理提供的風(fēng)險預(yù)警信息等與貸后管理相關(guān)的情況。3.定期分析：客戶經(jīng)理需綜合資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤、風(fēng)險預(yù)警的情況，至少每半年對客戶的貸后情況進(jìn)行一次全面的分析，撰寫貸后管理定期分析報告。報告中至少包括客戶目前的基本情況、生產(chǎn)經(jīng)營情況（或項目進(jìn)展情況）、財務(wù)狀況分析、資金賬戶監(jiān)管情況、融資和對外擔(dān)保情況、擔(dān)保人（物）當(dāng)前分析、還款能力分析、貸后管理方案及審批要求落實情況、風(fēng)險因素分析、結(jié)論及工作措施建議。報告由客戶經(jīng)理簽字后提交客戶部門負(fù)責(zé)人和經(jīng)營主責(zé)任人閱簽，如客戶管理行為上級行的，應(yīng)及時上報客戶管理行客戶部門。管理行客戶部門對本級行直接管理客戶應(yīng)按戶撰寫整體分析

25、報告。（三）風(fēng)險監(jiān)測、貸后管理例會制度客戶經(jīng)理在資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤等貸后管理中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險信號及時報告部門負(fù)責(zé)人。其中，紅色、橙色風(fēng)險信號應(yīng)填制風(fēng)險預(yù)警信號處理表?？蛻舨块T負(fù)責(zé)人對客戶經(jīng)理和風(fēng)險經(jīng)理報告的風(fēng)險信號，根據(jù)風(fēng)險信號的級別進(jìn)行處理。對于紅色、橙色風(fēng)險信號應(yīng)以風(fēng)險預(yù)警信號處理表形式報告經(jīng)營主責(zé)任人。對于黃色風(fēng)險信號，客戶部門負(fù)責(zé)人根據(jù)本部門的處理能力決定是否報告經(jīng)營主責(zé)任人?？蛻舨块T負(fù)責(zé)人和經(jīng)營主責(zé)任人在接到風(fēng)險信號后，應(yīng)立即組織本部門或本級行采取措施進(jìn)行及時處理。對于上級行管理的客戶，經(jīng)營主責(zé)任人對風(fēng)險預(yù)警信號處理表簽閱后，在立即采取措施的同時，報告客戶管理行的客戶部門。

26、固定資產(chǎn)管理辦法中規(guī)定的主要風(fēng)險點：國家產(chǎn)業(yè)政策重大調(diào)整；資本金及其他項目資金未按約定到位或抽逃項目資本金；原材料及產(chǎn)品市場條件、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容等發(fā)生重大不利變化；經(jīng)營管理狀況惡化；對農(nóng)業(yè)銀行及其他債權(quán)人出現(xiàn)拖欠或違約行為；違反約定在未還清貸款之前以項目資產(chǎn)為其他負(fù)債提供擔(dān)保；拒絕接受農(nóng)業(yè)銀行對貸款項目的監(jiān)督管理；不按期還款，又未在規(guī)定期限內(nèi)辦理展期或重新約期手續(xù)；借款人改制、產(chǎn)權(quán)變更、高層管理人員變動、逃廢債務(wù)、涉及訴訟案件等重大預(yù)警信號。（城市土地開發(fā)管理辦法規(guī)定的主要風(fēng)險點：國家或地方政府關(guān)于土地儲備或土地開發(fā)的政策發(fā)生變化，對貸款可能產(chǎn)生不利影響的；地方政府或財政部門通過改變資金運

27、作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，使土地出讓收入不能及時存入專戶的；借款人在一段時間內(nèi)土地出讓情況和出讓價格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；借款人轉(zhuǎn)移貸款用途的；在貸款償還前出讓或采取其他方法處置農(nóng)業(yè)銀行貸款支持收購、儲備的土地或已抵押給農(nóng)業(yè)銀行的土地時，借款人未事先通知經(jīng)營行的；貸款支持收儲土地因規(guī)劃條件變更，無法實現(xiàn)預(yù)期效益的；出讓已抵押給農(nóng)業(yè)銀行的土地或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未及時歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；抵押物因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變原規(guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；借款人或擔(dān)保人涉及訴訟，可能影響貸款安全

28、的；貸款抵（質(zhì)）押物被司法機關(guān)或其他有權(quán)機關(guān)查封、扣押的；其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加的情況。）貸后管理例會制度，主要是集中會審客戶貸后管理情況，分析存在的風(fēng)險因素，制定風(fēng)險防范措施，形成會議決議，提高貸后管理工作的執(zhí)行力。貸后管理例會由行長主持或由行長指定分管信貸前臺或后臺的副行長主持召開，支行貸后管理例會必須由行長主持，由客戶管理、信貸管理、授信執(zhí)行、風(fēng)險管理、法律、國際業(yè)務(wù)等部門負(fù)責(zé)人（分支行無相應(yīng)部門的由相關(guān)崗位參加）和有關(guān)客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理參加。經(jīng)營行每個季度至少召開一次，管理行每半年至少召開一次?？蛻艚?jīng)理或客戶部門負(fù)責(zé)人在貸后管理例會上對會審的客戶按戶匯報貸后管理情況，參會人員對會審客戶的

29、風(fēng)險進(jìn)行審議，形成會議決議，落實決議執(zhí)行的部門和有關(guān)責(zé)任人。（四）房產(chǎn)銷售、辦理按揭和收回貸款要深度介入預(yù)售過程，定期盤點庫存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗證銷售進(jìn)度等，應(yīng)盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計劃組織施工，在實際工程進(jìn)度與計劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實際工程進(jìn)度落后于計劃進(jìn)度時禁止使用預(yù)售款?？傂猩唐贩块_發(fā)貸款管理辦法規(guī)定：商品房開發(fā)貸款要根據(jù)項目收入實現(xiàn)進(jìn)度采取分期還款方式。以出售為主的商品房項目，項目銷售率達(dá)到80%，借款人應(yīng)還清貸款，其中商業(yè)用房項目應(yīng)

30、在銷售率達(dá)到70%時還清貸款；以出租、自營為主的項目，應(yīng)根據(jù)項目回籠現(xiàn)金情況合理確定還款計劃，現(xiàn)金流充足時可要求借款人提前償還貸款。對于總行直管的總行房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶，在擔(dān)保手續(xù)齊全、風(fēng)險可控的條件下，確有必要突破銷售率80%（70%）還清貸款的，可按個案結(jié)合授信一并審批。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款管理細(xì)則規(guī)定在項目銷售款達(dá)90%（含）之前收回我行開發(fā)貸款。我們在項目貸款操作中一般按銷售收入比例達(dá)到70%（經(jīng)濟(jì)適用房80%）時收回開發(fā)貸款，具體要求以項目貸款批復(fù)為準(zhǔn)。對將要到期的項目貸款，客戶經(jīng)理應(yīng)在每筆貸款到期前20天，填制一式三聯(lián)的信貸業(yè)務(wù)到期通知書，發(fā)送借款人和擔(dān)保人取得回執(zhí)，或采取其他有效方

31、式，及時通知客戶。發(fā)生合同約定事項導(dǎo)致貸款提前到期的，報經(jīng)經(jīng)營行行長同意后，由客戶部門向借款人和擔(dān)保人發(fā)出貸款提前到期通知書，辦理相關(guān)還款手續(xù)?？蛻糁鲃由暾?zhí)崆皟斶€信貸業(yè)務(wù)時，客戶部門或經(jīng)營行行長應(yīng)根據(jù)借款合同的約定并綜合考慮其他因素，確定是否同意提前還款。如同意提前還款的，可視情況決定是否收取一定金額的補償金。信貸業(yè)務(wù)到期歸還要按照信貸業(yè)務(wù)合同約定的期限和還款方式，由客戶主動歸還?？蛻襞c經(jīng)營行簽訂劃款授權(quán)書的，經(jīng)營行可按劃款授權(quán)書的約定自動從客戶的賬戶或銀行卡中予以扣收。客戶還清全部信用后，經(jīng)營行應(yīng)將抵押、質(zhì)押的權(quán)利憑證交還抵押、質(zhì)押人并作簽收登記，設(shè)定抵押、質(zhì)押登記的要及時與抵押、質(zhì)押人共

32、同向登記部門辦理登記注銷手續(xù)。（五）貸款展期、約期、逾期催收客戶到期不能償還貸款，符合農(nóng)業(yè)銀行貸款展期條件，可按規(guī)定辦理貸款展期。對于具有行業(yè)競爭優(yōu)勢、預(yù)期未來項目建成后經(jīng)營效益良好的優(yōu)良客戶，由于業(yè)務(wù)審批時約期不合理或項目建設(shè)期延長等原因造成預(yù)期現(xiàn)金流不足以歸還到期貸款的，可按規(guī)定辦理貸款重新約期。信貸業(yè)務(wù)到期之日營業(yè)終了尚未歸還的信貸業(yè)務(wù)列入逾期催收管理，經(jīng)營行客戶部門應(yīng)填制一式三聯(lián)信貸業(yè)務(wù)逾期催收通知書，分別發(fā)送到客戶和擔(dān)保人進(jìn)行催收。對于形成不良的信貸業(yè)務(wù)，經(jīng)營行應(yīng)及時報告原審批行授信執(zhí)行（信貸管理）部門和客戶管理行客戶部門。（六）潛在風(fēng)險客戶退出潛在風(fēng)險客戶是指已出現(xiàn)較為明顯的風(fēng)險特

33、征，或在可預(yù)見的范圍內(nèi)，預(yù)計客戶生產(chǎn)經(jīng)營情況有可能出現(xiàn)不利變化，影響到我行信貸業(yè)務(wù)的最終償還，尚未形成不良，為防止形成事實風(fēng)險，需要到期或提前收回、壓降信用余額的客戶。授信執(zhí)行（信貸管理）部門每年制定潛在風(fēng)險客戶退出計劃（貸款壓降計劃），客戶部門按照退出計劃和退出名單認(rèn)真組織實施。（七）電子化手段運用、工作移交及責(zé)任追究我們應(yīng)充分利用電子化手段來提高貸后管理工作的效率，積極發(fā)揮CMS貸后管理子系統(tǒng)作為貸后管理操作主要工具的功能，充分發(fā)揮CMS財務(wù)分析預(yù)警軟件的作用，借助電子化手段實現(xiàn)集團(tuán)客戶及異地?fù)?dān)保人的信息共享，充分運用外部公共系統(tǒng)的資源，拓寬獲取外部信息的渠道。原客戶經(jīng)理工作崗位變動時，必

34、須在部門負(fù)責(zé)人主持和監(jiān)交下，同接手客戶經(jīng)理或風(fēng)險經(jīng)理對其負(fù)責(zé)的信貸客戶業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行鑒定，形成書面交接材料，由原經(jīng)辦人、接手人、監(jiān)交人簽字后登記存檔。工作移交后，接手人對接手的信貸客戶承擔(dān)貸后管理工作職責(zé), 部門負(fù)責(zé)人的工作移交, 必須在本級行行長（或主管行長）主持和監(jiān)交下。正常、關(guān)注類信貸資產(chǎn)認(rèn)定為不良信貸資產(chǎn)時，審計部門應(yīng)同時對不良信貸資產(chǎn)的調(diào)查、審查、審議、審批、實施、貸后管理各環(huán)節(jié)經(jīng)辦責(zé)任人和主責(zé)任人進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定,符合規(guī)定的條件時，客戶部門將不良信貸資產(chǎn)移交到資產(chǎn)處置部門進(jìn)行處理。根據(jù)客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人、行長或副行長在貸后管理工作中的職責(zé)分工，客觀地界定貸后管理的責(zé)任，根

35、據(jù)問題的嚴(yán)重程度追究有關(guān)人員的責(zé)任。對于貸后管理工作確實履職盡責(zé)，經(jīng)確認(rèn)無道德風(fēng)險且非貸后管理原因形成的不良貸款，將免于追究相關(guān)責(zé)任人的貸后管理責(zé)任。（八）貸款后評價1、定義：房地產(chǎn)項目貸款后評價是指對貸款到期安全收回或到期未能正常收回后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)項目貸款從調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程進(jìn)行全面分析評價的一種方式，是項目貸款管理周期的重要組成部分，也是項目貸款貸后管理的一個組成部分。它的主要著眼點在于，根據(jù)信貸資金的“三性”原則（流動性、安全性、效益性），判斷項目貸款的清償能力，及項目評估時對項目投資風(fēng)險（財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等）的預(yù)測準(zhǔn)確性、風(fēng)險規(guī)避措施的實施效果等。2、特點：（1）

36、現(xiàn)實性：項目貸款后評價分析的是項目實際情況，是項目完工或銷售完畢后的一定時期內(nèi)，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營結(jié)果或根據(jù)項目的實際情況重新預(yù)測的數(shù)據(jù)，而項目評估是依據(jù)歷史和經(jīng)驗性資料，對項目的前瞻性的一種預(yù)測。（2）全面性：在進(jìn)行項目評價時，既要分析其投資過程，又要分析經(jīng)營實施過程。不僅要分析項目投資經(jīng)濟(jì)效益，而且要分析其經(jīng)營管理，發(fā)掘項目的潛力。（3）探索性：項目后評價要分析企業(yè)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題并探索未來的發(fā)展方向，因而要求項目后評價人員具有較高的素質(zhì)和創(chuàng)造性，把握影響項目的主要因素，并提出切實可行的改進(jìn)措施。 3、目的和意義：（1）開展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以及時發(fā)現(xiàn)在貸款調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程中的問題，總結(jié)貸款準(zhǔn)入、管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，為我行調(diào)整信貸政策、改進(jìn)和完善項目貸款管理提供借鑒。（2）開展房