《房地產(chǎn)業(yè)營改增政策與實務(wù)》

1、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策與實務(wù) 【課程背景】我國新一輪稅制改革的主要內(nèi)容是營業(yè)稅改為增值稅，簡稱 “營改增 ”。根 據(jù)國家的統(tǒng)一安排部署， 國家稅務(wù)總局和財政部正式于 20XX 年 11 月16 日頒布了營 業(yè)稅改增值稅試點方案，通過 5 年左右時間的過渡，財政部、國家稅務(wù)總局于 20XX 年 3 月 23 日頒布了關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅20XX 36號），標(biāo)志著 “營改增 ”的攻堅之戰(zhàn)已經(jīng)打響，我國全面告別營業(yè)稅，實現(xiàn)全行業(yè)的增值 稅于 20XX 年5月 1日開始。對于占我國國民經(jīng)濟相當(dāng)比重的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)而言，營改增可謂是 “牽一發(fā)而 動全身 ”的一項系統(tǒng)工程。而建筑業(yè)、

2、房地產(chǎn)的管理人員、財務(wù)人員對于增值稅可謂是 一項全新的課題。因此，企業(yè)做好轉(zhuǎn)型的相關(guān)準備，確保稅制的平穩(wěn)實施，并通過過渡 期思考政策與實踐中的節(jié)稅空間， 減少涉稅風(fēng)險， 是企業(yè)管理者與財務(wù)工作者必須重視 的問題。 矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。第一部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅政策基礎(chǔ)一、背景（一）現(xiàn)行稅制分析 增值稅與營業(yè)稅是我國兩大主體稅種。 20XX 年，我國增值稅和營業(yè)稅合計征收約 38 萬億元，占總稅收的比例超過四成。營業(yè)稅以交易額征稅，不利于社會分工，重復(fù)征稅，抑制市場交易規(guī)模，個別經(jīng)濟 行為定性模糊 （如數(shù)據(jù)信息服務(wù) ），目前世界僅有很少國家采納。增值稅以增加值征稅，消除重復(fù)征稅、促

3、進專業(yè)化方面有優(yōu)勢，從 1954 年首次使 用，到目前已有 170個國家和地區(qū)實行， 20XX 年我國實現(xiàn)由生產(chǎn)性增值稅向消費型增 值稅的轉(zhuǎn)型。 聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測樅。（二）“營改增 ”進程簡要回顧 為了完善財稅體制，落實結(jié)構(gòu)性減稅的方針。經(jīng)國務(wù)院批準，國家稅務(wù)總局和財政 部正式于 20XX 年 11 月16 日頒布了營業(yè)稅改增值稅試點方案。并在方案中規(guī)定了 上海作為首個營改增試點地區(qū)將交通運輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)納入到營改增試點范圍。 （財 稅20XX110號）。殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭驟東。交通運輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：20XX 年 1 月 1 日上海市， 20XX 年 9 月 1 日北京市， 2

4、0XX 年 10 月 1 日江蘇和安 徽，20XX年11月1日福建和廣東，20XX年12月1日天津、浙江和湖北，同時適當(dāng) 擴大部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范圍， 20XX 年 8 月 1 日全國范圍內(nèi)實施。鐵路運輸和郵政業(yè)：財稅20XX106號規(guī)定，自20XX年1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展鐵路運輸和郵 政業(yè)營改增試點。電信業(yè)：財稅20XX43號規(guī)定，自20XX年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。 最后一批營業(yè)稅稅目的： 建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、 金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)。 釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。財稅20XX36號：20XX年3月23日頒布了關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅 試點的通知；國家稅務(wù)總局公告 2

5、0XX 年第 23號：國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營 業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告上述 4 個行業(yè)均于 20XX 年 5 月 1 日起 “營改增 ”。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。很明顯， “銷售不動產(chǎn) ”主要就是針對房地產(chǎn)業(yè)。（三）房地產(chǎn)業(yè) “營改增 ”實施背景 目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方 案即將公布， 這將直接影響四大行業(yè)的 800 余萬戶企業(yè)， 涉及年營業(yè)稅稅額 1.6萬億元。 占全國稅收收入比重約 15%。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍雜。可以看到，截至現(xiàn)在，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)特別是前三者， 占據(jù)了國民經(jīng)濟的絕對大

6、頭，也與人民生活息息相關(guān)，因此，原定于20XX年全面完成的營改增”戰(zhàn)略部署，也不得不一再推移。在 20XX年3月5日的政府工作報告中，李 克強總理一錘定音”宣布自20XX年5月1日起，將全面實施營業(yè)稅改征增值稅改革（營改增”，中國增值稅進入了新的時代。 廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩龔?？偫砝羁藦娪幸痪湓捳f了十遍還不止，一一確保所有行業(yè)稅負只減不增。房地產(chǎn)業(yè)在中國改革開放以來作為大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，一方面拉動了幾十個相關(guān)行業(yè)，另一方面也切實解決了人民群眾的居住問題，促進了我國的城市化發(fā)展。客觀上也成為部分人士的投資工具，因此，房地產(chǎn)業(yè)的稅制的改革，關(guān)注面廣，涉及面大，需要財務(wù) 人員高度關(guān)注。 煢楨廣鰳鯡

7、選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。二、房地產(chǎn)業(yè)營改增”的難點分析（一）抵扣鏈條問題實施增值稅制，其主要優(yōu)點在于其抵扣鏈條完整，從而實現(xiàn)全過程的稅負控制，同 時也有利于納稅人稅負管理，稅管機關(guān)的精準控稅。房地產(chǎn)業(yè)實施增值稅，首要的就是 要解決抵扣鏈條問題，即從土地取得、項目發(fā)包、甲供材等關(guān)系方面，都要考慮完整的 抵扣鏈條，否則稅負必然只升不降。 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴縈詰聾。（二）票據(jù)取得問題抵扣鏈條除了產(chǎn)業(yè)鏈的完整外，其形式要件就是當(dāng)前稅管機關(guān)的主要手段以票管稅”房地產(chǎn)業(yè)的主要成本發(fā)生在 開發(fā)成本”即項目發(fā)包給總包方實施。在當(dāng)前條件下， 房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率與建筑業(yè)稅率是相等的，因此，票據(jù)取得是沒有太大技術(shù)難度的

8、。 當(dāng)然，如果對于總包（承包）方為小規(guī)模納稅人或者老項目”簡易計稅方式時，可能無法取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相應(yīng)進項稅款無法抵扣?；[叢媽羥為贍債蟶練淨(jìng)櫧撻曉。至于甲供材料或者一些配套的營銷、廣告等費用，則已經(jīng)提前或同步進行了營改增”，取得專用發(fā)票的問題也不大 預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。（三）主管稅務(wù)機關(guān)轉(zhuǎn)變問題房地產(chǎn)業(yè)的歷史稅管機關(guān)為地方稅務(wù)局。這也是 1994年稅制改革后，營業(yè)稅作為 地方稅由地方征管的重要稅源。營改增”后，增值稅的征管機關(guān)為國家稅務(wù)局。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)與主管征稅機關(guān)的銜接與溝通，同時需要做好納稅人身份登記，考慮適用稅率。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。（四）

9、房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)對問題觀念上：明確 營改增”是大勢所趨，是國家減輕企業(yè)稅負的長遠大計。準備上：做好相關(guān)準備與應(yīng)對，分析企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)特點與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從人員培訓(xùn)， 組織建設(shè)、稅企溝通等方面做好準備。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵羆。實施上：分析企業(yè)自身在抵扣鏈條、業(yè)務(wù)特點、產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴的基本情況， 同時及時與主管稅務(wù)局做好溝通，實現(xiàn) 營改增”的順利實施。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏無。（五）小結(jié)由于歷史原因，房地產(chǎn)業(yè)還廣泛存在著一級開發(fā)（土地整理）與二級開發(fā)（通常意義的 商品房開發(fā)）并存，兼營、混合經(jīng)營等復(fù)雜業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)還存在著土地增值稅這一 特殊稅種。由于房地產(chǎn)開發(fā)對于諸多稅種均米用預(yù)交形式等

10、，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的稅負既重又相對復(fù)雜。企業(yè)財務(wù)人員以前對增值稅業(yè)務(wù)、操作模式不熟悉，對于營改增的實施， 都提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。三、營改增”政策支撐文件（11道金牌”與一封信）1、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅20XX36號）附件：1. 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法2. 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定3. 營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定4. 跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定2、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點若干政策的通知 （財稅 20XX （39）號）3、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有

11、關(guān)事項的公 告 （20XX 年第 13 號）4、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 14 號 ）5、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法的公告（20XX 年第 15號）6、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 16 號）壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。7、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人跨縣 （市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 17 號）蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦繯。8、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管

12、理暫行辦法的公告 （20XX 年第 18 號）買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。9、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公 告（ 20XX 年第 19 號）10、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知 （稅總函（ 20XX146 號）綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧麥。11、國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告 國家稅務(wù)總局公告（ 20XX 年第 23 號） 驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針。12、溫情脈脈的致全國營改增納稅人的一封信 （20XX 年 4 月 20日，國家稅務(wù)總局 營改增督促落實領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）

13、 貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻鵬縮。四、基于本講座的主題，均以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為納稅主體及其相關(guān)業(yè)務(wù)展開，其他納 稅人涉及的不動產(chǎn)相關(guān)涉稅事項暫不討論。 鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅務(wù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)如何正確核算及申報增值稅 （一）納稅主體與適用相關(guān)政策 1房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（稅總 （20XX 年第 18 號） 公告）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： “擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建設(shè)單位 ”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按 照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。簡單地講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是在各地住建部

14、門辦理了房地產(chǎn)資質(zhì)等級認定的房地 產(chǎn)開發(fā)公司。在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)一般是以項目公司作為開發(fā)主體，都必須辦理 資質(zhì)后才能開發(fā)房地產(chǎn)項目。注意：房地產(chǎn)開發(fā)不等于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須取得相應(yīng)資質(zhì)。 2包 括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅 36、39 文件； 13、14、15、16、19、23等稅總公告及相關(guān)文件（二）稅目的判定 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)以及 “營改增 ”的相關(guān)文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)如下行為為增 值稅應(yīng)稅行為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用 “銷售不動產(chǎn) ”稅目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括商鋪、寫字樓、 公寓等），適用

15、“租賃服務(wù) ”稅目中的 “不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù) ”。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用 '銷售無形資產(chǎn) '稅目中的 “自然資源使用權(quán)（三）納稅人身份界定與登記在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個人，為增值稅納稅人。在境內(nèi)銷售 建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。1身份界定根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第三條規(guī)定，納稅人分為一般納稅人和小 規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家 稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準的納稅人為小規(guī)模納稅人。 （個人、不經(jīng)常發(fā)生業(yè)務(wù)的單位、工商戶：小規(guī)模）一般納稅人判斷標(biāo)準：年應(yīng)稅

16、銷售額超過 500 萬元（含本數(shù)） 試點納稅人試點實施前的應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅行為營業(yè)額合計*（ 1+3%）（財稅20XX36號）附件2 （五）（國家稅務(wù)總局公告 20XX 年第 23號）20XX 年 5 月 1 日前登記，試點實施后正式登記。（不是認證）2 適用稅率一一稅率：11% （常規(guī)）銷售不動產(chǎn)（銷售）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（出租） 銷售自然資源使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)） 征收率： 5%或 3%（簡易方法） 注意：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適 用簡易計稅方法，征收率為 3%，其余簡易計稅方法的征收率均為 5%3計稅方法（ 1）房地

17、產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)類型下的銷售額的計算銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù) 總局另有規(guī)定的除外。銷售額不包括收取的銷項稅額。注意：增值稅是價外稅（即稅款不計入價格中，也就是收入不包括稅款） 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售試點后開工的新項目或者銷售未選擇簡易計稅的老項目，適用一般計稅 方法，稅率為 11%，并可以從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價款。銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）*（ 1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 房地產(chǎn)項目可供銷售建 筑面積）X支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值

18、稅銷售額對應(yīng)的建筑 面積。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易 計稅方法按照 5%的征收率計稅。 一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的， 36個月內(nèi)不得變更為一 般計稅方法計稅。銷售額=全部價款和價外費用* （1+5%）注意：不得扣除土地款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地 產(chǎn)項目（無論新項目還是老項目），都按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。銷售額=全部價款和價外費用 *（1+5%）注意：不得扣除土地款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅 人出租其在 20XX 年 5月 1 日后取得的不動產(chǎn)，或者出租其在 20XX 年 5月 1 日前取得 的未選擇簡易計稅的不動產(chǎn)

19、，適用一般計稅方法計稅，稅率為11%。銷售額的計算公式如下：銷售額 =全部價款和價外費用 *（ 1+11%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其 20XX 年 5月 1 日前取得的不動產(chǎn)，可 以選擇簡易計稅方法，征收率為 5%。銷售額 =全部價款和價外費用 *（ 1+5%） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（無論何時取得），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。銷售額=全部價款和價外費用* （1+5%）一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡易計稅方法，征收率為 3%。銷售額=全部價款和價外費用*（ 1+適用稅率或征收率）（2）般計稅方法的應(yīng)

20、納稅額 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-進項稅額抵扣額 當(dāng)期銷項稅額二當(dāng)期銷售額X11%當(dāng)期進項稅額抵扣額二符合增值稅進項稅抵扣相關(guān)規(guī)定，且必須取得增值稅專用發(fā)票的進項稅額（3）簡易計稅方法的應(yīng)納稅額 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得 抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額 征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價 方法的（即含稅價），按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額* （1+征收率）（還原） 二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅明細科目的設(shè)置與使用有關(guān)營改增試點會計處理規(guī)定，參考營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)

21、定（財會20XX13號），結(jié)合實際情況，建議如下：（一）科目設(shè)置1 一、二級科目明細設(shè)置企業(yè)應(yīng)該在 應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置 應(yīng)交增值稅”耒交增值稅”增值稅留抵稅額待抵扣進項稅額”明細科目。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲鷯。2221應(yīng)交稅費借方貸方一級明細科目二級明細科目01應(yīng)交增值稅見卜表02未交增值稅01 一般計稅02簡易計稅03增值稅留抵稅額04待抵扣進項稅額01未認證或已認證未申報抵扣進項稅額02營改增待抵減的銷項稅額03新增不動產(chǎn)購進未滿12月進項稅額2 應(yīng)交增值稅明細科目設(shè)置應(yīng)交增值稅借方貸方備注進項稅額銷項稅額已交稅金進項稅額轉(zhuǎn)出減免稅款轉(zhuǎn)出多交增值稅轉(zhuǎn)出未交增值稅營改增抵減的銷項稅額營改

22、增抵減的銷項稅額可不設(shè)置（二）科目使用1 一、二級明細科目使用朱交增值稅”明細科目，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細科目核算。增值稅留抵稅額”明細科目，核算截止到開始試點當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照 營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的金額。待抵扣進項稅額”明細科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期 申報抵扣的進項稅額。2 應(yīng)交增值稅明細科目或?qū)谑褂脩?yīng)交增值稅：借方：（5個）在 應(yīng)交增值稅”明細賬中，借方應(yīng)設(shè)置 進項稅額” 已交稅金” 減免稅款” 轉(zhuǎn) 出未交增值稅”營改增抵減的銷項稅額”等專欄或下級科目，進項稅額”記錄企業(yè)購入貨

23、物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準予從銷項 稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進項稅額，用藍字登記。已交稅金”記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記。減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。轉(zhuǎn)出未交增值稅”記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的應(yīng) 交未交的增值稅額用藍字登記。營改增抵減的銷項稅額”系核算差額征稅的試點納稅人本期從銷售額中扣減的、 購進應(yīng)稅服務(wù)按適用稅率計算的銷項稅額；如果原一般納稅人未兼營該應(yīng)稅服務(wù)的，可 以不設(shè)此明細科目。應(yīng)交增值稅：貸方：（4個）貸方應(yīng)設(shè)置銷項稅額”進項稅額轉(zhuǎn)出”轉(zhuǎn)出多交增值

24、稅”營改增抵減的銷項 稅額”等專欄或下級明細科目：銷項稅額”記錄企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。進項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。轉(zhuǎn)出多交增值稅”記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交的 增值稅額用藍字登記。營改增抵減的銷項稅額”同上。（三）小規(guī)模納稅人科目設(shè)置增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額，也通過 應(yīng)交稅 費一一應(yīng)交增值稅”明細科目核算，但不設(shè)置若干專欄。（四）科目使用核算分錄：（1）實現(xiàn)銷售時 借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（2）取得成本費用等含進項稅額專用發(fā)票時 借：成本費用類科

25、目應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款（3）減免稅款時借：應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（減免稅款）貸：遞延收益（4）轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費 未交增值稅（5）本月上交上期未交增值稅時 借：應(yīng)交稅費 未交增值稅 貸：銀行存款三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的使用、收集、認證（一）增值稅發(fā)票的使用（開具） 1一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。2自 20XX 年 5 月1 日起，地稅機關(guān)不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已 領(lǐng)取地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至 20XX 年 6月 30 日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定

26、，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過 20XX 年8月 31日。3一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具增值稅發(fā)票。 4一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其 20XX 年 4 月 30 日前收取 并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款， 未開具營業(yè)稅發(fā)票的， 可以開具增值稅 普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。5一般納稅人向其他個人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不得開具增值稅 專用發(fā)票。6小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具增值稅普通發(fā)票。 購買方（除其他個人）需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅機關(guān)申請 代開。（二）增值稅專用發(fā)票及進項稅

27、額 1納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國 務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。2根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第二十六規(guī)定，增值稅扣稅憑證，是 指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和 完稅憑證。3納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī) 定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。4下列項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購 進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個 人消費

28、。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工 修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服 務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（六）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（三）增值稅發(fā)票的日常管理 1根據(jù)納稅人納稅信用評級決定是否進行專用發(fā)票認證 取消增值稅發(fā)票認證只限于納稅信用 A 級納稅人。如不符合此條件，需要定期進 行認證工作。

29、20XX 年 5月 1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人， 20XX 年5月至 7月期 間不需進行增值稅發(fā)票認證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣 或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對應(yīng)發(fā)票信息的，可進行掃描認證。 20XX 年 8 月起按照納稅信用級別分別適用發(fā)票認證的有關(guān)規(guī)定。2做好增值稅發(fā)票的申報、抵扣相關(guān)事項對于需要認證的發(fā)票， 應(yīng)在開具之日起 180 日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證， 并在認證通 過的次月申報期內(nèi)， 向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額。 無須認證的發(fā)票也需要在抵扣 期根據(jù)業(yè)務(wù)情況進行抵扣。四、增值稅納稅申報關(guān)鍵點審查 輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩蠐鑭釃。（一）增值

30、稅預(yù)交的相關(guān)要求1銷售不動產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時間確定時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù) 繳的增值稅款。 堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆贅瀝紕縭。一般納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款十（1+適用稅率或征收率）X3%適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的， 按照 5%的征收率計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到這類預(yù)收款以后， 應(yīng)區(qū)分項目的具體情況， 是老項目還是新項 目，確定適用的計稅方法，計算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。 識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙。 小規(guī)模納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款二預(yù)收款十（1+5%） X3%2出租不

31、動產(chǎn) 納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款二含稅銷售額-（1+11%） X3% 納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的， 除個人出租住房外， 按照以下公式計算應(yīng) 預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款二含稅銷售額-（1+5%） X5%（二）納稅與扣繳義務(wù)發(fā)生時間的確定1 納稅人銷售、出租不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項 或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛 糴鈹賄鶚。收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天， 是指書面合同確定的付款日期； 未簽訂書面合同或

32、 者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶。2納稅人出租不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng) 天。（三）納稅地點的確定1 銷售不動產(chǎn)，按上述時間與預(yù)征情況，計算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向 主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫 搖飭緡。2納稅人出租不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款， 向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 向 不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款， 可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減， 抵減 不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期

33、繼續(xù)抵減。 碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠據(jù)。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅 機關(guān)申報納稅。3一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為 3%，按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，向主管國稅機關(guān) 申報納稅。 閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤鵜。（四）申報與繳納（預(yù)繳）增值稅的時間節(jié)點按月申報的納稅人： 5月增值稅申報時間最遲為 20XX 年 6月 27日。此后為每月 15日 前。（房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人一般為按月申報） 氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧。小規(guī)模納稅人以 1 個季度為納稅期限。 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳

34、稅款時間，按照上述規(guī)定的納稅期限執(zhí)行。 預(yù)繳稅款的時間節(jié)點： 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限 （季度 申報）向項目所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶獷緞。（五）申報入庫 五、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的會計核算（一）簡易計算方法A 房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B 房地產(chǎn)項目，施工許可證注明的開工 日期是 20XX 年 3 月 15 日， 20XX 年 1 月 15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至 20XX 年 4 月 30 日共取得預(yù)收款 5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定

35、申報繳納營業(yè)稅。 A 房地產(chǎn)企業(yè)對 上述預(yù)收款開具收據(jù)， 未開具營業(yè)稅發(fā)票。 該企業(yè) 20XX 年 5 月又收到預(yù)收款 5250 萬 元。 20XX 年 6 月共開具了增值稅普通發(fā)票 10500 萬元（含 20XX 年 4 月 30 日前取 得的未開票預(yù)收款 5250 萬元，和 20XX 年 5 月收到的 5250 萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼馴鴇撟。問：納稅人在 7 月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？（一）由于 A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，納稅人按照辦法第 八條規(guī)定，可選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅。 諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動禪瀉類謹覡鸞。（二）納

36、稅人 6 月開具增值稅普通發(fā)票 10500 萬元，其中包括 5250 萬元屬于辦 法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇跡。（三）納稅人按照辦法第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在 6 月申報期就取得的預(yù)收 款 5250 萬元預(yù)繳稅款 150 萬元。（ 5250/1.05*3%） 熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機庫圓鍰緘。（四）納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在 7 月申報期應(yīng)申報的增值稅稅款為 5250* （1+5%） >5%-150=250-150=100萬元鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋簣擇。思考：營業(yè)稅下應(yīng)預(yù)交營業(yè)稅多少？（二）常規(guī)計算方法A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目有

37、關(guān)情況同上例。 20XX 年 6 月還取得 了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價稅合計 1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為 110 萬 元），納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。 紂憂蔣氳頑薟驅(qū) 藥憫騖覲僨鴛。問：納稅人在 7 月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？（一）納稅人按照辦法第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在 6 月申報期就取得的預(yù) 收款計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250- （1+11%） X3%=141.9 萬元（二）納稅人 6 月開具增值稅普通發(fā)票 10500 萬元，其中包括 5250 萬元屬于辦 法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲負這

38、。（三）納稅人應(yīng)在 7 月申報期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項稅額 =5250*（ 1+11%） X11%=520.3 萬元進項稅額 =110 萬元應(yīng)納稅額 =520.3-110-141.9=268.4 萬元。納稅人應(yīng)在 7 月申報期申報增值稅 268.4 萬元。六、房地產(chǎn)業(yè) “營改增 ”條件下應(yīng)做好的應(yīng)對措施 （一）建章立制，熟悉流程，加強培訓(xùn)將增值稅發(fā)票管理與業(yè)務(wù)流程結(jié)合， 調(diào)整或制定新的內(nèi)控制度。 從宏觀財務(wù)管理與 具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實質(zhì)。按照增值稅相關(guān)要求設(shè)置會計科目，做 好“營改增 ”后的會計核算工作，降低新稅制對企業(yè)會計核算的風(fēng)險。 濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲

39、 綜。（二）綜合掌握，做好三流平衡 三流：資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、 付款人和金額必須一致。 務(wù)必杜絕不規(guī)范的委托支付以及以房抵款現(xiàn)象。 銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏 涼鏗穎報。避免進項銷項不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在 后，建議改集中開盤為分批分步驟銷售，同時在建安合同中提前開票節(jié)點，推動施工方 盡早開票，避免在取得較少進項稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項稅額。 擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷 鴇。（三）著力降低銷項稅額 當(dāng)前，全國各省市國稅局針對 “買物贈物 ”、“買一贈一 ”等銷售方式的增值稅處理并 無統(tǒng)一規(guī)定，為避免無謂多繳稅款，銷售合同

40、中不使用 “無償”、“贈送 ”字眼。合同中包 含的家具家電等應(yīng)分開列明金額， 避免在混合銷售中不能劃分各自收入， 導(dǎo)致適用高稅 率納稅。 賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕辮。舉例：房產(chǎn)公司銷售一套總額 100萬的商品房，包含 1萬元的家具禮包。分三種情況解讀。 例一：購房合同明確無償贈送價值 1 萬元的家具禮包。合同標(biāo)明房款 100萬。 家具禮包視同銷售，總增值稅銷項為：100x11%+1x17%=11.17增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，以下 8 種行為視同銷售（第 8 種）： 將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。例二：購房合同只明確銷售一套總額為 100 萬的商品房，包含家具。沒有分別列明 房屋

41、與家具的價格。總增值稅銷項為： 100x17%=17 中華人民共和國增值稅暫行條例第三條，納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅 勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高 適用稅率。 塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適緄。例三：購房合同明確銷售一套總額為 99 萬的商品房和 1萬元的家具。分別列明房 屋與家具的價格，總價 100 萬元。 裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞燦擾?？傇鲋刀愪N項為： 99x11%+1x17%=11.06三者分別納稅 11.17萬、 17 萬、 11.06萬，第三種情況交稅最少。（四）著眼于提升進項稅（ 1）合理利用 “混合銷售 ”，如將銷售與安裝業(yè)務(wù)合并簽訂

42、合同，混合銷售從其主業(yè) 征稅，此時可取得 17%進項稅票。 倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁絛鯛鱧。（2）稅改之后，可加大甲供材的采購比例，以獲取 17%的進項稅票。（五）財務(wù)部門對合作商戶的資格判斷、票據(jù)取得與合同定價 對無法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個人： 首先爭取取得代開增值稅專用發(fā)票 （僅能抵扣 3%）；其次對無法提供專用發(fā)票單位或個人，通過重新議價方式進行合作，降 低企業(yè)損失。 綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒蟬轅。如果供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，要求其代開增值稅專用發(fā)票，并要求業(yè)務(wù)適用稅率與 小規(guī)模納稅人適用稅率差額的降價。 驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻驃弒綈。舉例：某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價為 100 萬

43、。本應(yīng)按照建筑業(yè)適用稅 率開具發(fā)票，進項稅額為 100/1.11*0.11=9.91 萬，因其為小規(guī)模納稅人，只能按照 3% 稅率代開，進項稅額為 100/1.03*0.03=2.92 萬元，相差 7萬元。即可以此為基準，要求 合同總價的下浮。 瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼貿(mào)錒戧。（六）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展形勢與稅法引導(dǎo)作用，調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)，促使企業(yè)多元化發(fā)展，充分利 用進項稅額抵扣優(yōu)勢，擴展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。從傳統(tǒng)單一住宅地產(chǎn)格局， 向多元化房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴張，完善抵扣鏈條。 鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類礙穡鰳。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面， 企業(yè)可以通過購置營運設(shè)備等固定資

44、產(chǎn)投資， 不僅增加了進 項稅額，降低企業(yè)稅負，優(yōu)化營運資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧傴輥。三部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅疑難問題一、開發(fā)項目的建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積， 是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積， 不包括銷 售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁諳絞。也就是說，土地款項的扣除，是以當(dāng)期銷售面積占總可售面積的比例進行計算的。 同時，可售面積不包括公攤。二、土地款的扣除問題支付的土地價款， 是指向政府、 土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直 接支付的土地價款，并應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 峴揚斕

45、滾澗輻灄興渙藺詐機憒。關(guān)于扣除土地價款的幾點注意事項： （1）土地價款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。（2）允許抵扣的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產(chǎn) 老項目，如果選擇適用一般計稅 方法，其 5月 1 日后確認的增值稅銷售額，也可以扣 除對應(yīng)的土地出讓價款。 詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁靈韜鰍。（ 3）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項目時， 還會在小區(qū)配套建設(shè)道路、 花園、綠地、雕塑， 或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項目不單獨作價出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè) 主所支付的房款之中（也就是屬于全體業(yè)主共有的部分）。對這些建筑物、構(gòu)筑物的面 積，本條規(guī)定并未將其

46、包含在 “可供出售的建筑面積 ”中，也就是在計算 “當(dāng)期允許扣除 的土地價款 ”時，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。這樣可以使開發(fā)商將所有“可供 ”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完。 則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧華縉輅。注意 1：房地產(chǎn)項目土地價款作銷售扣除，但不作進項扣除： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 （選擇簡易計稅方法的房 地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的 土地價款后的余額為銷售額。 脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻鏘詠繞。注意 2：簡易計稅方式和小規(guī)模納稅人均不得扣除土地款。三、新老項目的問題（過渡） 老項目是指：建筑工程施工許可證注

47、明的合同開工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目； 建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建 筑工程承包合同注明的開工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的建筑工程項目。 鰓躋峽禱紉誦幫廢 掃減萵輳慘。參考建筑業(yè) “營改增 ”的相關(guān)條款，還有第三類情況： 建筑工程施工許可證未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的建筑工程項目。 稟虛嬪賑維嚌妝擴踴糶欏灣鯧。四、“自行開發(fā) ”的界定 以自己的名義立項銷售 承接“爛尾樓 ”或項目接盤再投入開發(fā)，建成后以自己的名義對外銷售。五、固定資產(chǎn)抵扣進項稅問題適用一般計稅方法的試點納稅人， 20XX 年 5月 1日后取得并在會計制度上按固定 資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 20XX 年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程， 其進項稅額應(yīng)自取 得之日起分 2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。 陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形 式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 （注意：包括不動產(chǎn)和 不動產(chǎn)在建工程，即 20XX.5.1 后取得的不動產(chǎn)或者投入在建工程的部分，新