桐鄉(xiāng)羅馬都市項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃盡調(diào)報告

1、華宸未來-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項資產(chǎn)管理計劃盡職調(diào)查報告第一部分業(yè)務基本情況一、業(yè)務背景介紹2010年3月，桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)有限公司經(jīng)公開拍賣受讓桐土儲（2009）57號地塊，出讓宗地面積為200,841.99平方米，總地價87,200.00萬元，契稅金額2,616.00萬元（土地款已全部支付完畢），取得開發(fā)地塊后，組建了巨能置業(yè)，并將開發(fā)項目定名為“羅馬都市”?！傲_馬都市”項目分為四區(qū)塊開發(fā)，分別為一期、二期、三期。本次向我司申請貸款的區(qū)塊為“羅馬都市”三期（以下簡稱“本項目”），規(guī)劃凈用地面積：120000m,，規(guī)劃地上總建筑面積317880.28m

2、2,地下建筑面積40000nf,總計357880.28小綠地率40%容積率3.2,建筑密度25%桐鄉(xiāng)羅馬都市項目為佳源集團控股項目，在此項目位于桐鄉(xiāng)市中心，是桐鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展的中心，絕版黃金地段，地理位置優(yōu)越。該項目為城市的標桿項目，區(qū)域購房者認可度極高，且項目已經(jīng)為最后一期，前期拿地價格低，市場風險相對較小。目前該項目四證齊全，自有資金投入超過30%項目控股公司一一佳源集團具備一級開發(fā)資質(zhì)。此次擬融資3.4億元，資金用于后續(xù)工程建設。我司擬發(fā)行華宸未來-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項資產(chǎn)管理計劃，為該項目主體提供3.4億元貸款，期限1.5年。、業(yè)務方案簡介資管計劃計劃名稱華宸未來

3、-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項資產(chǎn)管理計劃融資力桐鄉(xiāng)巨能置業(yè)有限公司資管計劃期限12+6個月，若資管計劃計劃不能及時兌付，則資管計劃計劃進入延長期。資管計劃期滿12個月時，允許借款人提前部分或全部還款，每次還款金額不低于5000萬元。融資規(guī)模3.4億元?？?cè)谫Y成本%介預期年化收益率10.3%/年，固定利率。資金用途資管計劃資金用于“羅馬都市”項目的開發(fā)建設。項目合規(guī)性1、本項目已取得土地證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預售許可證，建設用地規(guī)劃許可證，因此符合四證齊全要求。2、項目總投167263萬元，已投入約60380萬元，滿足自有資本金比例超過30%勺要求；3、借款人控股股東擁有房

4、地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。以上情況符合證監(jiān)會關(guān)于“資管計劃公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)升發(fā)項目要求，同時滿足銀監(jiān)要求必須滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件”的規(guī)定。還款來源羅馬都市項目的銷售回款及經(jīng)營收入，資管計劃期限內(nèi)包含資管計劃本息的凈現(xiàn)金流入約為5.98億元，資管計劃本息覆蓋率1:1.47。風險控制措施1 .銷售保證金：自資管計劃存續(xù)期滿12個月起，按月向貸款專戶歸集銷售保證金，按月向貸款專戶歸集銷售保證金，用于抵押的在建工程出同意銷售解押證明前打評估價20%M呆證金戶，等銷售合同成立回款全部到位再補30%乍為銷售保證金劃入還款專戶：銷售專戶保證金沉淀

5、每次到5000萬可以提前還款。前述劃入還款專戶的銷售保證金達到5000萬元以上的，作為乙方同意將還款專戶中銷售保證金釋放給甲方的前提條件，甲方應當向乙方提供新的同等價值的抵押物或擔保物。2 .資金用途監(jiān)管：對資管計劃資金的使用實行受托支付，嚴格監(jiān)管資金投向。3 .銷售回款監(jiān)管：我司與借款人約定，所有銷售回款均進入我司指定的回款賬戶中監(jiān)管。4 .工程進度和銷售進度監(jiān)管：借款人出具施工進度承諾函及銷售進度承諾函，我司定期進行檢查。5 .銷售定價權(quán)：當發(fā)生融資方違約或借款人發(fā)生重大經(jīng)營變化可能導致資管計劃貸款本金及利息難以兌付的情形時，我司有權(quán)對借款人房產(chǎn)銷售的定價，確保銷售回款能足額覆蓋資管計劃本

6、金與利息。6 .對借款人再舉債擔保的決策權(quán)：通過合同約定7、我司向巨能置業(yè)派出一名董事，對項目公司經(jīng)營計劃、成本預算等進行管控，對公司重大事項（融資決策）具有一票否決權(quán)，資管計劃期間借款人對外再舉債或再擔保事項均須我司同意。抵押率1.資產(chǎn)抵押提供25000萬貸款：借款人將“羅馬都市”項目對應的建筑面積為57823.33平米的在建工程使用權(quán)以在建工程一順位次序抵才肝于受托人各下，為本資管計劃計劃本息的償付提供擔保。市聯(lián)評估對項目抵押物評估價值5億元。抵押率不超過50%2.股權(quán)質(zhì)押提供4000萬貸款：桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司的股東浙江佳源將其持肩的剩余52%殳權(quán)質(zhì)押給資管計劃。根據(jù)2012年巨能置業(yè)

7、經(jīng)審計年報，巨能置業(yè)目前的凈資產(chǎn)約9.3億元，則52%殳權(quán)對應的凈資產(chǎn)值約為4.836億。93000*52%=484363元。3.5000萬元受讓佳源集團所持后的巨能置業(yè)10%勺股權(quán)。注冊資本50000萬元*10%=5000萬元。主要監(jiān)管措施1、資金用途監(jiān)管：受托支付；2、銷售回款監(jiān)管：所有銷售回款均應進入我司指定的回款賬戶；3、工程進度監(jiān)管：借款人出具施工進度承諾函。4、銷售進度監(jiān)管：借款人出具銷售進度承諾函融資本息支付在資管計劃計劃成立后，借款人每年付息一次，剩余半年到期一次還本付息，并按下述還款計劃還款。具體還款計劃如卜表：資管計劃期滿12個月可提前吾B分或全部還款，利隨本清。資管計劃利

8、益分配每年分配一次資管計劃利益；不足一年部分隨本金T支付。預期業(yè)務收入我公司資管計劃收入0.6%/年（暫定），預計資管計劃綜合收益約306萬元。三、業(yè)務制作流程1、盡職調(diào)查簡述時間地點參與人員調(diào)查內(nèi)容反饋2013/4.25桐鄉(xiāng)現(xiàn)場考察項目整體情況達成合作意向2013/5.20桐鄉(xiāng)收集盡調(diào)材料、撰寫資管力殺完成盡調(diào)報告2012/6.9桐鄉(xiāng)與融資人溝通資管方案、考就資管方案達成一致，確認察施工現(xiàn)場施工進度2012/6.14桐鄉(xiāng)市各政府部門我部聘用律師咨詢當?shù)馗黜椃康禺a(chǎn)政策和操作流程確認相關(guān)政策和手續(xù)的可執(zhí)行性2、主要操作流程簡述(1)盡職調(diào)查，制作評審報告，報送公司評審；(2)公司評審通過，制作相

9、關(guān)資管文件，進入發(fā)行前準備階段；(3)簽訂貸款合同、抵押合同、保證合同、保管協(xié)議等相關(guān)文件；(4)辦理在建手續(xù)；(5)辦理股權(quán)質(zhì)押及股權(quán)受讓手續(xù)；(6)發(fā)行資管計劃；(7)資管資金到位，發(fā)放貸款；(8)資管資金使用的監(jiān)控及資管項目管理；(9)項目商品房銷售收入或其他收入償還資管貸款。第二部分交易對手分析一、借款人分析1、基本信息公司名稱桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司公司類型有限責任公司注冊地(住所)桐鄉(xiāng)市梧桐街道復興南路15幢成立時間2010年3月25日法定代表人呂耀能注冊資本50,000萬元人民幣經(jīng)營范圍一般經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)(憑資質(zhì))；資質(zhì)等級暫定資質(zhì)，證書編號：浙房桐房234號組織機構(gòu)代碼號5

10、5286576-6稅務登記證號碼330483552865766營業(yè)執(zhí)照注冊號碼330483000057520貸款卡號碼3304830000486477桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司成立于2010年3月，注冊資金5億元，由浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司出資31000萬元，桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資19000萬元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司法定代表人呂耀能。公司現(xiàn)設有董事會，成員5人，由股東會選舉產(chǎn)生。董事會設董事長1人，由董事會選舉產(chǎn)生。公司設有經(jīng)理1名，由董事會決定聘任或者解聘。經(jīng)理對董事會負責。公司下設營銷策劃部、工程部、財務部、辦公室。公司現(xiàn)有員工27人，有專業(yè)技術(shù)人員22人，其中中級職稱以上專業(yè)

11、人員12人，初級專業(yè)人員10人。公司秉承“以人為本，建品質(zhì)樓盤，創(chuàng)特色產(chǎn)品”的經(jīng)營理念，以高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理為目標。公司目前開發(fā)的“佳源？羅馬都市”力在推進桐鄉(xiāng)市中心的繁華，加快人口集聚，提升城市品位。佳源？羅馬都市位于復興路與縣前街交叉口，總占地約301畝，屬桐鄉(xiāng)市市中心板塊，東臨復興路康涇塘運河，南倚清河橋港，北接縣前街。與康涇塘文化藝術(shù)主題公園共處城市CBD核心地段，至周邊復興文化廣場、CBD核心商圈、幼兒早教到高中階段校區(qū)均5分鐘車程、金融、星級酒店、大型購物廣場近在咫尺；是桐鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展的中心，絕版黃金地段，總建筑面積約50萬平方米，容積率2.5

12、,綠化率35.8%,總戶數(shù)為3000多戶，是一個集排屋、多層、小高層、高層、商業(yè)于一體的綜合性住宅小區(qū)，實現(xiàn)了生活、學習、休閑、娛樂和辦公于一體的，最適合人居的歐式建筑群落。2、公司出資人股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司3100062%桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)后限公司1900038%合計50000100%3、融資人財務狀況及分析根據(jù)巨能集團2010年、2011、2012年審計報告及2013年4月公司財務分析情況如下：（一）報表數(shù)據(jù)單位（元）財務狀況2010年度2011年度2012年度2013年4月30日資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn)：貨幣資金413,285.3365,652,981.7

13、928,076,233.7530,396,173.66交易性金融資產(chǎn)應收票據(jù)46900002834403.25應收賬款預付款項208,870.0039,944,426.5122,970,411.7076,817,870.38應收利息應收股利其他應收款45,000,000.0045,000,000.001,500,000.0031,500,000.00存貨918,863,488.231,659,729,853.781,877,109,670.141,927,493,316.51一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計964,485,643.561,810,327,262.081,934,3

14、46,315.592,069,041,763.80非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)持有至到期投資長期應收款長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)合計83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64資產(chǎn)合計964,568,727.741,810,622,471.311,934,550,193.542,069,214,024.44流動負債：短期借款50,000,000.0075000

15、000交易性金融負債應付票據(jù)應付賬款2,282,906.75預收款項252,905,550.00550,996,142.00720,320,301.00應付職工薪酬應交稅費-47,344,287.32-94,888,443.57應付利息應付股利其他應付款12,330,000.00一年內(nèi)到期的非流動負債220,000,000.00300,000,000.0050,000,000.00其他流動負債流動負債合計14,612,906.75472,905,550.00853,651,854.68750,431,857.43非流動負債：長期借款400,000,000.00150,000,000.00390

16、,000,000.00應付債券長期應付款專項應付款預計負債遞延所得稅負債其他非流動負債非流動負債合計0.00400,000,000.00150,000,000.00390,000,000.00負債合計14,612,906.75872,905,550.001,003,651,854.681,140,431,857.43所有者權(quán)益：實收資本500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00資本公積451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00減：庫存股專項儲備盈余公積未分

17、配利潤-1,044,179.01-13,283,078.69-19801661.14-22217832.99所有者權(quán)益合計949,955,820.99937,716,921.31931,198,338.86928,782,167.01負債和所有者權(quán)益總計964,568,727.741,810,622,471.311,934,850,193.542,069,214,024.44利潤表一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用259,442.006,483,688.001,279,520.70744,516.00管理費用872,862.604,243,842.964,902,342.211,5

18、89,709.28財務費用-88,125.591,417,384.8985,584.7743,041.09資產(chǎn)減值損失力口：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）投資收益（損失以“-”號填列）13,015.03-47,160.6394.52其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）-1,044,179.01-12,131,900.82-6,314,608.31-2,377,171.85力口：營業(yè)外收入1.140.8611,000.00減：營業(yè)外支出107,000.00203,975.0050,000.00其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列

19、）-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85減：所得稅費用四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85現(xiàn)金流量表經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-499,497,239.67-554,506,103.5436,467,508.42投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-89,475.00-254,200.00-50,410.63籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額500,000,000.00620,000,000.00-73,993,845.83現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈

20、增加額413,285.3365,239,696.46-37,576,748.04截止到2012年12月31號，巨能集團資產(chǎn)總額193485.02萬元，凈資產(chǎn)93119.83萬元,負債總額100365.19萬元,資產(chǎn)負債率51.87%。1、資產(chǎn)情況：總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)193464.63萬元，占總資產(chǎn)99.99%。其中：貨幣資金2807.62萬元，占流動資產(chǎn)的1.45%;存貨資產(chǎn)187740.97萬元，占流動資產(chǎn)的97.04%。2、負債情況：截止到2012年12月31號，巨能負債合計100365.19萬元，流動負債為85365.19萬元，占總負債的85.05%,其中預收賬款55099.61萬元，占

21、流動負債的64.55%,一年內(nèi)到期的其他負債30000萬元，占流動負債的35.14%。（二）主要財務指標分析指標2010年度2011年度2012年度2013年4月流動比率（流動資產(chǎn)/流動負債）66.013.832.272.76速動比率（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債3.120.320.070.19保守速動比率（現(xiàn)金+短期證券+應收賬款凈額）/流動負債0.030.140.040.04現(xiàn)金比率0.030.140.030.04（現(xiàn)金等價物+有價證券）/流動負債指標2010年度2011年度2012年度2013年4月資產(chǎn)負債率（負債總額/資產(chǎn)總額）1.51%48.21%51.87%55.11%產(chǎn)權(quán)比率（負債

22、總額/股東權(quán)益）1.54%93.09%107.78%122.79%長期債務與營運資金比率長期彳務/（流動資產(chǎn)-流動負債）0.00%29.91%13.88%29.58%1、償債能力：根據(jù)巨能公司2010、2011及2012年的資產(chǎn)負債表，因項目尚未竣工、銷售，存貨自2011年起急劇增加，導致資產(chǎn)負債率從2010年的1.51%上至2011年的48.21%,長期負債能力明顯下降。就短期償債能力而言，由于存貨的大量增加，導致流動比率從2010的66.01驟然下降至2011年的3.83,短期負債能力也受大幅影響。2、盈利能力及營運能力：因地產(chǎn)項目的主營業(yè)務收入及主營業(yè)務成本要在竣工交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)，所以2

23、010-2012年的收入和成本在利潤表中的顯示均為0,要待地產(chǎn)交付后，才能評估其盈利及營運能力。（三）融資人對外抵押擔保情況類別銀行（單位）貸款日期還款日期貸款貸款金額（萬元）擔保單位/抵押物情況中國銀行2011.2.282014.1.275000中國銀行2011.4.282013.12.27羅馬都市一期9000中國銀行2011.5.272014.1.27項目開發(fā)貸5000銀行類借中國銀行2011.6.142013.6.272000羅馬都市150畝土地中國銀行款2011.6.142013.9.273000中國銀行2012.12.282013.12.26委貸5000中國銀行2013.1.2320

24、13.10.22委貸2500建設銀行2011.5.312014.5.30羅馬都市一期項目開發(fā)貸5000洲泉小商品城桐房權(quán)證桐字第00194763號/桐國用(2011)第04051號和桐房權(quán)證桐字第00194761號/桐國用(2011)第07191號小計36500注：4月份報表中包含的中誠信貸款1.5億元5月份已到期，未在本表反映。二、擔保人分析1、公司基本信息浙江佳源房地產(chǎn)集團是由九十年代初成立的嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逐步發(fā)展而來，擁有國家開發(fā)一級資質(zhì)。浙江佳源以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，開發(fā)產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店等各類物業(yè)，累計開發(fā)面積超一千萬平方米。2013年3月，由國務院發(fā)展研究中心、中國

25、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院等四家權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果”中，佳源集團憑借自身在區(qū)域布局、對外合作、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面的突出表現(xiàn)，由2010年度百強第71位，2011年度百強第59位逐步升至2012年度百強第48位。目前，佳源集團開發(fā)區(qū)域覆蓋浙江、江蘇、上海、安徽、四川、湖南、廣東、廣西、云南等省、自治區(qū)、直轄市的二十余個城市，開發(fā)產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店等各類物業(yè)，累計開發(fā)面積超一千萬平方米。(一)基本信息表:擔保方內(nèi)容擔保方名稱浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司注冊地嘉興市中環(huán)東路2297號注冊資金77710萬元法人代表沈玉興經(jīng)營范圍一般經(jīng)營項目：普通住宅

26、的開發(fā)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)一級資質(zhì)2、浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司及其下屬公司股權(quán)結(jié)構(gòu):序號公司名稱注冊資本投資股東投資額投資比例1嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司58001沈玉興5800100.00%2浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司777101浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3251041.84%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司920011.84%3嘉興金地房產(chǎn)置業(yè)有限公司1650021.23%4桐鄉(xiāng)佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1950025.09%3浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司275055.00%2江都廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司225045.00%4江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2256萬美元1

27、嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司256力美元11.35%2香港錦江投資管理公司2000力美元88.65%5杭州銀溪九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司117001浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司819070.00%2何飛龍175515.00%3沈利民175515.00%6上海在線置業(yè)發(fā)展有限公司2000浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司2000100%7泰興市金地房地廣置業(yè)有限公司240001江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1440060.00%2浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司960040.00%8姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司140001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司770055.00%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司630045.00%9

28、江都市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司240060.00%2嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司160040.00%10百色市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司665070.00%2東陽市可津投資有限公司285030.00%11桐鄉(xiāng)市足佳置業(yè)有限公司20001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90045.00%2桐鄉(xiāng)新錦江鞋業(yè)開發(fā)有限公司110055.00%12邵陽佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司375075.00%2寧建國125025.00%13揚州明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司560070.00%2嘉興

29、足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司240030.00%14桐鄉(xiāng)市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司650065.00%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司350035.00%15廬江縣廣源置業(yè)發(fā)展有限公司50001巢湖市東方房地產(chǎn)有限公司495099%2馮敏501%16嘉興市明源房地產(chǎn)開發(fā)有260001浙江明日實業(yè)有限公司1560060.00%限公司2嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1040040.00%17宿遷市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司337556.25%2嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司202533.75%3邵陽市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60010.00%18

30、浙江盛禾置業(yè)有限公司240001浙江建業(yè)房地產(chǎn)有限公司24000100.00%19成都銀田體育發(fā)展有限公司1500萬美元銀田發(fā)展有限公司1500力美元100%20泰興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司210001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司1155055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司945045.00%21湖州豐茂置業(yè)有限公司70001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司7000100.00%22湖州盛源建設管理有限公司800萬美元香港佳源集團有限公司800力美元100%23湖州鑫源建設管理有限公司2000萬美元香港佳源集團有限公司2000力美元100%24湖州明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150001桐鄉(xiāng)市佳源房

31、地產(chǎn)開發(fā)有限公司825055%2桐鄉(xiāng)市足佳置業(yè)有限公司675045%25長興縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9000浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司630070%廬江縣廣源置業(yè)發(fā)展有限公司270030%26海鹽縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司168001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司924055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司756045.00%27桐鄉(xiāng)市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司110001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司11000100%28嘉興市豐源商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司80001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司640080.00%2浙江萬博匯投資管理有限公司160020.00%29姜堰市明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60001浙江

32、佳源房地產(chǎn)集團有限公司330055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司270045.00%30桐鄉(xiāng)巾巨能置業(yè)有限公司50000桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1900038%浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司3100062%31嘉興市廣源置業(yè)有限公司330001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司1650050.00%2嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1650050.00%3212800嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司640050%湖由中庫建怛直止句限公司呂福泉512040%寧建國128010%33撫順市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司800浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司64080%桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16020%34嘉興市金源

33、信息咨詢有限公司2000萬美元1香港佳源集團有限公司2000力美元100%35嘉興市博源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司100100%36浙江建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20001浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司2000100%3、 公司組織架構(gòu)4、 公司發(fā)展與業(yè)務模式浙江佳源房地產(chǎn)集團九十年代初成立的嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逐步發(fā)展而來，法人沈玉興為集團實際控股人，擁有國家開發(fā)一級資質(zhì)，下轄成員單位三十余家，在崗員工達2000余人。從1996年開發(fā)建設第一個上規(guī)模的住宅小區(qū)，到2009年第一次成為中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，佳源集團憑借對“做大做強”的渴求，始終與時俱進，不斷提升產(chǎn)品打造能力

34、和開發(fā)管理水平，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，并培育了準確的產(chǎn)品定位能力、成熟的多項目管理能力、快速復制的標準化流程和完善的售后服務體系，形成了自身獨特的核心競爭力。以成熟的產(chǎn)品體系、標準的運作流程和合理的區(qū)域布局，佳源集團保持了每年的快速增長。佳源集團的發(fā)展歷程，可以用三個五年、三個階段來概括。第一個五年，佳源集團立足嘉興，探索產(chǎn)品的打造，積累了在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗；第二個五年，佳源集團開始了全國布局，成功開拓了安徽、江蘇、廣西等市場，并實現(xiàn)了產(chǎn)品的升級換代；第三個五年，佳源集團進一步開拓了全國市場，新開發(fā)了第三代產(chǎn)品，通過在超前規(guī)劃、人車分流、園林景觀、社區(qū)配套、新科技、新材料等方面的品質(zhì)提升，使人居的

35、舒適性達到一個前所未有的新高度。2010年，佳源集團制定了2011年2015年第四個五年規(guī)劃，確立了成為行業(yè)領(lǐng)先者的發(fā)展目標。適應新形勢，瞄準新目標，增創(chuàng)新優(yōu)勢，佳源集團在新的起點上，正在邁向更加輝煌的新一個五年。演繹品質(zhì)生活，締造城市光榮。佳源集團借助大盤開發(fā)、復合地產(chǎn)的理念，由開發(fā)社區(qū)到參與城市運營，從提供居住空間的房產(chǎn)開發(fā)商升級到運營城市空間的城市開發(fā)商。根據(jù)城市發(fā)展的布局，佳源集團對樓盤所在區(qū)域進行統(tǒng)一規(guī)劃，配置各種功能區(qū)域，用全新的開發(fā)模式去打造一個全新的城市區(qū)域，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益的和諧統(tǒng)一。十六年來，佳源集團共進入了全國二十八個城市，通過樓盤的開發(fā)建設，為城市增添了

36、一道道風景線。佳源集團始終堅持以“品質(zhì)是硬道理”為核心價值觀，經(jīng)過十多年的厚積薄發(fā)，逐步培育起了獨具特色的核心競爭力：準確的產(chǎn)品定位能力、成熟的多項目管理能力、快速復制的標準化流程和完善的售后服務體系。集團以“演繹品質(zhì)生活，締造城市光榮”為己任，取得了令人矚目的跨越式發(fā)展。佳源集團在自身發(fā)展的同時，還屢開風氣之先，開發(fā)建造了嘉興首個純單體城市別墅丁香花園、首個歐陸風情的超級大盤巴黎都市、首個公園地產(chǎn)羅馬都市,杭州首個純中式排屋九龍一號，揚州首個生態(tài)別墅大盤世紀豪園，推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。上海浦東浙江杭州、富陽、嘉興、桐鄉(xiāng)、海鹽、湖州、長興江蘇揚州、江都、姜堰、泰興、連云港、宿遷、泗陽安徽

37、巢湖、廬江OR深圳廣西靈山、百色湖南邵陽、新邵、衡陽四川成都女南大理河南洛陽遼寧撫順山東青島5、擔保人財務狀況及分析根據(jù)浙江佳源2010年、2011年審計報告及截止到2012年12月的財務報表,公司財務分析情況如下:（一）財務報表數(shù)據(jù)財務狀況（元）2010年度2011年度2012年度資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn)：貨幣資金1,048,381,280.181,032,587,640.651,653,611,843.07交易性金融資產(chǎn)15,500,000.0014,160,000.00101,490,000.00應收票據(jù)743,588.0020,865,550.006,040,001.60應收賬款157,48

38、5.80157,485.80158,540.00預付款項907,617,095.651,231,360,518.244,518,846,848.77應收利息應收股利其他應收款273,013,297.16316,604,823.74427,325,931.06存貨10,734,989,621.9814,086,413,755.8813,575,705,910.51一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)194,471.1274,243.16149,797.83流動資產(chǎn)合計12,980,596,839.8916,702,224,017.4720,283,328,872.84非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)持

39、有至到期投資長期應收款長期股權(quán)投資174,546,446.84209,926,446.8468,300,000.00投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)40,652,630.4265,982,458.1164,545,076.66在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生廠性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)2,644,226.502,607,224.403,609,101.21開發(fā)支出商譽長期待攤費用13,421,682.7118,364,971.5621,993,027.95遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)合計231,264,986.47296,881,100.91158,447,205.82資產(chǎn)合計13,211,861,826

40、.3616,999,105,118.3820,441,776,078.66流動負債：短期借款交易性金融負債應付票據(jù)335,000,000.0082,872,999.3899,000,000.00應付賬款480,838,218.07147,035,038.83184,417,023.82預收款項4,581,030,671.375,550,992,753.407,032,266,572.57應付職，薪酬437,943.78443,893.78312,517.78應交稅費-21,845,230.4225,799,540.1898,538,937.46應付利息應付股利其他應付款265,670,531.

41、62583,779,941.03430,946,804.96一年內(nèi)到期的非流動負債其他流動負債127,139,200.0089,639,200.00270,577,990.00流動負債合計5,768,271,334.426,480,563,366.608,116,059,846.59非流動負債：長期借款1,307,100,000.003,347,780,000.003,867,400,000.00應付債券長期應付款52,093.2252,093.22專項應付款預計負債遞延所得稅負債其他非流動負債非流動負債合計1,307,152,093.223,347,832,093.223,867,400,0

42、00.00負債合計7,075,423,427.649,828,395,459.8211,983,459,846.59少數(shù)股東權(quán)益667,762,400.00240,850,300.00342,629,845.98所后者權(quán)益：實收資本590,000,000.00777,100,000.00777,100,000.00資本公積550,239,696.67550,239,696.67550,239,696.67減：庫存股專項儲備盈余公積1,696,167.261,696,167.261,696,167.26未分配利潤4,326,740,134.795,600,823,494.636,786,650,

43、522.16所有者權(quán)益合計5,468,675,998.726,929,859,358.568,115,686,386.09負債和所有者權(quán)益總計13,211,861,826.3616,999,105,118.3820,441,776,078.66利潤表一、營業(yè)收入4,734,688,523.007,307,652,596.417,494,963,871.00減：營業(yè)成本3,057,164,577.474,695,500,903.034,953,741,096.85營業(yè)稅金及附加399,444,549.43660,264,071.78765,673,074.97其他業(yè)務利潤8,965,655.17

44、1,391,460.422,935,473.81銷售費用40,828,009.9670,421,035.1442,318,894.90管理費用147,146,685.67151,028,793.04147,318,894.90財務費用1,668,961.655,872,165.136,271,484.84資產(chǎn)減值損失力口：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）投資收益（損失以“-”號填列）-8,828,105.4811,438,317.75-736,961.95其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）1,088,573,288.511,737,395,406.46

45、1,581,838,936.40力口：營業(yè)外收入1,873,652.293,495,966.6222,890,459.57減：營業(yè)外支出18,307,644.0132,378,404.6715,548,543.55其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）1,072,139,296.791,708,512,968.411,589,180,852.42減：所得稅費用259,993,779.47434,429,608.57403,353,824.89四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）812,145,517.321,274,083,359.841,185,827,027.53（

46、單位：萬元）指標2010年度2011年度2012年度流動比率（流動資產(chǎn)/流動負債）2.292.622.52速動比率（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債0.390.400.83保守速動比率（現(xiàn)金+短期證券+應收賬款凈額）/流動負債0.180.160.22現(xiàn)金比率（現(xiàn)金等價物+有價證券）/流動負債0.180.160.20指標2010年度2011年度2012年度資產(chǎn)負債率（負債總額/資產(chǎn)總額）53.55%57.82%58.62%產(chǎn)權(quán)比率（負債總額/股東權(quán)益）129.38%141.83%147.66%長期債務與營運資金比率長期彳務/（流動資產(chǎn)-流動負債）18.12%32.75%31.79%指標2010年度20

47、11年度2012年度銷售毛利率35.43%35.75%33.91%銷售凈利率17.15%17.43%15.82%凈資產(chǎn)收益率14.85%18.39%14.61%截止到2012年12月31號，浙江佳源資產(chǎn)總額2044177萬元，凈資產(chǎn)811568萬元，負債總額1198345萬元，資產(chǎn)負債率58.62%。資產(chǎn)情況：總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)2028332.89萬元，占總資產(chǎn)99.22%其中：貨幣資金165361.18萬元，占流動資產(chǎn)的8.15%;存貨資產(chǎn)1357570.59萬元，占流動資產(chǎn)的66.93%。固定資產(chǎn)方面，由于2011年佳源集團在全國的布局基本完成，導致2012年佳源集團新增項目公司較少，所以其長期股權(quán)投資減少較多。負債情況：截止到2012年12月31號，浙江佳源負債合計1198345.98萬元，流動負債為811568.64萬元，占總負債的67.72%,其中應付票據(jù)9900萬元，占流動負債的1.22%,應付賬款18441.7萬元，占流動負債的2.27%,預收賬款703226.6萬元，占流動負債的86.6%。其中預收賬款所占比例較大，主要是佳源集團12年房地產(chǎn)銷售情況較好，但有不少項目未結(jié)轉(zhuǎn)造成的。所有者權(quán)益情況：2012年佳源集團負債及股東權(quán)益合計增加了20.25%,