最完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（包含各個(gè)節(jié)點(diǎn)） - 圖文-

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 地獲 開(kāi) 工 開(kāi) 盤 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版） 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 分項(xiàng) 研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會(huì)議以 及會(huì)議參加部門 研發(fā)部 銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議 工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔 和項(xiàng)目指引系統(tǒng)的施工 、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架） 運(yùn)營(yíng)：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作 財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 銷售：

2、協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸 工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支 持 運(yùn)營(yíng)：樣板間裝修成本核算及合同審批工作 財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 企劃 工程、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷售、 運(yùn)營(yíng) 樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō)明系統(tǒng) 企劃 工程 研發(fā) 銷售、運(yùn)營(yíng) 財(cái)務(wù)、項(xiàng)目 銷售道具準(zhǔn)備 研發(fā)：提供項(xiàng)目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概 沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源 念沙盤和單體沙盤 站點(diǎn)等位置應(yīng)明確） 銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選 擇 銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定 研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方

3、面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書(shū)、房型圖、DM單、宣傳海 圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 報(bào)等） 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方 面的資料 法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng) （意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機(jī) 企劃 研發(fā)、項(xiàng)目銷售 企劃 研發(fā) 工程項(xiàng)目 銷售 法務(wù) 企劃 企劃 企劃 銷售部（客資 組） 商業(yè)銷售部運(yùn) 營(yíng)組 企劃 車管部 聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備 進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位的培訓(xùn)和包裝 企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作 企劃 意向商家簽

4、約 進(jìn)駐意向書(shū) 法務(wù)：合同的談判以及審核 法務(wù) 項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項(xiàng)目銷售 確定項(xiàng)目亮相方案 項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定 項(xiàng)目銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見(jiàn) 企劃 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目亮相媒體確定 企劃 項(xiàng)目銷售 第 11 頁(yè)，共 14 頁(yè) 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 分項(xiàng) 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會(huì)議以 及會(huì)議參加部門 項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體 法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 、電梯） 項(xiàng)目亮相 項(xiàng)目亮相 新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過(guò)媒體擴(kuò)大宣傳信息 研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)

5、計(jì)資料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士的支持 銷售：項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作的配合開(kāi)展，電話接聽(tīng)解答，現(xiàn)場(chǎng)客戶 接待，活動(dòng)的協(xié)同組織等 研發(fā)：提供房型本冊(cè)、技術(shù)支持 銷管：提供房號(hào)及面積表 運(yùn)營(yíng)：由運(yùn)營(yíng)確定考核均價(jià)； 銷售：和銷售現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問(wèn)題 銷管：意向卡銷售的組織工作 外賣場(chǎng)：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù) 銷售、工程、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)：討論并確定項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。 運(yùn)營(yíng)：牽頭制定項(xiàng)目考核指標(biāo)體系，提供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價(jià)格 體系。 房型附圖 交工標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)擺位 項(xiàng)目開(kāi)盤前準(zhǔn)備 合同、附加協(xié)議

6、等文本審查確定 現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終版 樓書(shū)，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物業(yè)管理公約 購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)格表 開(kāi)盤前銷售道具準(zhǔn)備 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等） 沙盤（細(xì)化景觀及外檐） 樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu)書(shū)，合同袋 戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化） 項(xiàng)目形象的提升及深化 報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化） 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化） 開(kāi)盤信息告知 銀行大協(xié)議的簽訂 媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯） 財(cái)務(wù)中心：提供銀行 第 12 頁(yè)，共 14 頁(yè) 法務(wù) 企劃 品牌傳播中

7、心 亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安排 企劃 研發(fā) 項(xiàng)目銷售 房型、房號(hào)及面積對(duì)照表 銷售內(nèi)部資料 銷控 客戶接待、客戶問(wèn)題匯總及反饋 客戶積累 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) 項(xiàng)目銷售 銷管部 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售 研發(fā)部 銷售管理部 研發(fā) 研發(fā) 工程 外賣場(chǎng) 項(xiàng)目銷售 開(kāi) 銷售管理部 法務(wù) 工程 發(fā) 運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目銷售 研發(fā) 法務(wù) 工程 研發(fā) 法務(wù) 研發(fā) 價(jià)格體系確定 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 企劃 企劃 企劃 企劃 運(yùn)營(yíng) 研發(fā)：提供所有房型的房型附圖 研發(fā)：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避。 工程：審

8、核合同中的交樓時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終房型圖手冊(cè) 研發(fā)：協(xié)助制作樓書(shū)、折頁(yè)等，提供技術(shù)支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約 研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目樓房的價(jià)格體系 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和 技術(shù)支持 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同袋等相關(guān)銷售用具 合同準(zhǔn)備 研發(fā) 研發(fā)、物業(yè)公司 項(xiàng)目銷售 工程 研發(fā) 企劃 企劃 企劃 企劃 企劃 企

9、劃 企劃 銷售管理部 研發(fā) 研發(fā) 銷售管理部 財(cái)務(wù)中心 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 開(kāi)盤慶典活動(dòng) 活動(dòng)形式（演出 說(shuō)明會(huì) 發(fā)布會(huì)） 與會(huì)人員（演藝名人 專家學(xué)者） 告知途徑（報(bào)廣 海報(bào) 門票 DM單） 分項(xiàng) 銷售：開(kāi)盤慶典活動(dòng)的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開(kāi)盤慶典活動(dòng)提供人力物力支持 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會(huì)議以 及會(huì)議參加部門 開(kāi)盤 項(xiàng)目銷售 物業(yè) 開(kāi)盤 客戶轉(zhuǎn)化 回款落實(shí) 月度指標(biāo)分解 財(cái)務(wù)：收取定金、購(gòu)房款 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同 銷售：簽訂購(gòu)房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)

10、助合同、文件的簽 工作 署 銷售：按照每月考核指標(biāo)定時(shí)定額完成銷售量，為回款落實(shí)提供 支撐 根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 企劃：階段性項(xiàng)目推廣總結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣 節(jié)奏和推廣方向 來(lái)電客戶分析、來(lái)訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析 銷管：根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價(jià)格 、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn) 體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售 行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整 外賣場(chǎng)：協(xié)助項(xiàng)目銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點(diǎn) 推薦可成交客戶 根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷 企劃：與企劃確定推廣策略 售策

11、略和重大節(jié)點(diǎn) 銷管：制定銷管價(jià)格策略 運(yùn)營(yíng)：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn) 定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售溝通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦銷售的重 最大化 點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管 調(diào)整價(jià)格體系 報(bào)紙媒體：樹(shù)立項(xiàng)目形象，宣泄產(chǎn)品賣點(diǎn) 戶外媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目形象，聚焦重大節(jié)點(diǎn) 銷售：協(xié)同企劃對(duì)于項(xiàng)目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點(diǎn)進(jìn)行溝通，確 定報(bào)廣內(nèi)容 銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項(xiàng)目銷售情況，確定階段性節(jié)點(diǎn)的 設(shè)置和媒體宣傳 銷售管理部 財(cái)務(wù) 項(xiàng)目銷售 銷管部 銷售管理部 項(xiàng)目銷售 產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn) 項(xiàng)目銷售部

12、企劃部，銷管部 月度操作手冊(cè)制定 銷售體系 價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整 銷售管理部 運(yùn)營(yíng)部、項(xiàng)目銷售 企劃 企劃 企劃 企劃 企劃 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售 月度推廣計(jì)劃執(zhí)行 營(yíng)銷活動(dòng)：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托項(xiàng)目人氣 銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營(yíng)銷活動(dòng)的組織和配合工作 客戶中心：通過(guò)公益性活動(dòng)強(qiáng)化客戶品牌忠誠(chéng)度，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑 銷售：通過(guò)與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動(dòng)，強(qiáng) 傳播效應(yīng) 化客戶忠誠(chéng)和樹(shù)立順馳品牌美譽(yù)度，逐漸形成項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) 銷售道具支持：樓書(shū)、客戶通訊、生活手冊(cè)折頁(yè)、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 日常銷售 第 13 頁(yè)，共 14 頁(yè)

13、 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 日常銷售 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 分項(xiàng) 工作部門 主辦部門 項(xiàng)目銷售部 銷售本部 項(xiàng)目銷售部 項(xiàng)目銷售部 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會(huì)議以 及會(huì)議參加部門 企劃部 企劃部 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶 企劃：提供DM單，海報(bào)、樓書(shū)、單體沙盤等銷售道具支持 來(lái)大批意向客戶 外賣場(chǎng)客戶到訪 客戶到訪及接待成交工作 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作 企劃：外賣場(chǎng)銷售道具的及時(shí)制作和補(bǔ)充，路演活動(dòng)的組織開(kāi)展 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 通過(guò)日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場(chǎng)

14、通過(guò)電話回訪， 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓(xùn)，已提高銷售員的銷售水平 邀約客戶到訪促成成交 。 月度付款計(jì)劃及支付 運(yùn)營(yíng)：根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額 度，審核付款計(jì)劃并上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán) 財(cái)務(wù)：審核價(jià)款單及發(fā)票，按資金情況付款 運(yùn)營(yíng)：合同簽訂及審批工作 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險(xiǎn)提示 銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動(dòng)，送各部門存檔 制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。 銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。 開(kāi)發(fā)：提供下月指標(biāo)落實(shí)的政府相關(guān)證件支持 工程：提供下月指標(biāo)落實(shí)的工程節(jié)點(diǎn)支持，統(tǒng)計(jì)匯報(bào)工程指標(biāo)完 成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計(jì)劃 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 企劃 運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù) 合作方合同簽訂 回款 銷售管理部、 企劃部 銷售管理部 運(yùn)營(yíng)部 運(yùn)營(yíng)部