最新物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃

1、最新物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃每一年度的工作總結(jié)都是我們公司十分重視的一個環(huán)節(jié)，下面是羽利小編搜 集整理的物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃，歡迎閱讀。更多資訊請繼續(xù)關(guān)注年度工 作總結(jié)欄目！物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃在20xx這一年來，我全體員工團(tuán)結(jié)一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新, 進(jìn)一步完善和改進(jìn)了公司的管理和服務(wù)質(zhì)量，組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊， 以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序；形成了服務(wù)與管理相結(jié)合的專業(yè)分工體系。一 年以來，我們緊緊圍繞工作規(guī)劃、品質(zhì)建設(shè)、內(nèi)部管理來展開一系列的工作。工作規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)有的實際情況，做出工作規(guī)劃。自成立以來，管理理念經(jīng)歷了從管理型到服務(wù)

2、型的深刻轉(zhuǎn)變， 拋棄了過去以 管理者自居的姿態(tài)，倡導(dǎo)創(chuàng)新服務(wù)，業(yè)主至上的全新服務(wù)理念。在發(fā)展過程中即 使遭遇到了內(nèi)外環(huán)境的挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務(wù)的理念也一直在沿伸，同時 也得到了廣大業(yè)主認(rèn)可。但作為服務(wù)者我們并沒有滿足，而是以積極正確的態(tài)度 看待在服務(wù)過程中存在的服務(wù)專業(yè)性不強(qiáng)， 服務(wù)內(nèi)涵不深，員工待遇以及成本過 高等問題。今年開始，服務(wù)中心便審時度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維 修事宜，提高服務(wù)中心的運(yùn)作效率和競爭力。品質(zhì)建設(shè)品質(zhì)，以高質(zhì)量為堅實的基礎(chǔ)，我服務(wù)中心把如何提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量 作為服務(wù)中心經(jīng)營的首選目標(biāo)。一、貫徹按ISO體系的有效運(yùn)作服務(wù)中心成立之初便做好了質(zhì)量的策劃

3、， 明確公司的質(zhì)量目標(biāo)、要求，以及 所想達(dá)到的目標(biāo)，以最合適的服務(wù)質(zhì)量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，服務(wù)中心始終按照公司ISO9000和ISO14000的奮斗目標(biāo)，同時也進(jìn)一步向業(yè)主及 使用人展示了公司相關(guān)方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象。、形成以客戶滿意為中心的質(zhì)量體系自服務(wù)中心進(jìn)駐開始，一直把真誠情人，用心服務(wù)作為工作的中心，進(jìn)一步 確定了公司以業(yè)主為中心的經(jīng)營服務(wù)理念， 今后公司將繼續(xù)貫徹實施和改進(jìn)服務(wù) 質(zhì)量，提高服務(wù)績效。內(nèi)部管理、規(guī)章制度公司剛成立時，因服務(wù)中心剛建立，一系列的制度及考核都是空白的， 這給 員工的工作帶來了很大的不便。我服務(wù)中心迅速出臺了一系列規(guī)章制度。包括： 各崗位人員職責(zé)，

4、管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責(zé)， 分清了權(quán)限，也給服務(wù)中心員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。二、維修方面為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活， 在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制 定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。 維修電話24小時有人接聽，維修結(jié)束后當(dāng)天回訪，維修及時率 100%隹修回訪率 100%維修回訪?f意率達(dá)到99%Z上。三、保安方面1、在自身管理方面，我服務(wù)中心保安堅持一天一小會，一周一大會，進(jìn)行 交流與檢討。同時，開展專業(yè)知識培訓(xùn)。從去年至今，進(jìn)行了多次專業(yè)知識培訓(xùn)， 二次消防知識學(xué)習(xí)。同時實行嚴(yán)格的保安考核辦法和工作流

5、程， 以及不計名的考 評制。獎勵優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。2、在外來人員管理方面，我保安部嚴(yán)格控制外來流動人員，一律實行來訪 人員登記和扣押有效證件制，且進(jìn)行不定期的巡邏。同時因建設(shè)初期的施工較多, 規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造一個安全、安靜、優(yōu)雅的礦區(qū)環(huán)境。四、保潔方面1、我服務(wù)中心環(huán)境服務(wù)部基本上能完成公司交給的任務(wù)，認(rèn)真遵守公司和 管理處的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃辦公樓大廳、衛(wèi)生 間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創(chuàng)造一個干凈的 居住環(huán)境。2、我保潔部實行嚴(yán)格的考核辦法，同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔 人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工

6、作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相 鼓勵。也取得了顯著的效果。存在的不足由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，本年的工作存在以下不足:一、對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對以往的一些收費(fèi)情況 了解還不夠及時；二、材料采購開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；三、安保工作形勢嚴(yán)峻，自身在山區(qū)安保管理上還要下更大的功夫。服務(wù)中心20xx年工作計劃如下：員工培訓(xùn)技能培訓(xùn)：員工行為規(guī)范、品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識，質(zhì)量管理體系、清潔劑配比 法、玻璃擦拭不銹鋼保養(yǎng)法、地毯操作規(guī)程、外圍清潔流程、辦公室操作流程、 會議接待流程、洗衣房造作流程、鑰匙管理方法、宿舍區(qū)管理已完善、新進(jìn)員工 的崗位職責(zé)、著裝管

7、理規(guī)定、考勤制度、注重培訓(xùn)員工安全理念知識，保安全， 抓好品質(zhì)，堅定完成任務(wù)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，事故預(yù)防，管理流程，三級隱患排查，實 踐和創(chuàng)新地面工程完好率及環(huán)境優(yōu)美， 強(qiáng)化思想管理，認(rèn)真貫徹學(xué)習(xí)，做好質(zhì)量 工作人人有愛好環(huán)境的理念，提高我司的形象。服務(wù)中心自進(jìn)駐以來，吸取各礦 前期物業(yè)經(jīng)驗教訓(xùn)，對員工進(jìn)行正規(guī)化培訓(xùn)，灌輸公司的先進(jìn)管理制度，認(rèn)真學(xué) 習(xí)公司管理體系，突發(fā)完善自己，養(yǎng)成節(jié)約意識，服務(wù)人人平等，環(huán)境第一每個 人的態(tài)度解決一切，沒有做不好的，意識是我們生存的命脈，并在現(xiàn)場對員工進(jìn) 行工作上技術(shù)性的講解，使物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范化。、管理意識針對管理人員整體素質(zhì)和服務(wù)意識不夠高，各方面考慮不

8、全面等這些問題， 管理層人員積極開會探討，學(xué)習(xí)公司先進(jìn)的管理制度，參考有關(guān)方面的資料，使 管理人員的意識又站到了新的高度。三、工作細(xì)節(jié)在我管理處進(jìn)駐之前，小區(qū)細(xì)節(jié)工作沒有到位，如衛(wèi)生間死角、職工宿舍死 角、職工浴室死角等衛(wèi)生不堪入目，我服務(wù)中心積極扭轉(zhuǎn)員工這種對工作細(xì)節(jié)的 態(tài)度，將各衛(wèi)生死角處理干凈，不再出現(xiàn)之前的類似事件。四、完善不足針又t 20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾 個方面：一、積極搞好與合作方、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系；二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；三、管好財、理好賬，控制好經(jīng)常項目開支；四、想方設(shè)法管理好材料消耗，處

9、理好成本與工作量的關(guān)系五、抓好礦區(qū)秩序安保工作我們知道，雖然在這一年里我們努力的盡心服務(wù)， 但我們也深刻的認(rèn)識到我 們的不足，服務(wù)中心專業(yè)性不強(qiáng)、單一的經(jīng)營方式、過高的成本將是我服務(wù)中心 致命的弱點(diǎn)和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點(diǎn)，在新的一年里，我 們將通過吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗、借鑒學(xué)習(xí)的方法提高自己的專業(yè)水平， 提升物業(yè) 管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)翡翠谷物業(yè)的騰飛。物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計劃剛剛過去的20xx年，是我們愛濤物業(yè)與園區(qū)業(yè)主平等相待，熱情服務(wù)的一 年；是物業(yè)與業(yè)委會緊密聯(lián)系，為業(yè)主造福的一年；是物業(yè)與某某置業(yè)坦誠相見， 誠摯合作的一年；是物業(yè)管理工作不斷改進(jìn)

10、，服務(wù)品質(zhì)全面提升的一年。一年來, 我們分分秒秒牽掛著業(yè)主的利益， 時時刻刻關(guān)注著業(yè)主的訴求，日日夜夜守護(hù)著 業(yè)主的安寧，得到了業(yè)主的廣泛理解，得到了業(yè)委會的切實幫助，得到了某某地 產(chǎn)的深度支持！為此，我僅代表蘇州物業(yè)江寧分公司全體員工，向某某園區(qū)全體 業(yè)主、業(yè)主委員會全體成員、某某地產(chǎn)全體人員表示崇高的敬意和衷心地感謝！卜面，請允許我將物業(yè)公司一年來的管理與服務(wù)情況向各位做簡要匯報-、20xx年度履行物業(yè)合同的回顧20xx年度，我們緊緊圍繞物業(yè)合同的相關(guān)規(guī)定和業(yè)主需要，認(rèn)真研究落實 第四次業(yè)主代表大會提出整改意見，在強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)管理上付出了巨大的努 力，取得了業(yè)委會、開發(fā)商和絕大部分業(yè)主

11、的廣泛理解與認(rèn)同。（一）注重企業(yè)制度更新，強(qiáng)化員工培訓(xùn)。一是為強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)管理，我們從強(qiáng)化目標(biāo)管理入手，抓住人員管理、 目標(biāo)管理、責(zé)任管理三個重點(diǎn)，分別這對工程部、保安部、綠化部、保潔部制定 并實施工程部優(yōu)秀員工獎勵辦法 秩序管理目標(biāo)考核責(zé)任制、綠化養(yǎng)護(hù) 目標(biāo)考核責(zé)任制、衛(wèi)生保潔目標(biāo)考核責(zé)任制、售樓處客服服務(wù)管理考核 細(xì)則等，分別與相關(guān)主管、班組長簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書和崗位責(zé)任制。同時， 工程部實行每月工作考評，公司對安保、綠化、保潔、售樓處客服采取百分制考 核打分，與工資掛鉤，實行獎優(yōu)罰劣。大大提高了各部門的工作責(zé)任心和任務(wù)執(zhí) 行力。二是強(qiáng)化內(nèi)部管理，全面提升管理水平。為實現(xiàn)行政管理規(guī)范化

12、，辦公室就 行政管理工作，分別制定了行政人秘管理規(guī)定、物資雙人采購規(guī)定、物 品進(jìn)出庫登記制度、食堂和就餐管理規(guī)定、員工宿舍管理規(guī)定等，并 建立啟用相應(yīng)的檢查表、登記簿等，對上述文印、文具、電話、用電、用水、文 明就餐、安全住宿等進(jìn)行有效控制。制度的確立與落實，促進(jìn)了規(guī)范、節(jié)約習(xí)慣 的養(yǎng)成，對于開源節(jié)流起到了很好的推進(jìn)作用。三是嚴(yán)格財務(wù)制度強(qiáng)化財務(wù)管理。 在外部，嚴(yán)格按照財務(wù)公示要求，全年兩 次向業(yè)主公示公攤費(fèi)用和公共事業(yè)收入情況， 供業(yè)主查閱。在內(nèi)部，嚴(yán)格財務(wù)報 銷制度，監(jiān)督執(zhí)行物資采購審批制，監(jiān)督雙人采購和進(jìn)出庫管理；嚴(yán)密執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)、停車收費(fèi)、廣告收費(fèi)、商業(yè)街?jǐn)偽皇召M(fèi)入賬管理，要求手續(xù)齊全

13、、入賬及 時、入庫無漏；嚴(yán)格財務(wù)記賬和出納制度，確保賬務(wù)完整準(zhǔn)確記載，出納安全無四是強(qiáng)化隊伍的培訓(xùn)。我們針對物業(yè)公司人員流動性大，基礎(chǔ)素質(zhì)參差不齊 的特點(diǎn)，不斷強(qiáng)化人員崗位培訓(xùn)，提高人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。分公司全年共招 錄辦理入職277人次。同時辦理各類離職145人次，員工內(nèi)部調(diào)動8人次。根據(jù) 人員變動情況，我們對每一位應(yīng)聘人員，都詳盡介紹公司規(guī)章制度、工資、休假、 待遇、員工手冊主要內(nèi)容。利用采集指紋機(jī)會和各部、組班前會機(jī)會，進(jìn)行崗前 紀(jì)律、禮儀、執(zhí)勤規(guī)范培訓(xùn)。使得每位員工都能盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，發(fā)揮工作效 率。定期深入各部門，對思想波動個人進(jìn)行耐心細(xì)致的思想交流，交接員工思想 動態(tài)，解決員工

14、的思想問題，先后交流、交心員工 80人次，穩(wěn)定了隊伍，調(diào)動 了積極性。及時掌握員工工作動態(tài)，認(rèn)真考察考評員工表現(xiàn)，先后提拔獎勵優(yōu)秀 員工26人次，批評辭退不合格員工17人次。保證的隊伍始終積極向上，正氣抬 頭，歪風(fēng)剎住。（二）物管客服積極樹立服務(wù)意識，使得一切為了業(yè)主的理念深入人心。 在開 展為業(yè)主服務(wù)過程中，我們的五大組團(tuán)客服部根據(jù)分公司年度總體工作要求，制 定了以業(yè)主為中心，以服務(wù)為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為目的客服工作方針， 全心全意 為業(yè)主服務(wù)。一方面認(rèn)真履行客服職能，熱心接待業(yè)主訪問，虛心接受業(yè)主投訴，真心解 決業(yè)主困難。全年共接待業(yè)主衛(wèi)生、噪音、照明、失竊、車位、違章等各種訴求 859起，

15、客服在合同承擔(dān)義務(wù)范圍內(nèi)事項，回復(fù)解決業(yè)主訴求570余起；對依法不承擔(dān)義務(wù)的財物失竊、車輛被損、業(yè)主斗毆等事件，積極協(xié)助報警100多次。同時，我們還設(shè)立免費(fèi)打氣、雨傘、急救箱、針線、小推車等便民點(diǎn)五個，義務(wù) 幫助業(yè)主提供包裹接收、扶送老弱病殘、歸還業(yè)主失物等便民服務(wù)1000多起；懸掛防偷防盜、禁止種菜、養(yǎng)雞雪天防滑等提示橫幅120多條，張貼通知、傳單、 貼士 15000多次。年內(nèi)收到業(yè)主贈送錦旗 4面。另一方面，接待業(yè)主各類報修2700余起，物業(yè)能夠自行修繕的小故障1800 多起。不能修繕的，積極聯(lián)絡(luò)維保單位和開發(fā)商予以落實。同時，物業(yè)公司積極 與開發(fā)商協(xié)調(diào)，爭取到地產(chǎn)公司深度支持，對一些多年

16、困擾物業(yè)的重大疑難問題 進(jìn)行實質(zhì)性解決：如對北區(qū)消防系統(tǒng)進(jìn)行全面檢測、改造；對旺鄰居、貴臨居單元門智能化進(jìn)行了修復(fù)；對吉鄰居生活用水水壓進(jìn)行了中區(qū)提升改造；對睦鄰居、 友鄰居部分房屋已過維保期但在維保期內(nèi)沒修繕的房屋滲漏和飄窗滲水進(jìn)行全 面維修；對吉鄰居、貴臨居、睦鄰居部分單元生活污水排放不暢進(jìn)行徹底改造；對商業(yè)街地下排水管網(wǎng)進(jìn)行完全開挖重鋪；對南區(qū)地下車庫監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行全部開 級改造；對北區(qū)架空層通道全部進(jìn)行臺改坡，便于三小車下庫停放。再一方面爭取到業(yè)主委員會對南區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行全面升級改造，將原來的監(jiān)控系統(tǒng)升級改造為全智能監(jiān)控系統(tǒng)，具有球機(jī)旋轉(zhuǎn)、槍機(jī)搭配、周界護(hù)欄紅外夜視、道閘攝像、手機(jī)可視、

17、記錄留存等功能。監(jiān)控覆蓋全部道路、道口、廣場、 圍墻0（三）工程維修以規(guī)范報修流程為基點(diǎn)，以服務(wù)業(yè)主為重點(diǎn)，以工程維修為要 點(diǎn)，按質(zhì)按量完成業(yè)主物業(yè)維修和公共設(shè)備維護(hù)。年初確立了年度工程維修的關(guān)鍵點(diǎn)，并責(zé)無旁貸地組織實施：一是對業(yè)主報修一一落實到位， 特別是關(guān)乎業(yè)主 安全和生活的水電氣設(shè)施故障、給水、排水系統(tǒng)故障、滲漏滲水等問題，按照輕 重緩急原則，認(rèn)真制定計劃，逐件及時解決。二是認(rèn)真調(diào)查、梳理公共設(shè)施的故 障狀況，及時、有效處置監(jiān)控、道閘、電梯、生活水泵、路燈等故障，確保設(shè)備 設(shè)施正常運(yùn)行。三是處處為業(yè)主著想，積極配合消防、通訊、電力、自來水、煤 氣等部門對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的管理維修，確保民生工

18、程順利運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計，全年共 完成業(yè)主室內(nèi)保修762次，維修路燈396個，架空層燈412個，地庫燈314個，樓 道燈1596個，協(xié)調(diào)業(yè)主房屋滲漏86戶，維修路面302處，維修更換各種井蓋 221塊，維修水泵302處，清理積水井402個，維修屋面、外墻31處，修復(fù)單 元門及智能化門襟221處，排除設(shè)備突發(fā)較大故障6起，聯(lián)系處理外線水.電. 氣故障24起，修補(bǔ)圍欄186米。另外，有效維護(hù)水泵房2座、配電房3座；另完 成了每月水電費(fèi)清分、核對，回收，處理偷電 4起;此外，還維修更換道閘120 多桿次，閘機(jī)維修300多臺次；路障安裝21處。全年未出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備和人員安全 事故，確保了小區(qū)工程維修品質(zhì)。（四

19、）秩序管理根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)和公司總體工作部署要求，確定全年秩序維護(hù)和車輛管理兩大重點(diǎn)。從強(qiáng)化隊伍內(nèi)部管理為切入點(diǎn)，以安全管理工作為基礎(chǔ)，以加大停車管理為重點(diǎn)，認(rèn)真維護(hù)小區(qū)秩序和安全。一是狠抓保安隊伍建設(shè)，不斷 提高保安隊伍整體素質(zhì)。一方面嚴(yán)格落實各部位崗位責(zé)任制，分別與隊長、領(lǐng)班、 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗等簽訂崗位責(zé)任書，明確崗位責(zé)任位職責(zé)。另一方面制定 安保培訓(xùn)要案，每周定期進(jìn)行一次崗位培訓(xùn)和工作例會， 重點(diǎn)強(qiáng)化隊列禮儀訓(xùn)練 和工作規(guī)范，提高工作能力和水平。另一方面是加強(qiáng)隊伍行為督察，對欺凌隊友、 借款不軌、飲酒上崗的人員及時處理、清退，維持了隊伍的純潔。二是嚴(yán)抓小區(qū) 秩序管理。重點(diǎn)是抓車輛、抓盜

20、竊、抓安全。在嚴(yán)抓收費(fèi)崗臨時收費(fèi)管理時，嚴(yán) 格執(zhí)行收費(fèi)管理規(guī)定，對違規(guī)的人和事堅決處罰，予以糾正。在嚴(yán)抓車輛管 理時，對于機(jī)動車輛和三小非機(jī)動車輛派專人進(jìn)行 24小時管控，最大限度遏制 車輛亂停亂占位現(xiàn)象。在嚴(yán)抓防盜巡查時，強(qiáng)調(diào)巡邏有專人，有任務(wù)，有記錄， 對重點(diǎn)部位夜間實行潛伏、蹲守、巡查相結(jié)合，并對記錄進(jìn)行檢查打分。同時懸 掛橫幅，張貼公告、發(fā)放貼士等，提醒業(yè)主防范，震懾小偷，有效遏制了偷盜形 象。在嚴(yán)抓安全管理時，重點(diǎn)是防火防災(zāi)，對消防器材實行登記管理，對所有部 位的器材進(jìn)行有效期監(jiān)控，部分實施了更換，對于檢查的安全隱患及時提醒業(yè)主 整改。全年小區(qū)未出現(xiàn)重大安全事故。三是嚴(yán)抓商業(yè)街秩序和

21、攤位管理。一方面 加強(qiáng)對外擺攤位的歸位管理，一方面堅強(qiáng)煤氣使用安全提示，一方面加強(qiáng)地溝油 排放控制，一方面加強(qiáng)臨時攤位的限時限位和收費(fèi)管理。四是加強(qiáng)的監(jiān)控值班管 理，制定并執(zhí)行監(jiān)控室管理規(guī)定和應(yīng)急預(yù)案， 監(jiān)控人員及時傳遞監(jiān)控信息，有效 處置了突發(fā)事件。經(jīng)統(tǒng)計，全年安保部共處理突發(fā)事件150起，處理違章2300起，對不聽勸阻的違停車輛鎖車 120余起，整頓清理商業(yè)街違規(guī) 60余次，為業(yè) 主做好事30余次，收到業(yè)主送來錦旗3面，此外張貼或發(fā)放各種宣傳資料15000 余份，懸掛橫幅120余條，劃車位線1200余個。（五）綠化、保潔服務(wù)圍繞業(yè)委會和開發(fā)商的品質(zhì)要求， 重點(diǎn)提升綠化養(yǎng)護(hù)和 衛(wèi)生保潔品質(zhì)。

22、一是綠化人員定期對小區(qū)的綠化制定了詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)方案。每月對草坪進(jìn)行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草。 根據(jù)季節(jié)、氣候的變化精心實施 綠化養(yǎng)護(hù)。全年共對花草樹木定期培土 20次，施肥12次，除雜草25萬平方米， 修枝10萬株，補(bǔ)苗1200株，澆水26次，病蟲害防治4次。保證區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng) 護(hù)質(zhì)量。止匕外，在樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進(jìn)行了修剪、造型，對樹木 進(jìn)行刷白、防凍處理。使得綠化養(yǎng)護(hù)品質(zhì)前所未有的提高。二是保持小區(qū)衛(wèi)生整 潔。保潔主管對小區(qū)的保潔質(zhì)量進(jìn)行督促， 對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，以保證小區(qū) 的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況。對路面衛(wèi)生、商業(yè)街衛(wèi)生、廣場

23、衛(wèi)生、樓道內(nèi)的清潔專人每天進(jìn)行消除。生活垃圾 由專人負(fù)責(zé)清運(yùn)，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進(jìn)行清運(yùn)。定期派專人負(fù)責(zé)對區(qū)內(nèi)的道路邊休閑椅、指示牌、體育休閑游樂設(shè)施等每天進(jìn)行清掃、 擦拭，以保證服務(wù)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。三是售樓處保潔嚴(yán)格按照開發(fā)商的 要求，始終保持售樓大廳、展示廳、景觀區(qū)、樣板房、辦公區(qū)等整潔衛(wèi)生，維護(hù) 了售樓處的良好形象。二、面臨的困難與問題某某小區(qū)設(shè)計總建筑面積為85萬平方米，截止20xx年底已交付睦鄰居、友 鄰居、單身公寓、北區(qū)四個住宅組團(tuán)高層住宅 58幢，住宅4846套和一個擁有 200余戶的商業(yè)街區(qū)。由于歷史和現(xiàn)實的諸多因素影響，車輛停放、公共維修、 業(yè)主拒

24、繳、內(nèi)部管理等問題日益凸顯出來，給我們的管理、服務(wù)和經(jīng)營形成巨大 壓力。（一）車多位少，停車管理難度大。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止 20xx年11月底，已 入住業(yè)主擁有車輛1900多輛。隨著業(yè)主入住不斷增加，預(yù)計平均每月增加車輛 20輛以上；加上E浪賓館旅客車輛、地產(chǎn)、物業(yè)工作人員車輛和外來臨時車輛， 20xx年初，進(jìn)入小區(qū)車輛將超過2000輛。而現(xiàn)有地面公共車位376個，地下公 共車位421個，地庫（22個）已售產(chǎn)權(quán)車位不到400個，商業(yè)街臨時停車場車位 30個。此項合計約1200個車位?？衫觅Y源：貴鄰居未劃線地面空位 20個， 麻田路、將軍大道、勝太路與小區(qū)接縫空間約 80個。幾項車位相加約13

25、0個。 那么車輛缺位就超過700個，隨著時間的推移，這個數(shù)字很快還將突破。經(jīng)業(yè)委 會決定,20xx年車位分配不進(jìn)行抓閹，仍延續(xù) 20xx年度的車位續(xù)租。這就意味 著七百輛車將成為小區(qū)停放黑頭戶。按照市政府規(guī)定，不允許阻擋業(yè)主車輛進(jìn)入 小區(qū)。那么，鑒于物業(yè)車輛管理能力的局限，車輛亂停、占位、占道、碾壓路牙、 綠地；阻塞人行、消防通道等現(xiàn)象泛濫，將給小區(qū)車位管理造成巨大壓力。（二）公共設(shè)施陳舊，遺留問題成了業(yè)主不交費(fèi)的主要理由。由于歷史原因， 硬件設(shè)施設(shè)備存在的遺留問題至今未能解決， 成了業(yè)主不交費(fèi)的主要理由：一是 南區(qū)睦鄰居、友鄰居消防系統(tǒng)相當(dāng)部位的管頭連接不緊密，地下消防水管存在多 處漏水，水

26、壓自泄嚴(yán)重，二樓以上消防無法通水，隱患重大；二是部分路燈線路被 土層掩埋，線路短路頻繁；三是北區(qū)部分單元因下水外排管道鋪設(shè)沒有分層夯實， 導(dǎo)致生活污水外排不暢，常造成污水滿溢損壞家什；四是單元門智能化壞損嚴(yán)重， 需要大額投資才能恢復(fù)，五是小區(qū)圍墻、院落、樓臺等鐵質(zhì)護(hù)欄大面積嚴(yán)重銹蝕 腐爛;六是部分樓盤因設(shè)計原因沒有殘疾人通道， 業(yè)主深感不便；七是部分過保外 墻粉刷層脫落，安全隱患頻出；八是南區(qū)部分電梯主板和鋼索老化，存在安全隱 患。九是小區(qū)為開放式設(shè)置，通往小區(qū)的路徑太多，盜竊防犯難度較大。十是商 業(yè)街的管理是個難點(diǎn)，如何處理好經(jīng)營創(chuàng)收與現(xiàn)場秩序維護(hù)這對矛盾，需要拿出 可行和永久的解決辦法。等

27、等。上述這些問題，給物業(yè)管理帶來很大難度，也確 實給業(yè)主生活造成許多不便，成了部分業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主要理由。（三）員工的教育和管理有待加強(qiáng)：一是管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍不高， 多數(shù) 人員沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，從業(yè)時間短，業(yè)務(wù)知識淺薄，管理經(jīng)驗欠缺，許多工作 得不到標(biāo)準(zhǔn)要求；二是教育不夠深入，培訓(xùn)得不到計劃要求，部分員工的服務(wù)意 識和規(guī)范化作業(yè)水平較低，影響了服務(wù)質(zhì)量提升；三是現(xiàn)場管理工作存在時緊時 松現(xiàn)象，服務(wù)中存在的許多瑕疵糾正后重復(fù)出現(xiàn)，需要在檢查的頻次、深度、和 嚴(yán)字上下功夫。三、20xx年物業(yè)服務(wù)思路20xx年分公司制定年度工作的總體指導(dǎo)思想是：大力增強(qiáng)服務(wù)意識，認(rèn)真 細(xì)化服務(wù)品質(zhì)，不斷

28、堅持克難攻堅，力爭取得合同續(xù)簽。全年工作的重點(diǎn)是：全 面強(qiáng)化隊伍建設(shè)，全面改進(jìn)管理方式，全面提高服務(wù)品質(zhì)，全方位收費(fèi)和發(fā)展多 種經(jīng)營，全面推進(jìn)三方合作。（一）強(qiáng)化隊伍管理，提升服務(wù)技能。一是強(qiáng)化對管理人員的考核。二是完善獎懲激勵機(jī)制。三是認(rèn)真整頓隊伍。 四是強(qiáng)化員工培訓(xùn)。五是在員工中開展做業(yè)主滿意員工，創(chuàng)業(yè)主滿意崗活動。（二）細(xì)化服務(wù)，提升品質(zhì)。新年度的主要任務(wù)是，積極研究、落實南北分治方案，在北區(qū)實施全封閉管 理，實行人財物向北區(qū)傾斜，按四級三類標(biāo)準(zhǔn)實行服務(wù)與收費(fèi)。 認(rèn)真研究解決南 區(qū)的各項目治理方案，重點(diǎn)是車輛停放、防止偷盜和秩序管理。靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和 優(yōu)秀的品質(zhì)取信業(yè)主，取信業(yè)委會，取信開發(fā)商。二是抓好日常運(yùn)行工程維修服務(wù)一是設(shè)施設(shè)備維護(hù)繼續(xù)作為主導(dǎo)工作去抓。設(shè)備的維護(hù)工作。三是對需要公共維修基金開支的維修事項向業(yè)委會報出方案。秩序維護(hù)服務(wù)一是加強(qiáng)安全巡邏。 二是加強(qiáng)門崗人、車進(jìn)出控制。三是建立 突發(fā)