租賃合同（四）

1、租賃合同（四） 法條原文：第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。法條文義解釋：本條是關(guān)于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定。本條規(guī)定的是在由于不可歸責(zé)于承租人的原因造成租賃物的毀損、滅失的時(shí)候，承租人享有何種權(quán)利。一、不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況：（1）因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服的事件。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責(zé)的事由之一，因此，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)，租賃物毀損

2、、滅失了，承租人不承擔(dān)責(zé)任。（2）因意外事件造成租賃物毀損滅失的。在（1）和（2）的這兩種情況下，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都沒有過(guò)錯(cuò)，既不可歸責(zé)于承租人，也不可歸責(zé)于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，法律如何在當(dāng)事人之間進(jìn)行利益劃分是一個(gè)很重要的問(wèn)題。按照民法的一般原則，物的風(fēng)險(xiǎn)是往往是由物的所有權(quán)人承擔(dān)的，即所有權(quán)人承擔(dān)對(duì)物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的情況時(shí)，租賃物發(fā)生毀損、滅失，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由出租人來(lái)承擔(dān)

3、。（3）因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的。在此種情況下，由于出租人有過(guò)錯(cuò)，造成租賃物的毀損、滅失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)損失的責(zé)任。二、在上述三種情況下，由于承租人對(duì)租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規(guī)定承租人可行使以下權(quán)利：（1）要求減少租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經(jīng)支付了部分租金，租賃物全部毀損、滅失了，已支付的租金不再返還，末支付的租金不再支付。若租賃物的毀損是因出租人的過(guò)失而發(fā)生的，此時(shí)承租人可以請(qǐng)求減少租金，并且可以請(qǐng)求損害賠償。另外，承租人請(qǐng)求出租人履行維修義務(wù)并不妨礙租金減少請(qǐng)求權(quán)，承租人仍然可以請(qǐng)求減少租賃物使用收益不完全期間的

4、租金。承租人要求減少租金時(shí)，該要求只能就以后的租金產(chǎn)生效力，即租金只能向?qū)?lái)發(fā)生效力，沒有溯及力。（2）不支付租金。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當(dāng)然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實(shí)際上是合同已不可能履行，當(dāng)承租人不支付租金時(shí)，如果出租人同意，合同實(shí)際上是協(xié)議解除，合同終止。（3）解除合同。這里規(guī)定的解除條件比本法第九十四條第一項(xiàng)規(guī)定的“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的范圍還要寬。只要承租人沒有過(guò)錯(cuò)，租賃物毀損、滅失了，實(shí)際上已經(jīng)不可能再履行合同了，這時(shí)承租人可以行使解除權(quán)；這顯然要比不可抗力的范圍要廣。這種

5、解除權(quán)是法定解除權(quán)，不是請(qǐng)求權(quán)，而是一種形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達(dá)出租人，合同即行解除，如果出租人對(duì)此有異議，提請(qǐng)?jiān)V訟或仲裁，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)也只是對(duì)承租人行使解除權(quán)的效力進(jìn)行確認(rèn)。法條原文：第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。法條文義解釋：本條是關(guān)于租賃期限沒有約定或者約定不明確時(shí)的法律后果的規(guī)定。所謂不定期租賃，并不是永久租賃，只是租賃期并不確定，當(dāng)事人在租賃關(guān)系存續(xù)期間隨時(shí)得為解除租賃之行為。以租賃合同中是否對(duì)租賃期限約定為標(biāo)

6、準(zhǔn)，租賃合同分為定期租賃合同和不定期租賃合同兩種。定期租賃合同的當(dāng)事人在合同中約定了租賃期限，合同于約定的租賃期限屆滿時(shí)終止。由于租賃合同的期限直接關(guān)系到出租人和承租人的利益，所以一般租賃合同都要明確規(guī)定租賃期限，以便確定租賃價(jià)值的回收、租金構(gòu)成等問(wèn)題。未約定期限或者約定期限不明確的合同具有一定的不確定性，在履行時(shí)有一定困難，容易造成糾紛。根據(jù)本條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確時(shí)，應(yīng)首先依照本法第六十一條的規(guī)定進(jìn)行確定：第六十一條合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。也就

7、是首先要由出租人和承租人就租賃期限進(jìn)行補(bǔ)充協(xié)議，如果能夠達(dá)成協(xié)議，合同即按照補(bǔ)充協(xié)議的期限履行。仍不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，則依照合同有關(guān)條款確定租賃期限。如果還不能確定，就要依照交易習(xí)慣加以確定。如果依照第六十一條的規(guī)定仍然不能確定租賃期限的，就視為不定期租賃。如果是不定期租賃，當(dāng)事人就擁有隨是解除合同的權(quán)利。如果出租人準(zhǔn)備解除合同，出租人應(yīng)該在合理期限之前通知承租人。之所以規(guī)定要出租人在合理期限之前通知承租人是因?yàn)橐o承租人一段準(zhǔn)備的時(shí)間，以便對(duì)即將喪失租賃物的占有使用做好準(zhǔn)備。法條原文：第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨

8、時(shí)解除合同。法條文義解釋：本條是關(guān)于租賃物質(zhì)量不合格時(shí)承租人的解除權(quán)的定。本條的規(guī)定與第二百二十八條共同構(gòu)建出租人對(duì)租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的制度。出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用收益。本條規(guī)定的出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件有：（1）租賃物有瑕疵；（2）租賃物的瑕疵危及承租人的安全或者健康；要注意的是，此時(shí)并不需要承租人是善意的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以解除合同。也就是說(shuō)，承租人于合同訂立時(shí)不知租賃物有瑕疵，也不能免除出租人責(zé)任。本條之所以賦予承租人以合同解除權(quán)，主要原因是：生命權(quán)和健康權(quán)是自然人最基本的人格權(quán)，具

9、有不可轉(zhuǎn)讓性，因而即使在訂立合同之初當(dāng)事人放棄了解約權(quán)或者已經(jīng)知道租賃物上存在瑕疵，法律仍然從保護(hù)當(dāng)事人生命健康權(quán)的角度出發(fā)允許承租人解除合同。法條原文：第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。法條文義解釋：本條是關(guān)于房屋承租人死亡時(shí)的法律后果的規(guī)定。本條是從最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見（試行）第一百一十九條的規(guī)定修改而來(lái)的，此條規(guī)定：承租戶以一人民以承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡的，該戶共同居住人要求按照原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承

10、租人支付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還出租人的協(xié)議。房屋為重要的不動(dòng)產(chǎn)，涉及當(dāng)事人的利益非常重大。所以本條對(duì)房屋租賃作出特殊規(guī)定。承租人在租賃房屋時(shí)，雖然有時(shí)承租人是一個(gè)人，但是實(shí)際上可能會(huì)有其他人與承租人共同居住。因此在調(diào)整租賃關(guān)系時(shí)，承租人死亡后其他共同居住人的居住利益也要加以考慮。在住房租賃中，承租人取得房屋使用收益權(quán)，一般而言其租賃權(quán)不得繼承。在租賃期間，與承租人共同居住的人有在租賃的房屋內(nèi)居住的權(quán)利，出租人不得干涉。承租人死后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應(yīng)與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關(guān)系。承租人死亡后，生前未與其共

11、同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續(xù)租用住房的，享有優(yōu)先承租權(quán)，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。承租人死亡后無(wú)共同居住之人的，租賃關(guān)系終止。法條原文：第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。法條文義解釋：本條是關(guān)于承租人在租賃期間屆滿時(shí)返還租賃物的義務(wù)的規(guī)定。承租人應(yīng)在租賃期間屆滿時(shí)向出租人返還租賃物，這是租賃合同中承租人的一項(xiàng)基本義務(wù)。只要租賃物存在，承租人就應(yīng)該返還租賃物，如果租賃物由于非可歸責(zé)于承租人的原因滅失的，出租人沒有返還的義務(wù)。承租人應(yīng)于租賃關(guān)系終止時(shí)向出租人返還租賃物。承租人是因?yàn)樽赓U關(guān)系的存在而對(duì)租賃物

12、進(jìn)行占有和收益的，也就是說(shuō)租賃關(guān)系的存在是其占有租賃物的合法依據(jù)。如果租賃關(guān)系終止，則承租人占有租賃物的合法依據(jù)已經(jīng)不存在，所以承租人應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系終止時(shí)返還租賃物。租賃關(guān)系終止的原因有許多種：（1）租賃期間屆滿導(dǎo)致租賃關(guān)系終止。（2）當(dāng)事人一方行使解除或者終止合同的權(quán)利，或者因其他原因而終止。在租賃關(guān)系終止時(shí)，只要租賃物還存在，承租人就應(yīng)當(dāng)返還原租賃物；只有當(dāng)租賃物不存在時(shí)，承租人才不負(fù)返還義務(wù)。承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。在合同法的幾個(gè)征求意見稿中，都是表述為要求承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合原狀。但是后來(lái)考慮到承租人以對(duì)租賃物進(jìn)行使用收益為訂立租賃合同的目

13、的，承租人依照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)所確定的方法使用收益租賃物的過(guò)程中，難免會(huì)使租賃物發(fā)生變更或者損耗，在這種情況下仍然要求承租人返還原物，不能在事實(shí)上不可能而且對(duì)于承租人而言也是不公平的。所以，只要承租人返還的租賃物符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)即可。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)“及時(shí)”向出租人返還租賃物。租賃合同期間屆滿，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告結(jié)束，承租人沒有權(quán)利再繼續(xù)占有使用租賃物，故應(yīng)及時(shí)返還租賃物。承租人不及時(shí)返還租賃物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。出租人既可以基于租賃關(guān)系要求承租人返還，也可以基于所有權(quán)要求承租人返還，因?yàn)樽赓U關(guān)系終止后，承租人已沒有占有租賃物的合法依據(jù)。承

14、租人不僅應(yīng)當(dāng)支付逾期返還租賃物的租金，償還違約金或賠償損失，還應(yīng)承擔(dān)租賃物逾期返還期間意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。另外需要注意的幾個(gè)問(wèn)題是：（1）出租人返還租賃物的義務(wù)為基于租賃合同所生的義務(wù)，因而即使是出租人在租賃關(guān)系終止后，將租賃物的所有權(quán)讓與他人，也可以請(qǐng)求返還。（2）返還的期限，定期租賃應(yīng)當(dāng)自租賃期限屆滿時(shí)返還租賃物，不定期租賃，應(yīng)當(dāng)自通知終止租賃關(guān)系時(shí)進(jìn)行返還。（3）承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物的，在返還租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以拆除，恢復(fù)租賃物的原狀。在出租人同意的情況下，也可以不拆除，就因此而使租賃物價(jià)值增加的部分，可主張返還。承租人的改建、改裝或者增加附著物

15、行為經(jīng)出租人同意的，可不恢復(fù)租賃物的原狀，轉(zhuǎn)而請(qǐng)求有益費(fèi)用的返還。法條原文：第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。法條文義解釋：本條是關(guān)于租賃期間默示更新的規(guī)定。以租賃合同中是否約定租賃期限為標(biāo)準(zhǔn)，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃合同的當(dāng)事人在合同中約定了租賃期限，合同于租賃期間屆滿即告終止。但是當(dāng)事人于合同約定的期間屆滿時(shí)也可以續(xù)訂合同。續(xù)訂合同又稱為期限更新，它不同于一般合同中履行期限的變更。前者是兩個(gè)合同關(guān)系，后者只是一個(gè)合同關(guān)系。租賃合同期限更新只能發(fā)生于租賃期限屆滿之時(shí)。租賃雙方當(dāng)事人更新期限續(xù)訂合同有兩種方式：約定更新和法定更新。約定更新又稱明示更新，是指合同當(dāng)事人于租賃期間屆滿后另訂一個(gè)合同，約定延長(zhǎng)租賃期限。法定更新又稱默示更新，是指租賃期間屆滿后，合同當(dāng)事人以其行為表明其租賃關(guān)系繼續(xù)存在。本條是對(duì)法定更新的規(guī)定。根據(jù)本條規(guī)定，租賃期間屆滿，