中信井岡山旅游地產(chǎn)基金（有限合伙）募集說(shuō)明書(shū)

1、中信·井岡山旅游地產(chǎn)發(fā)展基金（有限合伙）募集說(shuō)明書(shū)目 錄風(fēng)險(xiǎn)提示3名詞釋義4一、基金品結(jié)構(gòu)5二、基金組織結(jié)構(gòu)6三、基金的收益分配7四、信息披露7五、基金的設(shè)立、解散和清算7六、投資項(xiàng)目簡(jiǎn)介及收益預(yù)測(cè)8七、聯(lián)合管理人與收益擔(dān)保人介紹.10八、認(rèn)購(gòu)入伙事項(xiàng).11九、附件.13 風(fēng)險(xiǎn)提示本基金依據(jù)中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法及基金設(shè)立的相關(guān)法律和法規(guī)依法設(shè)立。本基金屬于封閉式私募債權(quán)投資基金，其組織形式為有限合伙制?；鸸芾砣顺兄Z本招募說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)受到國(guó)家宏觀政策特別是貨幣政策影響比較大的行業(yè)，再加上自2008年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了業(yè)界所謂的“冬天”

2、，可以說(shuō)，整體環(huán)境不如以前，因此，雖然本基金的投資方向是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于大環(huán)境不太好，因此，投資本基金也可能會(huì)存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，投資決策須謹(jǐn)慎。投資人認(rèn)購(gòu)本基金時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀招募說(shuō)明書(shū)。普通合伙人及執(zhí)行管理團(tuán)隊(duì)承諾以誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，爭(zhēng)取未來(lái)盈利，為投資者創(chuàng)造財(cái)富。名詞釋義本招募說(shuō)明書(shū)中，除非文義另有所指，下列詞語(yǔ)或簡(jiǎn)稱(chēng)代表如下涵義：1、有限合伙制是合伙人的一種特殊形式，由普通合伙人和有限合伙人組成，是國(guó)內(nèi)外私募基金的主要組織形式。公司由有限合伙人和普通合伙人組成。普通合伙人出資出力，參與經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)損失承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。有限合伙人只提供資金，不直接參與決策和經(jīng)營(yíng)

3、，以出資額或承諾出資額為上限，承擔(dān)有限責(zé)任。有限合伙制具有以下三個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)：（1）便于集合大額資金進(jìn)行分散投資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；（2）由普通合伙人進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)家理財(cái)，提高投資收益和投資效率；（3）免征企業(yè)所得稅，避免雙重稅收負(fù)擔(dān)。2、有限合伙人合伙企業(yè)的投資人，但不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的具體事務(wù)，以出資額為限對(duì)合伙企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任，并獲得基金的投資收益。（Limited Partner,LP）3、普通合伙人合伙企業(yè)的管理人，負(fù)責(zé)基金的投資決策和管理運(yùn)作，并獲得相應(yīng)的投資收益作為激勵(lì)，同時(shí)對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。在本基金中是指中信井岡山市投資有限公司。（General Partner,GP）一

4、、基金產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)合管理人中信井岡山市投資有限公司中信信托有限責(zé)任公司基金名稱(chēng)中信·井岡山旅游地產(chǎn)發(fā)展基金（有限合伙）基金類(lèi)型人民幣私募債權(quán)投資基金組織形式有限合伙制設(shè)立依據(jù)中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法基金規(guī)模5-10億元人民幣（以實(shí)際募集額為準(zhǔn)）基金期限5年發(fā)起人中信井岡山市投資有限公司投資標(biāo)的中信井岡山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)普通合伙人中信井岡山市投資有限公司(出資額為基金實(shí)際募集資金總額的10%)有限合伙人個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者,數(shù)量49名認(rèn)購(gòu)額度機(jī)構(gòu)投資者：不低于500萬(wàn)元人民幣,往上認(rèn)購(gòu)以此倍數(shù)遞增個(gè)人投資者：不低于200萬(wàn)元人民幣,往上認(rèn)購(gòu)以此倍數(shù)遞增認(rèn)購(gòu)方式首期認(rèn)購(gòu)20%預(yù)付款,后續(xù)認(rèn)購(gòu)補(bǔ)

5、足80%全款基金管理費(fèi)管理資金總額的2%,每年計(jì)提托管銀行中信銀行深圳分行托管費(fèi)率管理資金總額的0.5%,每年計(jì)提投資顧問(wèn)北京國(guó)電金港投資顧問(wèn)有限公司投資回報(bào)預(yù)期年收益率15%以上收益分配分配對(duì)象由三部分構(gòu)成：本金、基本收益、超額收益。其中基本收益為15%（不含管理費(fèi)和托管費(fèi)），其分配方式為每年分紅一次；本金在期末償還；超額收益為基金收益超出基本收益的部分，采取期末結(jié)算一次性分配，分配比例為：有限合伙人：普通合伙人=30%：70%基本收益擔(dān)保人中信（深圳）集團(tuán)公司為本基金投資者的本金和基本收益提供不可撤消的無(wú)限連帶責(zé)任；另外中信井岡山市投資有限公司將項(xiàng)目地塊犁坪地塊（占地1717畝），評(píng)估作價(jià)

6、_萬(wàn)元，作為抵押物，向所有有限合伙人提供抵押，若出現(xiàn)無(wú)法收回投資的情況，有限合伙人有權(quán)將抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，并按有限合伙人出資比例進(jìn)行分配。募集期限200_年_月_日截止二、基金組織結(jié)構(gòu)基金合伙人大會(huì)基金聯(lián)合管理人投資決策委員會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)基金經(jīng)理1、基金合伙人大會(huì)基金合伙人大會(huì)是基金的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，大會(huì)每年召開(kāi)一次，由普通合伙人負(fù)責(zé)召集。經(jīng)普通合伙人或過(guò)半數(shù)有限合伙人提議，可以召開(kāi)臨時(shí)大會(huì)?；鸷匣锶舜髸?huì)決定的主要事項(xiàng)包括：基金的設(shè)立、解散和清算；基金增加或減少注冊(cè)資本；基金延長(zhǎng)或縮短運(yùn)營(yíng)期限；撤換投資決策委員會(huì)成員及基金經(jīng)理；（5）新合伙人入伙的審核與批準(zhǔn)。2、投資決策委員會(huì)基金投資決策委員會(huì)

7、由普通合伙人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資領(lǐng)域的專(zhuān)家及資深業(yè)內(nèi)人士組成，委員會(huì)的權(quán)利包括：（1）審查項(xiàng)目的投資建議、開(kāi)發(fā)規(guī)劃及投資可行性方案，并做出投資決策，下達(dá)投資指令；（2）、決定投資項(xiàng)目的分期，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程統(tǒng)籌規(guī)劃投入資金的使用和時(shí)機(jī)；（3）決定投資人分紅方案等事項(xiàng)，審核基金經(jīng)理的投資退出方案，并做出投資退出決策。3、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)基金風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)由有限合伙人組成或由有限合伙人授權(quán)委派代表組成，委員會(huì)的權(quán)力包括：（1）對(duì)聯(lián)合管理人做出的投資決策及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)控；（2）組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)投資項(xiàng)目的抵押物進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)控和保管；（3）組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)收益擔(dān)保人進(jìn)行資信調(diào)查和評(píng)估；（

8、4）對(duì)聯(lián)合管理人做出的投資退出決策及退出時(shí)機(jī)進(jìn)行異議干預(yù)。三、基金的收益分配分配對(duì)象由三部分構(gòu)成：本金、基本收益、超額收益，其中基本收益為15%，此基本收益不含管理費(fèi)和托管費(fèi)，超額收益為超出基本收益的部分?；疬M(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的投資后，所得收益即行分配，分配方式如下：1、 收益分配采取現(xiàn)金的形式2、 基本收益（15%）采取每年分紅一次的形式，中信（深圳）集團(tuán)公司為本基金投資者的本金和基本收益提供不可撤消的無(wú)限連帶責(zé)任，另外中信井岡山市投資有限公司將項(xiàng)目地塊犁坪地塊（占地1717畝），評(píng)估作價(jià)_萬(wàn)元，作為抵押物，向所有有限合伙人提供抵押，若出現(xiàn)無(wú)法收回投資的情況，有限合伙人有權(quán)將抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，并按有限

9、合伙人出資比例進(jìn)行分配。3、 本金于期末后償還給有限合伙人，超額收益于期末結(jié)算后在LP和GP之間進(jìn)行分配，分配比例為30%：70%，其中LP的收益按出資比例進(jìn)行分配。4、 若投資項(xiàng)目到期未能順利退出，則由LP決定是否委派清算組，清算所得同樣按上序列進(jìn)行分配。四、信息披露普通合伙人應(yīng)向有限合伙人履行信息披露義務(wù)，披露內(nèi)容應(yīng)至少包括：1、 截至當(dāng)期，基金的資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流狀況及在投項(xiàng)目的相關(guān)情況；2、 披露期間，基金運(yùn)營(yíng)所發(fā)生的重大事項(xiàng)；3、 可能在未來(lái)期間出現(xiàn)的重大事項(xiàng)；信息披露周期為每季度一次。其中，年報(bào)應(yīng)經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并經(jīng)托管銀行復(fù)核。 五、基金的設(shè)立、解散和清算（詳見(jiàn)章程）基金的

10、設(shè)立、解散及清算事項(xiàng)，權(quán)力歸屬于合伙人大會(huì)。實(shí)施原則為合伙人三分之二多數(shù)同意，即行實(shí)施，具體參見(jiàn)合伙章程和合伙協(xié)議。六、投資項(xiàng)目簡(jiǎn)介及收益預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介該基金募集的資金主要用于中信井岡山市投資有限公司在井岡山市的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，項(xiàng)目由三部分組成：梨坪高端休閑度假區(qū)、白銀湖綜合服務(wù)區(qū)和大峽谷休閑娛樂(lè)區(qū)。其中梨坪地塊占地面積1,717畝，白銀湖地塊占地面積為610畝，經(jīng)土地平整后可建設(shè)用地面積約1500畝左右。大峽谷旅游風(fēng)景區(qū)14.5KM2土地，涵蓋生態(tài)觀光、探險(xiǎn)、拓展、參與各類(lèi)游覽項(xiàng)目。項(xiàng)目主要以旅游接待、會(huì)議培訓(xùn)、休閑度假、國(guó)際論壇四大功能為主，兼有購(gòu)物、社交、文化教育和交通集散功能

11、。設(shè)施涵蓋了會(huì)議與培訓(xùn)中心、高星級(jí)酒店、度假村（高尚住宅、公寓）、餐飲娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物休閑場(chǎng)所等不同功能類(lèi)型的物業(yè)。2、項(xiàng)目的收益預(yù)測(cè)（損益表）序號(hào)項(xiàng)目總額2008年2009年2010年2011年 2012年2013年一經(jīng)營(yíng)收入337200.00 0.00 12800.00 58300.00 105600.00 103000.00 57500.00 1土地41600.00 20000.00 21600.00 2商業(yè)26600.00 800.00 4800.00 15000.00 6000.00 3公寓94000.00 4000.00 13500.00 24000.00 25000.00 2750

12、0.00 4別墅及酒店175000.00 8000.00 20000.00 45000.00 72000.00 30000.00 二經(jīng)營(yíng)成本228824.53 19839.00 58933.59 51908.24 39881.24 40881.24 17381.24 1土地費(fèi)13465.00 8585.00 4880.00 2報(bào)建費(fèi)4400.00 2200.00 2200.00 3前期費(fèi)1694.00 1444.00 250.00 4國(guó)際會(huì)議中心33600.00 1000.00 20000.00 12600.00 5度假酒店9033.75 0.00 9033.75 6景觀園林3227.00 0

13、.00 2000.00 1227.00 7市政配套10810.00 6610.00 2000.00 2200.00 8大峽谷投資10700.00 0.00 7700.00 3000.00 9商業(yè)7000.00 1000.00 2000.00 3000.00 1000.00 10公寓57500.00 7500.00 15000.00 15000.00 15000.00 5000.00 11別墅48000.00 9000.00 15000.00 18000.00 6000.00 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3988.60 1288.60 800.00 800.00 800.00 300.00 13管理費(fèi)用20

14、34.18 406.84 406.84 406.84 406.84 406.84 14銷(xiāo)售費(fèi)用3372.00 674.40 674.40 674.40 674.40 674.40 15財(cái)務(wù)費(fèi)用20000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 三營(yíng)業(yè)稅金及附加18546.00 0.00 704.00 3206.50 5808.00 5665.00 3162.50 四土地增值稅3372.00 0.00 128.00 583.00 1056.00 1030.00 575.00 五利潤(rùn)總額86457.47 (19839.00)(46965.59)2602.26 5885

15、4.76 55423.76 36381.26 彌補(bǔ)虧損后利潤(rùn)50076.20 36381.26 六所得稅21614.37 12519.05 9095.32 七凈利潤(rùn)64843.10 (19839.00)(46965.59)2602.26 58854.76 42904.71 27285.95 所得稅前所得稅后投資利潤(rùn)率37.78%28.34%七、聯(lián)合管理人和收益擔(dān)保人介紹1、聯(lián)合管理人為提高基金收益，保證投資決策的科學(xué)性和民主性，本基金采取聯(lián)合管理人制度，基金募集成功后將由中信井岡山市投資有限公司和中信信托有限責(zé)任公司擔(dān)任聯(lián)合管理人。（1）中信井岡山市投資有限公司中信井岡山市投資有限公司是中信深

16、圳（集團(tuán)）公司投資組建的全資子公司，公司成立于2005年8月，注冊(cè)資本5,000萬(wàn)元，全部由中信深圳（集團(tuán)）公司出資。公司位于江西省井岡山市茨坪紅軍南路1號(hào)審計(jì)大廈。公司股東及投資情況見(jiàn)下表：序號(hào)股東名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）所占比例1中信深圳集團(tuán)公司50010%2中信深圳集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司450090%3合計(jì)5000100%公司的宗旨是以一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體，以相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔助，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化；依法經(jīng)營(yíng)，高效運(yùn)營(yíng)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，謀求最佳經(jīng)濟(jì)效益，確保出資者投資的安全、增值，并獲得良好的收益。公司近期的主要目標(biāo)是依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，在井岡山風(fēng)景區(qū)內(nèi)投資建設(shè)集旅游接待、會(huì)議培訓(xùn)、休閑度假、娛樂(lè)、運(yùn)

17、動(dòng)、文化及國(guó)際論壇為一體的國(guó)內(nèi)一流旅游綜合體中信井岡山綜合旅游接待服務(wù)區(qū)。（2）中信信托投資有限責(zé)任公司中信信托有限責(zé)任公司（前身是中信興業(yè)信托投資公司）是經(jīng)原中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立，由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)直接監(jiān)管的全國(guó)性非銀行金融機(jī)構(gòu)，成立于年月日，注冊(cè)地為北京市。年，按照中國(guó)人民銀行對(duì)中信公司經(jīng)營(yíng)體制改革的批復(fù)和對(duì)信托投資公司重新登記的要求，中信集團(tuán)公司將中信興業(yè)信托投資公司重組、更名、改制為中信信托投資有限責(zé)任公司，并承接中信集團(tuán)公司信托類(lèi)資產(chǎn)、負(fù)債及業(yè)務(wù)。年，根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于中信信托投資有限責(zé)任公司變更公司名稱(chēng)和業(yè)務(wù)范圍的批復(fù)，公司名稱(chēng)由“中信信托投資有限責(zé)任公司”變

18、更為“中信信托有限責(zé)任公司”，英文名稱(chēng)變更為“ ，”。目前公司注冊(cè)資本金為億元（其中外匯，萬(wàn)美元）。公司注冊(cè)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)新源南路號(hào)京城大廈層，郵政編碼：。2、收益擔(dān)保人本基金由中信（深圳）集團(tuán)公司為本基金投資者（合伙人）的本金和基本收益提供不可撤消的無(wú)限連帶責(zé)任，即為本基金收益擔(dān)保人。中信深圳（集團(tuán)）公司是中國(guó)改革開(kāi)放的總設(shè)計(jì)師鄧小平親自倡導(dǎo)和批準(zhǔn)、由前國(guó)家副主席榮毅仁創(chuàng)辦的中央直屬企業(yè)中國(guó)中信集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中信公司）的全資一級(jí)子公司。集團(tuán)公司成立于1988年5月，現(xiàn)總資產(chǎn)近60億元，榮獲“深圳市出口創(chuàng)匯大戶(hù)”、“深圳市AAA企業(yè)”、“中國(guó)深圳行業(yè)10強(qiáng)企業(yè)”、“建設(shè)系統(tǒng)AAA級(jí)企業(yè)”、

19、“深圳市先進(jìn)基層黨組織”、“深圳市文明單位”、“中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)”及“深圳地產(chǎn)10強(qiáng)”等多種榮譽(yù)。經(jīng)過(guò)20年風(fēng)雨歷程的“中信深圳集團(tuán)”已成為深圳及周邊地區(qū)知名的品牌企業(yè)，是中信公司在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要窗口之一。八、認(rèn)購(gòu)入伙事項(xiàng)1、投資人（單位）資格投資人（單位）須是中華人民共和國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人、法人或依法成立的其他組織。2、投資門(mén)檻 l 機(jī)構(gòu)投資者 不低于500萬(wàn)，往上認(rèn)購(gòu)以此倍數(shù)遞增。l 個(gè)人投資者 不低于200萬(wàn)，往上認(rèn)購(gòu)以此倍數(shù)遞增。3、投資人簽約必備證件<1> 投資人為自然人的，應(yīng)持本人有效身份證件（居民身份證、護(hù)照、戶(hù)口簿等）原件及復(fù)印件、本人銀行存折

20、/卡；若授權(quán)他人辦理，被授權(quán)人除需持上述證件外，還需持授權(quán)委托書(shū)、授權(quán)人有效身份證原件及復(fù)印件。 <2> 投資人為機(jī)構(gòu)的，應(yīng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證原件及復(fù)印件、法人代表證明書(shū)、機(jī)構(gòu)公章、代理人身份證原件及復(fù)印件、法人授權(quán)委托書(shū)。 4、具體出資方式1作為公司之資本，公司注冊(cè)設(shè)立之日起十五個(gè)工作日之內(nèi)，各合伙人均應(yīng)向公司繳納承諾出資額的20%（“首期出資”）。2公司注冊(cè)設(shè)立后，若各合伙人首期出資的80已經(jīng)以公司名義對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，或投資委員會(huì)根據(jù)擬投資項(xiàng)目的需求作出投資決定，則自上述事實(shí)發(fā)生之日起十五個(gè)工作日內(nèi)（以書(shū)面通知為準(zhǔn)），各合伙人均應(yīng)根據(jù)公司發(fā)出通知要求的比例向公司繳納部分或全部承諾出資額（“二期出資”）。以后各期投資以此類(lèi)推，直至繳納完承諾出資額。3如果任一合伙人不能按照有限合伙企業(yè)章程和合伙企業(yè)協(xié)議的規(guī)定如期足額進(jìn)行二期出資或以后某期出資，則協(xié)議各方一致同意設(shè)定1個(gè)月的寬限期，自上述十五個(gè)工作日屆滿(mǎn)之日起開(kāi)始計(jì)算。在1個(gè)月的寬限期內(nèi)，對(duì)于該有限合伙人應(yīng)繳未繳的出資額按照雙倍同期一年期銀行貸款利率和在本寬限期內(nèi)的實(shí)際延遲支付天數(shù)加收利息，該利息歸公司所有；4若該有限合伙人在上述1個(gè)月寬限期內(nèi)仍舊