FTTZLC001項目拓展及論證流程

1、 復地（集團）股份有限公司流程手冊文件編號：版本：1.0項目拓展及論證流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人1 目標為保持公司持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產項目并在確定項目前對其可行性進行充分科學論證，有效規(guī)避風險，以供決策者做出正確判斷。2 適用范圍本流程適用于房地產各類項目的開發(fā)，是為獲得土地所進行的前期機會研究及可行性分析等項目論證過程，以決策是否獲取土地。A（數量）Q（質量）C（成本）T（時效）R（風險）市場調查的充分性市場定位及方案設計等的合理性資料的準確性各階段費用估算的準確性各部門工作開展的及時性3 術語和定義3.1 項目論證：包含“論”和“證”兩個

2、過程，即對影響項目開發(fā)的各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。3.2 項目簡報：是對有初步意向的項目做出初步的分析報告，并在此基礎上做出初步預測，以判斷是否進入可行性研究階段。3.3 可行性研究：是對準備開發(fā)的項目進行房地產項目技術經濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據。4 部門職責4.1 區(qū)域投資發(fā)展部：負責進行基礎信息研究，收集地塊信息和重要地塊篩選；負責組織編制項目簡報；負責制訂項目可行性研究計劃，組織編制項目可行性研究報告并上報集團審批；負責招投標項目的標書制作，并組織進行投標工作；參與二手項目的盡職調查，負責相關資料的歸

3、檔管理。4.2 區(qū)域營銷管理部：負責項目所在區(qū)域的市場調研，編制項目簡報中的市場分析、初步產品定位建議與營銷初步計劃；負責編制項目可行性研究報告初步產品定位、市場分析部分。4.3 區(qū)域設計管理部：負責提供項目簡報中的規(guī)劃控制要點；負責編制項目可行性研究報告規(guī)劃草案。4.4 區(qū)域審算合約部：負責完成項目簡報和可研階段的成本初步測算，編制項目可行性研究報告成本測算部分。4.5 區(qū)域財務管理部：負責進行項目簡報和可研階段經濟指標測算，編制項目可行性研究報告經濟指標、投資收益部分。4.6 區(qū)域人事行政部法律人員：參與項目初步談判，提供法律意見。4.7 區(qū)域主管領導：負責審核重要篩選地塊、項目簡報、項目

4、可行性研究報告、標書。4.8 集團投資管理中心：負責對項目簡報進行審核，對區(qū)域投資發(fā)展部編寫項目可行性研究報告進行指導，組織對項目可行性研究報告的研討會，組織拍賣掛牌，組織進行二手項目的合同洽談，參與二手項目的盡職調查，主持簽定項目合同。4.9 集團產品研發(fā)中心：負責指導區(qū)域設計管理部進行可研階段的規(guī)劃設計分析，參與項目可行性研究報告研討會，參與二手項目的盡職調查。4.10 集團成本管理中心：負責指導區(qū)域審算合約部進行可研階段的成本測算，參與項目可行性研究報告研討會。4.11 集團營銷策劃中心：負責指導區(qū)域營銷管理部進行可研階段的初步產品定位，參與項目可行性研究報告研討會。4.12 集團財務資

5、金中心：負責指導區(qū)域財務管理部進行可研階段的經濟指標分析，參與項目可行性研究報告研討會，參與二手項目的盡職調查。4.13 集團法務審計中心：負責組織進行二手項目的盡職調查，并編寫盡職調查報告。4.14 集團主管副總：負責審批項目簡報，決策是否進入可研階段；參與拍賣掛牌。4.15 集團總裁：負責審批項目可行性研究報告，決策是否進入下一階段；負責簽署合同。4.16 投資決策委員會：負責決策最終拿地或收購二手項目。5 工作程序活動步驟及說明負責部門/負責人輸出1 提供信息1.1 信息來源可能是政府、中介、項目擁有者土地信息2 篩選信息2.1 收集項目信息；針對具體項目收集市場信息，形成基本信息單2.

6、2 對收集的信息進行分析整理，確定有價值的目標項目，填寫信息跟蹤單2.3 分析各可能項目開發(fā)前景，分析公司內部資源，選擇適合公司的意向項目2.4 項目跟蹤結束時填寫結案單投資發(fā)展部基本信息單信息跟蹤單結案單地塊選擇意向3 審核3.1 區(qū)域主管領導對提交的意向項目進行審批區(qū)域主管領導審批意見4 了解背景信息4.1 如果是一手項目組織相關部門進行地塊實地勘察、市場考察和交易案例收集等4.2 如果是二手項目組織實地考察，了解項目背景信息、賣家公司狀況、項目證照狀況等區(qū)域投資發(fā)展部項目背景資料5 編制項目簡報5.1 進行初步產品定位5.2 提供初步規(guī)劃要點5.3 組織進行地塊初步成本測算5.4 項目經

7、濟性指標初步分析營銷管理部設計管理部審算合約部財務管理部項目簡報6 審核6.1 區(qū)域主管領導進行審核6.2 集團投資管理中心進行審核6.3 集團主管副總進行審批區(qū)域主管領導投資管理中心集團主管副總審批意見7 進行可行性研究7.1 制定可行性研究計劃7.2 在集團總部的指導下營銷管理部進行進一步的產品定位和市場分析7.3 在集團總部的指導下設計管理部繼續(xù)深化項目初步規(guī)劃設計7.4 在集團總部的指導下審算合約部組織進行全面的成本測算7.5 在集團總部的指導下財務管理部繼續(xù)深化項目經濟指標分析7.6 匯總編制項目可行性研究報告投資發(fā)展部營銷管理部審算合約部設計管理部財務管理部投資管理中心營銷策劃中心

8、成本管理中心產品研發(fā)中心財務資金中心項目可行性研究報告8 審核8.1 由區(qū)域主管領導對項目可行性研究報告進行初步審核區(qū)域主管領導審核意見9 組織項目可行性研討會9.1 投資管理中心組織相關部門進行研討，綜合形成研討意見9.2 提交集團主管副總審核9.3 提交集團總裁審批投資管理中心集團主管副總集團總裁研討意見審批意見10 總結談判要點10.1 投資管理中心根據研討會總結談判要點10.2 集團主管副總進行審核10.3 集團總裁進行審批投資管理中心談判要點11 進行溝通（一手項目）11.1 就項目情況進行初步溝通，了解相關信息投資發(fā)展部溝通記錄12 制作標書（招投標項目）12.1 投資發(fā)展部組織進

9、行標書制作12.2 相關部門參與標書制作投資發(fā)展部標書13 審核13.1 區(qū)域主管領導對標書進行初步審核13.2 由集團投資管理中心組織相關部門對標書進行審核，形成審核意見13.3 報投資決策委員會審批區(qū)域主管領導投資管理中心投資決策委員會審批意見14 投標14.1 將經過審核的標書遞交給招標機構14.2 如果中標，進入簽定合同環(huán)節(jié)，如果未中標，該流程結束投資發(fā)展部投標結果15 制作參與拍掛策略（拍掛項目）15.1 投資發(fā)展部根據與政府等土地出售機構的初步溝通，擬訂相應的參與拍掛策略建議15.2 將建議提交集團投資管理中心投資發(fā)展部參與拍掛策略建議16 組織參加拍賣掛牌16.1 根據投資發(fā)展部

10、提交的策略建議，擬訂參加拍賣掛牌方案（包括競價策略、成交價范圍等）16.2 投資管理中心組織參加拍賣掛牌，集團主管副總參加16.3 如果中標，進入簽定合同環(huán)節(jié)，如果未中標，該流程結束投資管理中心集團主管副總拍賣掛牌中標結果17 進行合同洽談（二手項目）17.1 根據總結的談判要點，擬訂談判策略17.2 與賣方就價格、合作方式、付款方式、稅費等實質性內容進行談判17.3 確定合同草案投資管理中心法務審計中心集團主管副總談判記錄18 進行盡職調查18.1 法務審計中心主持、投資管理中心配合進行盡職調查，法務審計中心就賣方狀況、項目的抵押、擔保、權屬及糾紛等方面進行查證18.2 財務資金中心就賣方經

11、濟等方面進行調查18.3 產品研發(fā)中心就項目的設計、定位等進行評估法務審計中心投資管理中心財務資金中心產品研發(fā)中心盡職調查報告19 審核19.1 投資管理中心就談判結果與盡職調查報告進行初步審核19.2 投資決策委員會在投資管理中心審核意見基礎上，進行決策19.3 如果審核通過進入簽定合同環(huán)節(jié)，如果不通過則放棄投資管理中心投資決策委員會審核意見20 簽定合同20.1 由投資管理中心草擬合同文本20.2 由成本管理中心、法務審計中心對合同文本進行審核20.3 就經過審核合同文本與賣方或拍賣機構進行協(xié)商20.4 修訂形成正式合同文本20.5 由集團總裁與對方簽署合同投資管理中心成本管理中心法務審計

12、中心集團總裁合同21 獲取土地使用權21.1 進入土地獲取作業(yè)指引投資發(fā)展部22 修訂可研報告22.1 根據簽定合同，修訂可研報告投資發(fā)展部修訂后的項目可行性研究報告23 備案23.1 投資發(fā)展部將修訂后的項目可行性研究報告發(fā)放給相關部門備案，指導后期項目開發(fā)工作投資發(fā)展部6 權限及標準步驟權限及標準6 項目簡報審核項目簡報由區(qū)域主管領導進行審核后，報集團投資管理中心進行審核，再報集團主管副總進行審批9 項目可行性研討會區(qū)域主管領導審核后，由集團投資管理中心組織相關部門進行研討，綜合形成研討意見，提交集團主管副總審核，再提交集團總裁審批13 標書審核區(qū)域主管領導對標書進行初步審核，報集團投資管理中心進行審核，形成審核意見，報投資決策委員會審批決策19 二手項目審核投資管理中心就談判結果與盡職調查報告進行初步審核，形成審核意見，報投資決策委員會審批決策7 主要文檔文檔名稱編制部門/人員主要內容接收部門/人員提交時限/頻率項目簡報區(qū)域各部門市場調查情況及技術規(guī)劃要點、成本銷售預測分析和投資機會分析區(qū)域各部門意向項目審批通過后0.5個月內完成項目可行性研究報告區(qū)域各部門市場分析、技術分析、成