關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長管理模式分析

1、    關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長管理模式分析            作者：史東雨時間：2010-3-29 16:48:00                     論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長管理 論文摘要：本文以我國房地產(chǎn)上市企業(yè)

2、的可持續(xù)發(fā)展數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下，為如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略以保證房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力提供理論支持。 隨著我國房地產(chǎn)市場在不斷完善與成熟，作為房地產(chǎn)市場中的主體，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，因此如何增強(qiáng)其核心競爭力，以保證在激烈的競爭中占據(jù)一席之地，并不斷擴(kuò)張壯大，也就成了各房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點問題。以往分析企業(yè)的核心競爭力通常是從現(xiàn)代企業(yè)制度、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、人才管理等方面論及，本文運用可持續(xù)增長理論，以我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，建立一種適合房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)增長管理模式，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核

3、心競爭力。 可持續(xù)增長模型 可持續(xù)增長率（sustainable growth rate，SGR）最早是由美國華盛頓大學(xué)教授羅伯特C希金斯在1981年提出的全新財務(wù)管理概念。希金斯推導(dǎo)出了計算可持續(xù)增長率的公式： 美國斯坦福大學(xué)商學(xué)院銀行與財務(wù)學(xué)領(lǐng)域的著名教授詹姆斯范霍恩也對公司的可持續(xù)增長問題進(jìn)行過深入的研究，他認(rèn)為公司的發(fā)展需要管理人員注意保持公司的銷售目標(biāo)與它的經(jīng)營效率及財務(wù)資源之間的平衡。范霍恩根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分別建立了可持續(xù)增長率的穩(wěn)態(tài)模型和變化假設(shè)模型。范霍恩穩(wěn)態(tài)可持續(xù)增長模型表示為： 值得注意的是，范霍恩還提出了一個非均衡增長條件下增長模型，這個模型的前提與希金斯略有不同，他是

4、建立在保持“與公司實現(xiàn)和金融市場狀況相符合的銷售增長率”，所以它打破了前兩種模型的假設(shè)，非均衡條件下的可持續(xù)增長模型假設(shè)為：權(quán)益增長和銷售增長在整個時期不平衡；按照公司愿意付的絕對數(shù)量的紅利制定股利分配政策；允許在一定年限內(nèi)賣出普通股?；谏鲜黾僭O(shè)：     房地產(chǎn)上市企業(yè)可持續(xù)增長管理實證分析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長的對策 資本的逐利性使得各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)這個高收益的行業(yè)，而實際上房地產(chǎn)行業(yè)是個沒有技術(shù)壁壘的傳統(tǒng)行業(yè)，正是資本的逐利性使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系將從供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅康禺a(chǎn)這個高收益行業(yè)也面臨風(fēng)險，只有那些有核心競爭力的企業(yè)才會存活下來。從

5、財務(wù)角度看，提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的主要對策在于：     （一）提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 我國前兩年房地產(chǎn)價格飛速上漲，較低的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖然不利于企業(yè)的獲利，但由于價格的上漲彌補(bǔ)了這一不利因素，使得企業(yè)無論優(yōu)劣均有不錯的總資產(chǎn)收益率。而當(dāng)價格不能上漲甚至下跌時，只有加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率才能彌補(bǔ)銷售凈利率的下降，從而維持自己的總資產(chǎn)收益率水平。隨著大量的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在充分的市場競爭條件下，房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)的各環(huán)節(jié)利潤必然會被擠壓至最低。由于房地產(chǎn)行業(yè)是個市場龐大的行業(yè)，這就決定在房地產(chǎn)行業(yè)中只有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)才能獲得更多的總資產(chǎn)收益率，優(yōu)秀企

6、業(yè)和普通企業(yè)相比，主要區(qū)別在于總資產(chǎn)收益率，而不是銷售凈利率。 （二）制定合理的財務(wù)杠桿利用政策 依據(jù)希金斯可持續(xù)發(fā)展率的計算模型，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力取決于企業(yè)的經(jīng)營效率和財務(wù)政策。經(jīng)營效率指企業(yè)經(jīng)營實現(xiàn)的資產(chǎn)凈利率，由銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積構(gòu)成。財務(wù)政策指企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率和收益留存比率的制定。從可持續(xù)增長率的驅(qū)動因素上觀察，企業(yè)的經(jīng)營效率越高，資產(chǎn)負(fù)債率與收益留存比率越高，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力就越強(qiáng)。但是，由于債務(wù)對于企業(yè)破產(chǎn)的威脅，企業(yè)不可能無限度提高資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)的負(fù)債水平超過企業(yè)所能夠忍受的限度后，債務(wù)資本將會危及企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，為維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，企業(yè)必須根據(jù)具

7、體情況，制定合理的財務(wù)杠桿利用政策。 合理確定企業(yè)的財務(wù)杠桿利用政策，必須正確認(rèn)識債務(wù)的杠桿作用。負(fù)債、優(yōu)先股等固定財務(wù)費用融資方式具有財務(wù)杠桿作用，當(dāng)資產(chǎn)的基本收益能力（亦稱資產(chǎn)報酬率，指息稅前利潤對資產(chǎn)總額的比率）大于債務(wù)的利息率時，負(fù)債籌資所帶來的凈收益歸屬于股東，負(fù)債能夠增加普通股東的報酬每股盈余，負(fù)債具有正向的財務(wù)杠桿作用；當(dāng)資產(chǎn)基本收益能力小于負(fù)債的利率時，負(fù)債具有減少每股盈余的負(fù)向作用。這就是上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司不敢使用有息負(fù)債的原因。 較高的財務(wù)杠桿具有促使企業(yè)快速發(fā)展的功能，但在利用不當(dāng)時，會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)失敗進(jìn)而造成公司的經(jīng)營失?。惠^低的財務(wù)杠桿可以保持公司的競爭優(yōu)勢，但也可能限制公司的發(fā)展。順馳集團(tuán)就是因為過度使用財務(wù)杠桿而導(dǎo)致失敗的。企業(yè)對于財務(wù)杠桿的利用水平不應(yīng)該是一個靜態(tài)的數(shù)值。在企業(yè)的發(fā)展過程中，隨著企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的變化，具有促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的財務(wù)杠桿利用水平，也可能由于環(huán)境的變化而轉(zhuǎn)化為對企業(yè)持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響的因素，同樣具有負(fù)向作用的財務(wù)杠桿也會由于環(huán)境的變化而轉(zhuǎn)化為增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的驅(qū)動因素，這就是環(huán)境與財務(wù)杠桿利用的對立統(tǒng)一。環(huán)境