第5章房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、2022-3-71第五章第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用與原理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用與原理一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念與作用一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念與作用1.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念預(yù)測(cè)是指人們運(yùn)用科學(xué)知識(shí)和手段，對(duì)客預(yù)測(cè)是指人們運(yùn)用科學(xué)知識(shí)和手段，對(duì)客觀世界中未來不確定事件的發(fā)展變化趨觀世界中未來不確定事件的發(fā)展變化趨向和結(jié)果，事先所作的分析和估計(jì)。向和結(jié)果，事先所作的分析和估計(jì)。2022-3-72房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房

2、地產(chǎn)未來市場(chǎng)供求變化及發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)地產(chǎn)未來市場(chǎng)供求變化及發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。計(jì)、測(cè)算和判斷。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確市場(chǎng)預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確, ,主要取決于兩方面主要取決于兩方面: : (1) (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程、趨向和可能的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程、趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度；顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； (2)(2)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。2022-3-732.2.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用和意義房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用和意義房地產(chǎn)企業(yè)搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用和意義：房地產(chǎn)企業(yè)搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3、的作用和意義： (1)(1)是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略決策的依據(jù)。是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略決策的依據(jù)。 (2)(2)有助于制定正確的營(yíng)銷策略。有助于制定正確的營(yíng)銷策略。 (3)(3)可以減少經(jīng)營(yíng)的盲目性及風(fēng)險(xiǎn)性?？梢詼p少經(jīng)營(yíng)的盲目性及風(fēng)險(xiǎn)性。 (4)(4)有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 2022-3-74二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的原理二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的原理 1. 1.慣性原理慣性原理 2.2.相關(guān)原理相關(guān)原理 3.3.類推原理類推原理 4.4.統(tǒng)計(jì)原理統(tǒng)計(jì)原理2022-3-75第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市預(yù)測(cè)的內(nèi)容與程序房地產(chǎn)市預(yù)測(cè)的內(nèi)容與程序一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容

4、1. 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)有三個(gè)重要指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)有三個(gè)重要指標(biāo): : 市場(chǎng)需求量。市場(chǎng)需求量。 市場(chǎng)需求潛在量。市場(chǎng)需求潛在量。 銷售潛在量。銷售潛在量。 2022-3-76(1)(1)市場(chǎng)需求量市場(chǎng)需求量市場(chǎng)需求量市場(chǎng)需求量是指在一定時(shí)期，一定的條是指在一定時(shí)期，一定的條件下，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的總數(shù)量。件下，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的總數(shù)量。市場(chǎng)需求量的定義包括八個(gè)因素：市場(chǎng)需求量的定義包括八個(gè)因素： 產(chǎn)品。產(chǎn)品。 總量?？偭俊?消費(fèi)者群。消費(fèi)者群。 地理區(qū)域。地理區(qū)域。 時(shí)間周期。時(shí)間周期。 營(yíng)銷環(huán)境。營(yíng)銷環(huán)境。 購(gòu)買。購(gòu)買。 企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)。企業(yè)

5、的營(yíng)銷活動(dòng)。 2022-3-77(2)(2)市場(chǎng)需求潛在量市場(chǎng)需求潛在量 市場(chǎng)需求潛在量市場(chǎng)需求潛在量是指在特定的營(yíng)銷環(huán)境下，是指在特定的營(yíng)銷環(huán)境下，市場(chǎng)需求能達(dá)到的最高極限量。市場(chǎng)需求能達(dá)到的最高極限量。(3)(3)市場(chǎng)銷售潛在量市場(chǎng)銷售潛在量 市場(chǎng)銷售潛在量市場(chǎng)銷售潛在量是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的某產(chǎn)品在市場(chǎng)上所能銷售的最高數(shù)量。的某產(chǎn)品在市場(chǎng)上所能銷售的最高數(shù)量。 市場(chǎng)銷售潛在量市場(chǎng)銷售潛在量是房地產(chǎn)企業(yè)確定與選擇是房地產(chǎn)企業(yè)確定與選擇目標(biāo)市場(chǎng)，組合營(yíng)銷策略的重要依據(jù)。目標(biāo)市場(chǎng)，組合營(yíng)銷策略的重要依據(jù)。2022-3-78 市場(chǎng)需求與需求潛量、銷售潛量關(guān)系圖市場(chǎng)需求與需

6、求潛量、銷售潛量關(guān)系圖企業(yè)營(yíng)銷支出企業(yè)營(yíng)銷支出( (營(yíng)銷成本營(yíng)銷成本) )市場(chǎng)需求潛量市場(chǎng)需求潛量Q QE E市場(chǎng)銷售潛量市場(chǎng)銷售潛量Q Q1 1市場(chǎng)最低點(diǎn)市場(chǎng)最低點(diǎn)Q Q0 0市場(chǎng)需求量市場(chǎng)需求量Q Q2022-3-792. 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)包括的具體內(nèi)容：供給預(yù)測(cè)包括的具體內(nèi)容： (1)(1)全行業(yè)供應(yīng)能力預(yù)測(cè)。企業(yè)總數(shù)全行業(yè)供應(yīng)能力預(yù)測(cè)。企業(yè)總數(shù), ,生產(chǎn)規(guī)生產(chǎn)規(guī)模模, ,成本高低，管理水平及技術(shù)狀況等。成本高低，管理水平及技術(shù)狀況等。 (2)(2)本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測(cè)。本企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測(cè)。本企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、人才、

7、資技術(shù)條件、資源及能源供給、人才、資金來源等方面發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。金來源等方面發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。 (3)(3)服務(wù)能力的預(yù)測(cè)。售前、售中和售后服服務(wù)能力的預(yù)測(cè)。售前、售中和售后服務(wù)能力的預(yù)測(cè)。務(wù)能力的預(yù)測(cè)。 2022-3-7103.3.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)的內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)的內(nèi)容：(1)(1)市場(chǎng)物價(jià)總水平及發(fā)展趨向的預(yù)測(cè)。市場(chǎng)物價(jià)總水平及發(fā)展趨向的預(yù)測(cè)。(2)(2)影響房?jī)r(jià)變化的主要因素是什么？影響房?jī)r(jià)變化的主要因素是什么？(3)(3)房產(chǎn)價(jià)格水平變化將會(huì)對(duì)供需雙方發(fā)生哪房產(chǎn)價(jià)格水平變化將會(huì)對(duì)供需雙方發(fā)生哪些影響？些影響？(4)(4)房?jī)r(jià)的變化，對(duì)商品

8、供需前景影響的特點(diǎn)房?jī)r(jià)的變化，對(duì)商品供需前景影響的特點(diǎn)和規(guī)律是什么？和規(guī)律是什么？(5)(5)房?jī)r(jià)的漲落，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移、商房?jī)r(jià)的漲落，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移、商品供需構(gòu)成的影響及變化程序是什么？品供需構(gòu)成的影響及變化程序是什么？ 2022-3-7114.4.房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)主要是房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)主要是對(duì)今后一段對(duì)今后一段時(shí)間內(nèi)最可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的時(shí)間內(nèi)最可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)主要房地產(chǎn)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)主要包括銷售量、包括銷售量、品種、規(guī)格、地域、價(jià)格等變化情況。品種、規(guī)格、地域、價(jià)格等變化情況。2022-3-7

9、12二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本程序二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本程序1.確定預(yù)測(cè)目標(biāo)、制定規(guī)劃確定預(yù)測(cè)目標(biāo)、制定規(guī)劃2. 收集和分析預(yù)測(cè)資料收集和分析預(yù)測(cè)資料 3.選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型4. 進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)5. 驗(yàn)證預(yù)測(cè)結(jié)果驗(yàn)證預(yù)測(cè)結(jié)果市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)程程序序圖圖2022-3-713第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法一、房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)方法一、房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)方法定性預(yù)測(cè)方法又稱經(jīng)驗(yàn)判斷法。它根據(jù)已掌定性預(yù)測(cè)方法又稱經(jīng)驗(yàn)判斷法。它根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實(shí)材料，憑借個(gè)人的經(jīng)握的歷史資料和現(xiàn)實(shí)材料，憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和分析判斷能力，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象未驗(yàn)、知識(shí)和

10、分析判斷能力，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象未來發(fā)展趨勢(shì)做出性質(zhì)和程度的判斷。來發(fā)展趨勢(shì)做出性質(zhì)和程度的判斷。常用的定性預(yù)測(cè)方法有：常用的定性預(yù)測(cè)方法有：2022-3-7141. 1. 德爾菲法德爾菲法(1)(1)德爾菲法的概念德爾菲法的概念 德爾菲法又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兊聽柗品ㄓ址Q專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎ǎ且阅涿姆绞?，逐輪征求一組專家法，是以匿名的方式，逐輪征求一組專家各自的預(yù)測(cè)意見，最后由主持者進(jìn)行綜合各自的預(yù)測(cè)意見，最后由主持者進(jìn)行綜合分析，確定市場(chǎng)預(yù)測(cè)值的方法。分析，確定市場(chǎng)預(yù)測(cè)值的方法。(2)(2)德爾菲法的特點(diǎn)德爾菲法的特點(diǎn) 匿名性。匿名性。 反饋性。反饋性。 量化性。量化性。 2022

11、-3-715(3)(3)德爾菲法的預(yù)測(cè)程序德爾菲法的預(yù)測(cè)程序準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段的工作：準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段的工作： 第一，成立預(yù)測(cè)工作小組。第一，成立預(yù)測(cè)工作小組。第二，選擇和邀請(qǐng)專家。第二，選擇和邀請(qǐng)專家。 要求要求: :自愿性。廣泛性。合適人數(shù)。自愿性。廣泛性。合適人數(shù)。 第三，制定征詢表。第三，制定征詢表。征詢階段。征詢意見要進(jìn)行多輪。征詢階段。征詢意見要進(jìn)行多輪。預(yù)測(cè)結(jié)果的最終處理階段。預(yù)測(cè)結(jié)果的最終處理階段。 對(duì)最后一輪意見整理后，做出最終判斷。對(duì)最后一輪意見整理后，做出最終判斷。2022-3-7162.2.主觀概率預(yù)測(cè)法主觀概率預(yù)測(cè)法 (1)(1)主觀概率的概念。主觀概率的概念。 主

12、觀概率是預(yù)測(cè)者對(duì)經(jīng)驗(yàn)結(jié)果所做主觀判主觀概率是預(yù)測(cè)者對(duì)經(jīng)驗(yàn)結(jié)果所做主觀判斷的度量，即可能性大小的確定，也是個(gè)斷的度量，即可能性大小的確定，也是個(gè)人信念的度量。人信念的度量。(2)(2)主觀概率的特點(diǎn)。主觀概率的特點(diǎn)。 是一種心理評(píng)價(jià)，具有明顯的主觀性。是一種心理評(píng)價(jià)，具有明顯的主觀性。 不同人對(duì)同一事件的概率判斷是不同的。不同人對(duì)同一事件的概率判斷是不同的。 準(zhǔn)確性主要取決于預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)水準(zhǔn)確性主要取決于預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)水 平和對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的把握程度。平和對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的把握程度。 2022-3-717(3)(3)主觀概率法的含義主觀概率法的含義 主觀概率法是預(yù)測(cè)者對(duì)預(yù)測(cè)事件發(fā)生的主觀概率法是

13、預(yù)測(cè)者對(duì)預(yù)測(cè)事件發(fā)生的概率概率( (即可能性大小即可能性大小) )做出主觀估計(jì)，或做出主觀估計(jì)，或者說對(duì)事件變化動(dòng)態(tài)的一種心理評(píng)價(jià)，者說對(duì)事件變化動(dòng)態(tài)的一種心理評(píng)價(jià)，然后計(jì)算它的平均值，以此作為預(yù)測(cè)事然后計(jì)算它的平均值，以此作為預(yù)測(cè)事件的結(jié)論的一種定性預(yù)測(cè)方法。件的結(jié)論的一種定性預(yù)測(cè)方法。 2022-3-7183.3.購(gòu)買者意向調(diào)查法購(gòu)買者意向調(diào)查法 (1)(1)購(gòu)買者意向調(diào)查法的購(gòu)買者意向調(diào)查法的概念概念 根據(jù)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買的意向或接受程度的根據(jù)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買的意向或接受程度的調(diào)查，來推測(cè)有關(guān)變量的預(yù)測(cè)方法。調(diào)查，來推測(cè)有關(guān)變量的預(yù)測(cè)方法。(2)(2)購(gòu)買者意向調(diào)查法預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性條件：購(gòu)買者意向

14、調(diào)查法預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性條件： 購(gòu)買者的意向是明確清晰的；購(gòu)買者的意向是明確清晰的； 購(gòu)買者的意向會(huì)轉(zhuǎn)化為具體的行為；購(gòu)買者的意向會(huì)轉(zhuǎn)化為具體的行為； 購(gòu)買者的意向表述是真實(shí)的。購(gòu)買者的意向表述是真實(shí)的。2022-3-7194.銷售人員綜合意見法銷售人員綜合意見法(1)(1)銷售人員綜合意見法銷售人員綜合意見法概念概念 根據(jù)與銷售密切相關(guān)的人員對(duì)預(yù)測(cè)變量的獨(dú)根據(jù)與銷售密切相關(guān)的人員對(duì)預(yù)測(cè)變量的獨(dú)立判斷，綜合得出預(yù)測(cè)變量值的預(yù)測(cè)方法。立判斷，綜合得出預(yù)測(cè)變量值的預(yù)測(cè)方法。(2)(2)銷售人員綜合意見法預(yù)測(cè)舉例銷售人員綜合意見法預(yù)測(cè)舉例 例例 某房產(chǎn)公司經(jīng)理召集銷售人員召開商品房某房產(chǎn)公司經(jīng)理召集銷售人

15、員召開商品房銷售預(yù)測(cè)會(huì)，事前要求各人員在整理分析本銷售預(yù)測(cè)會(huì)，事前要求各人員在整理分析本部門經(jīng)營(yíng)的有關(guān)資料基礎(chǔ)上部門經(jīng)營(yíng)的有關(guān)資料基礎(chǔ)上, ,首先各自獨(dú)立首先各自獨(dú)立預(yù)測(cè)，各自提出的預(yù)測(cè)值見下表。預(yù)測(cè)，各自提出的預(yù)測(cè)值見下表。2022-3-720預(yù)測(cè)者預(yù)測(cè)者 預(yù)測(cè)量預(yù)測(cè)量( (套套) )主要依據(jù)主要依據(jù)朱經(jīng)理朱經(jīng)理30003000本公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房在本公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房在市場(chǎng)銷售中按正常幅度增加市場(chǎng)銷售中按正常幅度增加馬經(jīng)理馬經(jīng)理31003100本公司商品房位置好，檔次本公司商品房位置好，檔次較高，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力較高，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力牛經(jīng)理牛經(jīng)理29002900整個(gè)市場(chǎng)商品房投放量過大

16、，整個(gè)市場(chǎng)商品房投放量過大，超過當(dāng)前需求超過當(dāng)前需求楊經(jīng)理?xiàng)罱?jīng)理32003200本公司預(yù)售情況較好，有一本公司預(yù)售情況較好，有一批已被打購(gòu)，且勢(shì)頭不減批已被打購(gòu)，且勢(shì)頭不減余經(jīng)理余經(jīng)理28002800政府開發(fā)大批解困房，其他政府開發(fā)大批解困房，其他公司采取抵押貸款方式促銷公司采取抵押貸款方式促銷2022-3-721 然后，召開會(huì)議采取集體討論方式，闡述各然后，召開會(huì)議采取集體討論方式，闡述各自的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)根據(jù)，互相考查依據(jù)是否自的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)根據(jù)，互相考查依據(jù)是否充分并相互修正，最后形成最終結(jié)果。充分并相互修正，最后形成最終結(jié)果。 該公司在具體預(yù)測(cè)時(shí)，與會(huì)人員討論后形成該公司在具體預(yù)測(cè)時(shí)

17、，與會(huì)人員討論后形成兩種基本結(jié)論：兩種基本結(jié)論： (1)(1)明年本公司銷售預(yù)測(cè)量為明年本公司銷售預(yù)測(cè)量為30003000套；套； (2)(2)明年本公司銷售預(yù)測(cè)量為明年本公司銷售預(yù)測(cè)量為29002900套。套。 最后，總經(jīng)理權(quán)衡利弊（通常情況采用投票方最后，總經(jīng)理權(quán)衡利弊（通常情況采用投票方式?jīng)Q定），認(rèn)為第一類意見適當(dāng)，因此決定明式?jīng)Q定），認(rèn)為第一類意見適當(dāng)，因此決定明年本公司銷售量預(yù)測(cè)值為年本公司銷售量預(yù)測(cè)值為30003000套。套。2022-3-722二、定量預(yù)測(cè)方法二、定量預(yù)測(cè)方法( (一一) )簡(jiǎn)單平均數(shù)法簡(jiǎn)單平均數(shù)法1.1.預(yù)測(cè)原理預(yù)測(cè)原理 某產(chǎn)品的實(shí)際銷售額按時(shí)間順序排列分別為某

18、產(chǎn)品的實(shí)際銷售額按時(shí)間順序排列分別為Y Y1 1、Y Y2 2、Y Yn n。則第。則第n+1n+1期的銷售額預(yù)測(cè)值為：期的銷售額預(yù)測(cè)值為： 式中式中: : 為為n+1n+1期的預(yù)測(cè)值；期的預(yù)測(cè)值； n n為時(shí)間序列的資料期數(shù)；為時(shí)間序列的資料期數(shù)； Y Yi i為預(yù)測(cè)對(duì)象各時(shí)間期的實(shí)際銷售額。為預(yù)測(cè)對(duì)象各時(shí)間期的實(shí)際銷售額。nYnyyyyyinn32111ny2022-3-7232.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例某企業(yè)某企業(yè)1 15 5月的銷售額見下表：月的銷售額見下表：月份月份1 12 23 34 45 56 6銷售額銷售額( (千萬元千萬元) )10101616141412121818？ 試預(yù)測(cè)試

19、預(yù)測(cè)6 6月份的銷售額。月份的銷售額。 6 6月份的預(yù)測(cè)值月份的預(yù)測(cè)值=(10+16+14+12+18)/5=(10+16+14+12+18)/5 =14( =14(千萬元千萬元) )2022-3-724( (二二) )加權(quán)平均數(shù)法加權(quán)平均數(shù)法1.1.預(yù)測(cè)原理預(yù)測(cè)原理 不同時(shí)期的實(shí)際數(shù)據(jù)的影響程度是不同的。不同時(shí)期的實(shí)際數(shù)據(jù)的影響程度是不同的。 “近期影響大，遠(yuǎn)期影響小近期影響大，遠(yuǎn)期影響小”。 加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算公式如下：加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算公式如下：iiinnnnWWYWWWWWYWYWYWYy32133221111ny 式中：式中： 為為n+1n+1期的觀測(cè)值；期的觀測(cè)值； Y Yi i為為i

20、 i期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)值；期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)值； W Wi i為為Y Yi i期的權(quán)數(shù)。期的權(quán)數(shù)。2022-3-7252.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例某房地產(chǎn)公司某房地產(chǎn)公司1 1到到6 6月的實(shí)際銷售量如表：月的實(shí)際銷售量如表： 月份月份1 12 23 34 45 56 6銷售量銷售量(m(m2 2) )44004400 50005000 45004500 60006000 55005500 70007000111234144001500014500260003550047000=5866.7(m=5866.7(m2 2) )設(shè)月份權(quán)數(shù)為，設(shè)月份權(quán)數(shù)為，5 5月份為，月份為，月份為，月份為，其它月份均為其它月份

21、均為1 1。試預(yù)測(cè)月份銷售量。試預(yù)測(cè)月份銷售量。按公式計(jì)算按公式計(jì)算7 7月份的預(yù)測(cè)值為：月份的預(yù)測(cè)值為：2022-3-726( (三三) )移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是運(yùn)用靠近預(yù)測(cè)期的各期實(shí)際需是運(yùn)用靠近預(yù)測(cè)期的各期實(shí)際需求額的平均數(shù)來預(yù)測(cè)未來時(shí)期的需求額。求額的平均數(shù)來預(yù)測(cè)未來時(shí)期的需求額。隨著時(shí)間的推移，計(jì)算平均值所用的各個(gè)時(shí)隨著時(shí)間的推移，計(jì)算平均值所用的各個(gè)時(shí)期也是向后移動(dòng)的。期也是向后移動(dòng)的。1.1.簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的預(yù)測(cè)原理的預(yù)測(cè)原理 移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)= =連續(xù)連續(xù)n n期之和期之和/n /n 2022-3-727 范例范例 某房地產(chǎn)公司某房地產(chǎn)公司

22、20062006年年9 9至至20072007年年2 2月的月的實(shí)際銷售量如下表所示。假定實(shí)際銷售量如下表所示。假定3 3個(gè)月移動(dòng)一次，個(gè)月移動(dòng)一次，試預(yù)測(cè)試預(yù)測(cè)20072007年年3 3月銷售量。月銷售量。將數(shù)據(jù)代入公式的計(jì)算過程如下：將數(shù)據(jù)代入公式的計(jì)算過程如下：2006.12.2006.12.預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值=(6700+5500+6900)/3=6400(m=(6700+5500+6900)/3=6400(m2 2) )2007.1.2007.1.預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值=(5500+6900+7600)/3=6700(m=(5500+6900+7600)/3=6700(m2 2) )2007.2.2

23、007.2.預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值=(6900+7600+7800)/3=7400(m=(6900+7600+7800)/3=7400(m2 2) )2007.3.2007.3.預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值=(7600+7800+9300)/3=8200(m=(7600+7800+9300)/3=8200(m2 2) )月份月份9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月實(shí)際銷售量實(shí)際銷售量( () ) 670067005500550069006900760076007800780093009300平均預(yù)測(cè)數(shù)平均預(yù)測(cè)數(shù)( () )64006400670067007400740082008

24、2002022-3-7282.2.加權(quán)移動(dòng)平均法的預(yù)測(cè)原理加權(quán)移動(dòng)平均法的預(yù)測(cè)原理【范例】【范例】已知某房地產(chǎn)公司已知某房地產(chǎn)公司1 1至至7 7月份的銷售月份的銷售量如下表。求量如下表。求8 8月份的趨勢(shì)預(yù)測(cè)值。月份的趨勢(shì)預(yù)測(cè)值。權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)期期權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)第第期期實(shí)實(shí)際際數(shù)數(shù)第第加加權(quán)權(quán)移移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù))n()n(月份月份1 12 23 34 45 56 67 78 8銷售量銷售量( (套套) )16001600 17001700 16001600 18001800 20002000 18001800 19001900 ？2022-3-729月月份份實(shí)際銷實(shí)際銷售量售量( (套套) )三期三期

25、平均數(shù)平均數(shù)變動(dòng)變動(dòng)值值三項(xiàng)三項(xiàng)平均數(shù)平均數(shù)趨勢(shì)趨勢(shì)值值1 1160016002 217001700163316333 3160016001700170067674 4180018001800180010010078785 52000200018671867676767676 6180018001900190033337 7190019008 819341934預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值=1800+67=1800+672=1934(2=1934(套套) )2022-3-730( (四四) )線性趨勢(shì)外推法線性趨勢(shì)外推法 1. 1.線性趨勢(shì)外推法的原理。線性趨勢(shì)外推法的原理。 線性趨勢(shì)方程為：線性趨勢(shì)方程為：

26、Y=a+bxY=a+bx 式中：式中： 為預(yù)測(cè)的變量值（稱為因變量）；為預(yù)測(cè)的變量值（稱為因變量）； x x為自變量；為自變量；a a、b b為待定系數(shù)。為待定系數(shù)。 a a、b b由下式求得：由下式求得： y=na + bxy=na + bx xy=ax + bx xy=ax + bx2 2 或或: : ， 式中：式中：y y為因變量實(shí)際值，為因變量實(shí)際值， 為自變量的平均為自變量的平均數(shù)；數(shù)； 為因變量實(shí)際值的平均數(shù)。為因變量實(shí)際值的平均數(shù)。y 22xnxy xnxybbyaxy2022-3-7312.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 某市某市2000200020062006年住宅開工面積總量見下年住

27、宅開工面積總量見下表。運(yùn)用直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)該市表。運(yùn)用直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)該市20072007和和20102010年的住年的住宅開工面積總量。宅開工面積總量。 年份年份20002000 200120012002200220032003 200420042005200520062006面積面積( (萬萬) )7474797980809090105105142142122122 注注: :把時(shí)間轉(zhuǎn)化成更簡(jiǎn)單的數(shù)后計(jì)算。即把時(shí)間轉(zhuǎn)化成更簡(jiǎn)單的數(shù)后計(jì)算。即: : 指定指定20002000年為年為1 1，20012001年為年為2 2， ，等等。，等等。2022-3-732 線性趨勢(shì)外推法相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果為：線性趨

28、勢(shì)外推法相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果為： n=7,x=28,y=692,xn=7,x=28,y=692,x2 2=140,xy=3063=140,xy=3063 將之代入方程：將之代入方程： y=na+bxy=na+bx xy=ax+bx xy=ax+bx2 2 有：有：692=7a+28b692=7a+28b， 3063=28a+140b3063=28a+140b 解之得：解之得：a=56.7a=56.7，b=10.54b=10.54因此，線性趨勢(shì)方程為因此，線性趨勢(shì)方程為: y=56.7+10.54x : y=56.7+10.54x 20072007年面積年面積=56.70+10.54=56.70+1

29、0.548=141(8=141(萬萬) )20102010年面積年面積=56.70+10.54=56.70+10.5411=172.64(11=172.64(萬萬) )2022-3-733 ( (五五) )相關(guān)分析法相關(guān)分析法相關(guān)分析法，也稱因果預(yù)測(cè)法，是在定性分相關(guān)分析法，也稱因果預(yù)測(cè)法，是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測(cè)?；貧w方程來進(jìn)行預(yù)測(cè)。 注意注意: :下面僅介紹線性相關(guān)分析法下面僅介紹線性相關(guān)分析法 2022-3-7341.1.相關(guān)分析法預(yù)

30、測(cè)原理相關(guān)分析法預(yù)測(cè)原理其計(jì)算公式為：其計(jì)算公式為： bxay其中：其中： = = = =nxbyaiiyxbb22)(iiiiiixxnyxyxn2022-3-7352.2.相關(guān)分析法應(yīng)用相關(guān)分析法應(yīng)用 例如例如 某房地產(chǎn)公司商品住宅，其銷售量和盈某房地產(chǎn)公司商品住宅，其銷售量和盈利額統(tǒng)計(jì)資料如下表。試預(yù)測(cè)當(dāng)銷售量達(dá)到利額統(tǒng)計(jì)資料如下表。試預(yù)測(cè)當(dāng)銷售量達(dá)到140140套時(shí)的盈利額。套時(shí)的盈利額。銷售量銷售量( (套套) ) 4 46 6 1010 2020 3030 4040 5050 6060 65659090 120120盈利額盈利額( (萬元萬元) ) 4 46 68 81313 16

31、16 1717 1919 2525 2525292929292022-3-736 解解 計(jì)算可得計(jì)算可得: : n=11, xn=11, xi i=495; y=495; yi i=208; =208; x xi iy yi i=13757; x=13757; xi i2 2=35877.=35877.求得：求得：a= 4.5a= 4.5 b= 0.32 b= 0.32預(yù)測(cè)方程為預(yù)測(cè)方程為: :y=4.5+O.32xy=4.5+O.32x當(dāng)銷售量為當(dāng)銷售量為140140套時(shí)套時(shí), ,盈利額為盈利額為: : y=4.5+0.32 y=4.5+0.32140=49.3(140=49.3(萬元萬元)

32、 ) 2022-3-737房地產(chǎn)崩盤時(shí)刻表房地產(chǎn)崩盤時(shí)刻表觀點(diǎn)分析觀點(diǎn)分析2022-3-738 關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)崩盤時(shí)刻表房地產(chǎn)崩盤時(shí)刻表，學(xué)者認(rèn)，學(xué)者認(rèn)為：為：“從房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)發(fā)展的宏觀從房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)發(fā)展的宏觀背景看，中國(guó)和背景看，中國(guó)和2020年前的日本的確有許年前的日本的確有許多類似之處。例如多類似之處。例如19851985年，在美國(guó)的壓年，在美國(guó)的壓力下，日元被迫升值，出現(xiàn)流動(dòng)性過剩，力下，日元被迫升值，出現(xiàn)流動(dòng)性過剩，并出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格泡沫。而并出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格泡沫。而20052005年在類年在類似情況下，中國(guó)的人民幣升值，外匯儲(chǔ)似情況下，中國(guó)的人民幣升值，外匯儲(chǔ)備大幅度增加，吸引

33、了大量國(guó)際資本來備大幅度增加，吸引了大量國(guó)際資本來套利，由此導(dǎo)致資金過剩，房?jī)r(jià)、股價(jià)套利，由此導(dǎo)致資金過剩，房?jī)r(jià)、股價(jià)都出現(xiàn)上漲。都出現(xiàn)上漲?！?022-3-739 以北京、上海等城市的房?jī)r(jià)來看，目前以北京、上海等城市的房?jī)r(jià)來看，目前房地產(chǎn)泡沫的確非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫的確非常嚴(yán)重，“泡沫肯定會(huì)破泡沫肯定會(huì)破滅的，但時(shí)間是什么時(shí)候有不確定性，不一滅的，但時(shí)間是什么時(shí)候有不確定性，不一定具體在定具體在20112011年或者哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)。年或者哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！薄啊薄斑@個(gè)這個(gè)2020年前發(fā)生在日本的故事，以及這個(gè)年前發(fā)生在日本的故事，以及這個(gè)崩盤崩盤時(shí)刻表時(shí)刻表，有關(guān)部門應(yīng)該高度重視。，有關(guān)部門應(yīng)該高度重視。”學(xué)者學(xué)者認(rèn)為：認(rèn)為：“經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲之后，對(duì)房地經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲之后，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)是一個(gè)兩難選