房地產(chǎn)工程管理指導書精華

1、工程管理指導書XX萬科企業(yè)有限公司XX項目部目 錄1、項目概況51.1 序言51.2 項目概況51.3 項目規(guī)劃51.4 工程及工程管理重點和難點62、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述62.1 部門主要工作內(nèi)容62.2 組織架構(gòu)圖72.3 主要崗位職責73、項目發(fā)展計劃94、項目總控制進度計劃94.1 項目施工管理流程94.2 項目總控制計劃94.3 項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點95、施工單位和監(jiān)理公司組織方案105.1 總承包商組織方案105.2 監(jiān)理公司組織方案105.3 甲方直接分包工程組織方案106、材料設(shè)備供應(yīng)方案117、項目進度計劃保證措施137.1 項目進度計劃關(guān)鍵節(jié)點137.2 甲方進度計

2、劃編制137.3 總包施工進度計劃審核137.4 施工過程中施工進度計劃審核147.5 總包施工協(xié)調(diào)管理147.6 獎懲機制147.7 甲分包施工進度計劃控制147.8 甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)157.9 總包計劃控制157.10 現(xiàn)場交通情況157.11 民擾情況157.12 外協(xié)工作168、項目質(zhì)量保證措施168.1 圖紙審查制度168.2 施工單位質(zhì)量保證體系168.3 監(jiān)理公司職責168.4 設(shè)備材料進場驗收制度168.5 樣板制度178.6青青三期B項目質(zhì)量管理要點178.7技術(shù)方案先行制度188.8質(zhì)量通病處理188.9日常質(zhì)量管理198.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題198.11質(zhì)量事故處理198.1

3、2外線施工設(shè)計和管理198.13入住前質(zhì)量檢查和維修199、項目成本控制措施209.1 項目成本控制目標209.2 項目成本控制措施2110、安全文明施工管理2210.1施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)2210.2施工過程管理2411成品保護措施2512信息協(xié)調(diào)管理2512.1項目印章管理2512.2郵件管理2512.3文件管理2612.4會議制度2813設(shè)計協(xié)調(diào)與管理2813.1實施方案階段2813.2施工圖設(shè)計階段2913.3施工階段30附圖： XX三期B總平面圖附件： xx三期B工程總控制計劃1、項目概況1.1 序言建設(shè)單位：XX萬科企業(yè)有限公司設(shè)計單位：中國建筑設(shè)計研究院總承包商：江蘇省第一建筑安

4、裝有限公司（一標段）江蘇省華建建設(shè)股份有限公司（二標段）監(jiān)理公司：華捷建設(shè)監(jiān)理有限公司質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)：xx質(zhì)量監(jiān)督站1.2 項目概況XX項目位于XX市XX，在XX路南，項目分三期B開發(fā)，規(guī)劃總建筑面積為31.98萬平方米。本期用地位于整個用地的最東側(cè),包括7棟89層的小高層。西側(cè)、南側(cè)為已竣前期工程，東側(cè)為西馬各莊東路（待建），北側(cè)緊鄰小區(qū)北街市政路（待建）?？偨ㄖ娣e為81141M2，A1棟建筑面積8267M2，A2棟建筑面積8232M2，A3棟建筑面積12929M2，B棟建筑面積7750M2,C棟建筑面積10543M2,D棟建筑面積7829M2,E棟建筑面積12911M2,地上人防出口建筑面

5、積107M2。A1、A2、A3、E棟地下一層，地上九層。建筑高度27.6MD棟地下一層，地上八層。建筑高度24.7M，B、C棟地下一層，地上八層。建筑高度26.2M住宅樓結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土剪力墻，地下車庫為框架結(jié)構(gòu)。1.3 項目規(guī)劃XX三期B項目分兩標段進行施工，一標段為A1、A2、A3樓及2地下車庫；二標段為B、C、D、E樓及3、4地下車庫。三期B工程計劃開工時間為2003年10月1日，竣工備案時間為2004年6月30日，入住時間為2004年11月10日。1. 4安全質(zhì)量目標質(zhì)量目標：合格，主體結(jié)構(gòu)達到XX標準。安全文明施工目標：堅持“安全第一，預防為主”的方針，無重大傷亡事故；無重大管線

6、、設(shè)備事故；無火災事故；無坍塌事故；保證工亡率為零；千人重傷率控制在0.2以內(nèi)；一般事故頻率控制在0.08以內(nèi)；杜絕一切重大安全質(zhì)量事故，爭創(chuàng)安全文明施工樣板工地；環(huán)境保護目標：嚴格遵守建設(shè)工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護工作基本標準各項規(guī)定，減少粉塵、大氣、噪音污染。1.5 工程及工程管理重點和難點根XX項目設(shè)計要點、項目發(fā)展計劃和施工實踐經(jīng)驗，列出以下工程及工程管理的重點和難點：施工場地狹窄，現(xiàn)場無土方堆放區(qū)，給施工現(xiàn)場部署及進度控制帶來影響；住宅樓鋼筋混凝土地下夾層轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工難度較大；施工工期緊張，施工技術(shù)及項目管理保障措施；距已入住小區(qū)居住區(qū)較近，存在噪音擾民或民擾現(xiàn)象；三期B工程市政工程與主

7、體工程交叉作業(yè)，施工技術(shù)及施工管理保障措施。2、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述2.1 部門主要工作內(nèi)容負責從工程施工準備開始，直到工程竣工的全過程管理。主要是項目實施過程中的進度控制、質(zhì)量控制、成本控制及相關(guān)的合同管理、信息管理，并協(xié)調(diào)公司內(nèi)各相關(guān)部門和政府各職能部門。(1) 項目建設(shè)階段的建設(shè)工期和實施進度的執(zhí)行。(2) 監(jiān)理公司及各施工承包商的考察。(3) 施工許可證的辦理。(4) 項目組織管理機構(gòu)和規(guī)章制度的健全，各專業(yè)技術(shù)培訓計劃的制定。(5) 施工場地“三通一平”的落實。(6) 項目施工組織設(shè)計的審定。(7) 圖紙會審和設(shè)計交底的組織。(8) 材料設(shè)備招標計劃的提供及材料設(shè)備進場日期的

8、確定。(9) 施工現(xiàn)場勘探及測量放線的組織實施。(10) 現(xiàn)場施工安全及環(huán)保措施的檢查落實。(11) 施工進度計劃的審核及檢查。(12) 按各承包合同規(guī)定的進度要求及質(zhì)量要求，對各項工程款項審批及支付。(13) 施工過程中的質(zhì)量預測和動態(tài)控制。(14) 工程竣工的驗收工作組織及各項手續(xù)的辦理。(15) 項目實施過程中的相關(guān)信息及資料管理。2.2 組織架構(gòu)圖項目部組織架構(gòu)安排如上圖，并根據(jù)工程進展需要和公司要求，做出適當?shù)恼{(diào)整。2.3 主要崗位職責 項目總經(jīng)理.1項目施工階段現(xiàn)場總代表。.2對項目施工過程的進度、質(zhì)量、安全文明、成本負責。.3協(xié)調(diào)項目內(nèi)部和外部關(guān)系。.4按公司項目發(fā)展計劃完成項目

9、建設(shè)。 項目總經(jīng)理助理.1協(xié)助項目總經(jīng)理進行項目管理。.2負責項目內(nèi)部管理工作。 標段負責人.1各自標段內(nèi)主體工程、市政工程、景觀工程的施工管理負責人，對施工進度、質(zhì)量、安全文明、成本負責。.2協(xié)調(diào)本標段監(jiān)理公司、設(shè)計院、總承包商、分包商的工作。.3協(xié)調(diào)本標段各專業(yè)之間的工作。.4負責組織本標段的竣工驗收工作 專業(yè)工程師.1做好本專業(yè)工程項目管理工作，對負責專業(yè)工程的施工進度、質(zhì)量、安全文明和成本負責。.2負責組織本專業(yè)的驗收工作。.3現(xiàn)場設(shè)計變更、簽證工作。.4配合成本工程師做好簽證、結(jié)算的工程量確認工作。.3協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他專業(yè)的工作。成本工程師.1聯(lián)合專業(yè)工程師做好職責范圍內(nèi)的招投標工作

10、。.2日常工作中設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等與成本有關(guān)的工作.2負責竣工結(jié)算。 資料管理員.1 負責項目部各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作。.3 按文件處理程序負責接收、登記、發(fā)放各部往來文等。 行政管理員.1 負責項目部對內(nèi)對外日常行政工作。.3 負責固定資產(chǎn)管理的管理工作。.4負責現(xiàn)場保安和安全消防工作。3、項目總控制進度計劃項目總控制計劃是在公司項目發(fā)展計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目目前進展情況、項目設(shè)計特點、現(xiàn)場地質(zhì)情況，并綜合考慮施工現(xiàn)場場區(qū)地形、大小，現(xiàn)場周邊交通、市政環(huán)境的影響，編制形成的。4.1 項目施工管理流程XX項目三期B工程包括基坑工程、地基處理工程、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、

11、屋面工程、防水工程、室內(nèi)裝飾工程、外裝修工程、暖衛(wèi)工程、強電工程、弱電工程、人防工程、消防工程、小市政工程、園林景觀工程、公共部位及樣板間精裝修工程等。項目施工管理總流程：項目開工基坑開挖（地基處理）基礎(chǔ)工程地下室結(jié)構(gòu)±0.000以上結(jié)構(gòu)施工水、暖、電系統(tǒng)安裝屋面工程、初裝修、外裝修工程設(shè)備安裝精裝修小市政工程園林景觀竣工備案入住4.2 項目總控制計劃4.3 項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點序號關(guān)鍵任務(wù)開始時間完成時間1.建設(shè)工程規(guī)劃許可證2003年5月20日2003年8月20日2.開工證2003年9月29日2003年11月15日3.監(jiān)理公司及總承包商招投標2003年6月15日2003年9月20

12、日4.開工時間2003年9月30日2004年11月10日5.81、82、111116住宅樓地基與基礎(chǔ)工程2003年10月14日2003年11月5日6.81、82、111116住宅樓主體結(jié)構(gòu)施工2003年11月6日2004年4月30日7.三期B住宅樓工程竣工2004年6月24日2004年6月28日8.三期B住宅樓竣工備案2004年7月21日2004年7月23日9.市政工程2003年9月1日2004年7月31日10.精裝修樣板間施工2004年3月20日2003年4月30日11.銷售樣板間展示2004年5月15日12.園林景觀工程2004年7月12日2004年9月27日13.三期B入住2004年11

13、月10日5、施工單位和監(jiān)理公司組織方案根據(jù)公司總體計劃，XX三期B工程入住時間定于2004年11月10日，開盤銷售時間為2004年5月15日，主體結(jié)構(gòu)施工應(yīng)考慮冬季施工方案。5.1 總承包商組織方案XX三期B工程項目分為兩標段，分別由兩家總承包商負責施工，一標段為81、82、111及2地下車庫；二標段為112、113、115、116及3#、4#地下車庫?？偝邪滩捎霉こ塘壳鍐握袠朔绞酱_定。5.2 監(jiān)理公司組織方案XX三期B項目由華捷監(jiān)理有限公司負責監(jiān)理，監(jiān)理公司組織編寫監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理工作實施細則、審定總包單位施工組織設(shè)計及專項方案。5.3 甲方直接分包工程組織方案XX三期B項目中，甲方直接分包

14、的工程包括：（1） 鋁合金門窗（2） 入戶門、車庫門、單元門（3） 污水處理設(shè)備（4） 燃氣壁掛爐（5） 車庫消防系統(tǒng)（6） 消防水箱（7） 有線電視和衛(wèi)星接收系統(tǒng)（8） 寬帶網(wǎng)絡(luò)（9） 安防工程（10） 市政工程（11） 燃氣工程（12） 電力工程6、項目進度計劃保證措施6.1 項目進度計劃關(guān)鍵節(jié)點XX三期B工程關(guān)鍵節(jié)點如下：序號關(guān)鍵任務(wù)完成時間1.開工時間2003年9月30日2.住宅樓地下部分工程完工2003年1月16日3.住宅樓結(jié)構(gòu)封頂2004年4月21日4.住宅樓工程竣工2004年6月28日5.三期B工程竣工備案2004年7月23日6.市政工程2004年7月31日7.精裝修樣板間竣工2

15、004年4月30日8.銷售開盤2004年5 月15日9.三期B入住2004年11月10日6.2 甲方進度計劃編制根據(jù)公司一級計劃，三期B業(yè)主入住日期為2004年11月10日，考慮到XX家園三期B銷售要求在2004年5月開盤，因此，主體結(jié)構(gòu)需在4月20日前完成，樣板間精裝修需要在2004年4月30日前完成，竣工備案日期為2004年7月23日。工期非常緊張。在編制項目總控制計劃時，按地下外墻防水、土方回填施工與結(jié)構(gòu)施工平行作業(yè)考慮（采取必要的技術(shù)措施和安全保護措施），可以節(jié)省工期1個月左右。開工前，項目經(jīng)理部聯(lián)合工程管理部根據(jù)項目總控制計劃，以及甲分包、甲供貨、甲指定、甲限價等供應(yīng)方案，編制切實可

16、行的甲分包商組織方案和材料設(shè)備采購計劃，著重描述考察時間、二次設(shè)計時間、招投標時間和進場時間等各階段控制節(jié)點。7.3 總包施工進度計劃審核施工合同簽訂后，項目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制施工組織設(shè)計和項目總施工進度計劃，上報監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總承包商項目總施工進度計劃的合理性和可行性，與以及施工組織設(shè)計中有關(guān)施工進度計劃的技術(shù)保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉(zhuǎn)送項目經(jīng)理部審核。項目經(jīng)理部著重審核總承包商項目總施工進度計劃與公司項目發(fā)展計劃和項目經(jīng)理部項目總控制計劃的各關(guān)鍵工期節(jié)點的符合性。對其中的不符合項，督促總包單位進行整改；審批通過后的項目總施工進度計劃將作為

17、總包合同的一部分?？偝邪贪磁鷾实捻椖靠偸┕みM度計劃組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。7.4 施工過程中施工進度計劃審核施工總承包商按照項目總施工進度計劃編制施工月度計劃，并細化至周計劃、以至于日計劃，監(jiān)理公司予以審核各細部計劃與項目總施工進度計劃的符合性和合理性。7.5 總包施工協(xié)調(diào)管理對于甲分包和甲供貨，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費，將其納入總包管理范圍之內(nèi)?？偘诰幹祈椖靠偸┕みM度計劃時，應(yīng)充分考慮甲分包和甲供貨的影響，將其編制在內(nèi)。施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲分包和甲供貨的進場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。項目經(jīng)理部負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲分包的關(guān)系。7.6 獎懲機制除了一般

18、的獎懲制度外，根據(jù)本工程的特點，在合同中，增加以下關(guān)鍵節(jié)點獎懲機制：（1）±0.000以下結(jié)構(gòu)完工；（2）主體結(jié)構(gòu)封頂完工；（3）主體竣工備案。7.7 甲分包施工進度計劃控制各分包商在進場前，項目經(jīng)理部對其施工周期要求進行交底，各分包商按照要求編制施工進度計劃，并上交施工組織設(shè)計，項目經(jīng)理部聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設(shè)計中機械設(shè)備配置、人力資源配置、材料供應(yīng)計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。7.8 甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部負責與工程管理部、設(shè)計部、銷售部溝通，在充分考慮招投標計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃的基礎(chǔ)上，編制各分部分項、材料、樣板計劃

19、，如階段性施工進度計劃、月施工進度計劃、項目材料限價計劃、圖紙交付計劃、分包商進廠計劃、樣品確認計劃等。當施工計劃、招投標計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化是，應(yīng)由工程管理部組織召開工程協(xié)調(diào)會，在不影響公司項目發(fā)展計劃關(guān)鍵目標的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司項目發(fā)展計劃關(guān)鍵目標的，應(yīng)上報公司總經(jīng)理層。項目經(jīng)理部負責將調(diào)整后的項目總控制計劃下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應(yīng)調(diào)整施工計劃，重新報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審核。7.9 總包計劃控制總承包商按照項目總施工進度計劃和各細部施工計劃，組織施工。每周監(jiān)理例會，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負責審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對

20、工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報項目經(jīng)理部存檔。每月總承包商提交工程月報，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負責審核上月工程完成情況，與上月施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應(yīng)體現(xiàn)在下月施工進度計劃中，以滿足項目總施工進度計劃，該方案報項目經(jīng)理部存檔。7.10 現(xiàn)場交通情況青青北街市政路尚未鋪至三期B;南街存在運輸車輛噪音擾民問題;總包進場后需做區(qū)內(nèi)三A/三期B間臨時路供使用。需要施工單位施工組織設(shè)計充分考慮.7.11 民擾情況總包作業(yè)時間和施工噪音按照北京市安全文明有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，

21、減少擾民現(xiàn)象。項目經(jīng)理部協(xié)助施工單位與周邊鄉(xiāng)政府和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。相關(guān)措施,要求施工單位施工組織設(shè)計中重點明確.7.12 外協(xié)工作項目經(jīng)理部、工程管理部、項目拓展部負責與質(zhì)量監(jiān)督站、煤氣公司、供電局、自來水公司等政府、行業(yè)部門的溝通，提前聯(lián)絡(luò)，各項配合工作按時完成，從而保證項目總控制計劃的順利實現(xiàn)。8、項目質(zhì)量保證措施8.1 圖紙審查制度施工圖出圖后，由工程管理部組織，項目經(jīng)理部、設(shè)計部等參加，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設(shè)計指導書、設(shè)計任務(wù)書的符合性，施工做法的合理性，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉(zhuǎn)設(shè)計院修改后重新出圖。開工前，由項目經(jīng)

22、理部組織，總承包商、設(shè)計院、監(jiān)理公司參加，進行設(shè)計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要。8.2 施工單位質(zhì)量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)青青家園項目工程特點和合同規(guī)定的質(zhì)量目標，編制青青家園項目三期B工程質(zhì)量計劃，并上報項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司。項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。8.3 監(jiān)理公司職責監(jiān)理公司受萬科公司的委托，對三期B工程質(zhì)量、進度、成本進行全過程、全方面的管理。人力資源配置時應(yīng)考慮按工程進度需要進行調(diào)整，各專業(yè)要配備足夠的監(jiān)理工程師。監(jiān)理公司負責組織召開周監(jiān)理例會和重要工程技術(shù)協(xié)調(diào)

23、會，按時上報監(jiān)理月報，按監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則進行工程管理。項目經(jīng)理部對監(jiān)理公司的工作進行監(jiān)管和幫助。對監(jiān)理公司的具體要求，在監(jiān)理合同中明確說明。8.4 設(shè)備材料進場驗收制度對于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、設(shè)計部、項目經(jīng)理部必須進行實地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式，并由相關(guān)部門進行封樣。不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，進場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。8.5

24、 樣板制度樣板引路是工程質(zhì)量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、轉(zhuǎn)換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等），然后報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部進行驗收，驗收通過后，方可進行大面積施工。對于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、項目管理部、工程管理部、設(shè)計部，通過試驗和鑒定后，才可應(yīng)用的工程上。8.6 XX三期B工程質(zhì)量管理要點分析XX三期B工程項目的設(shè)計特點，結(jié)合工程管理要求，擬將以下工程部位作為本工程的管理要點，施工中應(yīng)加強管理：（1） 三期B場區(qū)地下渣土、垃圾較多，房心回填及回槽土應(yīng)過篩并夯實；（2） 地下車庫護坡及降

25、水問題；（3） 外墻外保溫體系施工；（4） 鋁合金門窗安裝；（5） 單元門、入戶門安裝；（6） 外墻涂料施工；（7） 地下室、屋面防水卷材施工；（8） 廚房、衛(wèi)生間防水涂膜施工；（9） 樣板間精裝修；（10） 水暖電管線預留預埋；（11） 配電箱、配電柜安裝；（12） 冬季混凝土、回填土施工；8.7技術(shù)方案先行制度總承包商和各分包商在施工前，應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案，并報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審批，審批通過后，才能進行施工。未報施工方案的，一律不得施工。XX項目中擬審批的施工方案包括：（1） 施工組織設(shè)計（2） 測量方案（3） 雨季施工方案（4） 冬季施工方案（5） 基坑支護施工方案（6）

26、地基釬探方案（7） 地基處理方案（8） 地下防水施工方案（9） 轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工方案（10） 混凝土施工方案（11） 鋼筋施工方案（12） 模板施工方案（13） 砌筑施工方案（14） 腳手架施工方案（15） 屋面工程施工方案（16） 裝修施工組織設(shè)計（17） 成品保護施工方案（18） 外墻外保溫施工方案（19） 設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計（20） 基槽邊坡支護方案8.8質(zhì)量通病處理針對經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及在XX項目暴露出的防水設(shè)計不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問題，由工程管理部組織，項目部、設(shè)

27、計部、設(shè)計院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術(shù)討論會，制定有效的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質(zhì)量。8.9日常質(zhì)量管理項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司，對承包商的日常施工進行管理，嚴格施工工藝和工作流程，對重要的部位和工藝進行旁站。每周監(jiān)理例會，總承包商負責將上周的工程質(zhì)量實施情況作總結(jié)匯報，就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預防措施，杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復出現(xiàn)。8.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題對于在設(shè)計中（包括鋁合金門窗二次設(shè)計、精裝修、專業(yè)設(shè)計）應(yīng)注意的問題，工程管理部、項目經(jīng)理部配合設(shè)計部，以設(shè)計指導書的形式向有關(guān)設(shè)計單位提出要求，明確設(shè)計要求和節(jié)點做法，確保

28、設(shè)計圖紙的深度和質(zhì)量。8.11質(zhì)量事故處理對嚴重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部認可后，進行處理。對經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗收。對于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗收。8.12外線施工設(shè)計和管理根據(jù)XX一、二、三期的經(jīng)驗和教訓，在做單體設(shè)計的同時，由中國建筑設(shè)計研究院負責進行總圖設(shè)計，從源頭上堵住了外線施工混亂現(xiàn)象的產(chǎn)生。三期B工程施工過程中，合理安排建筑主體施工和外線施工的施工工序、現(xiàn)場布置，將雙方的交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點，保證總體工程進度和質(zhì)量。外線施工要跨雨季，要編制相應(yīng)的雨季施工方案，減少雨季施工的影響。園林景觀設(shè)計時

29、，考慮北京地區(qū)氣候條件和施工季節(jié)的影響，合理選擇樹種，保證樹木一次成活率。8.13入住前質(zhì)量檢查和維修根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，項目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計部、物業(yè)公司一起，對主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進行“一戶一表”的檢查，并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進行。9、項目成本控制措施9.1 項目成本控制目標工程名稱一標段81、82、111樓及2地下車庫建筑面積34239m2總工期307日歷天鋼筋總量3820.765t 現(xiàn)澆砼量23136.3m3總造價（元）54467320.2 單位造價1590.8元/m2工程名稱二標段112

30、、113、116、117及3、4地下車庫1018.58建筑面積47302m2 總工期305日歷天鋼筋總量5191.526t現(xiàn)澆砼量30446.43m3總造價（元）63910529.01 單位造價1351.12元/m29.2 項目成本控制措施招投標及項目采購方式XX三期B招投標采用工程量清單方式。采用工程量清單方式對成本人員的個人水平的依賴性降低，能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理之處，減少變更發(fā)生，從而降低工程總成本。對于內(nèi)外墻涂料、插座面板等，采用集團集中采購方式，可有效的降低產(chǎn)品采購成本，降低工程造價。對于甲分包、甲供設(shè)備材料，采用網(wǎng)上公開招標采購，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標的原則，降

31、低工程成本。對于甲指設(shè)備材料，工程管理部、成本管理部、設(shè)計部，要廣泛考察設(shè)備材料廠家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當?shù)蛢r設(shè)備材料。施工過程成本管理本工程土方工程量較大，開工前，項目經(jīng)理部、工程管理部根據(jù)設(shè)計和現(xiàn)場場地情況，做土方平衡分析，盡量做到土方挖填平衡。在本項目中，甲方項目部協(xié)助總包單位將基槽余土指定堆放地點。開工前，工程管理部組織施工圖內(nèi)部審查，項目經(jīng)理部組織總承包商、監(jiān)理公司、設(shè)計院進行圖紙會審，將圖紙上出現(xiàn)的問題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低成本浪費。對于工程施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師負責現(xiàn)場審核承包商上報的工程量；成本工程師負責每月的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和

32、零星工程結(jié)算的審核。三期B工程采用月度付款形式，每月總承包商按合同約定上報工程月報，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師協(xié)助監(jiān)理公司負責審核確認上月完成的工程量，成本工程師負責按確認的工程量審核確認工程進度款。10、安全文明施工管理10.1施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)施工現(xiàn)場按公司CI形象設(shè)計要求做好標識，當公司無規(guī)定時，按北京市有關(guān)安全文明要求執(zhí)行。施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)要求在總包合同中注明，并由項目經(jīng)理部在總承包現(xiàn)場臨建施工前進行交底。施工主入口大門施工主入口臨時大門如圖所示。施工主入口形象要求入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標牌、項目組織架構(gòu)牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程現(xiàn)場平面布置圖，如下圖。大門口作硬地處

33、理，車輛出入口位置設(shè)車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經(jīng)沖洗后才能駛?cè)氤鞘薪值?。臨時圍墻設(shè)計圍墻高度不小于2m。在總包合同說明，現(xiàn)場臨時圍墻的包裝宣傳權(quán)歸萬科公司所有，宣傳策劃由營銷部統(tǒng)一制定要求或設(shè)計。項目部銘牌設(shè)計項目部銘牌上寫萬科LOGO和項目名稱，懸掛于項目部入口的顯眼處。如下圖所示。XX萬科企業(yè)有限公司XX項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部上墻資料要求上墻的主要資料包括：項目概況、項目組織架構(gòu)圖、崗位職責、施工進度控制計劃、形象進度示意圖、形象進度、晴雨表、項目總平面圖等。如圖所示。項目經(jīng)理部工作人員配備要求在安全帽的前方正中粘貼或噴繪萬科標志VANKE，安全帽后側(cè)正中粘貼或噴繪“萬科”。安

34、全鞋：配備防水、防釘高幫安全鞋。對講機：管理人員在現(xiàn)場均攜帶對講機。胸卡：按公司要求制作，進入現(xiàn)場必須佩戴。公司CI標志塔吊的配重臂上懸掛萬科標志和“萬科地產(chǎn)”字樣的組合標志，建筑物懸掛公司統(tǒng)一宣傳標語。現(xiàn)場道路現(xiàn)場臨時施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。衛(wèi)生間項目現(xiàn)場衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時清理以保持清潔干凈。10.2施工過程管理工程開工前，項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司對總承包商施工組織設(shè)計中的安全文明要求進行審核，檢查其與萬科公司CI形象標識系統(tǒng)符合性，是否滿足北京市安全文明要求。監(jiān)理公司負責施工現(xiàn)場的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整

35、齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標識是否完整準備、現(xiàn)場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護、腳手架安全防護措施是否得力、現(xiàn)場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內(nèi)。對于發(fā)現(xiàn)的問題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改，整改后報監(jiān)理公司進行復查。11成品保護措施鋁合金門窗在業(yè)主入住驗收前不得拆除型材表面的保護摸，窗執(zhí)手用保護膜包裝保護，嚴禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴禁用帶尖物品在鋁框上劃動，以免劃傷型材表面。樣板房施工完畢后，任何人進出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動，動作要輕，對房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套

36、木條加以保護。屋面、廚廁間淋水試驗和閉水試驗驗收通過后，嚴禁在其上鑿眼開洞，破壞防水層，造成隱患。12信息協(xié)調(diào)管理12.1項目印章管理印章使用范圍項目部印章適用于施工過程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應(yīng)商相關(guān)文件。主要用于進場施工質(zhì)量、進度、開復工等；不適用于公司呈文報告及部門之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。12.1.2印章管理項目部印章由項目部行政崗保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對項目總經(jīng)理授權(quán)，使用過程中須由項目總經(jīng)理簽字后方可使用。12.2郵件管理郵件管理程序簡圖：項目工程師 項目總經(jīng)理監(jiān)理公

37、司項目信息員各總分包單位相關(guān)職能部門12.2.1項目部郵件管理統(tǒng)一由項目部信息收發(fā)匯總，項目部信息員收到集團及北京公司相關(guān)郵件后爭得項目總經(jīng)理批準后轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)人員。1由項目部發(fā)給各單位及相關(guān)人員的郵件，須由項目總經(jīng)理批準后方可發(fā)送。12.2.3 由項目總經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。12.2.4 有關(guān)政府法規(guī)，集團公司及北京公司公開的信息及相關(guān)的報紙、報刊摘要，信息員可直接收發(fā)，不必經(jīng)項目總經(jīng)理批準。12.3文件管理12.3.1 XX項目文件標準格式XXVK/QQ/YY/XX/XXX a b c d ea. XXVK XX萬科企業(yè)有限公司b. QQ 項目名稱（X

38、X項目）c. YY 文件類別 SJ設(shè)計部； GC工程管理部； CB成本管理部ZB總辦 ； XS銷售部； TZ項目拓展部CW財務(wù)部；RL人力資源部； KF客服中心WY物業(yè)公司； XM項目經(jīng)理部d. XX年份e. XXX該年份之文件編號12.3.2文件登記及歸檔 收文、發(fā)文、文件拷貝分發(fā)進行登記，如文件內(nèi)存草圖應(yīng)特別注明。當項目部收到文件后，將蓋上項目部印章，由項目總經(jīng)理指定傳閱人員及拷貝數(shù)量。傳閱后分類歸檔。文件拷貝在蓋項目部印章的文件上傳閱。12.3.3收文登記A1（公司內(nèi)部）A2（公司內(nèi)部） A12設(shè)計院A17監(jiān)理公司A19建筑承包商、總包、分包12.3.4發(fā)文登記 B1公司內(nèi)部B2公司內(nèi)部B12設(shè)計院B 17監(jiān)理公司B19建筑承包商、總包、分包12.3.5 一般性文件C1C212.3.6文件更改項目文件更改如工作指導、計劃表等，由項目總經(jīng)理簽批。文件需標明更改版本及日期。12.3.7總文件檔案目錄總文件檔案目