2013年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2013年上半年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告注本報(bào)告中“全市”是指包括六縣市五區(qū)的范圍，其它未注明范圍的數(shù)據(jù)為市區(qū)(含五區(qū))的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。本報(bào)告中市區(qū)數(shù)據(jù)主要來(lái)自岳陽(yáng)房管局商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)。2013年上半年岳陽(yáng)摟市可謂是在調(diào)控中前行，與往年相比今年上半年商品房、商品住房的銷售面積、銷售額都再創(chuàng)新高，但銷售均價(jià)同比微跌?？v觀16月樓市，1月份商品房成交量依然延續(xù)去年底“翹尾”行情，成交面積高達(dá)10.62萬(wàn)，同比增長(zhǎng)221.82，2月份，受傳統(tǒng)春節(jié)影響，實(shí)際交易天數(shù)減少，雖然成績(jī)不如1月份但與去年同期相比仍然有較大幅度提升。3、4月份，伴隨著小陽(yáng)春和“國(guó)五條”的出臺(tái)，成交量呈井噴式上漲，致使上半年成交高峰

2、提前到來(lái)，成交量達(dá)到歷史最高水平；5、6月份，由于經(jīng)過(guò)3、4份成交量的集自爆發(fā)，購(gòu)買力受到一定程度的透支，成交量有所回落，樓市進(jìn)入了平穩(wěn)期。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)健康、理性的發(fā)展趨勢(shì)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資情況據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，16月全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資38.77億元，同比下降5.05。房屋施工面積950萬(wàn)，同比增加6.22，新開工面積176.5萬(wàn)，竣工面積131萬(wàn)，同比分別減少2.74%、2.19，其中住宅竣工面積為107萬(wàn)，同比減少8.36。二、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(商品房)情況1、商品房供應(yīng)情況(1)新建商品房上市面積同比下降3成，商品住房占比微跌表一：2013年16月岳陽(yáng)市新建商品房

3、供應(yīng)情況新建商品房商品住房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積（萬(wàn)）同比（%）上市面積（萬(wàn)）同比（%）上市面積（萬(wàn)）同比（%）31.03-33.8226.56-34.124.47-31.94根據(jù)岳陽(yáng)市網(wǎng)上備案系統(tǒng)顯示1-6月，商品房上市31.03萬(wàn)，同比下降33.82，其中商品住房上市26.56萬(wàn)，同比下降34.12，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市4.47萬(wàn)，同比下降31.94。從以上數(shù)據(jù)我們可以看出上半年商品房上市中各項(xiàng)指標(biāo)均呈下降趨勢(shì)。從往年上市情況可以看出，上市多集中于7月、9月、12月，市場(chǎng)供銷將趨于平衡，所以不必?fù)?dān)心短時(shí)期的供銷失調(diào)，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不利影響。從商品房上市的類型來(lái)看，商品住房的占比仍保持在85以上，占

4、據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，但占比同比微跌0.39。(2)高層產(chǎn)品占比91.45，多層供應(yīng)占比徽增1-6月市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中 高層仍占據(jù)絕對(duì)主力約占商品住房91.45，供應(yīng)面積為24.29萬(wàn)，共推出1977套房源。雖然供應(yīng)比例沒(méi)有太大變化，但與去年同期供應(yīng)量相比減少14.03萬(wàn)，而多層則比去年同期增加0.27萬(wàn)，占比增加3.58。(3)90戶型上市減少，90-120及120144戶型上市增加1-6月，90戶型供應(yīng)套數(shù)為163套，供應(yīng)面積為1.43萬(wàn)，同比分別減少77.32、75.6，僅占上市總體市場(chǎng)的5.4，同比去年同期占比減少9.14，而90120和120144戶型分別推出632套、1256套房源，合計(jì)2

5、2.93萬(wàn)，約占總數(shù)86.34，同比去年上半年占比增加11.51%。這反映出在岳陽(yáng)供應(yīng)套型中，小戶型產(chǎn)品逐漸減少，舒適戶型供應(yīng)明顯增加。2、商品房銷售情況(1)商品房成交量激增，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。表二:2013年16月岳陽(yáng)市新建商品房網(wǎng)簽情況新建商品房商品住房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房網(wǎng)簽面積（萬(wàn)）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬(wàn)）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬(wàn)）同比（%）56.5626.9553.1431.843.05-27.4616月，商品房累計(jì)網(wǎng)簽56.56萬(wàn)，5042套，同比分別增長(zhǎng)26.95、15.09；其中住宅累計(jì)網(wǎng)簽53.14萬(wàn)，4513套，同比分別增長(zhǎng)31.84,2673。(2)以商品住房為主，商業(yè)用房同比下降

6、1-6月成交的商品房93.96為商品住宅，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)H占總成交面積5.39，與去年同期相比減少27.46。成交住宅又以高層、多層為主的普通商品住房為主，這類普通商品住房占住宅總成交量的99.37。(3)90-120戶型受到老百姓青睞1-6月，岳陽(yáng)新建商品房成交套均面積為112.18，同比增加10.3。從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看90l20和120144戶型分別成交14.21萬(wàn)、28.1萬(wàn)，分別占商品住房總成交面積26.74、52.87，而供銷比分別為O.46：1、0.58：1。這反映出90-120 戶型更加受到老百姓的青睞，而120-144次之，這也反映出消費(fèi)者對(duì)每次購(gòu)買機(jī)會(huì)和貸款機(jī)會(huì)都經(jīng)過(guò)更加謹(jǐn)慎的考

7、慮，更加珍惜，所以單套成交面積更高。(4)4000-5000 元/m的商品住房成為主流從商品住房?jī)r(jià)位段來(lái)看，16月我是商品房住房成交價(jià)位多集中在40005000元。這個(gè)價(jià)位段的成交面積為25.51萬(wàn)，占到商品住房總成交面積的48，與去年同期相比占比增加了15.51個(gè)百分比。通過(guò)以上數(shù)據(jù)我們可以看出，岳陽(yáng)40005000元的商品住房已經(jīng)成為主流，購(gòu)買人群逐漸增多。其主要原因是在摟盤品質(zhì)的提升位置選址的便利，配套的完善下，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的適應(yīng)及承受能力增強(qiáng)。3、商品房銷售價(jià)格情況商品住房網(wǎng)簽均價(jià)為4064.47元，同比下降1.75。商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)為10922元，同比上漲19.5。大范圍的促銷行為、大量

8、君山、云溪項(xiàng)目的成交是商品住宅市場(chǎng)量漲價(jià)跌的主因。此外，熙園壹號(hào)、東城港灣等大量團(tuán)購(gòu)房的成交也影響了網(wǎng)簽均價(jià)。4、購(gòu)買人群分析1-6月，商品住房的2.81(若按套數(shù)計(jì)算為3.29)為外地購(gòu)房者所購(gòu)，比去年同期的3.14下降0.33，其中，本省其他地區(qū)購(gòu)房1.25，與去年同期相比占比上漲0.04；外省市購(gòu)房1.52，與去年同期相比占比下降0.41，1-6月，商品住房的4.42為本市其它區(qū)居民購(gòu)買，與去年同期相比占比下降O.8。5、商品房供銷對(duì)比(1)供小于求，可供應(yīng)量減少1-6月，岳陽(yáng)商品房新增供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期網(wǎng)簽量供銷比為O.55：1其中住宅比為0.5:1這一現(xiàn)象反映出剛需一族旺盛的購(gòu)買意愿

9、和強(qiáng)大的購(gòu)買力。(2)可售面積同比下降，大量消耗市場(chǎng)既有庫(kù)存截止至2013年6月底，岳陽(yáng)商品房累計(jì)可售面積為16.14萬(wàn)，同比下降7.9。其中商品住宅累計(jì)可售面積96.73萬(wàn)，同比下降22.49。商業(yè)用房累計(jì)可售面積51.69萬(wàn)同比增長(zhǎng)27.76。其主要原因是2013年上半年岳陽(yáng)新增商品房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于網(wǎng)簽量，大量消耗市場(chǎng)既有庫(kù)存。6月底，岳陽(yáng)可售商品住房共有9445套房源，其中60以下1569套，占比16.64，60-90829套，占比8.79：90-1202820套，占比29.91，120-1443593套，占比38.11，144以上617套，占比6.54%。由以上數(shù)據(jù)我們可以看出，目前岳

10、陽(yáng)待售商品住房中12O-144、90-120商品住宅待售量依次位居第一、二名。三、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(二手房)情況伴隨著3月初“國(guó)五條的出臺(tái)，在二手房交易需繳納20個(gè)稅和對(duì)二套房需求的各項(xiàng)限購(gòu)措施政策預(yù)期之下，老百姓為了避免繳納20個(gè)稅，紛紛辦理過(guò)戶交易。三、四月份，岳陽(yáng)二手房成交量開始出現(xiàn)井噴的態(tài)勢(shì)。3月份，二手房單月成交面積7.21萬(wàn)，成交76O套，環(huán)比分別增加13795、16027，套均面積94.87。其中二手住房成交面積701萬(wàn)，717套，占二手房的比例分別為97.23、94.34，環(huán)比增加分別154.91、159.84。4月份，二手房單月成交面積19.32萬(wàn)，成交1825套，同比分別增加373.53、443.15，套均面積105.86。其中二手住房成交面積1808萬(wàn)，成交1772套，占二手房比例分別為93.58、97.1。環(huán)比分別增加157.91、158.84，同比分別增加47558、467.95。由此表明岳陽(yáng)二手房仍以二手住宅為王。通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出，自從“國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房買賣市場(chǎng)直沖高峰，單月環(huán)比增加1.5倍，與去年上半年相比，也增加4.75倍左右，3、4月份兩個(gè)月的成交量相當(dāng)于2012年上半年的成交量。繼3、4月份大爆發(fā)、5月驟降后，6月繼續(xù)呈下趨勢(shì)。這顯示出岳陽(yáng)市民購(gòu)房心態(tài)已趨于理智，市場(chǎng)已經(jīng)回歸了常態(tài)。四、一、二級(jí)住房交易情況對(duì)比1-6月份，岳陽(yáng)新建商品