關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)存貨資金占用率的探討

1、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)存貨資金占用率的探討房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)性較大、循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠慢等特點(diǎn)，對(duì)資金的依賴(lài)性比其他行業(yè)更強(qiáng)。因此，資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況直接關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走向。在房地產(chǎn)行業(yè)的不同開(kāi)發(fā)階段，存貨資金占用率也顯示出周期性的波段曲線特征，直接反映企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況的好壞。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)階段主要由提出工程開(kāi)發(fā)設(shè)想及可行性研究階段，申請(qǐng)工程用地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批報(bào)建階段，征地及拆遷安置階段，工程建設(shè)施工階段，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后效勞階段構(gòu)成。本文將根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)目前的企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境從這六方面入手，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金鏈狀況及存貨資金占用率做分析探討。一

2、、 房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)設(shè)想及可行性研究階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)確把握國(guó)家及所屬省市的房地產(chǎn)政策，深入了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程并進(jìn)行可行性研究分析。在該階段，因工程前期可研規(guī)劃投入一般占工程投資總概算的1%，企業(yè)一般依靠自有資金來(lái)解決該階段的資金需求。該階段企業(yè)通過(guò)自有資金的投入，形成存貨中的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品工程開(kāi)發(fā)可行性研究等前期費(fèi)用。如果投入的自有資金占企業(yè)本身的流動(dòng)資產(chǎn)比例較大，那么存貨資金占用率也較大，說(shuō)明企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程概算投入很大，而自身自有資金缺乏以承當(dāng)工程開(kāi)發(fā)前期投資，需盡快融資解決工程開(kāi)發(fā)所需的資金缺口，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況較差，所形成的投資風(fēng)險(xiǎn)也較小，資產(chǎn)負(fù)債率較低；如果

3、投入的自有資金占企業(yè)本身的流動(dòng)資產(chǎn)比例較小，那么存貨資金占用率也較小，說(shuō)明企業(yè)自身的自有資金很充足，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況良好，適合于開(kāi)發(fā)建設(shè)該工程，企業(yè)所形成的投資風(fēng)險(xiǎn)也較小，資產(chǎn)負(fù)債率較低。二、 申請(qǐng)工程用地、土地征用及拆遷安置、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批報(bào)建階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)投資設(shè)想所選擇的地塊參與土地出讓競(jìng)標(biāo)，獲取土地使用權(quán)。同時(shí)繳納土地出讓金、契稅及相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。制定詳細(xì)的開(kāi)發(fā)方案，辦理各項(xiàng)工程建設(shè)審批手續(xù)。不同區(qū)域的土地購(gòu)置本錢(qián)差異很大，全國(guó)一、二線城市及省會(huì)城市的核心地塊土地購(gòu)置本錢(qián)很高，拆遷安置費(fèi)用也較高。企業(yè)支付土地購(gòu)置的所形成的相關(guān)本錢(qián)及拆遷安置本錢(qián)均歸集在存貨的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目

4、下進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。如果完全用自有資金支付，投入的自有資金占企業(yè)本身的流動(dòng)資產(chǎn)比例較大，那么存貨資金占用率也較大，說(shuō)明企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程概算投入很大，需盡快融資解決工程后續(xù)開(kāi)發(fā)所需的資金缺口，企業(yè)目前營(yíng)運(yùn)狀況較差，所形成的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，資產(chǎn)負(fù)債率較低；如果投入的資金是通過(guò)融資獲得，其占企業(yè)本身的流動(dòng)資產(chǎn)比例較高，那么存貨資金占用率也較高，說(shuō)明企業(yè)自有資金已消耗殆盡，工程建設(shè)完全需要融資貸款獲得，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況很差，所形成的投資風(fēng)險(xiǎn)也較高，資產(chǎn)負(fù)債率較高。三、 工程建設(shè)施工階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)所審批取得的?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?及?建設(shè)工程施工許可證?

5、進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)，組織施工招標(biāo)，對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，并對(duì)工程本錢(qián)、工期、質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理。該階段投資費(fèi)用約占工程投資總概算的70%，甚至更高。企業(yè)支付的工程施工所形成的相關(guān)建設(shè)本錢(qián)均歸集在存貨的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目下進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。如果依靠自有資金或采取集資建房的方式支付工程施工階段所需資金，那么存貨資金占用率越來(lái)越大，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)隨著投入的增加而加大，但相比擬而言，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況較好。如果企業(yè)完全依靠融資貸款建房的方式支付工程施工階段所需資金，那么資金周轉(zhuǎn)壓力很大，存貨資金占用率也越來(lái)越高，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，相比擬而言，投資風(fēng)險(xiǎn)很高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況很差。四、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

6、的售后效勞階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待工程施工至主體封頂，辦理了?預(yù)售樓證?后實(shí)施工程銷(xiāo)售，隨著售房資金的逐步回籠，自有資金的逐步增加，存貨科目下的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)至存貨科目下的產(chǎn)成品，并按照工程銷(xiāo)售收入與建設(shè)本錢(qián)及相關(guān)稅金配比的原那么最終確認(rèn)銷(xiāo)售收入，相關(guān)建設(shè)本錢(qián)也由存貨科目下的產(chǎn)成品結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢(qián)，企業(yè)的存貨資金占用率逐步減少，資產(chǎn)負(fù)債率逐步降低，投資風(fēng)險(xiǎn)隨著收入的增加而降低，隨之而來(lái)，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況也變的越來(lái)越好。 總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程開(kāi)發(fā)階段性特征明顯，企業(yè)的存貨資金占用率及資產(chǎn)負(fù)債率也隨著其階段性特征表現(xiàn)出固有的周期性曲線如下圖，值得我們?cè)谝院蟮墓こ涕_(kāi)發(fā)實(shí)踐中去印證。資產(chǎn)負(fù)債率%工程前期階段工程施工階段工程銷(xiāo)售階段10050存貨資金占用率%工程前期階段工程施工階段工程銷(xiāo)售階段10050酒鋼集團(tuán)蘭州聚東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 二一二年七月三日of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delim