二手樓交易流程須知

1、二手樓交易流程須知(此文件只供內(nèi)部傳閱，版權(quán)所有，翻印必究)課程大綱(1)深圳市的房地產(chǎn)管理體制深圳市的使用權(quán)種類(3) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題(4) 房地產(chǎn)權(quán)利證書的種類(5) 房地產(chǎn)證的主要內(nèi)容(6) 房地產(chǎn)登記的有關(guān)問題深圳的房地產(chǎn)管理體制1. 房地合一房地產(chǎn)交易最后落實(shí)的是產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)是要到主管部門登記，所以要了解主管機(jī)關(guān)的管理方式。二深圳房地產(chǎn)管理的兩大特點(diǎn)是房地合一和三級管理。根據(jù)國家的城市房地 產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)采取雙軌制度，即是允許房地合一管理及房地分開管理。中國內(nèi)I - ; i地有些地方的房地產(chǎn)利用房地合一管理，同時有些地方利用房地分開管理，國內(nèi)很多城市的房地管理屬于兩

2、個機(jī)關(guān)一土地管理局和房屋管理局，這就是分開管理。因此，房地產(chǎn)交易（土地交易及房產(chǎn)交易）的過戶和登記分兩個部門進(jìn)行，發(fā)房地產(chǎn)的證書也是分開的，一個是土地使用權(quán)證書，另一個是房屋使用權(quán)證書。而房地合一 的意思就是房地產(chǎn)（房屋和土地）的使用權(quán)是用同一個證書。而深圳的房地產(chǎn)管理就 是利用房地合一這個模式，它所發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書 （由規(guī)劃國土局發(fā)出）也是 一本制的，叫房地產(chǎn)證。在這個房地產(chǎn)證當(dāng)中已同時包括了兩種權(quán)力，就是土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)。在深圳與房地產(chǎn)管理有關(guān)的有三大局 一1. 規(guī)劃國土局： 功能有三方面：- 規(guī)劃（包括城市的規(guī)劃及個別樓宇的規(guī)劃 ） ；- 賣地 （ 作為政府代表賣地 ）；- 房地

3、產(chǎn)管理2. 建設(shè)局：管理工程建設(shè)的質(zhì)量及工程的隊(duì)伍，處理施工過程等問題3. 住宅局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理2. 三級管理三級管理是指規(guī)劃國土局內(nèi)部對核下各個機(jī)構(gòu)的職能有所分工，在深圳市的職權(quán)分為市局、分局及管理所三個體制，三級管理的原則下，規(guī)劃國土局將業(yè)務(wù)劃分，互不重疊。市局主要管行政，不管具體業(yè)務(wù)；分局及管理所管具體業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)登記及發(fā)證業(yè)務(wù)是在分局 （ 或一部份于管理所 ）辦理深圳市的土地使用權(quán)種類上面提及，深圳的房地產(chǎn)管理是采取房地合一，即房屋和土地一并管理在一個體制， 但在這個前提底下，究竟有沒有側(cè)重點(diǎn)呢？是有的，房地合一以地為主一房隨地走 這個概念關(guān)系著交易上將會發(fā)生的一連串事情，舉例說：福

4、利房、微利房之所以不能 夠隨便轉(zhuǎn)讓主要是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的問題，而要判別一所房子的使用年期、價(jià)格及轉(zhuǎn) 讓條件，亦必須先辨別土地使用權(quán)的種類。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)條例 是作為表明有權(quán)利使用土地的證明。 土地使用權(quán)分為四種：1. 歷史用地： 這是指一九八零年六月之前的土地，用地單位取得土地使用權(quán)。歷史用地是沒有任何資料的， 所以我們在發(fā)證、 登記時只采用公告方式就可以，只要你能證明在一九八零年六月前，已在該地興建房子使用，即使沒有 任何土地的資料也是可以的。因此這種土地的管理較為寬松。2. 行政劃撥用地：是指在一九八零年六月至一九八八年一月二日期間的土地，這一種土地使用權(quán)種類在現(xiàn)在的深圳已經(jīng)成為歷

5、史，但是在國家來說還是存在的，國家目前的房地產(chǎn)管理局還沿用這種方式。于一九八零年六月至一九八八年一月二日期間，深圳還未進(jìn)行土地使用權(quán)改革的時候，那時的用地全部都采取行政劃撥的，為甚么一九八八年一月二日后又沒有行政劃撥用地呢？因?yàn)樵谶@天深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管 理?xiàng)l例的頒布明確說明所有的用地采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式， 不論是誰，即使是市政府本身亦必須依從。還有一個值得注意的地方，是土地使用期限順延的問題。跟據(jù)人大公告，住宅用地的使用期可由五十年順延至七十年，商業(yè)用地由三十年順延至五十年，但是順延是必須有條件的，凡是與土地部門簽訂合同的，方可以順延。即是說凡是與國土局簽訂合同的都可以順延，反過來說，沒

6、有與國土局簽訂合同的均得不到順延。因此，土地可否獲得順延，便要看房地產(chǎn)證中土地使用權(quán)開始的日期，若果日期是在八八年一月二日前，均為劃撥用地，即是說這些土地均沒有簽署任何合同，除非現(xiàn)在簽署才可順延，而八八年一月二日后的 土地，便肯定得到順延。問題是八八年一月二日前購買的房子怎么 辦呢？如果真的要延期，唯一方法是按照規(guī)定重新補(bǔ)地價(jià)，方法雖 然對某些人士不公平，但卻是現(xiàn)行唯一可取的辦法，將來有可能有 其它解決辦法。3. 協(xié)議：協(xié)議、招標(biāo)及拍賣土地，是從一九八八年一月二日至今深圳唯一的土地使用 權(quán)方式。協(xié)議分為兩種：一種是協(xié)議市場地價(jià)；一種是協(xié)議減免地價(jià)，如福 利房、微利房等。4. 招標(biāo)、拍賣：與協(xié)議

7、不盡相同的是招標(biāo)及拍賣用地，肯定是市場地價(jià)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式有三種:交換- 贈與轉(zhuǎn)讓除了上述三項(xiàng)外，另外，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例中有規(guī)定另外四種交易情況，這四種情況雖不是轉(zhuǎn)讓，亦把它視作轉(zhuǎn)讓一般：- 合作建房- 抵債- 住家戶- 實(shí)業(yè)合并以上七項(xiàng)被視作轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓方式，也是轉(zhuǎn)讓 （交易 ）行為，都必須按照轉(zhuǎn)讓的規(guī)定交納稅費(fèi)。如果不屬于轉(zhuǎn)讓，則不需交納稅費(fèi)，例如把房地產(chǎn)分割，則不算是轉(zhuǎn)讓的一種，無須繳納稅費(fèi)。2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件從法律上來講，如果擁有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，便可將之轉(zhuǎn)讓，但按照實(shí)際情況，轉(zhuǎn)讓是需要有條件的，并不是說房地產(chǎn)是屬于某人的，便可隨其意愿而轉(zhuǎn)讓

8、，而要先考慮 該房產(chǎn)是否能轉(zhuǎn)讓，因?yàn)橛行┠軌螂S意轉(zhuǎn)讓，有些卻不能。因此，中介人接受業(yè)主 委托出售房屋時，應(yīng)先了解該房地產(chǎn)是否能賣，如果能賣的話又需具備甚么條件。 常見的例子是軍產(chǎn)房，按規(guī)定這類房屋是不能買賣的，但規(guī)定還規(guī)定，國情是不少 人還是轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，若當(dāng)中不涉糾紛，問題不大，但要注意的是這類房地產(chǎn)是 不能夠辦房地產(chǎn)證的，作為代理便要理解當(dāng)中的利害，以免不知不覺間誤導(dǎo)買賣雙 方。轉(zhuǎn)讓條件大致分為兩種， 一種是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓， 另一種是限制轉(zhuǎn)讓 （ 只要符合一定條件便 可隨便轉(zhuǎn)讓 ） ，除了上述兩種規(guī)定外，其它的一概能夠自由轉(zhuǎn)讓。不能轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)在 下列幾個情況下：- 被法院查封、被凍結(jié)的物業(yè)；-

9、 雙方訴訟、鬧糾紛、房屋還未定下來是誰的，即房地產(chǎn)在使用權(quán)利上有爭議的情況；- 還有是房地產(chǎn)已經(jīng)抵押，而未得對方的同意；土地使用權(quán)已被收回的一些不良業(yè)主接獲收地通知后，趕緊將房產(chǎn)出售（例如酒樓業(yè)務(wù)是不錯的，突然間轉(zhuǎn) 讓出售，因?yàn)榻荧@收地通知），對這些情況便需特別注意。EI而有條件的轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓之前必須經(jīng)過批準(zhǔn)，并需要補(bǔ)回地價(jià)。因?yàn)楫?dāng)初政府以折 讓價(jià)出售，因此當(dāng)轉(zhuǎn)售時候，首先要把足夠的錢納回，但能不能補(bǔ)，準(zhǔn)不準(zhǔn)賣要先 得到批準(zhǔn)。地價(jià)的可補(bǔ)資格和金額主要是參照土地使用的性質(zhì)。分別有三種，包括 歷史用地、行政劃撥用地和協(xié)議減免地價(jià)的用地，當(dāng)你要轉(zhuǎn)讓這三種用地時，必須 得到批準(zhǔn)人同意并補(bǔ)交地價(jià)。譬如說

10、是行政劃撥土地，要先補(bǔ)足地價(jià)，將其變?yōu)樯?品房，方可隨意轉(zhuǎn)讓。3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要包括有營業(yè)稅 5%契稅1%印花稅0.1%,單位所得稅15%個人所得稅20%城市建設(shè)維護(hù)稅和登記費(fèi)等。目前有優(yōu)惠政策，個人擁有的普通住宅住滿一年的，可免營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅,要交的只是契稅1%印花稅0.1%。而個人的普通住宅又怎樣介定呢？就是個人的房子賣給任何人，個人的意思是以個人名義擁有的，而賣給個人或者公司都可以算是 普通住宅。商住及商業(yè)房地產(chǎn)均無稅費(fèi)優(yōu)惠。其次是稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，就是以估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，交易價(jià)低于估價(jià)的話，契稅和營 業(yè)稅按估價(jià)的計(jì)算。但所得稅卻不一樣，只要交易價(jià)低于估價(jià)便無須繳

11、納。4. 房地產(chǎn)的預(yù)售與現(xiàn)售房地產(chǎn)有所謂預(yù)售和現(xiàn)售，可是兩者是如何劃分呢？按照法律規(guī)定，預(yù)售的介定是 依據(jù)初次登記，初次登記前是預(yù)售，初次登記后是現(xiàn)售。但在這個實(shí)際交易的行業(yè) 當(dāng)中卻不是這樣的，而是以入伙為標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)售的條件，現(xiàn)時深圳法例規(guī)定七層以 下的房子要封頂、七層以上的要完成三份之二才可獲發(fā)預(yù)售許可證，總的來說是必 須要有預(yù)售許可證方可預(yù)售。5. 房地產(chǎn)買賣合同與認(rèn)購書接著是有關(guān)買賣合同和認(rèn)購書的問題。深圳市政府對預(yù)售管理是十分嚴(yán)格的。交易 雙方的合同必須是采用規(guī)劃國土局規(guī)定的格式文本，這類合同必須向規(guī)劃國土局購買，其中對預(yù)售的買賣管理更是嚴(yán)格，必須是要有預(yù)售許可證，才可向規(guī)劃國土局購合

12、同，而且每份合同均有獨(dú)立編號。至于認(rèn)購書更必須是經(jīng)過法院等司法機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。如果是先有認(rèn)購書，而后發(fā)預(yù)售許可證，則預(yù)售無效。發(fā)展商在持有預(yù)售許可證之后，再發(fā)認(rèn)購書，才合資格進(jìn)行預(yù)售買賣。6. 福利房買賣的問題現(xiàn)在深圳市的福利房及微利房均可上市，市場甚為龐大，而管理這類房產(chǎn)的是另外 一套獨(dú)立政策，屬于另外一個領(lǐng)域，管理機(jī)關(guān)是住宅局，而不屬于規(guī)劃國土局管理。這類房產(chǎn)的上市與否、上市的程序?qū)徟?，由住宅局主理，上述所提及的補(bǔ)地價(jià)政策 等等均不適用于這類房產(chǎn)。這類房產(chǎn)如要上市， 要先到住宅局申請上市的批復(fù)， 之后再到規(guī)劃國土局換證 （ 換成 紅色的商品房證 ） ，才可以上市買賣。7. 集資房、軍產(chǎn)房的買賣

13、問題集資房按照規(guī)定是不能出售的，如果要賣的話，要經(jīng)過批準(zhǔn)及補(bǔ)足地價(jià)之后才可進(jìn)入市場。軍產(chǎn)房是一個軍居，是不能動的，所以現(xiàn)在的軍產(chǎn)房是不存在上市的問題，如果中 介機(jī)構(gòu)要代理軍產(chǎn)房，在目前來說，是沒辦法通過規(guī)劃國土局的交易來辦理的。但 目前軍隊(duì)里自己發(fā)房產(chǎn)證，他們所發(fā)的證跟規(guī)劃國土局所發(fā)的是一樣的，但按照規(guī) 定，軍隊(duì)是沒有權(quán)力發(fā)放這類證件的。 而國家針對房地產(chǎn)的管理?xiàng)l例已經(jīng)有所修改， 所以在這個房地產(chǎn)的問題，將有新的政策。8. 抵押、按揭房地產(chǎn)的買賣問題在法律上規(guī)定，抵押及按揭房是可以轉(zhuǎn)讓的，即是說在未有贖回之前便可轉(zhuǎn)讓，但 我們的運(yùn)作跟法律的規(guī)定是不一致的，因?yàn)槟壳暗幕A(chǔ)操作不良。按照法律的規(guī)定

14、 來說，若房產(chǎn)已經(jīng)在銀行抵押，只要銀行同意，便可以把房子賣給他人；但為了堵 塞時間差的問題 （ 買家付足樓款后一段時間才取得房地產(chǎn)證； 而賣方收款還清按揭后 不履行辦證的義務(wù) ） ，目前的條例基本上是先要把銀行的按揭還清， 把房子贖出來才 可賣給他人，然后他人再上銀行重新做抵押。9. 背書轉(zhuǎn)讓問題按照深圳市政府的規(guī)定，房產(chǎn)是可以背書轉(zhuǎn)讓 （ 與香港稱為確認(rèn)人出售類似 ）?，F(xiàn)在的背書轉(zhuǎn)讓，只有羅湖和龍巖才做，其它地方都不做。為甚么有這個現(xiàn)象呢？就像 剛才所提及，法律雖規(guī)定可以做，但實(shí)務(wù)操作繁復(fù)，所以便不做，于這法律的規(guī)定是可以不存在的。四 . 房地產(chǎn)權(quán)利證書的種類根據(jù)目前法律的基本原則， 房地產(chǎn)

15、除了背書轉(zhuǎn)讓以外， 要交易一個房地產(chǎn)首先必須要賣 方取得房地產(chǎn)證，所以必須要了解房地產(chǎn)證書的種類。一直以來，深圳市的發(fā)證機(jī)制不 良，發(fā)了很多不同類型的證書，情況混亂。不過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)證還在修改中，最快今 年下半年將有新證出現(xiàn)， 房地產(chǎn)證可能成為歷史。 但就目前，要先認(rèn)識現(xiàn)存的幾種證書：1. 房屋所有權(quán)證：房屋所有權(quán)證 是 89 年房地分開之前所發(fā)的證， 另外當(dāng)時在房地分開以前還有發(fā)國有土地使用權(quán)證 。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)證就是由房屋所有權(quán)證及國有土 地使用權(quán)證合二為一的。持房屋所有權(quán)證要買賣的，要先換證，才能辦理交 易。這類證是不一定能夠換證成功，因?yàn)楫?dāng)發(fā)證時只管房屋，沒有考慮到土地使用 權(quán)問題，

16、現(xiàn)在房地合一，需要顧及土地使用權(quán)問題，所以代理這類房屋要了解當(dāng)中 存在的風(fēng)險(xiǎn)2. 房地產(chǎn)證：房地產(chǎn)證是89年到現(xiàn)在一直發(fā)的證，得到這一種證后就可買賣，這一種證還有 三種類型：山丄-軟皮紅色的：用于記載商品房，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收 益及處分權(quán)利；-軟皮綠色的：用于記載非商品房，一律不得賣買，需抵押或出租的，需按有關(guān) 規(guī)定辦理；-硬皮紅色綢面：與軟皮紅色相同，只是前兩種都是九五年一月一日以后所發(fā)的證 這類證仍然有效，可繼續(xù)使用，在產(chǎn)權(quán)變動時換新證。3. 代用證與樓花證：代用證與樓花證是中國的特色，亦是歷史遺留的問題，代用證與樓花證都屬于違法 所辦的證，所以現(xiàn)在已不發(fā)了，但規(guī)劃國

17、土局還是認(rèn)可它的效力。處理方法是具備 換證條件的便先換證后轉(zhuǎn)讓；不能夠換的可直接辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)五 . 房地產(chǎn)證的主要內(nèi)容1. 權(quán)利人在房地產(chǎn)證的主要內(nèi)容當(dāng)中， 要特別注意權(quán)利人的資料， 在交易時的買賣文件當(dāng)中， 要嚴(yán)格符合產(chǎn)權(quán)證中權(quán)利人資料，包括名字、身份證號碼，尤其是公司名稱，必須 要完全符合房地產(chǎn)證的名稱。2. 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)中，我們要注意三個問題：- 權(quán)力的種類；- 用途；- 土地的使用年限。因?yàn)橥恋氐姆N類決定你能否轉(zhuǎn)讓，土地的用途決定你轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)及土地的年資3. 建筑物、附著物所有權(quán)建筑物、附著物所有權(quán)我們要注意兩個問題，一個是建筑價(jià)格 （決定稅費(fèi)的基礎(chǔ)）,一個是登記的年限。六.

18、房地產(chǎn)登記的有關(guān)問題1. 房地產(chǎn)登記的效力中國的房地產(chǎn)登記的效力與香港不同，如果在取得中國的房地產(chǎn)證后，出現(xiàn)某些損 失，中國政府需承擔(dān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)證是由政府發(fā)出，對業(yè)主有較大的保障；但對中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)便有較高要求，在委托放盤時便要弄清楚房地產(chǎn)證的真?zhèn)渭芭宄?房子的情況，如土地使用權(quán)、抵押及查封等等問題。2. 房地產(chǎn)登記的程序深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例內(nèi)規(guī)定了一切的程序，從提出申請到發(fā)證。對中介服務(wù)有關(guān)系的是要特別提早申請這個問題。就是說，買賣合同的簽訂，與申請登 記是兩個完全不同的事情。即是說業(yè)主將房產(chǎn)出售時，除了有責(zé)任與賣家簽訂合同 外，亦要與賣家一起申請登記，這稱之為共同申請 ，不能夠只簽合同，而對登記一事不聞不問。因此，作為中介機(jī)構(gòu)，除了接受業(yè)主委托放盤，亦要一并接受委托 辦理申請登記，以避免于業(yè)主簽訂合同后對登記一事撒手不管，這樣的委托才是全 面的、完整的。3. 房地產(chǎn)登記的原則- 要注意申請的問題，即是需要買賣雙方一起申請登記。- 現(xiàn)在的房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位，即是說，有關(guān)土地的權(quán)力，是以一房土 地而定，而不是以一套房子而定，所以同一土地上不同房子的使用權(quán)是一樣的。 而當(dāng)房屋證上的內(nèi)容不清楚時，便要翻閱土地權(quán)力合同 。4. 房地產(chǎn)登記的種類(1) 初始登記要留意兩方面：土地使用權(quán)初始登記：發(fā)展商向國