對我國房地產市場調控政策的再探討

1、對我國房地產市場調控政策的再探討摘要：隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展，我國的房價一直居高不下，甚至持有持續(xù)高漲的態(tài)勢。站在一個管理者的立場上，本文詳細我國當前房地產行業(yè)存在的問題，并對房地產宏觀調控的現(xiàn)狀進行分析，以期對行業(yè)的發(fā)展有所幫助。關鍵詞：房地產；宏觀調控；稅制改革；政策abstract: with the development of social economy in china, chinas housing prices have been high, even holding a rising trend. standing in a management position, t

2、his paper details our current real estate industry problems, and the real estate macro-control situation analysis, in order to help the development of industry.key words: real estate; macro-control policies; tax system reform;中圖分類號：f293.3文獻標識碼： a 文章編號：2095-2104（2012）08-0020-02一、當前我國房地產行業(yè)存在的主要問題（一）我國

3、房地產存在稅制不合理風險與外國普遍將房地產稅作為完全的地方稅的做法不同，中國名義上將房地產稅列為地方稅，但是所有房地產稅的立法權都集中在中央，而且各個稅種的征稅對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制基本要素的調整權也絕大部分集中在中央，從而不利于地方因地制宜地通過房地產稅增加財政收入和調節(jié)經濟，也不利于房地產稅的完善。（二）我國房地產市場缺乏有效的市場調控機制在房地產的發(fā)展過程中，市場調節(jié)機制的弊端和不足逐漸暴露出來。在經濟利益的驅使下，很多房地產開發(fā)商為了追求經濟利益而盲目的進行房價的操控，謀求暴利成為房地產開發(fā)商的目標。眾多的不合格工程、豆腐渣工程的出現(xiàn)給人們造成了重大的財產損失。房產

4、價格的高漲使得房地產淪為開發(fā)商謀取暴利的工具。市場調控機制的作用沒有得到發(fā)揮，國家的宏觀調控也沒有與市場調控相結合。雖然近年來國家的房地產調控政策出臺的頻率在不斷增加，但是調控政策過于頻繁，且缺乏持續(xù)性和針對性，難以取得良好的效果。（三）非法占地和盲目投資致使房地產市場混亂在房地產項目開發(fā)中，獲取土地使用權時常有違法現(xiàn)象出現(xiàn)，有些開發(fā)商和政府進行勾結，強制占用國有土地、農業(yè)用地進行地產項目開發(fā)。在土地收購過程中濫用土地資源、非法占用農民用地的現(xiàn)象此起彼伏，造成了房地產開發(fā)的盲目擴大。更有甚者，有些開發(fā)商進行暗箱操作，利用非法手段低價取得國有土地使用權，引起國有資源的流失，損壞了國家土地儲備，給

5、國民經濟的長遠發(fā)展帶來阻礙。（四）我國房地產項目開發(fā)結構失衡我國房地產項目在發(fā)展過程中，在有些地產開發(fā)上，為了追求經濟利潤而盲目的進行大規(guī)模的高檔住宅的開發(fā)，對于中低檔的住宅無暇關注，這就使得房地產項目結構不合理，地產開發(fā)比例的不協(xié)調使得經濟適用房開發(fā)力度不夠，不能滿足人們的真正需求。而高檔房的入住率低，空置率高，房地產項目建設資金難以回收，延緩了房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也擴大了貧富差距，不利于社會的和諧于穩(wěn)定。例如，我國很多城市的房屋空置率達到了30%以上，房地產項目開發(fā)結構的失衡有很大的關系。三、新時期房地產市場調控的政策研究（一）地稅體制改革的深入貫徹與執(zhí)行在目前我國的房地產市場發(fā)展中，國

6、家出臺的房地產稅制改革，實現(xiàn)統(tǒng)一的稅制標準，解決了房地產稅不統(tǒng)一的問題。此外，稅制要具有穩(wěn)定性，不能進行隨意的更改，稅收的權威性是保證稅收穩(wěn)定的前提，稅收的穩(wěn)定性是維護稅收權威性的保障。（二）利用信貸手段調控房地產市場房地產市場發(fā)展的兩個關鍵因素是土地和資金。資金直接影響著房地產市場的發(fā)展，國家利用金融機構對房地產企業(yè)的信貸政策能夠對房地產市場進行調控。政府出臺存款準備金率的調整和變動貸款利率，有效的調控投放于房地產市場的資金的數(shù)量和結構。國家通常把信貸手段作為房地產市場調控的政要手段之一，這也是宏觀調控政策中經濟手段的關鍵內容。首先，對投放到房地產市場中的資金數(shù)量與規(guī)模進行調控。房地產市場出

7、現(xiàn)緊縮或者引發(fā)泡沫都與信貸資金的控制有著密切的聯(lián)系。目前，我國房地產市場有一定的泡沫存在，在這個發(fā)展的關鍵時期，國家進行信貸調節(jié)尤為重要。房地產項目中開發(fā)商的信貸資金與購房者的信貸資金要保持合理比例。其次，對貸款期限和利率進行調整。因為利率是資金借貸的主要成本，也會在很大程度上影響市場上各方主體的未來收益。因此，在進行房地產市場調控時，尤其是在供大于求的情況下，相關部門可以采用提高開發(fā)商貸款利率、降低消費者購房利率的方法，這有助于宏觀調整目標的實現(xiàn)。例如，可以對首套房貸的利率給予9折優(yōu)惠，而對于二套房貸要適當調高利率，對于三套房貸不予批復等措施，能夠起到良好的調控效果。再次，控制貸款成數(shù)。這主

8、要從兩個方面著手，一是指房地產開發(fā)商在申請項目貸款時應具備的自有資金比例；二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。通過對貸款成數(shù)的高低的調整，可以有效控制房地產市場的活躍程度，打擊房地產市場投機等行為。最后，建立和完善房地產金融市場，不斷提高房地產金融服務水平，通過資本市場的作用來規(guī)避或緩解房地產市場在發(fā)展中存現(xiàn)的各種問題，并積極展開政策性的住房金融業(yè)務，以促動房地產市場的良性發(fā)展，改善人民群眾的生活質量。四、對目前我國房地產市場調控政策的思考（一）我國的房地產市場調控政策存在一定的弊端經過分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國房地產的總體外部環(huán)境是良好的，但是目前我國房地產市場的變化并不是市場自動

9、調節(jié)的結果，因此市場調控政策不能放松，但是我們也不能夸大了國家市場調整政策的作用，因為我國的房地產市場調控政策不是萬能的，只有實現(xiàn)與市場調節(jié)的充分結合，才能發(fā)揮最佳效果。例如，從總體上看，我國的房地產市場調控政策取得了一定的成果，一線城市的房價從表面上看，其發(fā)展態(tài)勢已經趨于平穩(wěn)，但是在廉租房建設、經濟適用房建設方面還需要進一步改進，中小城市的房價還在出現(xiàn)不同程度的上漲。（二）要尊重房地產市場發(fā)展的客觀規(guī)律隨著我國市場經濟體制的建立和發(fā)展，房地產行業(yè)的發(fā)展和調整應當更加倚重市場自身的調節(jié)作用。房地產行業(yè)的利潤，應當根據(jù)各種費用和成本進行合理的確定，并將其控制在合理的范圍之內，再加上國家相關政策的

10、引導，這樣就可以有效控制房價，減輕購房者的負擔，減少行業(yè)內的混亂現(xiàn)象，促進我國房地產行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。（三）房價的理性回歸還需要進一步的治理中國的房地產調控政策，要避免“越調越漲”狀況的發(fā)生，需要進一步加大綜合治理的力度，除了需要采取更多精準有效的市場調控政策外，還需要推進整體上的改革，例如房貸規(guī)模有適當收縮，盡量控制在6萬億上下，對房地產開發(fā)商的預售制要進行規(guī)范和管理，適當擴大土地供應規(guī)模等。這雖然在短期內可能對我國的房地產市場產生一定的影響，但是從長遠看，只要政府下定決心對房地產市場進行整理，一旦過了陣痛期，對降低房地產市場的泡沫風險、促進房地產市場的可持續(xù)發(fā)展將是非常有利的。五、結語綜上所述，基于我國房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀，以及對新時期房地產市場調控政策的分析與思考，表明我國的房地產行業(yè)在發(fā)展過程中仍舊存在很多問題和弊端，如何單靠市場的自身調節(jié)或者政府部門的宏觀調整，都是遠遠不夠的，唯有實現(xiàn)二者的充分結合，多加強相關主管部門的政策引導，才能實現(xiàn)我國