物業(yè)公司管理制度

1、物業(yè)管理制度 為強化公司內(nèi)部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常 的勞動、工作秩序，特制定以下各項管理制度。 考勤管理制度第一條  請銷假1.請假一天的由主管領(lǐng)導批準，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準，并在人事部備案。本規(guī)定適用于全體員工。2.請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領(lǐng)導簽字確認。第二條  病假1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假

2、證明。2.患病員工請假應于當日九點前向主管領(lǐng)導請假，經(jīng)批準后方可休假。3.員工在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條  事假1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領(lǐng)導），如實說明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導同意后方可休假，否則按曠工處理。2.事假按照日標準工資100%扣除。3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。第四條  曠工1.未經(jīng)公司主管領(lǐng)導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視

3、為曠工。2.曠工一日（含累計）者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計）者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計）者，當月只發(fā)同年寧夏最低生活標準工資；曠工超過三日（含累計）者，公司視情況給予處理。第五條  遲到、早退1.上班時間：按物業(yè)辦公室具體排班時間為準。2.遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除部分工資、直至解除勞動合同等方式處理。3.遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導批準后酌情處理。第六條：簽到簽退1.公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。2

4、.若員工上、下班未簽到簽退且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求考勤的1次罰款50元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。3.如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。第七條 加班、調(diào)休1.公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。2.除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。 接待投訴制度一、管理標準     1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;  

5、0;  2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。 二、處理投訴工作流程     1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在投訴記錄上做好登記。     2. 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進行核實之后通知相關(guān)人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)經(jīng)理匯報。     3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理

6、。     4. 相關(guān)人員在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報辦公室, 由物業(yè)辦公室安排回訪。     5. 物業(yè)辦公室負責將投訴處理結(jié)果填寫在投訴記錄中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。     6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。  三、投訴規(guī)避     1.簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務,防止以

7、后不必要的麻煩。2. 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。 3. 經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。 四、 投訴受理     1. 詳盡記錄投訴人姓名、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。     2. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結(jié)果。 3. 應感謝客戶指出的不是之處

8、,對客戶提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關(guān)部門進行處理或報上級主管審批處理。     4. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結(jié)果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。安保員工作制度一、工作要求1安保員需熟悉安保業(yè)務。2安保人員實行“三班二運轉(zhuǎn)”24小時值班制度，在任何情況下應保持監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。3由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質(zhì)量。4安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。5各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。6突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3

9、分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關(guān)領(lǐng)導，按規(guī)定程序處理并及時總結(jié)。7消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。8消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00                         中班:18:00-  0:00  

10、60;                     夜班:0:00 -  8:00三、管理規(guī)范1.嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關(guān)的事情。3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。5.嚴禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準。6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急

11、情況中臨陣脫逃或視之不理。8.嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權(quán)謀私，貪污公款。9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。10.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。11.嚴禁私自運用公司財產(chǎn)物品。12.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。 13.嚴禁任何形式的行賄受賄。保潔員工作制度一、保潔職責范圍：    1.各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。    2.廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草

12、坪及尚未開發(fā)利用的空地（各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排）。二、保潔工作要求：    1.保潔員須每天清掃保潔所負責的區(qū)域。    2.道路、草坪、廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。    3.各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。    4.保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調(diào)整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成交給的各項任務。四、 保潔工作時間：上午7：30 1

13、1：30                         下午14：3018：30五、 監(jiān)督制度：      1.定期和不定期檢查制度。      2.公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。  

14、60;  根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質(zhì)保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。  維修維護制度一、工作要求 1.（保修期外）公司負責小區(qū)內(nèi)中心水、電及有關(guān)設施的維修、保養(yǎng)和管理;    2.負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除; 3.妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借; 4.按要求按時倒閘操作。二、工作制度    1.堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;2.嚴格

15、執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;      3.工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度1.應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設備、設施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設施運作正常。     2.每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點。     3.每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域

16、安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現(xiàn)等。     4.每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。     5.巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。      6.若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。     7.如發(fā)現(xiàn)

17、可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。     8.巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務質(zhì)量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。消防器材、設備設施檢查檢修制度1.公司維修員對小區(qū)內(nèi)的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。    2.發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。監(jiān)控系統(tǒng)操作制度為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

18、操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。   一、監(jiān)控室值班登記制度  1.監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。   2.值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領(lǐng)導的同意并在有人頂崗時方可離開。  3.對監(jiān)控到的可疑情況，及時安排人員進行跟蹤，確保小區(qū)的的治安穩(wěn)定。 4.每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。 

19、  二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 1.監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。  2.監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。  3.非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室 ，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導同意方可進入。日常突發(fā)事件的處置預案一、 發(fā)生盜竊事件處理規(guī)程   1巡查發(fā)現(xiàn)或接報小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如果力量不夠或嫌疑人逃離現(xiàn)場，應立即向物業(yè)公司報告，簡要說明現(xiàn)場情況并監(jiān)視現(xiàn)場，等待指揮。   2事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護好現(xiàn)場，留下目擊者，并報派出所立案處理。二、發(fā)生停電、停