EB-5就業(yè)分析高級篇實(shí)戰(zhàn)分析如何判別就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

1、.EB-5 就業(yè)分析高級篇：實(shí)戰(zhàn)分析如何判別就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在中級篇中我們詳細(xì)比較了建筑就業(yè)和經(jīng)營就業(yè)，說明了為什么建筑過程產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)創(chuàng)造難度最低，是當(dāng)之無愧的EB-5 就業(yè)之王。為了找到合適的衡量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步量化就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，我在這里提出一個(gè)新的計(jì)量概念：建筑影響（間接和衍生就業(yè)）參數(shù)“C”（Construction Impact Parameter）。我把這個(gè)參數(shù)的數(shù)值定義為建筑產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)之和在總就業(yè)中的比例。通過數(shù)學(xué)表達(dá)出來就是以下公式：建筑影響參數(shù)C=建筑產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)數(shù) / 總就業(yè)數(shù)作為一個(gè)比例參數(shù)，C 的數(shù)值X圍從0到1。如果 C = 0，則說明項(xiàng)目上沒有建筑產(chǎn)生的間

2、接和衍生就業(yè)，所有就業(yè)將全部來自經(jīng)營就業(yè)，因此就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。反之，如果 C = 1，說明項(xiàng)目上所有就業(yè)都來自建筑過程產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)，沒有任何經(jīng)營就業(yè)，因此就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小。總的來說，這個(gè)C數(shù)值越大，項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就越小。在這一篇中，我們結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例，進(jìn)一步說明拿到一個(gè)EB-5 項(xiàng)目，怎么能找到相關(guān)的就業(yè)信息，根據(jù)這些信息又怎樣計(jì)算建筑影響參數(shù) C并對項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評估。實(shí)戰(zhàn)講解前，我們先把幾個(gè)最容易混淆的概念清理清理：1）為什么租戶就業(yè)（Tenant Occupancy）是I-829階段的定時(shí)炸彈.什么類型的項(xiàng)目最依賴租戶就業(yè).租戶就業(yè)指的是商業(yè)項(xiàng)目（購物中心，辦公樓，倉儲中心，餐飲

3、等）開發(fā)完成后，空間出租，由租戶帶入的就業(yè)機(jī)會。比如一家大型購物中心建成后店鋪出租給商家，入住的商家因這個(gè)生意機(jī)會而創(chuàng)造的新就業(yè)就是租戶就業(yè)。2012年12月20日美國移民局正式發(fā)布了一份針對區(qū)域中心使用“租戶就業(yè)計(jì)算方法”（Tenant Occupancy Methodology）的指導(dǎo)備忘錄（Guidance Memorandum）。該備忘錄強(qiáng)調(diào)租戶就業(yè)的確認(rèn)必須要通過書面文件證明EB-5資金注入與租戶帶入的就業(yè)之間有明顯的因果關(guān)系。而先前已經(jīng)存在，只是從別處搬入新經(jīng)營地點(diǎn)的就業(yè)崗位不能算EB-5 資金創(chuàng)造出的新就業(yè)。事實(shí)上，不管是搬入新商鋪的商家還是搬入新辦公室的公司都有可能僅僅是換了經(jīng)

4、營或辦公地點(diǎn)，實(shí)際工作人員或經(jīng)營規(guī)模并沒有任何增加。這種情況在現(xiàn)實(shí)中非常普遍，按照移民局的最新政策，這種情況等于沒創(chuàng)造任何就業(yè)。使用“租戶就業(yè)計(jì)算方法”提交I-924 樣本（Exemplar）申請或者I-526申請完全可以獲得移民局批準(zhǔn)，特別是在2013年前。而這些項(xiàng)目一旦到了需要證明就業(yè)到位的I-829申請階段，卻又很可能拿不出書面證據(jù)證明租戶就業(yè)是EB-5資金推動產(chǎn)生的，從而無法順利解除條件。最為依賴租戶就業(yè)的項(xiàng)目是以出租獲利的開發(fā)項(xiàng)目，比如綜合購物中心（出租店鋪），辦公樓（出租辦公室），倉儲中心（出租儲藏空間）等等。值得指出的是，2013年后新立項(xiàng)的EB-5項(xiàng)目已經(jīng)越來越少使用“租戶就業(yè)

5、計(jì)算方法”了。2） 就業(yè)人數(shù)預(yù)留比例（按經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告能創(chuàng)造200個(gè)就業(yè)只用其中的100個(gè)叫預(yù)留100%）很重要嗎.是不是預(yù)留足夠多就業(yè)就徹底“安全了”.我們常常聽說，某個(gè)項(xiàng)目能創(chuàng)造出1000個(gè)就業(yè)機(jī)會，但是實(shí)際只需要使用500個(gè)就業(yè)，就業(yè)“預(yù)留比例”高達(dá)100%，因?yàn)橛凶銐虼罂梢浴胺稿e(cuò)誤的空間”，因此項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。 這個(gè)所謂“預(yù)留比例”真的很重要嗎.看過我們前兩篇分析文章的朋友應(yīng)該很清楚，這種簡單的劃分明顯忽略了就業(yè)崗位來源本身帶來的巨大難易差別，比如建筑就業(yè)和經(jīng)營就業(yè)的難度差。僅以此為標(biāo)準(zhǔn)去衡量一個(gè)項(xiàng)目或者比較不同項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。只看就業(yè)預(yù)留比例，而不計(jì)算更重要的建筑影響參

6、數(shù)C，并對不同經(jīng)營就業(yè)類型進(jìn)一步分析，是無法準(zhǔn)確衡量項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的。以下的實(shí)戰(zhàn)案例就充分說明了這一點(diǎn)。3） 如果就業(yè)到位明顯滯后，什么情況下移民局會在I-829審批時(shí)網(wǎng)開一面.寬容度能有多大.按照美國移民局現(xiàn)行的政策備忘錄，如果在提交I-829申請時(shí)已經(jīng)創(chuàng)造的新就業(yè)總數(shù)還未達(dá)到商業(yè)計(jì)劃書中提出的目標(biāo)，項(xiàng)目方需要對就業(yè)推遲這一情況進(jìn)行解釋。只要項(xiàng)目方可以說明就業(yè)推遲的原因以及在未來“合理”（Reasonable）時(shí)間內(nèi)未到位的就業(yè)可以到位，移民局還是有很大可能全部批準(zhǔn)該項(xiàng)目上的I-829申請。不過，移民局并沒有說明這個(gè)合理解釋的寬容度具體能有多大，大致還是會按照具體項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行確定。有一點(diǎn)

7、必須注意，那就是在項(xiàng)目啟動后任何階段，項(xiàng)目不能有所謂實(shí)質(zhì)性變更（Material Change）。就業(yè)到位與否的判別必須建立在項(xiàng)目沒有發(fā)生大的變化基礎(chǔ)上。而一旦項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性變更，比如原來商業(yè)計(jì)劃書是寫明建養(yǎng)老中心的，施工進(jìn)展到一半項(xiàng)目方?jīng)Q定改建酒店了，則批準(zhǔn)I-526 有條件綠卡的前提條件就不存在了，一切申請都可能從頭再來。按照美國證券法（Securities Act）的規(guī)定，EB-5項(xiàng)目方必須準(zhǔn)確而充分地向投資人披露項(xiàng)目相關(guān)信息。而這些披露的信息如果有虛假成分，則項(xiàng)目方可能會被美國證監(jiān)會（Securities &； Exchange mission）以欺詐罪（Fraud）告上美國的聯(lián)

8、邦法庭。著名的芝加哥會議中心項(xiàng)目就是最好的例子。目前業(yè)內(nèi)的一致意見是，EB-5 項(xiàng)目就業(yè)方法屬于項(xiàng)目方需要向投資人披露的內(nèi)容。不僅任何一位投資人都有權(quán)利向項(xiàng)目方索取項(xiàng)目就業(yè)方法的書面文件，投資人的代理人（移民中介）也有權(quán)利看到項(xiàng)目就業(yè)方法的書面文件，由自己或請第三方審閱。以下我們實(shí)戰(zhàn)分析一個(gè)真實(shí)EB-5項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我們拿到手的這個(gè)項(xiàng)目是在2013年在中國“熱賣”的一個(gè)大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)的內(nèi)容包括了小型店鋪，大商場，餐館，倉儲，辦公室和會議中心，總開發(fā)面積達(dá)到154萬5千平方英尺。該項(xiàng)目計(jì)劃引入300名EB-5 投資人的資金用于開發(fā)費(fèi)用。因此所需就業(yè)的總數(shù)是3000個(gè)。在項(xiàng)目方的宣傳材料

9、中著重介紹了這個(gè)項(xiàng)目就業(yè)上的優(yōu)勢：按照權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家的計(jì)算，該項(xiàng)目可以創(chuàng)造總共7905個(gè)就業(yè)，而EB-5資金只需要3000個(gè)就業(yè)到位即可保證所有投資人的永久綠卡。項(xiàng)目上有高達(dá)4905個(gè)就業(yè)的“預(yù)留空間”。因此這個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常?。∥覀兿旅婢鸵黄鹂匆豢丛擁?xiàng)目的實(shí)際就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有多大。通常，就業(yè)方法的解釋會出現(xiàn)在以下兩種文件中：1）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告，和2）商業(yè)計(jì)劃書。以下的文件截取來自該項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書。第一步：找到關(guān)于介紹就業(yè)分析的章節(jié)圖一：這里顯示的是這個(gè)EB-5項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的目錄部分。在紅色框內(nèi)的部分就是關(guān)于該項(xiàng)目就業(yè)部分的說明。英文基礎(chǔ)不是很好的朋友其實(shí)同樣可以比較容易找到這個(gè)部分，直接

10、搜以下單詞“Job”（就業(yè)），“Creating”或“Creation”（創(chuàng)造），“Methodology”（方法），“Hiring”（雇傭）即可，這些單詞大量出現(xiàn)的章節(jié)就是關(guān)于解釋就業(yè)的章節(jié)。圖1 找到關(guān)于就業(yè)的章節(jié)第二步：找到并分析就業(yè)分類表圖二：找到相關(guān)章節(jié)，進(jìn)入之后的首要目標(biāo)是尋找就業(yè)分類表。這個(gè)表格通常會顯示出項(xiàng)目上不同就業(yè)來源產(chǎn)生的直接，間接和衍生就業(yè)分別是多少。在這個(gè)表中能夠找出項(xiàng)目是否有建筑就業(yè)，數(shù)量多少，占就業(yè)人數(shù)的比例，從而能迅速準(zhǔn)確計(jì)算出建筑影響參數(shù) C 的數(shù)值。圖2 找到就業(yè)分類表并計(jì)算建筑影響參數(shù)C仔細(xì)看上圖，這是一X比較標(biāo)準(zhǔn)的就業(yè)分類表，幾乎所有EB-5項(xiàng)目都有這X

11、表，但內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目大不相同。這X表的左側(cè)第一列按照就業(yè)來源總共分了包括建筑在內(nèi)的七大類，而此表第二到第四列則分別列出了在七類就業(yè)來源中直接，間接和衍生就業(yè)分別各有多少。我們看到，建筑產(chǎn)生的間接就業(yè)有264個(gè)，衍生有484個(gè)，建筑間接和衍生就業(yè)的總合為748個(gè)。由于就業(yè)總數(shù)為7905個(gè)，因此建筑影響參數(shù) C 的實(shí)際數(shù)值很低，只有9.5%。由于超過90%的就業(yè)都來自于風(fēng)險(xiǎn)更大的經(jīng)營就業(yè)，因此這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)看起來已經(jīng)相當(dāng)之大。本項(xiàng)目宣傳的重點(diǎn)是總就業(yè)人數(shù)（7905）遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所需就業(yè)人數(shù)（3000），因此風(fēng)險(xiǎn)很小。但是根據(jù)上表中就業(yè)來源分析，該項(xiàng)目絕大部分就業(yè)都來自于經(jīng)營就業(yè)。由于經(jīng)營就業(yè)的本

12、質(zhì)是“盈利后再創(chuàng)造的就業(yè)”，經(jīng)營穩(wěn)定和產(chǎn)生足夠收入是創(chuàng)造就業(yè)的前提，因此這個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)在很大程度上必須依賴項(xiàng)目建筑完工后的經(jīng)營盈利。相比之下，僅僅依靠建筑預(yù)算的使用就可以達(dá)到的建筑就業(yè)由于比例過小（9.5%），無法幫助降低該項(xiàng)目創(chuàng)造就業(yè)的綜合風(fēng)險(xiǎn)。至此，分析的結(jié)論是該項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大，過于依賴未來的創(chuàng)收能力。我們的分析本該到此為止。但是，當(dāng)我們看到這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)多功能商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，與“租戶就業(yè)”聯(lián)系緊密的“商鋪”，“餐館”，“辦公室”等詞匯不斷閃現(xiàn)，我們必須意識到，這個(gè)分析還必須有第三步，就是看看這個(gè)項(xiàng)目有沒有租戶就業(yè)！第三步：發(fā)現(xiàn)是否有租戶就業(yè)的隱患項(xiàng)目是否依賴租戶就業(yè)是個(gè)相對比較難判斷的事

13、情，原因是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告中不一定使用租戶就業(yè)（Tenant Occupancy）這個(gè)名詞。而商業(yè)計(jì)劃書通常只截取經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告中的一部分內(nèi)容，項(xiàng)目方出于各種考慮，也可能主動改換租戶就業(yè)這個(gè)概念的語言表達(dá)方式。在我們這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書中就通篇找不到租戶就業(yè)這個(gè)名詞！但這無法改變該項(xiàng)目所有經(jīng)營就業(yè)都在使用租戶就業(yè)概念的事實(shí)。圖三：就業(yè)解釋的詳細(xì)分析部分。商業(yè)計(jì)劃書對除建筑外另外六大類就業(yè)來源都進(jìn)行了比較詳細(xì)的解釋，這里截取了部分文字解釋。圖3 商業(yè)計(jì)劃書的描述表明經(jīng)營就業(yè)幾乎全部來自租戶就業(yè)以上的文字中，我們已經(jīng)用紅色的框標(biāo)出了在大型商場和餐館這兩個(gè)部分就業(yè)產(chǎn)生描述中出現(xiàn)的敏感詞“Leas

14、ed”和“Leasing”。它們都是出租的意思。懂英文的人可以看得出，這個(gè)項(xiàng)目的幾乎所有經(jīng)營就業(yè)（7157個(gè)就業(yè)）全部來自租戶就業(yè)，占總就業(yè)的90.5%。這些就業(yè)雖然在計(jì)算上都能成立，移民局也很可能在I-924樣本（Exemplar）申請或者I-526申請階段照單全收，但在未來的I-829申請階段，按照移民局2012年12月制定的游戲規(guī)則，項(xiàng)目方必須能拿出過硬的書面材料，證明：1）租戶的就業(yè)崗位不是隨著店鋪從其它地點(diǎn)搬來的原先已經(jīng)存在的工作崗位，2）這些就業(yè)崗位的產(chǎn)生是EB-5資金從有限合伙進(jìn)入項(xiàng)目產(chǎn)生的結(jié)果。如此大量的就業(yè)人群一定有相當(dāng)多的棄舊換新從別處搬入商業(yè)中心的租戶商家，要想輕易證明以上兩點(diǎn)幾乎是不可能的。研究過這個(gè)項(xiàng)目的租戶就業(yè)情況后，可以下的結(jié)論就是：這個(gè)項(xiàng)目絕大部分就業(yè)都來自租戶就業(yè)，未來證明難度巨大，絕非項(xiàng)目方反復(fù)強(qiáng)調(diào)的因預(yù)留就業(yè)人數(shù)眾多這個(gè)項(xiàng)目就沒有就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)了。單純從就業(yè)角度看，這個(gè)EB-5 項(xiàng)目是個(gè)非常危險(xiǎn)的項(xiàng)目。因?yàn)檎疹欗?xiàng)目方利益，本文所有項(xiàng)目方的材料都已經(jīng)隱去項(xiàng)目名稱。作者：John Shen （沈眾）美國加州"區(qū)域中心控股集團(tuán)"創(chuàng)始人、合伙人和 CEO。著名EB-5區(qū)域中心美國就業(yè)發(fā)展