商業(yè)項目整體策劃流程

1、項目整體策劃流程 編制:陳一偉前言:目錄:城市篇:1、城市地理位置:2、城市行政區(qū)域:3、城市人口情況:4、城市經(jīng)濟(jì)情況:5、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):6、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu):7、城市交通關(guān)系:8、城市發(fā)展方向:市場篇一、土地情況:1、前 3 5年及未來預(yù)計土地出讓明細(xì):2、土地量統(tǒng)計:3、土地出讓區(qū)域:4、土地出讓用途:5、土地出讓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析:二、政策分析:1、全國性政策分析及明細(xì):2、地方性政策分析及明細(xì):三、房地產(chǎn)市場情況:1、房地產(chǎn)市場整體情況:2、房地產(chǎn)開發(fā)主要區(qū)域:3、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)形態(tài)分析:4、房地產(chǎn)開發(fā)體量及指標(biāo)分析:5、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)格分析:6、房地產(chǎn)開發(fā)戶型配比分析:7、房地產(chǎn)開發(fā)去化情況:

2、8、房地產(chǎn)置業(yè)客戶情況:9、房地產(chǎn)銷售價格分析: 10、交房標(biāo)準(zhǔn):11未來房地產(chǎn)發(fā)展方向分析: 12個案分析三、商業(yè)地產(chǎn)市場情況:1、商業(yè)地產(chǎn)整體情況:2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要區(qū)域:3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)形態(tài)分析:4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量及指標(biāo)分析:5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)格分析:6、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)劃分及布置7、商業(yè)地產(chǎn)劃分格局分析:8、商業(yè)地產(chǎn)銷售政策情況:9、商業(yè)地產(chǎn)招商政策情況: 10、商業(yè)地產(chǎn)去化情況分析: 11、商業(yè)地產(chǎn)招商情況分析: 12、商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)客戶分析: 13、商業(yè)地產(chǎn)租賃客戶分析: 14、商業(yè)地產(chǎn)銷售價格分析: 15、商業(yè)地產(chǎn)租賃價格分析: 16、交房標(biāo)準(zhǔn):17、業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展空間: 18

3、、業(yè)地產(chǎn)個案分析:四、商業(yè)分析:1、商業(yè)總體情況分析:2、商圈及主要商業(yè)街區(qū)分布情況:3、商圈等級分析:4、商圈及主要商業(yè)街區(qū)情況分析:5、商圈及主要商業(yè)街區(qū)商家分析:6、重點商家分析:7、商圈及主要商業(yè)街區(qū)租金分析:8、商家擴張計劃分析:五、周邊城市商業(yè)分析六、客戶需求分析:(一 、住宅客戶需求分析:1、問卷分?jǐn)?shù):2、問卷訪問地點:3、有效問卷分?jǐn)?shù)及無效分?jǐn)?shù):4、客戶區(qū)域:5、客戶職業(yè):6、客戶年齡:7、客戶家庭人口:8、客戶置業(yè)目的:9、客戶家庭年收入:10、客戶區(qū)域喜好排序: 11、客戶置業(yè)喜好排序: 12、開發(fā)形態(tài):13、物業(yè)形態(tài):14、景觀要求:15、戶型需求:16、面積需求:17、

4、單價承受:18、總價承受:19、房屋結(jié)構(gòu)需求:20、層高需求:21、朝向需求:22、樓層需求:23、配套要求:24、物管需求:25、物業(yè)管理費:(二 、商業(yè)租賃客戶需求分析:1、問卷分?jǐn)?shù):2、問卷訪問地點:3、各業(yè)態(tài)訪問數(shù)量:5、客戶經(jīng)營業(yè)態(tài):6、客戶目前經(jīng)營面積:7、年營業(yè)額:8、開店選擇區(qū)域:9、開店選擇商業(yè)形態(tài): 10、開店選擇業(yè)態(tài):11、開店需求面積:12、需求商鋪結(jié)構(gòu):13、開店需求樓層:14、開店需求層高:15、配套要求:16、租金承受能力17、管理及服務(wù)要求:(三 、主力商家需求分析:(四 、商鋪置業(yè)客戶需求分析:1、問卷分?jǐn)?shù):2、問卷訪問地點:3、有效問卷分?jǐn)?shù)及無效分?jǐn)?shù):4、客

5、戶區(qū)域:6、客戶年齡:7、客戶置業(yè)目的:8、客戶家庭年收入:9、客戶區(qū)域喜好排序: 10、客戶置業(yè)喜好排序: 11、商業(yè)類型:15、面積需求:16、單價承受:17、總價承受:18、商鋪結(jié)構(gòu)需求:19、層高需求:21、樓層需求:22、配套要求:23、管理及服務(wù)需求:24、管理及服務(wù)費用承受能力:項目篇:1、項目位置分析:2、土地情況分析:3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析:4、政府要求分析:5、項目四至:6、項目周邊情況分析:7、項目周邊氛圍分析:8、項目周邊交通分析:9、周圍人流動向分析: 10、項目難點分析: 11、難點解決辦法建議:定位篇:一、項目 SWOT 分析:二、有利點梳理:三、問題點梳理:四、應(yīng)

6、對措施:五、賣點梳理:六、項目定位:(一 、項目角色定位引領(lǐng)者? 挑戰(zhàn)者? 跟隨者?(二 、項目總體定位:(三 、項目主題定位:(四 、項目功能定位:(五 、檔次定位:(六 、項目業(yè)態(tài)定位:(七 、住宅客戶定位:(八 、商業(yè)客戶定位:1、消費者客戶定位:2、商家客戶定位:3、商業(yè)置業(yè)客戶定位: (七 、產(chǎn)品定位:1、項目總體量定位:計算2、項目住宅總體量定位:計算3、項目商業(yè)總體量定位:計算4、項目總體規(guī)劃示意圖:5、開發(fā)建議:圖片繪制 +文字?jǐn)⑹?、住宅產(chǎn)品建議:7、商業(yè)業(yè)態(tài)建議:(由招商部出據(jù)進(jìn)行組合(1 、商業(yè)業(yè)態(tài)建議:(2 、商業(yè)業(yè)種建議:(3 、商業(yè)品牌建議:(4 、商業(yè)品牌模擬:8

7、、商業(yè)產(chǎn)品建議:圖片 +文字?jǐn)⑹?、商業(yè)業(yè)態(tài)落位:示意圖及百分比10、商業(yè)業(yè)種落位:示意圖及百分比11、主要商業(yè)品牌落位及面積:示意圖及面積標(biāo)注(七 、商業(yè)運營定位:七、案名建議:三個案名進(jìn)行選擇,標(biāo)明我司建議主推案名營銷篇 (由銷售部出據(jù)進(jìn)行組合一、營銷遵循原則:二、導(dǎo)向性原則： 三、總體營銷思路： 四、商業(yè)營銷策略： 1、商業(yè)營銷思路： 2、商業(yè)營銷軸線： 3、營銷周期： 五、住宅營銷策略： 1、住宅營銷思路： 2、住宅營銷軸線： 3、營銷周期： 六、營銷階段劃分： 七、營銷各階段政策： 八、營銷去化百分比： 九、營銷條件說明： 十、營銷價格建議： （項目均價，具體價格表由銷售部出具） 招商篇 （由招商部出據(jù)后進(jìn)行組合） 一、招商遵循原則： 二、招商思路： 三、招商周期： 七、招商階段劃分： 八、招商各階段政策： 九、招商去化百分比： 十、招商條件說明： 十一、招商租賃價格建議