杭州佳美中心商業(yè)部分提報（34頁）

1、中國杭州佳美中心商業(yè)部分提報本篇報告致力于解決以下幾個問題：一、尾貨市場的可行性分析 a.尾貨、庫存的概念 b.尾貨、庫存國內、浙江市場占有量分析 c.尾貨市場的優(yōu)勢 d.尾貨、庫存的消化渠道 e.案例分析二、投資我項目經濟測算三、項目賣點分析四、樓層分布分析我國服裝生產企業(yè)承擔著全球超過一半的服裝 加工任務。而國外品牌在下訂單的時候一般會采用“來料加工”的方式，為確保生產足夠量的合格產品，當然來料配給量肯定會大于訂單要求。而加工廠家在按訂單交貨后，總會有部分剩余，這部分商品就成了“尾貨”。服裝廠商長期積壓在倉儲中的服裝成品，其中包括：瑕疵服裝、殘次品、出口轉內銷、過時服飾等，被稱為庫存。我國

2、服裝代加工產業(yè)每年的生產量達數十億件，根據一批服裝原單生產中大約會產生3%至5%尾貨的比例來計算，每年的“尾貨”量可以說是一個天文數字。對生產企業(yè)來說，隨著產能不斷擴大，庫存積壓產品導致資金回籠困難，正成為不少企業(yè)面臨的發(fā)展瓶頸。對消費者而言，如果能以低廉的價格購買到質量有保證的正規(guī)廠家服飾，又何樂不為？浙江服裝加工業(yè)每年的生產量達數十億件，去年浙江省服裝行業(yè)銷售收入500萬元以上的企業(yè)有1601家，從業(yè)人員4075萬人。完成服裝產量1763億件；實現(xiàn)工業(yè)總產值54129億元，比上年增長1086；實現(xiàn)利潤33億元，比上年增長5，940o；出口創(chuàng)匯6722億美元，比上年增長1479。其中服裝產量

3、、產品銷售收入、利潤和出口創(chuàng)匯等碩指標，分別占全國服裝行業(yè)的20、196，311和1627。目前不少服裝品牌的庫存量都超過生產量的30%，幾乎占其銷售量的1/3 尾貨、庫存尾貨、庫存無論是經銷商還是品牌商都對無論是經銷商還是品牌商都對此深惡痛絕。此深惡痛絕。尾貨、庫存已成為影響企業(yè)發(fā)展的一大障礙，尤其是近年來整體形式的下降影響更為明顯，為服裝企業(yè)提供庫存消化渠道，成為促進產業(yè)發(fā)展的有利工具因此，尾貨市場應運而生！因此，尾貨市場應運而生！尾貨價廉物美，商品售價只是外面零售店鋪的30%左右，有相當大的消費市場。尾貨市場的出現(xiàn)彌補了我國市場體系的不足，為平衡內銷市場提供了有效的解決方案，是商業(yè)經濟的

4、新一輪“升級”。企業(yè)廠商自行開設直營店進行消化打包派發(fā)給各地分銷商、或打包賣給尾貨收購專業(yè)人士進行消化網絡平臺進行消化周邊環(huán)境分析目標客群分析市場發(fā)展預測分析緊鄰高架出入口，半小時車程即可直達中心城區(qū)；地處大城北、華豐板塊，與半山生活圈隔路相望，多個住宅小區(qū)陸續(xù)有客戶入住，3公里范圍內超40個高品質、高密度居住小區(qū)，約40萬余人；項目周邊沒有一家上規(guī)模的專業(yè)服裝類市場；沿街服裝店大多為品牌專賣店，且沒有一條形成氣候的專業(yè)服裝類街區(qū)；項目周邊有幾家大型服裝生產企業(yè)，對于尾貨供應具有得天獨厚的優(yōu)勢；地處大型物流公司旁邊，因此對于批發(fā)服裝運輸或者商家貨物進出也具有較強的便利性；我們隨機調查了項目周邊

5、地區(qū)100多名女性消費者以及60多名男消費者。他們的年齡階段大多在20-38歲之間。經過調查我們發(fā)現(xiàn)，這部分潛在消費者的在每次購置服裝的消費水平在100-800之間。不過也略有一部分消費能接受800-2000元這個價位，在2000以上價格很少。這部分消費者對于衣服質量的要求偏高，但對于賣衣服的地點消費者卻又是很矛盾的，因其內心是更愿去專賣店或專業(yè)服裝商業(yè)街，只是對價格卻又趨之若鶩。因而，他們在更多的時候是在打折或者換季的時候才去購買，對于這樣消費者則是我們項目定位為尾貨市場的因素關鍵所在。尾貨市場中所售產品價格均為專賣店三分之一，質同價更低，同時，在年齡段的消費群體夜是服裝消費的主要群體，其一

6、般都有較強的購買欲望。該群體大多數人的人生觀和價值觀已相對成熟，因此消費的心態(tài)更趨于個性化、感性化以及理性化，因此對于新興的一個服裝尾貨市場則更容易接受，一次愉快的購物經歷就可以成為忠實客戶，為市場的穩(wěn)定客戶流打下基礎。首先本案項目市場是定位在一個產品檔次全、產品質量高、設施健全、環(huán)境舒適的服裝尾貨批發(fā)零售市場。伴隨著信息交流速度的快捷，品牌消費的消費群體與流行時尚需求的步伐幾乎一致。本案項目市場應引導客戶群沿著：理性消費需求消費時髦消費時尚消費個性消費，這樣一個由高到低的品牌消費需求軌跡進行。雖然在現(xiàn)階段內有相比其他成熟市場因地理位置的差異、品牌知名度不高以及其他商業(yè)綜合體的競爭等因素的影響

7、，但市場的發(fā)展前景將會是越來越趨于高速的發(fā)展中?？偨Y：總結：數量巨大的尾貨及庫存給廠家的資金周轉帶來壓力，小規(guī)模、分散經營的尾貨商戶并不具備足夠的消化能力。因而，成立專門的尾貨庫存市場，整合工廠直營店及從事尾貨、庫存交易的專業(yè)人士，為其提供經常性的、固定的、具有配套設施和相關服務的場所成為迫切需求。目前廣州、北京等地已經形成了一批目前廣州、北京等地已經形成了一批 規(guī)模較大的服裝尾貨庫存批發(fā)市場規(guī)模較大的服裝尾貨庫存批發(fā)市場 目前，國內尾貨庫存貨源往北主要集中在北京地區(qū)； 往南主要集中在服裝加工廠商云集的廣東、福建等東南沿海地區(qū)； 做為服裝生產大省，浙江省尾貨庫存專業(yè)市場仍為空白； 而尾貨的主要

8、需求分布在我國中部、北部、西部等廣大地區(qū)；輻射性可覆蓋全國！把握尾貨庫存商機把握尾貨庫存商機 別人得到了什么？別人得到了什么？國內首家尾貨市場天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場在北京正式開業(yè)。隨后，北京相繼誕生十余家尾貨市場，南京、常熟、廣州、上海等地也迅速形成服裝服飾尾貨交易中心。 2009年7月，隨著尾貨市場經營管理技術規(guī)范的正式施行，以及尾貨商戶聯(lián)盟俱樂部的成立，尾貨市場正走上規(guī)范化發(fā)展之路。 天蘭天的率先起步，帶動了尾貨市場的全面發(fā)展，天通尾貨市場、回龍觀尾貨社區(qū)淘寶城等也相繼成立，鼎盛時期北京尾貨市場最多達到15家以上?！拔藏洝毙袠I(yè)相當大，關聯(lián)企業(yè)有600萬家，市場規(guī)模超過2000億件。 200

9、8年7月至2009年7月，北京天蘭天、天匯（8000平米）、天通、回龍觀尾貨淘寶城等八大尾貨市場銷售額超過30億元。北京5000平方米以上的專業(yè)尾貨市場仍然有超過10家。 經典案例： 北京天蘭天GOGO服裝尾貨專業(yè)批發(fā)市場 由北京精誠百瑞商貿有限公司運營管理的專業(yè)性服裝尾貨批發(fā)市場。整體建筑面積15000余平方米，市場經營共分三層，共設計攤位948個。采取市場經營模式，一般為商戶單獨經營，零售兼顧批發(fā)。天蘭天控制了全國35%尾貨服裝批發(fā)市場份額，尾貨發(fā)貨能力輻射全國各地。 目前鋪位轉讓情況：8平米攤位轉讓費竟高達30萬的還一鋪難求 目前租金：16元/天，參照往年的租金情況，達到了租金漲幅每年在

10、40%以上。 商戶分析：商戶分析：一年銷售量達5萬件，營業(yè)額也比在底商門面時翻10倍以上。 消費群體分析：消費群體分析：消費群體年輕人居多，70都是回頭客 銷售額分析：銷售額分析：天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場在試營業(yè)3個月期間，市場出貨量已經超過億件，銷售額為20億元，日均客流量達到萬人次，個體攤位單日最高銷售額達到萬元。這20億的銷售額主要來自兩部分：一部分是商戶在市場內的現(xiàn)場交易，包括批發(fā)和零售，這部分占總銷售額的20%;一部分是商戶以市場為平臺進行的批發(fā)，他們不僅將商品銷售到國內其它大中城市，甚至遠銷東歐、東南亞等地，這部分占總銷售額的80%。天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場不僅是一個批發(fā)市場，還是一個

11、信息平臺，一個物流中轉站，市場依靠的是成千上萬的服裝企業(yè)和密集的銷售渠道，面對的不僅是本地市場，還有海內外的其它市場。其他案例：其他案例： 北京天匯尾貨市場： 開業(yè)時間：2009年1月8日 體量：8000平方米 租金： 8 元/天 北京天通尾貨市場： 開業(yè)時間：2007年9月 體量：15000平方米 租金：元/天把握尾貨商機，把握尾貨商機， 我們將得到什么？我們將得到什么？投資客的經濟收益投資客的經濟收益 根據尾貨市場目前的租金統(tǒng)計，租金區(qū)間是在根據尾貨市場目前的租金統(tǒng)計，租金區(qū)間是在5元元16元元/平米平米/天不等。則取一個平均值天不等。則取一個平均值10元元/平米平米/天，再取天，再取一個

12、最小值一個最小值5元元/平米平米/天，分別做一個測算。天，分別做一個測算。 測算一：租金10元/平米/天 租金10元/平米/天 * 365天 / 售價（按18000元/平米） *100% = 年回報率20% 投資者租金回報率在年20%，五年左右即可收回成本！而這只是租金收益，投資者購買的物業(yè)還在不斷增值，其轉讓費將是成倍翻漲！測算二：租金5元/平米/天 租金5元/平米/天 * 365天 /售價（按18000元/平米） *100% = 年回報率10% 投資者租金回報率在年10%以上，十年左右即可收回成本！除了這筆租金收益，投資者購買的物業(yè)還在不斷增值！其轉讓費將是成倍翻漲!佳美中心賣點梳理佳美中

13、心賣點梳理1、立足杭州長三角最大的服裝產業(yè)基地、立足杭州長三角最大的服裝產業(yè)基地2、空白市場，價值洼地，前景無限、空白市場，價值洼地，前景無限3、全方位立體式打造永不落幕的新商貿體、全方位立體式打造永不落幕的新商貿體 a.實體市場+網絡信息平臺； b.內市場+大夜市； c.B2B,打造物流中轉站 d.B2C4、市場化運營，商場化管理市場化運營，商場化管理 做的像市場一樣熱鬧，管的像商場一樣有條有理；實行百貨業(yè)的銷售額末尾淘汰制，不斷在淘汰中更新優(yōu)質品牌，提升市場的品質，增強市場品牌效應。5、搭建金融平臺搭建金融平臺 提供金融服務體系，幫助經營戶解決資金難的問題，可提供小額貸款，可做經營性擔保活

14、動；與多家銀行共同合作，服務小商戶，為優(yōu)質經營保駕護航。6、兩大市場行業(yè)龍頭品牌為我市場保駕護航兩大市場行業(yè)龍頭品牌為我市場保駕護航四季青運營團隊親自操刀長期為我市場跟蹤指導中國市場研究院做全程整合推廣，旗下商業(yè)地產、專業(yè)市場會員單位500余家，匯集眾多知名品牌市場核心成員、行業(yè)研究專家親臨指導。7、品牌運營管理公司傾力打造確保市場良性運營品牌運營管理公司傾力打造確保市場良性運營運營公司核心成員來自多個優(yōu)秀市場的專業(yè)人士，成功操作多個知名品牌專業(yè)市場，為市場提供專業(yè)人才保障。8、超長租賃期及產權旺鋪，賺到盤滿缽滿超長租賃期及產權旺鋪，賺到盤滿缽滿四季青、中國輕紡城等眾多市場以6年為一周期進行租賃，大部分都為投資者，其賺取經營戶租金的同時，更重要的是轉讓費已是租賃費用的幾倍；今天我項目一次性出讓20年的租賃權，更有稀缺產權旺鋪史無前例，搶到就是賺到。綜合上述八大賣點宣傳語 我們匯集了長三角服裝品牌的優(yōu)質企業(yè)我們匯集了長三角服裝品牌的優(yōu)質企業(yè) 我們整合了服裝市場的優(yōu)質人才我們整合了服裝市場的優(yōu)質人才 我們依托了行業(yè)航母的臂彎我們依托了行業(yè)航母的臂彎 高起點、高定位，打破專業(yè)市場傳統(tǒng)格局，高起點、高定位，打破專業(yè)市場傳統(tǒng)格局， 著眼未來，集大家之所長，融科技于一身，著眼未來，集大家之所長，融科技于一身， 前無古人，后無來者，無可復制，永無超越，前無古人，后無來者，無可復制