魚(yú)塘征收補(bǔ)償怎么估價(jià)的？

1、魚(yú)塘征收補(bǔ)償怎么估價(jià)的?市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法，地價(jià) =土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益=土地成本價(jià)格+ 土 地增值收益。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：土地價(jià)格=房屋于其總售價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用- 稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。在農(nóng)村地區(qū)的土地征收工作明顯的要比城鎮(zhèn)地區(qū)復(fù)雜 些，因?yàn)樵谡鞯剡^(guò)程中所需要涉及的土地類(lèi)型較多，像林地、耕地、魚(yú)塘等用地也在征收的范圍內(nèi)。而這些類(lèi)型的土地的 征收補(bǔ)償款有其特定的計(jì)算方法，就以魚(yú)塘來(lái)說(shuō)在征收時(shí)必 須先對(duì)其進(jìn)行估價(jià)才可。那么魚(yú)塘征收補(bǔ)償怎么估價(jià)呢？下 面就由小編為您介紹其常用的估價(jià)辦法，以供您了解。一、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較

2、法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之 一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市 場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上 交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng) 修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法 的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng) 上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格， 即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè) 以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類(lèi)似土地的交易價(jià) 格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。二、收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資

3、本化法、地租資本化法 等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利 率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù) 性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年 延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn) 在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù) 性的財(cái)產(chǎn)都可以由售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也 就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn) 單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上 等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益 還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其 中的要素之一，還有人類(lèi)勞動(dòng)

4、、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等， 因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn) 量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土 地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?；竟剑和恋厥找鏋闊o(wú)限年期v=a/rV一土地收益價(jià)格a一土地純收益（地租）r 土地還原利率三、成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋?/p>

5、的價(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重?；竟剑旱貎r(jià)=土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi) 利潤(rùn) 土地增值收益 =土地成本價(jià)格土地增值收益四、剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。收益還

6、原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。剩余法主要應(yīng)用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類(lèi)型：(1) 代開(kāi)發(fā)的地的估價(jià);(2) 待拆遷改造在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3) 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4) 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)?；竟剑簐=a-(b c)V一待估土地的價(jià)格a一總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；b一整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；c一開(kāi)發(fā)上合理利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：土地價(jià)格=房屋于其總售價(jià)- 建筑費(fèi)用- 專業(yè)費(fèi)用-

7、 利息 -銷(xiāo)售費(fèi)用- 稅費(fèi) - 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)五、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修 正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均 價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的 預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。劃撥土地使用

8、權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有較 嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得，國(guó)家權(quán)益未能 顯現(xiàn)出來(lái)。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于 出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于由讓 金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支 付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià) 格，包括土

9、地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純 收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和 的一種方法。目前土地估價(jià)規(guī)程對(duì)如何計(jì)算土地純收益 及由讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方 法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū) 域的國(guó)有企業(yè)土地租賃的租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租 賃的租金水平由土地由讓金水平?jīng)Q定，是國(guó)家權(quán)益在土地收 益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金， 可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比 較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán) 價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場(chǎng)比較法。可以預(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí) 的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥 土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過(guò)對(duì)劃撥土地交易案 例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得由待估 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。用由讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減由讓金間接計(jì)算。目前，很 多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地由讓金，由讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)