合歡嘉苑小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、安徽積層微電路有限公司合歡嘉苑小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一四年九月十三日目錄調(diào)查人員聲明1第一部分 項(xiàng)目總論21.1項(xiàng)目背景21.1.1 合肥概況21.1.2 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況31.1.3項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況51.1.4項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由61.1.5項(xiàng)目投資的必要性71.2項(xiàng)目概況91.2.1 地塊位置91.2.2 項(xiàng)目SWOT分析101.2.3項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)111.2.4項(xiàng)目現(xiàn)狀：121.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)12第二部分 市場(chǎng)研究132.1合肥市、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述132.1.1合肥房產(chǎn)市場(chǎng)132.1.2高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)152.1.1合肥市居民購(gòu)房意向及商品住宅成交情況152.2本地塊

2、周邊部分樓盤(pán)情況172.2.1本項(xiàng)目及周邊部分樓盤(pán)位置172.2.2高新區(qū)可比較樓盤(pán)情況202.2.3 政務(wù)區(qū)相鄰樓盤(pán)情況222.3幾點(diǎn)建議232.3.1 控地價(jià)232.3.2 定準(zhǔn)位242.3.3 重規(guī)劃242.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案242.4.1 項(xiàng)目定位242.4.2 商業(yè)業(yè)態(tài)組合252.4.3 產(chǎn)品建議252.4.4 價(jià)格定位252.5開(kāi)發(fā)計(jì)劃252.6銷(xiāo)售策略262.6.1 時(shí)間安排262.6.2 推售策略262.7 項(xiàng)目租售收入?yún)R總表26第三部分 投資預(yù)算及融資方案23.1 成本測(cè)算23.2 分項(xiàng)估算依據(jù)23.3 資金籌措及計(jì)劃4第四部分 項(xiàng)目效益分析24.1 效益分析24.2 敏感性分析

3、24.3 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)及平衡計(jì)劃5第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)85.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取85.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析115.2.1靜態(tài)獲利分析115.2.2動(dòng)態(tài)獲利分析115.2.3綜合指標(biāo)表125.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論13第六部分 不確定性分析146.1盈虧平衡分析146.2 銷(xiāo)售價(jià)格與土地價(jià)格變動(dòng)分析14第七部分 綜合評(píng)價(jià)227.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）227.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）227.3公司資源匹配分析22第八部分 研究結(jié)論與建議238.1結(jié)論238.2建議23第九部分 附錄249.1附件249.2附表249.3附圖26調(diào)查人員聲明調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的

4、和準(zhǔn)確的。2、我們依照統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式進(jìn)行分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫(xiě)本可行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。第一部分 項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1 合肥概況合肥是安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部巢湖之濱，北緯32°、東經(jīng)117°，通江達(dá)海，承東啟西、貫通南北、連接中原。以合肥為圓心、半徑為500公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國(guó)東、中部最發(fā)達(dá)的7省1市，約102萬(wàn)平方公里、5億人口。作為

5、沿海的腹地，內(nèi)地的前沿，合肥正在與“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)全方位對(duì)接，東部沿海資本產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)，必將首當(dāng)其沖，首得其利。合肥市域總面積7029平方公里，全市戶(hù)籍總?cè)丝?69.85萬(wàn)人。城市建成區(qū)224平方公里，市區(qū)人口224萬(wàn)人?，F(xiàn)轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣。合肥是一座具有2200多年歷史的古城，早在新石器時(shí)期，就有人類(lèi)活動(dòng)，秦朝時(shí)置合肥縣，明清時(shí)為廬州府治，故又別稱(chēng)“廬州”。合肥是全國(guó)二級(jí)區(qū)域交通樞紐。高速公路四通八達(dá)，到南京約需2個(gè)小時(shí)車(chē)程，到上海、武漢等約需4-5個(gè)小時(shí)車(chē)程?；茨?、京九、寧西等六條鐵路縱橫交錯(cuò)，特別是滬漢蓉高速鐵路2007年建成后，合肥到南京僅需45分鐘，到

6、上海、武漢只需2個(gè)多小時(shí)。國(guó)家4E級(jí)機(jī)場(chǎng)合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)已經(jīng)建成投入使用，已經(jīng)啟動(dòng)的江淮運(yùn)河建設(shè)，將使合肥成為溝通長(zhǎng)江和淮河的水運(yùn)中心。合肥港近、遠(yuǎn)期計(jì)劃各建一座集裝箱碼頭，屆時(shí)，合肥地區(qū)的集裝箱就可以順長(zhǎng)江而下，直接運(yùn)到上海的遠(yuǎn)洋貨輪上。合肥是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)包公園、徽?qǐng)@等旅游景點(diǎn)獨(dú)具特色。逍遙津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古鎮(zhèn)等風(fēng)光各異。合肥周邊半徑250公里內(nèi)有黃山、九華山、太平湖、天柱山、瑯琊山等全國(guó)著名旅游風(fēng)景區(qū)，是重要的旅游目的地和集散中心。合肥都市圈基本圈層半徑為100公里，引領(lǐng)并形成皖中一體化發(fā)展格局，有效地帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到2020年，合肥市將成為寧鄭

7、漢之間最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?！笆晃濉睍r(shí)期，合肥將以做大經(jīng)濟(jì)總量、增強(qiáng)綜合實(shí)力、提高人民生活水平為主線(xiàn)，以壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化縣域經(jīng)濟(jì)為突破口，以加快科技創(chuàng)新型試點(diǎn)市建設(shè)為著力點(diǎn)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，逐步把合肥建設(shè)成為全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市，在安徽崛起中勇當(dāng)先鋒、中部崛起中爭(zhēng)先進(jìn)位。2013年，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆二中、三中全會(huì)精神，按照“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)，開(kāi)拓創(chuàng)新，扎實(shí)工作，著力穩(wěn)增長(zhǎng)、提效益、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了穩(wěn)定健康較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為打造“大湖名城、

8、創(chuàng)新高地”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。資料來(lái)源：1.1.2 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)合肥市2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)資料來(lái)源： ，2013年生產(chǎn)總值（GDP）4672.91億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.21億元，增長(zhǎng)3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2583.75億元，增長(zhǎng)12.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1841.95億元，增長(zhǎng)10.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.5:55.3:39.2調(diào)整為5.3:55.3:39.4，其中第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)增加值占GDP比重由上年的43.6%提高到43.9%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到61555元（折合9939美

9、元）,比上年增加6373元。合肥市2013年年末從業(yè)人員504.4萬(wàn)人，比上年增加19.5萬(wàn)人。其中，第一產(chǎn)業(yè)102.4萬(wàn)人，減少4.1萬(wàn)人；第二產(chǎn)業(yè)175.3萬(wàn)人，增加10.8萬(wàn)人；第三產(chǎn)業(yè)226.7萬(wàn)人，增加12.8萬(wàn)人。城鄉(xiāng)私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員和個(gè)體勞動(dòng)者128萬(wàn)人，增加25萬(wàn)人。全年城鎮(zhèn)實(shí)名制新增就業(yè)18.2萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.5萬(wàn)人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力8.8萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.3%，比上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。2013年年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2330戶(hù)，比上年凈增243戶(hù)，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1907.40億元，比上年增長(zhǎng)14.4%。其中，輕、重工業(yè)分別增長(zhǎng)8.3%和18.4%；

10、國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)5.9%，集體企業(yè)增長(zhǎng)10.0%，股份制、外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)分別增長(zhǎng)10.4%和30.1%。規(guī)模以上工業(yè)37個(gè)行業(yè)中，有34個(gè)行業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1188.88億元，比上年增長(zhǎng)15.9%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值2006.81億元，比上年增長(zhǎng)21.7%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7061.11億元，比上年增長(zhǎng)15.5%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)450.15億元，增長(zhǎng)23.6%。全年建筑業(yè)增加值530.18億元，比上年增長(zhǎng)7.9%。納入統(tǒng)計(jì)范圍的具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑施工企業(yè)859戶(hù)，比上年增加24戶(hù)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額90.31億元，增長(zhǎng)9.6%

11、。房屋建筑施工面積18695.29萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.5%；其中，新開(kāi)工面積7845.48萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%。房屋竣工面積5566.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%。年末建筑業(yè)從業(yè)人員73.41萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.5%。企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率34.68萬(wàn)元/人，增長(zhǎng)16.9%。2013年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4707.99億元，比上年增長(zhǎng)23.1%。其中，民間投資2777.97億元，增長(zhǎng)26.7%；文化產(chǎn)業(yè)投資310.11億元，增長(zhǎng)36.0%；城市基礎(chǔ)設(shè)施投資806.19億元，增長(zhǎng)26.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資72.49億元，增長(zhǎng)28.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資1788.83億元，增長(zhǎng)19.2%；第

12、三產(chǎn)業(yè)投資2846.67億元，增長(zhǎng)25.4%。工業(yè)投資1752.98億元，增長(zhǎng)18.9%。全年固定資產(chǎn)投資施工項(xiàng)目5087個(gè)，比上年增加256個(gè)，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資7266.91億元，增長(zhǎng)14.7%?？⒐ろ?xiàng)目3964個(gè)，增加321個(gè)。2013年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1105.81億元，比上年增長(zhǎng)21.0%。商品房新開(kāi)工面積2211.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.5%；竣工面積1435.33萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.8%。商品房銷(xiāo)售面積1628.09萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.0%；商品房銷(xiāo)售額1023.01億元，增長(zhǎng)33.8%。全年開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房46562套，竣工8078套。合肥市2013年全年財(cái)政收

13、入768.27億元，比上年增長(zhǎng)10.6%；其中，稅收收入685.91億元，增長(zhǎng)11.4%。地方財(cái)政收入438.62億元，增長(zhǎng)12.6%。財(cái)政支出630.89億元，比上年增長(zhǎng)10.2%。其中，社會(huì)保障與就業(yè)支出增長(zhǎng)19.2%，城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)支出增長(zhǎng)15.3%，文化體育與傳媒支出增長(zhǎng)1.04倍，節(jié)能環(huán)保支出增長(zhǎng)30.5%。2013年年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額8232.58億元，比上年末增加1318.74億元，增長(zhǎng)19.1%；其中居民儲(chǔ)蓄存款余額2355.77億元，增長(zhǎng)14.0%。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額7054.99億元，比上年末增加918.96億元，增長(zhǎng)15.0%。其中，短期貸款余額1920

14、.56億元，增長(zhǎng)26.2%，短期貸款中個(gè)人貸款及透支余額320.09億元，增長(zhǎng)45.0%；中長(zhǎng)期貸款余額4927.11億元，增長(zhǎng)12.7%，中長(zhǎng)期貸款中個(gè)人貸款余額1576.63億元，增長(zhǎng)20.7%。2013年年末常住人口761.1萬(wàn)人，比上年增加3.9萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化率為67.8%，比上年末提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。年末戶(hù)籍人口711.50萬(wàn)人，比上年增加0.98萬(wàn)人，其中市區(qū)戶(hù)籍人口233.83萬(wàn)人。全年人口出生率11.88，比上年下降0.72個(gè)千分點(diǎn)；死亡率7.54，下降0.42個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率4.34，下降0.30個(gè)千分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28083元，比上年增長(zhǎng)10.4%。人均消

15、費(fèi)性支出20475元，增長(zhǎng)9.2%。食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重為35.6%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。居民人均現(xiàn)住房總建筑面積30.9平方米，比上年增加2.1平方米。1.1.3項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況合肥國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)高新區(qū)）地處蜀山腳下，董鋪水庫(kù)之濱，1990年10月奠基，1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，是合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)和合肥現(xiàn)代化新興中心城市“空間發(fā)展戰(zhàn)略”西部組團(tuán)的核心區(qū)域，是首批“中國(guó)亞太經(jīng)濟(jì)合作組織科技工業(yè)園區(qū)”、全國(guó)首批光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)、“國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”（軍民結(jié)合）、首批國(guó)家級(jí)文化和科技融合示范基地，兩度榮獲全國(guó)“先進(jìn)國(guó)

16、家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”、“全國(guó)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位”和“全國(guó)模范勞動(dòng)關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，在國(guó)家高新區(qū)綜合評(píng)價(jià)中位居第12位，在國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)工作會(huì)議上被授予“國(guó)家高新區(qū)建設(shè)20年先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。合肥高新區(qū)是安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，已形成電子信息、光機(jī)電一體化、新能源、公共安全、文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)迅速聚集，培育了科大訊飛、四創(chuàng)電子、安科生物、陽(yáng)光電源、量子通信等高新技術(shù)企業(yè)，引進(jìn)了格力電器、美的電器、合肥三洋、大陸輪胎、長(zhǎng)安汽車(chē)、晶澳、美國(guó)3M、韓國(guó)樂(lè)天、日本NSK等知名龍頭企業(yè)，一大批企業(yè)的技術(shù)水平處于行業(yè)領(lǐng)先水平。高新區(qū)

17、現(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)4000多家，外商投資企業(yè)400多家，世界500強(qiáng)投資企業(yè)10余家，境內(nèi)外上市公司投資企業(yè)50余家，其中園區(qū)孵化培育上市公司14家。高新區(qū)科教資源豐富，周邊聚集了以中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)為代表的50多所高等院校和以中國(guó)科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院為代表的300多個(gè)國(guó)家級(jí)和省部屬科研機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已初步形成了一個(gè)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍和企業(yè)家群體。區(qū)內(nèi)建有融科技成果交易、轉(zhuǎn)化、服務(wù)功能于一體的合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)合肥創(chuàng)新平臺(tái)(一中心三基地），建成高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)科技園、民營(yíng)科技園、科園創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等12家科技企業(yè)孵化器，總面積100余萬(wàn)平方

18、米，在孵化企業(yè)近千家，畢業(yè)企業(yè)500多家。高新區(qū)通過(guò)提供種子基金（天使投資）、孵化資金、創(chuàng)新基金、風(fēng)險(xiǎn)基金等投融資服務(wù)，營(yíng)造適于技術(shù)創(chuàng)新、科技成果轉(zhuǎn)化的環(huán)境。在高新區(qū)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)的公司20余家，參與各類(lèi)技術(shù)咨詢(xún)、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)60余家，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。1.1.4項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由安徽積層微電路有限公司坐落于安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，公司從國(guó)外引進(jìn)了先進(jìn)的陶瓷微電路模塊生產(chǎn)線(xiàn)，采取LowTemperatureCo-firedCeramic技術(shù)特有的多層布線(xiàn)、內(nèi)部埋置被動(dòng)元器件等先進(jìn)的制成技術(shù)，實(shí)現(xiàn)主、被動(dòng)元器件和電路芯片更高密度的一體化集成和封裝。公司

19、產(chǎn)品主要應(yīng)用于通訊、移動(dòng)電話(huà)、IT、消費(fèi)電子、汽車(chē)電子、航空航天、生命醫(yī)學(xué)及其它高新技術(shù)領(lǐng)域。公司成立于2005年2月25日，注冊(cè)號(hào)為340100400001771（1-1），注冊(cè)資本：5633.1840萬(wàn)元，住所為合肥市高新區(qū)合歡路10號(hào)，經(jīng)營(yíng)范圍是生產(chǎn)和銷(xiāo)售自產(chǎn)的陶瓷微電路基板、微電路模塊、陶瓷電子元（組）件，公司現(xiàn)法定代表人是陳錦榮。安徽積層微電路有限公司原為一家中外合資企業(yè)，后于2014年3月由安徽甲特生物科技有限公司發(fā)起收購(gòu)C-MicroTechnologyCompanyLimited（集電陶瓷技術(shù)有限公司）的全部股權(quán)，變成一家內(nèi)資企業(yè)。安徽積層微電路有限公司的股東有二，分別是安徽甲

20、特生物科技有限公司和安徽高新股份有限公司，控股股東是安徽甲特生物科技有限公司，安徽甲特生物公司持有公司股權(quán)39,435,562.82元（人民幣），占公司總注冊(cè)資本70%。甲特生物科技公司持有公司的股權(quán)系2014年3月從C-MicroTechnologyCompanyLimited（集電陶瓷技術(shù)有限公司）通過(guò)受讓方式取得的，股權(quán)取得對(duì)價(jià)是5800萬(wàn)元人民幣，安徽甲特生物科技有限公司2009年經(jīng)中國(guó)科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院和安徽省科技廳招商引資入駐合肥市國(guó)家科技創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)。公司致力于“健康功能性紡織品、醫(yī)用生物新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)”三大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是集研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、服務(wù)于一體的生物高科技企業(yè)。公

21、司參與多個(gè)國(guó)家級(jí)、省級(jí)等重點(diǎn)項(xiàng)目，其中包括安徽省“自主創(chuàng)新研發(fā)和消化吸收再創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目”、安徽省“2009年度技術(shù)轉(zhuǎn)移計(jì)劃項(xiàng)目”、安徽省2009年度“第四批科技攻關(guān)計(jì)劃項(xiàng)目”、安徽省“十五科技攻關(guān)計(jì)劃項(xiàng)目”，2010年獲得“國(guó)家科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金項(xiàng)目立項(xiàng)”，公司為高新技術(shù)企業(yè)、科技小巨人培育企業(yè)；公司目前擁有國(guó)家發(fā)明專(zhuān)利技術(shù)二項(xiàng)，實(shí)用新型專(zhuān)利四項(xiàng)，其中五項(xiàng)通過(guò)省科技廳科技成果評(píng)定。公司擁有全球首創(chuàng)chitosanteTM紡織品健康功能?chē)?guó)家發(fā)明專(zhuān)利生物技術(shù)，其主導(dǎo)產(chǎn)品有“甲特貝貝”健康生態(tài)功能嬰幼童裝“甲特”甲殼素多功能整理劑、“凱特賽”甲殼素多功能面料、“JUST1”健康多功能服裝等；

22、公司還自主研發(fā)申報(bào)了五項(xiàng)生物醫(yī)用新材料方面的國(guó)家專(zhuān)利，成功開(kāi)發(fā)多個(gè)具有全球行業(yè)領(lǐng)先的醫(yī)用生物材料產(chǎn)品；公司將不斷加強(qiáng)健康功能性紡織品、生物醫(yī)用新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)與推廣，通過(guò)醫(yī)用生物科技和軍事前沿科技的研發(fā)與應(yīng)用為人民和諧生活提供更多的健康生態(tài)產(chǎn)品。合肥高新股份有限公司持有公司股權(quán)16,896,278.84元（人民幣），占公司總注冊(cè)資本30%。合肥高新股份有限公司成立于2002年12月，注冊(cè)資本4.21億元，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貳級(jí)資質(zhì)。公司主要從事土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及維護(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，高新技術(shù)及產(chǎn)業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)銷(xiāo)售代理，倉(cāng)儲(chǔ)物流、物業(yè)管理以及高新區(qū)內(nèi)綜合服務(wù)等業(yè)

23、務(wù)服務(wù)。合肥高新股份有限公司是由合肥高新區(qū)科技實(shí)業(yè)發(fā)展公司（合肥高新區(qū)管委會(huì)投資興辦)為主發(fā)起人，聯(lián)合其他五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份公司，注冊(cè)資本1億元，公司于2002年12月28日正式設(shè)立并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，該公司在近幾年內(nèi)將圍繞和呼應(yīng)高新區(qū)的建設(shè)需求，做大做強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)依托高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目資源豐富，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足的優(yōu)勢(shì)，投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)高新技術(shù)產(chǎn)品，并將適時(shí)投資興辦商貿(mào)、生活服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等綜合服務(wù)業(yè)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)公司的持續(xù)發(fā)展能力。合肥市人民政府2014年6月16日下發(fā)了關(guān)于盤(pán)活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的

24、實(shí)施意見(jiàn)（合政秘2014101號(hào)），安徽積層微電路有限公司擁有一塊面積為60畝的工業(yè)用地，該地塊符合合政秘2014101號(hào)文變性升級(jí)條件，并據(jù)政府有關(guān)部門(mén)介紹，該地塊變性升級(jí)為商住開(kāi)發(fā)用地符合區(qū)域規(guī)劃要求，具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。該地塊的土地證號(hào)為合高國(guó)用（2006）第8號(hào)，土地座落為合肥市高新區(qū)科學(xué)大道與合歡路交口東北角，地號(hào)為AG-3，圖號(hào)為3522.60-518.49，土地地類(lèi)（用途）為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)終止日期為2055年12月8日，使用權(quán)面積為40,000.16，獨(dú)用面積為40,000.16，土地證發(fā)證日期為2006年3月23日。該地塊地上建筑物有4300平方米，

25、主體3層，局部1層，其中辦公用房2100平方米，廠房2200平方米。安徽積層微電路有限公司目前處于停業(yè)狀態(tài)，其名下房屋由公司甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，絕大部分皆處于空置狀態(tài)，地面無(wú)任何建筑物。1.1.5項(xiàng)目投資的必要性合肥都市圈基本圈層半徑為100公里，引領(lǐng)并形成皖中一體化發(fā)展格局，有效地帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展，到2020年，合肥市將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)合肥市“141”城市發(fā)展框架，合肥市正大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個(gè)城市副中心，沿巢湖逐步建設(shè)一個(gè)生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱湖新區(qū)。濱湖新區(qū)位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，規(guī)劃總用地面積約

26、190平方公里，核心功能是行政中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、省級(jí)休閑旅游基地、綜合居住新區(qū)。根據(jù)合肥市“十二五”發(fā)展目標(biāo) 資料來(lái)源：，合肥市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，全市GDP突破6600億元，年均增長(zhǎng)13%左右，全市人均GDP達(dá)到1.3萬(wàn)美元，財(cái)政收入達(dá)到1000億元，年均增長(zhǎng)14%，全社會(huì)固定資產(chǎn)5年累計(jì)完成2.5萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)18%，其中工業(yè)投資累計(jì)9000億元，年均增長(zhǎng)20%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2000億元，年均增長(zhǎng)16%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為3:55:42，規(guī)模以上工業(yè)增加值突破2800億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重26%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值翻兩番。全社會(huì)R&

27、amp;D投入占GDP比重達(dá)到3%。土地節(jié)約集約利用成效顯著，萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗、主要污染物排放總量等節(jié)能減排指標(biāo)完成省控目標(biāo)。城市功能顯著提升，城區(qū)常住人口突破430萬(wàn)人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到420平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。水、電、氣、熱、公交等公用設(shè)施完善，綜合交通樞紐基本建成，城市功能品位明顯提升，綜合承載力顯著增強(qiáng)，形成布局合理、特色鮮明的城市空間發(fā)展格局。生態(tài)環(huán)境顯著改善，城市垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100%，城鎮(zhèn)污水集中處理率達(dá)到98%，巢湖水質(zhì)進(jìn)一步改善；工業(yè)固體廢物處置利用率達(dá)到99%；全市森林覆蓋率超過(guò)25%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到46%；空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)達(dá)到310天以上。居

28、民生活水平顯著提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到38100元，年均增長(zhǎng)15%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到13900元，年均增長(zhǎng)16%。農(nóng)村居民安全飲水實(shí)現(xiàn)全覆蓋。人均期望壽命達(dá)到79歲。發(fā)展活力顯著增強(qiáng),綜合配套改革取得新突破，體制機(jī)制更加完善；對(duì)外開(kāi)放和區(qū)域合作達(dá)到新水平，地區(qū)進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)20%，5年累計(jì)招商引資12000億元，其中外商直接投資90億美元。到2020年，GDP在“十二五”基礎(chǔ)上再翻一番，人均GDP達(dá)2萬(wàn)美元以上，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。再經(jīng)過(guò)5-10年的努力，建成1000萬(wàn)以上人口規(guī)模的區(qū)域性特大城市。1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：合歡嘉苑（暫定名）項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽積層微電路

29、有限公司【合肥××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（擬設(shè)立）】。1.2.1 地塊位置項(xiàng)目位于合肥高新區(qū)東部，東經(jīng)117.216°，北緯31.859°，地塊南靠合歡路，西鄰科學(xué)大道，西距西二環(huán)1km，北臨中瑞大廈、紅楓路，東距合肥市老城區(qū)商業(yè)中心10km，南距合肥市市政府大樓3km，西距新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)33km。1.2.2 項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)(1)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)。AG-3地塊位于合肥高新區(qū)科學(xué)大道與合歡路相交的東北角，東臨政商云集的政務(wù)區(qū)，西望環(huán)境優(yōu)美的蜀山風(fēng)景區(qū)，北接通衢大道望江西路、黃山路，南與正在開(kāi)發(fā)的淮礦馥邦天下、華地紫園相鄰。距西二環(huán)不足1公里，距政務(wù)區(qū)萬(wàn)達(dá)

30、商圈2公里，交通極為方便，是高新區(qū)中比較成熟的片區(qū)。AG-3地塊臨科學(xué)大道、合歡路二條街道，商業(yè)價(jià)值明顯，且地塊比較方正，朝向正南正北，有利于高品質(zhì)樓盤(pán)的規(guī)劃。(2)企業(yè)自主開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。甲特公司響應(yīng)市政府31號(hào)文號(hào)召，擬將AG-3地塊整體用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，升級(jí)改造為商業(yè)、辦公、居住用地。較之開(kāi)發(fā)企業(yè)舉牌拍地在地價(jià)上更容易把控。且甲特公司“奮發(fā)、超越”的企業(yè)追求精神和高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)及其人脈資源，也會(huì)在地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)中起到積極作用。2. 劣勢(shì)(1)商業(yè)及市政配套不足。高新區(qū)企業(yè)云集，雖然近些年開(kāi)始商業(yè)開(kāi)發(fā)，但其土地屬性決定了區(qū)域內(nèi)菜場(chǎng)、商場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、文體活動(dòng)中心、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等設(shè)

31、施不足，對(duì)住宅類(lèi)房源銷(xiāo)售不利。(2)企業(yè)及地塊的制約因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性、專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，相較于有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，甲特公司若獨(dú)立操盤(pán)難度較大。此外地塊北部臨高壓線(xiàn)，影響建高層，容積率受限，臨街綠化也需要協(xié)調(diào)變更，地塊60畝的范圍內(nèi)難以安排大型高端綜合性商住類(lèi)項(xiàng)目。3. 機(jī)遇(1)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)中有升”的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)知名地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)行和上海易居研究院數(shù)據(jù)，截至2014年6月，全國(guó)35城存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)中，合肥的數(shù)據(jù)為5.7，成為35城去化時(shí)間最短城市。報(bào)告認(rèn)為合肥銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)最抗跌。高新區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2013年下半年的6800/左右，漲至2014年維持在7000元/以上。(2)合肥市合

32、政秘2014101號(hào)文“土地改性”的政策機(jī)遇。101號(hào)文第五條規(guī)定，“以劃撥或協(xié)議出讓方式取得的國(guó)有存量建設(shè)用地（含工業(yè)、商業(yè)、辦公、綜合等），因經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，確需調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件的，經(jīng)依法批準(zhǔn)履行規(guī)劃調(diào)整、補(bǔ)繳土地出讓金手續(xù)后，可升級(jí)改造為商業(yè)、辦公、居住用地。”4. 威脅(1)開(kāi)發(fā)定位威脅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)先于建設(shè)的是規(guī)劃；優(yōu)先于規(guī)劃的是開(kāi)發(fā)定位。故項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)定位，一定要從企業(yè)實(shí)際出發(fā)，一定要從目標(biāo)客戶(hù)的需求出發(fā)，一定要協(xié)調(diào)好政府規(guī)劃與項(xiàng)目定位之間的關(guān)系，不必追求“高大全”。定位稍有偏差，實(shí)際會(huì)困難重重。(2)財(cái)務(wù)成本及資金鏈威脅。開(kāi)發(fā)AG-3地塊需要補(bǔ)交的土地出讓金及進(jìn)入建造后的資金

33、需求量巨大，企業(yè)搬遷也需要資金，如何降低財(cái)務(wù)成本？如何快速回籠資金？如何保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)？將直接威脅項(xiàng)目的安全，是企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)。1.2.3項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）：序號(hào)內(nèi)容數(shù)據(jù)1土地面積400002地價(jià)總款（暫估值）36,000萬(wàn)元3容積率3.04總建面積120,0005商業(yè)面積20%6樓面地價(jià)3,000元/1.2.4項(xiàng)目現(xiàn)狀：1土地情況土地證號(hào)：合高國(guó)用（2006）第8號(hào)；座落：合肥市高新區(qū)科學(xué)大道與合歡路交口東北角；地號(hào)：AG-3；圖號(hào)：3522.60-518.49；地類(lèi)（用途）：工業(yè)用地；土地使用權(quán)類(lèi)型：出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)終止日期：2055年12月8日；使用權(quán)面

34、積：40,000.16；獨(dú)用面積：40,000.16；發(fā)證日期：2006年3月23日。2地上建筑物現(xiàn)狀地上建筑物有4300平方米，主體3層，局部1層，其中辦公用房2100平方米，廠房2200平方米。安徽積層微電路有限公司目前處于停業(yè)狀態(tài)，擁有的房屋由甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，絕大部分皆處于空置狀態(tài)，地面無(wú)任何建筑物。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年年底前準(zhǔn)備變性資料，辦理相關(guān)手續(xù)，于2015年6月底前完成變性手續(xù)，確定合作方，取得項(xiàng)目建設(shè)資金，繳納土地變性款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)土地?fù)Q證。同時(shí)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)，爭(zhēng)取在2015年9月底前開(kāi)工，2015年底前實(shí)現(xiàn)預(yù)售。1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

35、1.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；2.合肥市城市拆遷管理?xiàng)l例；3.城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定；4.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；5.住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；6.建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；7.城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范；8.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；9.合肥市十二五”規(guī)劃；10.項(xiàng)目單位提供的資料及數(shù)據(jù)。第二部分 市場(chǎng)研究2.1合肥市、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2.1.1合肥房產(chǎn)市場(chǎng)據(jù)合肥搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(jì)，目前合肥在售住宅項(xiàng)目210個(gè)，2014年上半年房?jī)r(jià)上漲項(xiàng)目135個(gè)，占比64.29%；房?jī)r(jià)下跌項(xiàng)目27個(gè)，占比12.86%；其余無(wú)變化。數(shù)據(jù)顯示，6月房?jī)r(jià)相比1月上漲5.42%。從上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)可看出，合

36、肥市場(chǎng)“漲勢(shì)”多于“跌勢(shì)”。在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的背景下，經(jīng)歷18個(gè)月的連續(xù)上漲，合肥房?jī)r(jià)（中指院百城價(jià)格指數(shù)）在2014年3、4月下行，5、6月又上行至7696元/平米。從合肥市區(qū)域均價(jià)比較可以看出，目前合肥房?jī)r(jià)的漲跌，仍然有著“剛需房與高價(jià)房成交占比決定房?jī)r(jià)漲跌”的特點(diǎn)。四大主城區(qū)由于設(shè)施環(huán)境發(fā)展成熟，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定；政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、政商涌入已然成為高價(jià)房的集中營(yíng)；而高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)因企業(yè)、工廠較多，帶入了大批剛需族，成為剛需房的首選地。從2013-2014年上半年合肥九大區(qū)住宅成交情況可以看出，2014年上半年高新區(qū)成交量同比增加41.31%，增幅較大

37、，達(dá)到6253套，已然躍居合肥市九大區(qū)銷(xiāo)量的三甲行列。高新區(qū)環(huán)境條件的改善，商業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平的提高，以及價(jià)格因素，都是引起住宅銷(xiāo)量增加的前提；反觀，住宅銷(xiāo)量的增加也將帶動(dòng)高新區(qū)的全面發(fā)展，預(yù)測(cè)高新區(qū)的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量都將還有一定的上升空間。2.1.2高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)高新區(qū)2011年區(qū)域內(nèi)僅幾個(gè)項(xiàng)目在售，2012市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目入市，開(kāi)發(fā)商在高新區(qū)拿地頻繁，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，2013年進(jìn)駐開(kāi)發(fā)商更多，供應(yīng)量、成交量創(chuàng)新高。高新區(qū)前幾年供應(yīng)量較低，成交量也非常低。2012年高新區(qū)新啟動(dòng)項(xiàng)目較多，供應(yīng)量明顯增加。2013年高新區(qū)商品住宅成交均價(jià)6742元/（含價(jià)格較高，較大體量的別墅入市），位居各區(qū)第

38、五，低于整體均價(jià)129元/。2014年1-4月份成交均價(jià)有所上浮，這主要受周邊多項(xiàng)目別墅產(chǎn)品入市，拉高了產(chǎn)品均價(jià)。2.1.1合肥市居民購(gòu)房意向及商品住宅成交情況合肥市居民購(gòu)房意向網(wǎng)絡(luò)調(diào)查： 合肥市商品住宅成交分析80-100為市場(chǎng)主力，其次為100-120戶(hù)型。合肥市剛需型客戶(hù)總價(jià)的支付能力集中在50-70萬(wàn)元/套。以地段、品質(zhì)劃分，主力單價(jià)劃分為6000-7000元/和7000-8000元/兩個(gè)層級(jí)。總價(jià)在50-70萬(wàn)/套，面積在80-100的住宅是2013年客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主力段。而面積段過(guò)大、總價(jià)過(guò)高，去化難度增強(qiáng)。2014年3-6月高新區(qū)可比較土地交易信息（據(jù)合肥國(guó)土局網(wǎng)上公告整理）地號(hào)高新

39、區(qū)KD3-4號(hào)高新區(qū)NA2-1號(hào)高新區(qū)KD4-2號(hào)高新區(qū)KD17-2號(hào)交易時(shí)間2014.32014.42014.42014.6坐落浮山路以西，習(xí)友路以北創(chuàng)新大道以東，磨子潭路以北習(xí)友路以北，浮山路以東望江西路以南，浮山路以西開(kāi)發(fā)商安徽新華房地產(chǎn)有限公司安徽廣福電力建設(shè)有限公司旭輝集團(tuán)股份有限公司安徽滬浦醫(yī)藥集團(tuán)有限公司出讓方式拍賣(mài)拍賣(mài)拍賣(mài)拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌土地用途住宅商業(yè)、辦公、酒店居住、學(xué)校用地商業(yè)、辦公、酒店面積80.73畝12.12畝298.81畝9.26畝容積率1.0<R1.5R4.01.0<R1.1R4.8參考總價(jià)25026.3萬(wàn)3393.6萬(wàn)95619.2萬(wàn)2592.8萬(wàn)成交單

40、價(jià)450萬(wàn)/畝520萬(wàn)/畝390萬(wàn)/畝282萬(wàn)/畝成交總價(jià)36328.5萬(wàn)6302.04萬(wàn)116535.9萬(wàn)2611.32萬(wàn)2.2本地塊周邊部分樓盤(pán)情況2.2.1本項(xiàng)目及周邊部分樓盤(pán)位置百商悅瀾山項(xiàng)目位置：習(xí)友路與玉蘭大道交口建筑面積：45萬(wàn)容積率：2.5物業(yè)形態(tài)：別墅、寫(xiě)字樓、高層保利香檳國(guó)際項(xiàng)目位置：習(xí)友路與科學(xué)大道交口建筑面積：54.6萬(wàn)容積率：3.0物業(yè)形態(tài)：高層文一名門(mén)首府項(xiàng)目位置：集賢路以西，合歡路以南建筑面積：23萬(wàn)容積率：2.8物業(yè)形態(tài)：高層、別墅2.2.2高新區(qū)可比較樓盤(pán)情況項(xiàng)目名稱(chēng)淮礦馥邦天下鉑領(lǐng)星座華地紫園百商悅瀾山保利梧桐雨地理位置科學(xué)大道與習(xí)友路交口科學(xué)大道與紅楓路交

41、口科學(xué)大道與銀杏路交口習(xí)友路與玉蘭大道交口玉蘭大道與豐樂(lè)河路交口開(kāi)發(fā)商淮礦地產(chǎn)合肥高麗置業(yè)華地置業(yè)安徽百商置業(yè)合肥保利和新華房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位華森規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院美國(guó)UDG聯(lián)創(chuàng)國(guó)際安徽寰宇建筑設(shè)計(jì)院代理公司君安地產(chǎn)廈門(mén)中天盛世地產(chǎn)顧問(wèn)公司同筑地產(chǎn)保利代理、世聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期3.5年3年4年3.5年3年技術(shù)指標(biāo)占地面積230畝13.9畝180畝270畝100畝建筑面積46萬(wàn)5.29萬(wàn)30萬(wàn)45萬(wàn)20萬(wàn)容積率35.72.52.53綠化率40.00%20.50%40.00%42.10%40.50%公攤20.80%24.00%20%、1223.00%20.00%產(chǎn)權(quán)70年50年70年70年70年建筑形式物業(yè)形

42、態(tài)多層（6）、高層（33）、花園洋房（12）高層（34）高層、花園洋房別墅、寫(xiě)字樓、高層高層、小高層總棟數(shù)27（棟）1（棟）23（棟）36（棟）12（棟）主力戶(hù)型91-12740-90128-49580-13475-95交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯精裝毛坯毛坯毛坯客戶(hù)群、去化、價(jià)格樓盤(pán)定位改善型住宅剛需型公寓改善型住宅剛需型住宅剛需型住宅主力購(gòu)買(mǎi)群體本市改善型及六安、安慶落戶(hù)省會(huì)者附近上班族、投資客本市改善型附近上班族附近上班族及六安等周邊地區(qū)落戶(hù)省會(huì)者主要賣(mài)點(diǎn)品牌、交通價(jià)格低交通便捷贈(zèng)送面積、距地鐵口近品牌、贈(zèng)送面積銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述平均每個(gè)月月去化約91套已經(jīng)交房所剩房源只有頂層尾盤(pán)，只有少數(shù)商鋪和花園洋房在售

43、平均每月去化約套79套平均每個(gè)月去化約套70-80套目前銷(xiāo)售均價(jià)8000元/（住宅）商業(yè)未開(kāi)盤(pán)6000元/（住宅）商業(yè)只租不售50元/月8200元/（住宅）商業(yè)20000元/7100元/（住宅）商業(yè)未開(kāi)盤(pán)7300元/（住宅）商業(yè)未開(kāi)盤(pán)2.2.3 政務(wù)區(qū)相鄰樓盤(pán)情況項(xiàng)目名稱(chēng)文一名門(mén)首府保利香檳國(guó)際地理位置集賢路以西，合歡路以南習(xí)友路與科學(xué)大道交口開(kāi)發(fā)商安徽瑞泰置業(yè)有限公司保利地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位合工大建筑設(shè)計(jì)研究院代理公司合富、易居保利代理與世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合代理開(kāi)發(fā)周期3年4年技術(shù)指標(biāo)占地面積124.5畝273畝建筑面積230000546000容積率2.83綠化率40.00%40.00%公攤20%20%產(chǎn)權(quán)

44、70年70年建筑形式物業(yè)形態(tài)高層、別墅高層（33、41）總棟數(shù)3926主力戶(hù)型88-10898-138交付標(biāo)準(zhǔn)精裝精裝客戶(hù)群、去化、價(jià)格樓盤(pán)定位改善型住宅剛需型住宅主力購(gòu)買(mǎi)群體政務(wù)區(qū)工作人群及要求改善居住環(huán)境人群政務(wù)區(qū)工作人群及畢業(yè)大學(xué)生小區(qū)主要賣(mài)點(diǎn)學(xué)區(qū)、贈(zèng)送面積品牌、學(xué)區(qū)、贈(zèng)送面積銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述平均每月賣(mài)100套平均每月賣(mài)120套目前銷(xiāo)售均價(jià)9500元/（住宅）商業(yè)未售9800元/（住宅）商業(yè)未售2.3幾點(diǎn)建議2.3.1 控地價(jià)地價(jià)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的占比彈性較大，占比高低在很大程度上決定樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。相同地段不同時(shí)期獲得的地塊價(jià)格不同，相同地段相同時(shí)期因獲取方式不同也會(huì)有所差異。故在拿地時(shí)盡一

45、切可能控制好地價(jià)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作意義重大。2.3.2 定準(zhǔn)位從目前高新區(qū)短缺的商品分析，可建高端寫(xiě)字樓；從目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析，可建小面積精裝修公寓；從有利企業(yè)長(zhǎng)期持有分析，可增加商業(yè)面積的比例；從快速去化、有利回籠資金分析，盡可能多建住宅和社區(qū)商鋪是不二選擇。根據(jù)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象和我們踩盤(pán)掌握的資料分析，目前合肥樓盤(pán)去化比較快的產(chǎn)品，仍然是住宅和社區(qū)商鋪。2.3.3 重規(guī)劃樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定位后，規(guī)劃水平?jīng)Q定樓盤(pán)的品質(zhì)。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)能讓開(kāi)發(fā)商樹(shù)立好的品牌，能讓地塊實(shí)現(xiàn)其最大的價(jià)值，能讓買(mǎi)到這里房子的業(yè)主持續(xù)滿(mǎn)意，能給城市一個(gè)好的風(fēng)景，而不好的規(guī)劃設(shè)計(jì)卻遺患無(wú)窮。從我們踩盤(pán)的實(shí)際情況看，同為85的高層

46、中間戶(hù)型，不同樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果大相徑庭，去化情況也不言而喻。重規(guī)劃，首先要重視與政府規(guī)劃部門(mén)的對(duì)接，盡最大努力以企業(yè)的利益影響、引導(dǎo)政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的發(fā)布。規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性（限制性）條件，如地塊位置、用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入口方位、停車(chē)場(chǎng)泊位及其他需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施控制指標(biāo)等；指導(dǎo)性條件，如人口容量、建筑形式與風(fēng)格、歷史文化保護(hù)和環(huán)境保護(hù)要求等。重規(guī)劃，還要重視選擇聘用規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上多花的經(jīng)費(fèi)，將會(huì)在銷(xiāo)售過(guò)程中得到加倍的補(bǔ)償。因此，聘用適合地塊定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位以及與其深度、反復(fù)溝通顯得尤為重要。2.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方

47、案2.4.1 項(xiàng)目定位通過(guò)前期對(duì)地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及消費(fèi)群體的研究我們建議項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋?. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目以剛需住宅為主，附加少量適合本區(qū)域需要的商業(yè)房（不高于總建面20%）。2. 商業(yè)功能定位：以園區(qū)為中心，2公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心，集餐飲美食、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)于一體。2.4.2 商業(yè)業(yè)態(tài)組合主力店：超市或小商品商場(chǎng)，滿(mǎn)足園區(qū)的集中式購(gòu)物場(chǎng)所，面積在8000左右；次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個(gè)區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在5000左右。休閑娛樂(lè)：以茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向，面積在3000左右。2.4.3 產(chǎn)品建議根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)水平進(jìn)行估算物

48、業(yè)類(lèi)型建筑面積（）商業(yè)部分16,000住宅部分公寓30,000住宅74,000總計(jì)120,0002.4.4 價(jià)格定位商業(yè)：按18,000元/預(yù)估。公寓：按8,000元/預(yù)估；住宅：按8,000元/預(yù)估。2.5開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃于2015年6月完成變性升級(jí)程序，在2015年9月完成報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)程序，在2015年10月實(shí)現(xiàn)開(kāi)工。項(xiàng)目總建筑面積約12萬(wàn)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為3年（自開(kāi)工至項(xiàng)目收尾）。2.6銷(xiāo)售策略2.6.1 時(shí)間安排項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃表序號(hào)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售面積（）商業(yè)住宅、公寓合計(jì)12016年1-6月20,00020,00027-12月30,00030,00032017年1-6月30,0003

49、0,00047-12月16,00014,00030,00052018年1-12月10,00010,000合計(jì)3年16,000104,000120,000項(xiàng)目計(jì)劃在2016年1月1日前實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)預(yù)售，在傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季進(jìn)行推售，確保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，具體安排如下：2016年：銷(xiāo)售住宅50,000；2017年：銷(xiāo)售住宅及商業(yè)60,000；2018年：銷(xiāo)售住宅及商業(yè)10,000。2.6.2 推售策略考慮到公司及項(xiàng)目具體情況，建議采用“先住宅后商業(yè)”的推售策略，通過(guò)住宅房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)盡快回籠資金，滿(mǎn)足項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)所需資金，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流良性循環(huán)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。等住宅房銷(xiāo)售順利，再推出商業(yè)房，可保證商業(yè)房以較優(yōu)的價(jià)格快

50、速銷(xiāo)售。2.7 項(xiàng)目租售收入?yún)R總表項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)估表（單位：萬(wàn)元）物業(yè)類(lèi)型建筑面積（）均 價(jià)（元/）2016年2017年2018年合 計(jì)商業(yè)16,00018,00028,80028,800住宅、公寓104,0008,50042,50037,4008,50088,400合計(jì)120,00042,50066,2008,500117,200說(shuō)明：銷(xiāo)售預(yù)估未計(jì)其他物業(yè)收入，也未考慮物業(yè)自持因素。第三部分 投資預(yù)算及融資方案3.1 成本測(cè)算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為56806萬(wàn)元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)內(nèi)容單價(jià)面積總價(jià)(元/)()(萬(wàn)元）一樓面地價(jià)含土地出讓金、拆遷費(fèi)3,0001

51、20,00036,000二前期費(fèi)用含勘察、圖紙、施工水電等60120,000720三建安框架結(jié)構(gòu)（含地下）1,500120,00018,000四報(bào)建及其他150120,0001,800五配套建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)及景觀配套150120,0001,800六管理費(fèi)用（二+三+四+五）*3%58.33120,000700七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（二+三+四+五+六）*2.5%48120,000576八營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售額的2%187120,0002,240九財(cái)務(wù)費(fèi)用按4.4億元的15%年利率使用2.27年計(jì)算1250120,00015,000十合計(jì)6,403120,00076,8363.2 分項(xiàng)估算依據(jù)1. 土地費(fèi)用根據(jù)開(kāi)發(fā)商提

52、供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為36,000萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)為3,000元/。2. 前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，項(xiàng)目前期費(fèi)用按60元/計(jì)算。共計(jì)：60×120,000=720萬(wàn)元。3. 建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類(lèi)似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，住宅項(xiàng)目土建安裝工程費(fèi)用按1,500元/計(jì)算（含地下部分）。共計(jì)：1,500×120,000=18,000萬(wàn)元。4. 報(bào)批報(bào)建根據(jù)類(lèi)似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用按150元/計(jì)算。共計(jì)：150×120,000=1,800萬(wàn)元。5. 配套建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套

53、、景觀等，按150元/計(jì)。共計(jì)：150×120,000=1,800萬(wàn)元6. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述2-5項(xiàng)之和的3%取值。共計(jì)：22,320×0.03=700萬(wàn)元。7. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述2-6項(xiàng)之和的2.5%取值。共計(jì)：23,020×0.025=576萬(wàn)元。8. 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用即用于本項(xiàng)目銷(xiāo)售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)等。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%取值（銷(xiāo)售收入總額：117,200萬(wàn)元）。共計(jì)：