計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)——經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響5頁(yè)word

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響古人曰： “民以食為天，以住為地”，由此可見房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中的重要作用。房地產(chǎn)，特別是住宅，是人們生活、工作的重要場(chǎng)所，城市房地產(chǎn)尤其成為政治、經(jīng)濟(jì)、文化的物質(zhì)基礎(chǔ)。在改革開放前的近30 年，住宅業(yè)的發(fā)展速度、質(zhì)量、規(guī)模都受到了極大的限制。經(jīng)過(guò)二十年的改革，房地產(chǎn)業(yè)或住宅業(yè)的發(fā)展已初具規(guī)模，并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活水平的提高產(chǎn)生了積極影響。 在未來(lái)的幾十年中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展而且城市化的進(jìn)程將不斷加快， 會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求量的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)因而將有更大的發(fā)展空間和潛力。我們根據(jù)有關(guān)測(cè)算來(lái)具體認(rèn)識(shí)一下房地產(chǎn)的重要性，該測(cè)算表明，房地產(chǎn)

2、投資每增加1 塊錢， 可以帶動(dòng)相關(guān)部門的投資增加0.8 元； 房地產(chǎn)的銷售每增加1 塊錢，可以帶動(dòng)其他消費(fèi)1.34 元，帶動(dòng)系數(shù)是一倍多；而每投資1 塊錢于房地產(chǎn)上，可以帶動(dòng) GD?曾長(zhǎng)2.18元。由此可見房地產(chǎn)事業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要 影響。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，且恩格爾系數(shù)較大，即居民用于購(gòu)買房子的支出占其收入的比重很小，而購(gòu)房又是一筆不小的支出，所以導(dǎo)致改革開放前我國(guó)的人均住房面積很小，1978 年僅為人均3.6 平方米，但隨著改革開放的不斷深化和政府政策的大力支持，使我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。還有一個(gè)更重要的方面就是人民消費(fèi)觀的改變，以前人們都是用辛辛苦苦攢了好幾年甚至幾十年

3、的積蓄來(lái)購(gòu)買房子，而今， 受改革開放大勢(shì)之趨，超前消費(fèi)越來(lái)越成為一種流行，再加上政府對(duì)住房貸款的各種優(yōu)惠措施，比如說(shuō)，一再降低貸款利率，降低首付款等，都不斷促使了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，也使我國(guó)的居民的住房條件大大改善。近 5 年多來(lái)， 是我國(guó)居民住房條件改善最顯著、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時(shí)期之一。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、 銷售均保持較快的增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)比例基本協(xié)調(diào)；商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，走勢(shì)平穩(wěn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資年均增長(zhǎng)近20，個(gè)人購(gòu)買商品住宅的比例達(dá)到95以上，比2019年提高了40個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積年均增長(zhǎng)22.7。 房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改

4、善居民居住條件發(fā)揮了重要的作用。2019 年個(gè)人購(gòu)買新、舊住宅和建房支出總額突破8000 億元，占城鎮(zhèn)居民最終消費(fèi)的29.4%;房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) 17.9%,每年拉動(dòng)GD團(tuán)曾 長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上；城鎮(zhèn)居民的人均住宅建筑面積達(dá)到 22.8平方米，比2019 年增加了 5.2平方米。由此可見房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由上述闡述，房地產(chǎn)的重要地位則可見一斑。根據(jù)羅斯托的經(jīng)濟(jì)起飛理論 和增長(zhǎng)階段理論，我國(guó)目前人均GDP勺為800美元，已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的加速 期。經(jīng)驗(yàn)證明，這個(gè)階段是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期。19世紀(jì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)，房地產(chǎn)及相關(guān)投資占全國(guó)投資的 42% 19世

5、紀(jì)40年代德國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)非農(nóng)業(yè)房 屋投資占總投資的31%日本在第二次世紀(jì)大戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)住宅投資占固定資 產(chǎn)形成價(jià)值總額的20%-27%由此可見，每一次經(jīng)濟(jì)的飛躍必將帶動(dòng)房地產(chǎn)的 發(fā)展。目前，我國(guó)也處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這一階段， 房地產(chǎn)業(yè)將成為今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。聯(lián)合國(guó)將產(chǎn)業(yè)分為10大類，其中建筑業(yè)為第5類， 房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)也列為第8類。雖然我國(guó)也有類似的產(chǎn)業(yè)分類，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 的地位沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，所以在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核算中，也沒(méi)有房地產(chǎn)這一項(xiàng)，故我 們就以各地區(qū)房屋建筑面積與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的關(guān)系來(lái)略述國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地 產(chǎn)事業(yè)的重要推動(dòng)作用。我們建立簡(jiǎn)單模型如下：Y=a+bX+

6、u其中，Y為各地區(qū)房屋建筑面積，X為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，u為隨即擾動(dòng)向，a, b 為系數(shù)。由2019年統(tǒng)計(jì)年鑒資料得如下數(shù)據(jù)：各地區(qū)房屋建筑面積Y國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值X198535491.88989.1198637773.910201.4198739856.611954.5198842735.214922.3198940649.916917.8199037923.018598.4199141054.221662.5199251885.4126651.9199365374.234560.5199478032.246670199589862.857494.91996129087.066850.520191286

7、80.373142.72019137593.676967.22019147262.580579.42000160141.1188228.12019188328.794346.4Dependent Variable: YMethod: Least Squares Date: 12/15/03 Time: 20:35Sample: 1985 2019Included observations: 17VariableCoefficientStd. Error t-StatisticProb.C11893.323968.0062.9973040.0090X1.6688700.07470522.3394

8、60.0000R-squared0.970820Mean dependent var85396.02Adjusted R-squared0.968875S.D. dependent var51834.25S.E. of regression9144.785Akaike info21.18989criterionSum squared resid1.25E+09Schwarz criterion21.28791Log likelihood-178.1140F-statistic499.0516Durbin-Watson stat0.949038Prob(F-statistic)0.000000所

9、以我們估計(jì)的方程為:Y=11893.32+1.668870X由表中數(shù)據(jù)可知，參數(shù)的t檢驗(yàn)量較大，說(shuō)明國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)我國(guó)房屋建筑 面積有著重要的影響，也即對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有推動(dòng)作用；再看R2 =0.970820 ,A -R2 =0.968875,、說(shuō)明方程整體擬和較好，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為499.0516,說(shuō)明方程整 體顯著。在顯著性水平a =0.05 , n=17時(shí)，查表的dl=1.133,d u =1.381,而表中的DW=0.949038< d ,說(shuō)明擾動(dòng)項(xiàng)存在一階自相關(guān)性。我們用廣義差分法對(duì)自相 關(guān)性進(jìn)行修正，得結(jié)果如下：Dependent Variable: DYMethod: Least S

10、quares Date: 12/15/03 Time: 21:20 Sample(adjusted): 1986 2019 Included observations: 16 after adjusting endpoints VariableCoefficien Std. Error t-StatisticProb.第4頁(yè)C2685.6373919.9580.6851190.5045DX1.7918990.13590213.185230.0000R-squared0.925473Adjusted R-squared0.920199S.E. of regression8059.869Sum s

11、quared resid9.09E+08Log likelihood-165.5492Durbin-Watson stat1.944171Mean dependent var47020.12S.D. dependentvar28522.54Akaike info20.94365criterionSchwarz criterion21.04022F-statistic173.8502Prob(F-statistic)0.000000經(jīng)修正得新的擬合方程如下：DY=2685.637+1.791899DX由表中數(shù)據(jù)可得，DW=1.944171即du<DW<4du ,表明擾動(dòng)項(xiàng)已不存在一階

12、自相關(guān)性。再由表中的數(shù)據(jù)得其經(jīng)濟(jì)意義為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加一億元，就會(huì)使各 地區(qū)房屋建筑面積增加1.791889萬(wàn)平方米?？梢妵?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)房 地產(chǎn)的發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用。目前，我國(guó)東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，大力發(fā)展西部經(jīng)濟(jì)，將推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)整體向前發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是整個(gè)西部地區(qū)發(fā)展的推動(dòng)力，是趨勢(shì) 也是必然。國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于活躍期?？傮w上說(shuō)即竣工面積小 于同期的銷售面積，目前市場(chǎng)有大量吸納近期上市商品房的功能，而且還有消化 多年來(lái)積壓空置房的能力。雖然房地產(chǎn)業(yè)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)， 但西部地區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)受到整個(gè)宏觀發(fā)展環(huán)境的影響，因此，正是發(fā)展的好時(shí)機(jī)。無(wú)論從西部地區(qū)自有的優(yōu)勢(shì)分析，還是從國(guó)家及外部政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境入手， 西 部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)賣出一個(gè)熱點(diǎn)。在數(shù)量和種類上都會(huì)有一個(gè)較大的需求。就投資類別而言，外資企業(yè)中的