后金融危機時代下的中國房地產(chǎn)

1、哈爾濱金融學(xué)院期末論文（設(shè)計）后金融危機時代下的中國房地產(chǎn)系 部 金融系 專 業(yè) 金融專業(yè)_年 級 _ _ _ _ _ _學(xué) 號 _ _姓 名 _ _ _ 指 導(dǎo) 教 師 _ _ 2013年12月論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交畢業(yè)論文，是本人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名： 2013年12月19日目 錄摘 要IAbstractII一、引言1二、房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀1（一）

2、房地產(chǎn)價格與面積呈下降趨勢。1（二）市場開始走向分化。2（三）房地產(chǎn)商積極改變營銷策略以跳出困境。2三、中國房價上漲的原因和影響2（一）房價上漲的重要因素21、國家GDP的增長。22、人口增長與房屋的供求關(guān)系23、銀行貸款利率的增長。34、官商聯(lián)手，價格壟斷。35、人們的買漲不買跌的消費心理。36、資源向大城市積累。3（二）房價上漲的影響3四、抑制房價的對策建議4（一）完善我國現(xiàn)行土地出讓制度4（二）增加土地供給，增加普通商品房供應(yīng)4（三）增加保障性住房供應(yīng)，完善經(jīng)濟適用房制度5（四）實行差別化信貸政策，引導(dǎo)住房合理消費5（五）增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅收5（六）加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的監(jiān)管5摘

3、要在美國爆發(fā)的次級貸款危機席卷全球之后,世界已經(jīng)迎來后金融時代。我國政府針對房地產(chǎn)市場過熱的問題實行了從緊的宏觀調(diào)控措施，這次宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)時間與美國由次貸問題引發(fā)的金融危機相重合。目前種種跡象已表明，在金融危機的嚴重沖擊下，世界經(jīng)濟增長放緩已成定局。按照國際貨幣基金組織的預(yù)測，發(fā)達經(jīng)濟體明年將陷入全面衰退，新興經(jīng)濟體也正面臨嚴重沖擊。在這樣一個特殊的歷史時期，辯證地看待發(fā)達經(jīng)濟，準(zhǔn)確把握中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向，找到金融創(chuàng)新和金融監(jiān)管的平衡點，提高我國利用金融工具為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的能力，對于保證經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，維護中國房地產(chǎn)市場的繁榮具有重要意義。關(guān)鍵詞：金融危機;房地產(chǎn);經(jīng)濟;民生Ab

4、stractBy the outbreak of the subprime crisis over the years, become the economic crisis. Our government in real estate market overheat problem of tight macroeconomic measures, the macro-control effect by time and American appeared problems caused by the subprime crisis coincide with each other. Curr

5、ently, the signs that has great impact on financial crisis, the world economic growth has entrenched. According to the international monetary fund forecasts, developed economies in recession next year, emerging economies is facing serious impact. In such a special historical period, dialectically de

6、veloped economy, grasping at the development direction of China's real estate finance, financial innovation and financial supervision, improve the balance in using financial tools for economy construction service to ensure that the ability to maintain the sustainable and healthy development, eco

7、nomic prosperity of China's real estate market has important significance.Keywords: Financial Crisis；real estate；economic；The people's livelihood后金融危機時代下的中國房地產(chǎn)一、引言金融危機對中國經(jīng)濟的影響正在進一步加深，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將持續(xù)一段時間，但其穩(wěn)定健康發(fā)展的基本面和中長期趨勢沒有改變。在后金融危機時代中，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是一個重大課題。2009年我國部分城市房價快速上漲“，地王”不斷涌現(xiàn)，已引起中央高度關(guān)注，“房價問題”

8、成為2010年兩會最熱議話題。回顧自2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，期間政府出臺過“國八條”“國六條”“國十五條”等一系列政策文件，涉及土地政策、稅收政策、貨幣政策、住房政策等方面，但房地產(chǎn)調(diào)控卻屢屢不見效果，房價仍步步高升，嚴重超出了普通家庭購房的能力。在國內(nèi)經(jīng)濟政策調(diào)整和國際經(jīng)濟環(huán)境惡化這樣一個大背景下，正確判斷我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，分析房地產(chǎn)市場與金融運行之間的相互影響，對于穩(wěn)步實施房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，防范房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)業(yè)、金融和經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要意義。本文通過大量周密的市場調(diào)研，結(jié)合定量化的市場調(diào)查資料，分析了當(dāng)前金融危機的成因及其對中國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，重點分析了中

9、國房地產(chǎn)業(yè)對整個中國經(jīng)濟的影響。在此基礎(chǔ)上，本文對中國行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境及發(fā)展趨勢進行探討和分析，得出對中國房地產(chǎn)目前現(xiàn)狀的客觀認識，并進而提出在新形勢下的發(fā)展思路和競爭戰(zhàn)略。二、房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)價格與面積呈下降趨勢。2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，中國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)1。2008年全國房地產(chǎn)銷售價格、開發(fā)投資額均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。（二）市場開始走向分化。由于土地制度方面監(jiān)

10、管的加強，實力較小的房地產(chǎn)商很難拿到地；信貸緊縮，使得房地產(chǎn)商資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)商又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金；利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息；一些中小房地產(chǎn)商不具有品牌競爭力；大型房地產(chǎn)商更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場等因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。（三）房地產(chǎn)商積極改變營銷策略以跳出困境。一方面，開發(fā)商積極采取降價策略，采用降低首付款比例的營銷手法。另一方面，大力實施置業(yè)保值計劃，即開發(fā)商為了打消消費者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業(yè)保值計劃。三、中國房價上漲的原因和影

11、響（一）房價上漲的重要因素1、國家GDP的增長。全國各地的房價跟GDP大致都是同期增長。正因為GDP的增長，房價也就有了一個上漲的助力，所以房價上漲是一個必然規(guī)律。但很明顯，現(xiàn)在的房價上漲幅度遠大于GDP的增長，所以引起房價瘋長并不是只有這一因素。地方經(jīng)濟發(fā)展與地方房價漲跌的密切聯(lián)系和相互影響。經(jīng)濟發(fā)展與城市建設(shè)往往是同步的。一方面，地方經(jīng)濟發(fā)展必然會推動城市建設(shè)，加速城市改造和開發(fā)。城市一系列發(fā)展就會令土地開發(fā)商擁有巨大的商機，從而加速房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)展城市的資金就會大量流入房地產(chǎn)，加速房價上漲。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟也亟需房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動，房價上漲，增加房地產(chǎn)收入，就有助于經(jīng)濟發(fā)展。2、人

12、口增長與房屋的供求關(guān)系當(dāng)今，我國人口的年齡高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而這些人群正是當(dāng)今社會的年輕一代，也正是龐大的購房需求人群。根據(jù)產(chǎn)品的供求關(guān)系，擁有了大量的需求者，就造成房屋供不應(yīng)求的局面，房價就會因此而繼續(xù)攀升。而且現(xiàn)在我國的人口增長數(shù)量依然龐大，未來的房價很可能持續(xù)直升不下。3、銀行貸款利率的增長。之前，國家利用宏觀調(diào)控把利率提高，目的是使房地產(chǎn)開發(fā)商減少貸款建設(shè)的情況,從而達到降低房價的目的。但是,這時候開發(fā)商卻把貸款的高額利息變成高額的房價,這樣就變相的把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了消費者的身上。所以，銀行的利率提高，卻反而令房價更加上漲。4、官商聯(lián)手，價格壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)本身是個暴

13、利的行業(yè)。高利益同時帶來了高稅收，這除了能帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，還可能引起了官場的腐敗。商勾結(jié)的事情也比比皆是,房價上漲，腐敗的官員也許就成了受益的一員。所以，面對上漲的房價，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。5、人們的買漲不買跌的消費心理。購房消費者的購買心理很簡單買漲不買跌。這就導(dǎo)致了,房價越高,就越有人買.如果房價一直漲的話,買的人就會越多,因為,大家都會覺得現(xiàn)在不買房,等到以后房價就會更高了,就更難買了.一旦房價下降，大家就會覺得現(xiàn)在房價以后會更低,等到房價低到谷底的時候再買也不遲。所以人越多，價越高,而價越高 , 這樣的購買心態(tài)也促使了房價一直跌不下來。6、資源向大城市積累。大城市的發(fā)達

14、，就導(dǎo)致了它需要更多的資源，就令資源大量地向大城市聚集。這時，城市的資源依然短缺的話，資源的價格就會上升。例如，當(dāng)建筑材料短缺的話，它的價格就自然會漲。既然建筑成本提高了，房價也自然會跟隨上漲了。（二）房價上漲的影響對于高漲不下的房價，影響最大的就是廣大百姓。面對著持續(xù)攀升的房價，最痛苦的應(yīng)該是普通百姓。當(dāng)今，房奴不可計數(shù)，他們每天都要背著重重的房債壓力。還有，蝸居已成了大城市繁華背后的心酸。其次，房價上漲對于經(jīng)濟和地方城市的發(fā)展利弊。房價上漲固然是經(jīng)濟和城市發(fā)展的一個重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經(jīng)濟問題

15、，需求下降，通貨緊縮，經(jīng)濟衰退，等，到時就更加難以控制。房價上漲引起的政治問題。高漲的房價和房價泡沫正給我們國家的宏觀調(diào)控積累著很大的潛在風(fēng)險，國家必須要盡快出臺一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經(jīng)濟。一旦政策出錯了，就會加快危機的出現(xiàn)，這令中央政府背負著重大的壓力。對于金融業(yè)有極大的影響，當(dāng)今，房價已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房價，同時房價也影響著股市。房地產(chǎn)作為股市的一個重要構(gòu)成，當(dāng)房價上漲，房地產(chǎn)的股市也就隨之上漲。但是，現(xiàn)在房價的飆升過度，很容易能想象到，當(dāng)房價泡沫破裂時，房價大跌的時候，必然也會影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。房價的上漲多少會引起官場的腐敗。尤其

16、是地方官員，面對著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房價中看到了利益，如果房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見大動靜。房價繼續(xù)上漲，官員與房地產(chǎn)商的勾結(jié)就越厲害，房價也就更難被壓得住了四、抑制房價的對策建議（一）完善我國現(xiàn)行土地出讓制度在堅持社會主義土地公有制的前提下，在堅持國有土地有償有限期使用的條件下，完善我國現(xiàn)行土地出讓制度。如大幅增加招標(biāo)方式的土地出讓比例，減小價格高者得方式的出讓比例，或采用“勾地”的方式出讓土地等，目前有幾個大城市在進行嘗試。（二）增加土地供給，增加普通商品房供應(yīng)在強大的剛性需求、城鎮(zhèn)化需求、改善性需求狀況下，抑

17、制房價，必須增加土地供給，并轉(zhuǎn)化為住房供應(yīng)，同時要嚴格執(zhí)行國家的“90/70”政策，切實增加普通中小戶型的商品房供農(nóng)地入市也可考慮，一方面增加土地供應(yīng)量，一方面降低土地的價格，若政策容許，必對房地產(chǎn)市場帶來較大的影響。（三）增加保障性住房供應(yīng)，完善經(jīng)濟適用房制度針對低收入人群，在增加供給方面，要切實增加限價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)。政府要從多方面解決廉租房的資金問題，經(jīng)濟適用房的用地問題，要擴大供應(yīng)范圍，增加分配過程的透明度，對于經(jīng)濟適用房，要引入退出機制。（四）實行差別化信貸政策，引導(dǎo)住房合理消費對于首套置業(yè)家庭，實行低首付，利率優(yōu)惠。對于二次置業(yè)家庭，提高首付比例，高于同期利率。對購

18、第三套房及更多的，不發(fā)放貸款，杜絕利用銀行資金炒房，嚴厲打擊投資、投機性不合理的住房消費需求。（五）增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅收國外對抑制商品房價格，許多國家都采用物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅，按年征收，增加業(yè)主保有環(huán)節(jié)的費用。我國房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房產(chǎn)按年征收，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。我國二手房買賣需繳納契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅等，這些都是在交易時候才產(chǎn)生，在業(yè)主持有環(huán)節(jié)并不征稅。我國可借鑒國外開征物業(yè)稅或物業(yè)保有稅，或者對個人所有非營業(yè)用的第二套（含第二）以上房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅。（六）加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的監(jiān)管要加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露，房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息公開，要加強對商品房預(yù)售過程的監(jiān)控，嚴厲打擊房產(chǎn)開發(fā)商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價的行為，要加強商品住房買賣合同管理,健全房地產(chǎn)信息公開機制，鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。參考文獻1易憲容.當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢分析與對策J.理論前沿，2009，（3）.