王帥華工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究 姓名：王帥華專業(yè)：工程造價(jià)班級(jí)：13級(jí)造價(jià)3班學(xué)號(hào)：1602130305指導(dǎo)教師：尚美珺、閆博佼、李陽、狄娜日期：第17教學(xué)周 1 項(xiàng)目概況1.1 基本情況1.1.1 項(xiàng)目名稱長春市鑫隆地產(chǎn)1.1.2 項(xiàng)目位置地理位置：第一組 凈月區(qū)交通位置：位于長春市區(qū)東南部，三面臨水、四面環(huán)林。周圍交通：地理位置優(yōu)越，外部交通便捷，距市中心人民廣場(chǎng)18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機(jī)場(chǎng)29公里，有3條高速公路和2條高等級(jí)公路沿區(qū)而過，還有輕軌站，交通便利。1.1.3 承辦單位概況開發(fā)商：廣達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)代理商：春城建設(shè)工程有限公司設(shè)計(jì)單位：中工建筑設(shè)計(jì)

2、有限公司施工單位：長科建設(shè)集團(tuán)有限公司物管單位：三星物業(yè)1.1.4 項(xiàng)目周邊情況區(qū)域內(nèi)森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨(dú)特的小氣候。凈月潭國家風(fēng)景名勝區(qū)擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽(yù)為 “天然氧吧”和“城市花園”。 工商、稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等綜合服務(wù)功能完備、商場(chǎng)、醫(yī)院、體育館等社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善。1.1.5 項(xiàng)目主旨長春市美華小區(qū)倡導(dǎo)以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)與物業(yè)服務(wù)，讓普通百姓都有經(jīng)濟(jì)便利的房子居住。1.2 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總占地面積60002建筑面積15003建筑密度%204容積率2.75綠地率%

3、406項(xiàng)目總投資萬元27007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元47.62%8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 508.49靜態(tài)投資回收期年1.32 投資環(huán)境及市場(chǎng)分析2.1 投資環(huán)境分析2.1.1 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境中國依然是全球增速最快的經(jīng)濟(jì)體之一，具有健康向好發(fā)展的雄厚基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)基本停止增長，基本已實(shí)現(xiàn)軟著陸，住房剛需穩(wěn)定增長。2.1.2 項(xiàng)目投資環(huán)境1) 地塊環(huán)境分析1 區(qū)域內(nèi)森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨(dú)特的小氣候。凈月潭國家風(fēng)景名勝區(qū)擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽(yù)為 “天然氧吧”和“城市花園”。2 外部交通便捷，距市中心人民廣場(chǎng)18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機(jī)場(chǎng)29公里，有3條

4、高速公路和2條高等級(jí)公路沿區(qū)而過，還有輕軌站，交通十分便利。3 工商、稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等綜合服務(wù)功能完備、商場(chǎng)、醫(yī)院、體育館等社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，城市承載力不斷增強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)高等院校、科研院所云集，人氣旺盛，服務(wù)業(yè)繁榮。2) 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)劣分析1 優(yōu)勢(shì)：景色優(yōu)美，配套設(shè)施較完善，交通較便利2 劣勢(shì)：人煙稀少，地理位置離市中心較遠(yuǎn)3 機(jī)會(huì)：開發(fā)較少，亟待開發(fā)4 威脅：人口稀少，較難宣傳2.2 市場(chǎng)分析2.2.1 長春市場(chǎng)分析2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析長春房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1) 商品房供應(yīng)情況：長春新增商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)爆發(fā)式激增2) 商品房銷售情況：商品住宅市場(chǎng)成交面積20.02萬平方米，環(huán)比上升21

5、.9%，商品住宅成交1967套，環(huán)比上升24.4%。3) 商品房價(jià)格情況：長春商品住宅成交均價(jià)為6430元/平方米4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)：市場(chǎng)良好，在價(jià)格帶動(dòng)下，無論是高端住宅還是剛需型產(chǎn)品，成交量都有所提升。而隨著剛需型新品的集中上市，且多采用低價(jià)入市的策略，未來整體均價(jià)可能呈小幅下降趨勢(shì)。2.2.3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)產(chǎn)品方案3.1房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇3.1.1 目標(biāo)市場(chǎng)選擇1) 定位因素分析a. 項(xiàng)目地塊的有利因素：1、取得土地價(jià)格低廉，土地費(fèi)為11001300萬元，且已經(jīng)包括拆遷費(fèi)。2、容積率等規(guī)劃指標(biāo)基本符合公司開發(fā)的要求。3、超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助現(xiàn)有配套。4、交通便利，公交

6、四通八達(dá)。5、當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量與整個(gè)項(xiàng)目的銷售量基本相符。b. 項(xiàng)目地塊的不利因素1、地理位置相對(duì)繁華區(qū)（步行街）有一定距離。2、整個(gè)區(qū)域的認(rèn)可度不高，市場(chǎng)人氣不足。3、周邊樓盤較多競爭大。2) 目標(biāo)客戶群的分析該項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶群，主要由三部分組成：a. 當(dāng)?shù)芈毠み@部分客戶群的總體消費(fèi)能力中等。因?yàn)槠涫杖氲膭傂韵拗?，其?duì)房價(jià)的總體承受力在2050萬元/套左右（也即首付56萬元，月供8001000元）。b. 當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶這部分客戶的總體消費(fèi)能力略高于當(dāng)?shù)芈毠はM(fèi)，因?yàn)槠涫杖胗幸徊糠植淮_定性，其對(duì)房價(jià)的總體承受力在4060萬元/套左右（也即首付56萬元，月供12001500元）。c. 非當(dāng)?shù)赝?/p>

7、資者及高薪人群這部分客戶群的總體消費(fèi)能力較高，他們的消費(fèi)一般要求高品質(zhì)，或者是投資消費(fèi)。其對(duì)房價(jià)的總體承受力在50萬元/套左右以上，并且可以承擔(dān)一次性付款。3) 選擇依據(jù)：經(jīng)過我們對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查及消費(fèi)者的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分，選定中端市場(chǎng)為我們的目標(biāo)市場(chǎng)。表3-1 購房者的面積需求面積人數(shù)（人）比例（%）80平方米以下24.658090平方米511.6390100平方米818.60100110平方米1125.58110120平方米716.28120平方米以上1023.26購房者面積需求的餅狀圖 圖3-1 購房者面積需求表3-2 想購買的住宅類型住宅類型人數(shù)小高層26多層9底層8住宅類型購買

8、意向的柱狀圖：圖3-2 住宅類型購買意向表3-3 長春消費(fèi)者能接受的住房價(jià)格單價(jià)人數(shù)4000元/平米以下940015000元/平米1550016000元/平米1460018000元/平米48000元/平米1消費(fèi)者的價(jià)格意向環(huán)狀圖： 圖3-3 消費(fèi)者的價(jià)格意向4) 中端市場(chǎng)：a. 市場(chǎng)特征：該類產(chǎn)品總價(jià)大多在4060萬，單價(jià)在5000元左右，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場(chǎng)開發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場(chǎng)大些。b. 目標(biāo)客戶：年齡：2445歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群，這個(gè)年齡段的人群占到了14.2%。收入：他們的收入在4萬8萬之間，有一部分積蓄，或者

9、可以承擔(dān)每月的住房貸款。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家以及剛就業(yè)人員為主。購房目的：解決居住問題，改善居住環(huán)境。購房行為：比較理智，除實(shí)用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求。3.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位3.2.1 定位依據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，進(jìn)一步明確產(chǎn)品定位。根據(jù)與當(dāng)?shù)卣潭ǖ拈_發(fā)節(jié)奏，長春市美華小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)面積為5000平米左右，建筑面積約1.5萬平方米左右。3.2.2 基本思路是：1) 容積率控制在2.7左右2) 綠化率大于30%3) 建筑密度為20%4) 總建設(shè)規(guī)模約15萬平方米左右5) 由于當(dāng)?shù)啬軌驑?gòu)成商業(yè)顧客的總?cè)丝诹勘容^小，且地理位置相對(duì)不處于繁華地段，同時(shí)，超市、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施有

10、可以借用周邊配套設(shè)施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。6) 超市、酒店、車庫等項(xiàng)目，可以考慮利用建筑的底層。3.2.3 產(chǎn)品性質(zhì)分類長春市美華小區(qū)全部由住宅組成，公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區(qū)建筑景觀的要求，要建設(shè)一些綠地小公園。3.2.4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)項(xiàng)1) 外觀長春市美華小區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，道路及行道樹圍繞周邊。這將使得未來的長春市美華小區(qū)項(xiàng)目融自然與生活與一體，因此長春市美華小區(qū)的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)與周邊自然風(fēng)景相結(jié)合，透露出自然美與現(xiàn)代氣息的融合。2) 建筑群落長春市美華小區(qū)的建筑群體應(yīng)線條流暢，力求建筑群在整體上渾然一體，與

11、大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動(dòng)感。3) 建筑色彩長春市美華小區(qū)因周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合互補(bǔ)效應(yīng)，以柔和明快的暖色調(diào)為主，不宜過多采用冷色調(diào)。4) 空間布局根據(jù)長春市美華小區(qū)所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)的總體布局應(yīng)分散而統(tǒng)一，方便各棟的生活起居。5) 項(xiàng)目出入口從長春市美華小區(qū)的地塊形態(tài)分析，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置兩個(gè)出入門，方便出行，但要注意管理與安全。車庫、車位配比，按照?qǐng)@區(qū)的檔次，可適當(dāng)降低比率，計(jì)劃配置80%左右，以半地下車庫、車位為主，輔以地面固定

12、車位。同時(shí)注意與綠化結(jié)合。6) 中心花園長春市美華小區(qū)倡導(dǎo)以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”。因此要做好綠化，計(jì)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特的中心花園。7) 朝向朝向問題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素，人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘，因此項(xiàng)目盡量滿足坐北朝南，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別重視對(duì)住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側(cè)的“朝陽面”。8) 結(jié)構(gòu)根據(jù)初步了解的情況，長春市美華小區(qū)地塊的地質(zhì)條件相對(duì)較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，既符合承重、抗壓、抗震、防風(fēng)的要求，又能適當(dāng)降低成本。9) 戶型戶型設(shè)計(jì)宜以中小型為主，85平方米左右的兩居室

13、戶型和105平方米左右的三居室戶型應(yīng)成為本項(xiàng)目的主流戶型，在此基礎(chǔ)上兼顧多品種、多類型，以滿足市場(chǎng)的多樣化要求。10) 服務(wù)長春市美華小區(qū)要提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)與物業(yè)服務(wù)，讓普通百姓都有經(jīng)濟(jì)便利的房子居住。3.3 房地產(chǎn)開發(fā)銷售進(jìn)度安排本項(xiàng)目的項(xiàng)目周期為三年，前兩年為建設(shè)期，后兩年為運(yùn)營期。3.3.1 開發(fā)進(jìn)度表3-4 開發(fā)進(jìn)度表第一年第二年第一棟地基100%主體100%工裝30%70%第二棟地基100%主體50%50%工裝100%第三棟地基100%主體20%80%工裝100%基礎(chǔ)共建設(shè)100%約占總工期的50%約占總工期的50%3.3.2 銷售進(jìn)度本樓盤的開盤時(shí)間為第二年年初，第一棟樓封頂時(shí)開

14、始預(yù)售，主要戶型為85平方米和105平方米的兩種，85平米戶型有100戶，105平方米的為60戶，第二年銷售面積占總面積的40%，其中85平方米的戶型為60套，105平方米的戶型為23套，第三年銷售面積占總面積的60%，其中85平方米戶型為40套，105平方米戶型為37套。4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4.1 項(xiàng)目總投資估算4.1.1 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為7000萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為5500元/平方米，更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。4.1.2 估算依據(jù)1) 整個(gè)項(xiàng)目按中、低檔建造水平計(jì)算2) 估算中的有關(guān)稅

15、金和費(fèi)用按長春市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)算3) 假定該項(xiàng)目在兩年內(nèi)建成4) 假定該項(xiàng)目在第一年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢5) 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按35%計(jì)算（用到的只有20%）6) 貸款的年利率按6%計(jì)取7) 土地掛牌費(fèi)中包括拆遷補(bǔ)助費(fèi)8) 該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為框架小高層，房屋開發(fā)費(fèi)為12001600元每平米4.1.3估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫硭颈?-1 項(xiàng)目成本估算序號(hào)項(xiàng)目投資估算占總投資百分比1土地費(fèi)用110015.7%2前期工程費(fèi)1201.7%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1051.5%4房屋開發(fā)費(fèi)225032.1%5公共配套1201.7%6管理費(fèi)73.51.05%7銷

16、售費(fèi)用412.55.9%8財(cái)務(wù)費(fèi)用693.59.9%9不可預(yù)見費(fèi)73.51.05%10其他費(fèi)用520.74%11稅金及政府收費(fèi)200028.6%合計(jì)7000100%4.1.4 資金來源該項(xiàng)目為自由資金為2000萬元，銀行貸款為5000萬元。4.2成本及費(fèi)用估算1) 土地費(fèi)用（取10001200萬元）2) 前期工程費(fèi)（60100元/平方米建筑面積）3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（60100元/平方米建筑面積）4) 房屋開發(fā)費(fèi)（每平米造價(jià)12001600元）5) 公共配套設(shè)施費(fèi)（60100元/平方米）6) 管理費(fèi)（1、2、4項(xiàng)的百分之五）7) 銷售費(fèi)用（銷售收入的百分之五）8) 財(cái)務(wù)費(fèi)用9) 不可預(yù)見費(fèi)用（

17、1、2、4項(xiàng)的百分之五）10) 其他費(fèi)用（1、2、4項(xiàng)的百分之一點(diǎn)五）11) 稅金及政府收費(fèi)按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表“投資計(jì)劃與資金籌措表”。表4-2 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)1231開發(fā)總投資6020401201.1前期工程60030020011001.2土地費(fèi)用150040035022501.3房屋開發(fā)30.5202373.51.4管理費(fèi)用100240.5353693.51.5財(cái)務(wù)費(fèi)用24.524.524.573.51.6不可預(yù)見費(fèi)167818521.7其他費(fèi)用5040301201.8公共配套3050251051.9基礎(chǔ)設(shè)施70200.51424

18、12.51.11銷售費(fèi)用50060090020001.12稅金及政府收費(fèi)5006009002000小計(jì)29811913.52105.570002資金籌措2.1自有資金140014002.2銷售收入30002500275082502.3銀行貸款50005000小計(jì)940025002750146504.3 收益估算1) 總投資收益率：4.5%2) 項(xiàng)目資本金凈利潤率：3.01%3) 項(xiàng)目內(nèi)部收益率：6.35%表4-3 損益率（單位：萬元）項(xiàng)目123銷售收入300025002750銷售稅金及附加165137.5151.25總成本費(fèi)用29811913.52105.5利潤總額449493.25所得稅14

19、8.17162.7725稅后利潤300.83330.47754.4 盈利能力分析4.4.1 現(xiàn)金流量分析表4-4 現(xiàn)金流量表（全部資金）（單位：萬元）123現(xiàn)金流入300025002750銷售收入現(xiàn)金流出29811913.52105.5經(jīng)營成本165137.5151.25銷售稅金及附加148.17162.7725所得稅-146300.83330.4775凈現(xiàn)金流量-146154.83485.3075累計(jì)凈現(xiàn)金流量-146449493.25所得稅前凈現(xiàn)金流量-146303796.25所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率69.53%47.62%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）到首年初727.4508.4投資回收期1.51.31) 投資回收期：稅前1.3年，稅后1.5年2) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：2044.5萬元3) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：35%4.5 清償能力分析1) 資產(chǎn)負(fù)債率71.43%2) 貸款償還期1