沒有組織目標(biāo),績效無從談起8376

1、沒有組織目標(biāo),績效無從談起837620812版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 1 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載:800018087招商局地產(chǎn)控股股份有限公司成本目標(biāo)管理工作指引（2009年9月試行稿）第一章 總則本指引旨在強(qiáng)化公司項目總成本控制，使各階段成本目標(biāo)在項目開發(fā)各環(huán)節(jié)置于可控范圍，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。 本指引適用于公司所屬獨(dú)資或合資項目的成本目標(biāo)管理全過程。術(shù)語及注釋本指引中所稱“公司”指招商局地產(chǎn)控股股份有限公司總部、深圳招商房地產(chǎn)有限公司。本指引中所稱“區(qū)域管理總部”指招商局地產(chǎn)控股股份有限公司在深圳市

2、外成立的區(qū)域管理組織機(jī)構(gòu)。本指引中所稱“項目部”指招商局地產(chǎn)控股股份有限公司總部及深圳招商房地產(chǎn)有限公司所屬項目的管理組織。本指引中所稱“項目公司”指招商局地產(chǎn)控股股份有限公司總部在深圳區(qū)外成立的獨(dú)資或合資公司。成本目標(biāo)分四階段進(jìn)行編制、審核、審批及發(fā)布實(shí)施管理。其中：“第一階段成本目標(biāo)”指拿地完成規(guī)劃設(shè)計后編制的成本目標(biāo)；“第二階段成本目標(biāo)”指方案設(shè)計完成后編制的成本目標(biāo)；“第三階段成本目標(biāo)”指初步設(shè)計完成后編制的成本目標(biāo)；“第四階段成本目標(biāo)”指總包招標(biāo)后編制的成本目標(biāo)。第二章 第一階段成本目標(biāo)本階段成本目標(biāo)在招、拍、掛拿地成功后，成本管理部兩周內(nèi)完成編制，發(fā)展部等其他部門需要在1周內(nèi)提供相

3、關(guān)資料；其他拿地根據(jù)公司開發(fā)計劃要求完成編制。本階段成本目標(biāo)編制職責(zé)為：一、公司成本管理部為主責(zé)部門，負(fù)責(zé)匯總各責(zé)任部門提交的資料，完成目標(biāo)編制后按相關(guān)流程報審及報批。二、公司發(fā)展部為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目土地費(fèi)用相關(guān)情況、土地規(guī)劃資料及其他相關(guān)資料。三、公司策劃設(shè)計中心為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目定位、設(shè)計前置工作成果資料、目標(biāo)體系表格中規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)等。四、公司工程管理中心為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目分期開發(fā)計劃。五、公司營銷中心/商業(yè)地產(chǎn)中心為配合部門，營銷中心負(fù)責(zé)提供銷售項目的銷售價格；商業(yè)地產(chǎn)中心負(fù)責(zé)提供租賃項目的租金單價水平及出租率情況資料。六、公司財務(wù)部為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目土地相關(guān)費(fèi)用

4、、財務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用的總額。本階段需形成總投資、建安成本可售面積單方、成本利潤率等控制指標(biāo)供審核機(jī)構(gòu)審批決策使用，審批確定后的指標(biāo)將作為后續(xù)設(shè)計控制重點(diǎn)。第一階段成本目標(biāo)按項目類型產(chǎn)品編制匯總，形成項目總投資。不同類型產(chǎn)品建造成本標(biāo)準(zhǔn)為后續(xù)相應(yīng)各產(chǎn)品類型的方案設(shè)計成本控制限額。公司成本管理部依據(jù)各配合部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行成本目標(biāo)編制。各責(zé)任部門負(fù)責(zé)提供的資料需書面移交給成本管理部，過程中做好資料簽發(fā)和簽收的臺帳登記工作，資料移交完成時間為成本目標(biāo)編制的起始時間。策劃設(shè)計中心根據(jù)設(shè)計定位，在公司項目中提出設(shè)計參照項目，成本管理部根據(jù)參照項目結(jié)算成本情況或成本目標(biāo)情況確定參照成本。沒有參照項目的

5、需進(jìn)行市場調(diào)研，確定參照成本。成本目標(biāo)編制在參照成本基礎(chǔ)上考慮以下因素：工程價格指數(shù)變動情況；地域差異情況；建筑市場競爭程度；項目開發(fā)計劃工期要求；項目周邊情況及自身特點(diǎn)要求；項目所在城市投資環(huán)境等情況。本階段成本目標(biāo)設(shè)“預(yù)備金”項，主要用于不明地質(zhì)處理及其他不可抗力等引起的費(fèi)用增加，本費(fèi)用專款專用；其使用審批權(quán)限在成本委員會。一般住宅項目不取該費(fèi)用，特殊項目可以按照建安費(fèi)（三至五項費(fèi)用之和）的比例計取。本階段目標(biāo)編制為當(dāng)期成本，后續(xù)第二階段成本目標(biāo)中的鋼筋、砼等主材價格可以根據(jù)編制期的市場波動情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。銷售價格由營銷中心根據(jù)策劃設(shè)計中心的設(shè)計產(chǎn)品定位進(jìn)行市場調(diào)研后，以書面形式提供。本

6、階段測算的成本凈利潤率應(yīng)滿足不低于15%的要求，或根據(jù)公司針對具體項目的投資策略取定合理的成本利潤率。本階段成本目標(biāo)編制見本指引附錄：第一階段成本目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格模板。第一階段成本目標(biāo)是經(jīng)公司投資委員會審批通過的二六項成本為基礎(chǔ)，按照實(shí)際的地價調(diào)整后確定。本階段目標(biāo)編制、申報及審批流程見本指引附錄第一階段成本目標(biāo)管理流程。第三章 第二階段成本目標(biāo)本階段成本目標(biāo)在報建方案設(shè)計完成并提供相關(guān)設(shè)計資料后兩周內(nèi)完成編制。本階段成本目標(biāo)依據(jù)方案設(shè)計報建內(nèi)容編制。在第一階段成本目標(biāo)范圍內(nèi)，按項目方案設(shè)計情況對第一階段成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化。本階段成本目標(biāo)編制職責(zé)為：一、公司成本管理部為主責(zé)部門，負(fù)責(zé)匯總各責(zé)任部門提

7、交的資料、完成目標(biāo)編制后按相關(guān)流程報審、報批及發(fā)布。二、公司策劃設(shè)計中心為配合部門，負(fù)責(zé)提供的方案成果文件，包括詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)、建筑設(shè)計總說明、總平面布置圖、各樓層建筑平面圖、建筑立面圖及方案效果圖等紙質(zhì)及電子文檔文件；完善目標(biāo)體系表格中規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)等。三、公司工程管理中心為配合部門，負(fù)責(zé)編制項目詳細(xì)開發(fā)節(jié)點(diǎn)計劃。四、公司營銷中心/商業(yè)地產(chǎn)中心為配合部門，營銷中心負(fù)責(zé)提供銷售項目的銷售價格、按目標(biāo)體系表格內(nèi)容提供項目營銷費(fèi)用測算；商業(yè)地產(chǎn)中心提供租賃項目的租金單價水平及出租率情況的最新資料。五、公司財務(wù)部為配合部門，負(fù)責(zé)按目標(biāo)體系表格內(nèi)容提供項目財務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用的測算明細(xì)。公司成本管理部依據(jù)

8、各配合部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行成本目標(biāo)編制。各責(zé)任部門負(fù)責(zé)提供的資料需書面移交給成本管理部，過程中做好資料簽發(fā)和簽收的臺帳登記工作，資料移交完成時間為成本目標(biāo)編制的起始時間。每種產(chǎn)品類型進(jìn)行測算時，要求策劃設(shè)計中心分地上、地下書面提供經(jīng)濟(jì)的、可控的砼、鋼筋、幕墻（門窗）的鋁含量指標(biāo)范圍，外墻材料價格由項目所在地公司提供或組織調(diào)研獲取。編制期鋼筋、砼及鋁等主要材料價格需注明，后續(xù)第三階段成本目標(biāo)由于價格波動原因需對本階段成本目標(biāo)調(diào)整時，將以此價格作為調(diào)整計算的依據(jù)。本階段測算需由策劃設(shè)計中心明確控制指標(biāo)，供審核機(jī)構(gòu)審批決策使用，審批確定后的指標(biāo)將作為后續(xù)設(shè)計控制重點(diǎn)。本階段測算成本凈利潤率應(yīng)滿足不

9、低于15%要求，或根據(jù)公司針對具體項目的投資策略取定合理的成本利潤率。本階段成本目標(biāo)編制見本指引附錄：第二階段成本目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格模板。第二階段成本目標(biāo)經(jīng)公司成本小組會審核后報公司成本委員會審批、發(fā)布及實(shí)施。本階段成本目標(biāo)編制、申報及審批流程見本指引附錄第二階段成本目標(biāo)管理流程。第四章 第三階段成本目標(biāo)本階段成本目標(biāo)在初步設(shè)計審查完成、設(shè)計部門提供相關(guān)設(shè)計資料后30日歷天內(nèi)完成編制。按項目開發(fā)分期計劃和第二階段成本目標(biāo)中的不同產(chǎn)品類型成本目標(biāo)組合測算當(dāng)期第三階段成本目標(biāo)。本階段成本目標(biāo)編制職責(zé)為：一、項目公司/項目部成本口為主責(zé)部門，負(fù)責(zé)匯總各責(zé)任部門提交的資料、完成目標(biāo)編制后按相關(guān)流程報審、報批

10、及發(fā)布。二、項目公司/項目部設(shè)計口為配合部門，負(fù)責(zé)提供初步成果文件，包括各專業(yè)初步設(shè)計圖紙、內(nèi)部、外部審圖意見及確定的建造標(biāo)準(zhǔn)，完善目標(biāo)體系表格中規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)等。三、項目公司/項目部工程口為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目招標(biāo)計劃、甲供材采購計劃、施工組織安排、特殊施工工藝及施工措施安排等可能與費(fèi)用有關(guān)的資料。四、項目公司/項目部營銷/租賃口為配合部門，營銷中心負(fù)責(zé)提供銷售項目的最新預(yù)估銷售價格、按目標(biāo)體系表格內(nèi)容提供項目營銷費(fèi)用測算；商業(yè)地產(chǎn)中心提供租賃項目的租金單價水平及出租率情況的最新資料。五、項目公司/項目部財務(wù)口為配合部門，負(fù)責(zé)按目標(biāo)體系表格內(nèi)容提供項目財務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用的測算明細(xì)。項目公司/

11、項目部成本口依據(jù)各配合部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行成本目標(biāo)編制。各責(zé)任部門負(fù)責(zé)提供的資料需書面移交給項目公司/項目部成本口，過程中做好資料簽發(fā)和簽收的臺帳登記工作，資料移交完成的時間為成本目標(biāo)編制的起始時間。批準(zhǔn)的第二階段成本目標(biāo)，在其成本目標(biāo)范圍內(nèi)，按項目初步設(shè)計成果情況對第二階段成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化。本階段需確認(rèn)不同外墻裝飾材料用量比例及鋼筋、砼、鋁合金門窗鋁含量、公共部位精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，供審核機(jī)構(gòu)審批決策使用，審批確定后的指標(biāo)將作為后續(xù)設(shè)計控制重點(diǎn)。本階段測算成本凈利潤率應(yīng)滿足不低于15%的要求，或根據(jù)公司針對具體項目的投資策略取定合理的成本利潤率。本階段成本目標(biāo)編制見本指引附錄：第三階段成本目

12、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格模板。第三階段成本目標(biāo)由區(qū)域管理總部成本小組會審核后報公司成本小組會審批及實(shí)施。本階段目標(biāo)編制、申報及審批流程見本指引附錄第三階段成本目標(biāo)管理流程。第五章 第四階段成本目標(biāo)本階段成本目標(biāo)在總包工程招標(biāo)完成后30日歷天內(nèi)編制完成。根據(jù)項目費(fèi)用發(fā)生的最新情況，在第三階段成本目標(biāo)范圍內(nèi)編制本階段成本目標(biāo)。本階段成本目標(biāo)編制職責(zé)為：一、項目公司/項目部成本口為主責(zé)部門，負(fù)責(zé)匯總各責(zé)任部門提交的資料、完成目標(biāo)編制后按相關(guān)流程報審、報批及發(fā)布。二、項目公司/項目部設(shè)計口為配合部門，負(fù)責(zé)提供最新設(shè)計情況及設(shè)計費(fèi)用使用情況說明等資料等。三、項目公司/項目部工程口為配合部門，負(fù)責(zé)提供項目進(jìn)度完成情況、

13、項目現(xiàn)場可能引起的特殊費(fèi)用情況等資料。四、項目公司/項目部營銷/租賃口為配合部門，營銷中心負(fù)責(zé)提供銷售項目的最新預(yù)估銷售價格；商業(yè)地產(chǎn)中心提供租賃項目的租金單價水平及出租率情況的最新資料。項目公司/項目部成本口依據(jù)各配合部門提供的相關(guān)資料進(jìn)行成本目標(biāo)編制。各責(zé)任部門負(fù)責(zé)提供的資料需書面移交給項目公司/項目部成本口，過程中做好資料簽發(fā)和簽收的臺帳登記工作。本階段目標(biāo)編制工作遵循以下原則：一、執(zhí)行預(yù)算總成本應(yīng)控制在第三階段成本目標(biāo)總額范圍內(nèi)；二、總包招標(biāo)前已明確發(fā)生費(fèi)用的按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計入；三、總包招標(biāo)完成后，若招標(biāo)結(jié)果超出第三階段成本目標(biāo)額，第四階段成本目標(biāo)則按招標(biāo)結(jié)果計入，并要求對總包進(jìn)行優(yōu)化

14、，使結(jié)算能控制在第三階段成本目標(biāo)范圍內(nèi)，相應(yīng)優(yōu)化措施及優(yōu)化成本計算需在表格中說明；若招標(biāo)結(jié)果低于第三階段成本目標(biāo)，在不超過第三階段成本目標(biāo)的前提下，第四階段成本目標(biāo)數(shù)據(jù)可考慮增加合同額的2%的變更、簽證預(yù)留量；四、其他未發(fā)生費(fèi)用按第三階段成本目標(biāo)數(shù)據(jù)計入或根據(jù)項目預(yù)計成本計入，成本優(yōu)化或成本調(diào)增引起第四階段成本目標(biāo)與第三階段成本目標(biāo)項數(shù)據(jù)有增減的需說明原因及相應(yīng)的金額計算說明；五、第七至第十項成本按第三階段成本目標(biāo)數(shù)據(jù)計入。本階段成本目標(biāo)編制工具見本指引附錄：第四階段成本目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格模板。（四）審核及審批本階段成本目標(biāo)編制完成后，深圳區(qū)域及X管理總部項目由公司成本管理部審核后報公司成本小組會審

15、批及實(shí)施；廣州、上海、北京區(qū)域項目由相應(yīng)區(qū)域成本部審核后報區(qū)域成本小組會審批及實(shí)施。本階段目標(biāo)編制、申報及審批流程見本指引附錄第三階段成本目標(biāo)管理流程。第六章 成本目標(biāo)控制管理第一階段成本目標(biāo)控制管理經(jīng)審批后的第一階段成本目標(biāo)作為指導(dǎo)方案設(shè)計的成本控制文件，用于指導(dǎo)項目方案設(shè)計。策劃設(shè)計中心對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、戶型配比、主要設(shè)備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究，做好方案的經(jīng)濟(jì)性比選，以此控制項目成本。在方案設(shè)計過程中，策劃設(shè)計中心需要求設(shè)計單位按一階段成本目標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行限額設(shè)計，成本管理部根據(jù)設(shè)計部門提供的圖紙對其成本進(jìn)行測算，并對其成本的合理性進(jìn)行初審，一旦發(fā)現(xiàn)可能超第一階段成本目標(biāo)，

16、需提出成本優(yōu)化建議，對成本優(yōu)化引起的相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整需報策劃委員會審批確認(rèn)。最終確認(rèn)的成本優(yōu)化意見由策劃設(shè)計中心及時通知設(shè)計人按優(yōu)化意見進(jìn)行設(shè)計調(diào)整。經(jīng)策劃委員會按投資估算需控制在第一階段成本目標(biāo)范圍內(nèi)的審核原則，對設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)后，確實(shí)不能滿足成本目標(biāo)要求，需報總經(jīng)理辦公會審批確認(rèn)。第二階段成本目標(biāo)控制管理經(jīng)審批后的第二階段成本目標(biāo)作為指導(dǎo)初步設(shè)計的成本控制文件，用于指導(dǎo)項目初步設(shè)計。設(shè)計主責(zé)部門根據(jù)項目品質(zhì)定位，對相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)，使之滿足第二階段成本目標(biāo)的要求。在初步設(shè)計

17、過程中，設(shè)計主責(zé)部門需要求設(shè)計單位按第二階段成本目標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行限額設(shè)計，成本管理部根據(jù)策劃設(shè)計部門提供的圖紙對其成本進(jìn)行測算，并對其成本的合理性進(jìn)行初審，一旦發(fā)現(xiàn)可能超第二階段成本目標(biāo)，需提出成本優(yōu)化建議，對成本優(yōu)化引起的相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整需報策劃委員會審批確認(rèn)。最終確認(rèn)的成本優(yōu)化意見由策劃設(shè)計中心及時通知設(shè)計人按優(yōu)化意見進(jìn)行設(shè)計調(diào)整。經(jīng)策劃委員會按初設(shè)估算需控制在第二階段成本目標(biāo)范圍內(nèi)的審核原則，對設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)后，確實(shí)不能滿足成本目標(biāo)要求，需報成本委員會審批確認(rèn)。第三階段成本目標(biāo)控制管理經(jīng)審批后的第三階段成本目標(biāo)作為指導(dǎo)施工圖設(shè)計的成本控制文件，用于指導(dǎo)項目施工圖設(shè)計。項目公司/項目部作為本階段成本目標(biāo)管理責(zé)任人，依據(jù)初步設(shè)計階段的成果細(xì)化設(shè)計要求，提出明確的限額設(shè)計指標(biāo)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計算荷載、配置砼、鋼筋含量，完成各專業(yè)施工圖設(shè)計，使之滿足限額設(shè)計指標(biāo)的要求，滿足第三階段