房屋建筑住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(毛坯房篇)

1、房屋建筑住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (毛坯房篇 )注：本篇是以國(guó)家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范為基礎(chǔ)，結(jié)合以往交樓經(jīng)驗(yàn)匯編而成。一、入戶門檢驗(yàn)1 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1 ) 門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；(2 ) 門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；(3 ) 門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；(4 ) 門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm ，門扇翹曲允許偏差為 2mm ；門扇的表面平整度允許偏差為 2mm ；門框門扇對(duì)角線長(zhǎng)度允許偏差為 3mm ；(5) 門安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對(duì)口縫、門扇與門框立縫寬度為1.52.5mm ;(6) 毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于 3.5cm ；2 業(yè)主疑問及釋疑業(yè)主一般會(huì)針對(duì)入戶門的

2、以下方面進(jìn)行檢查：(1 )門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)，門框表面有無異 常毛刺、開裂、破損等情況；( 2 )門扇檢查：門扇有無變形、開裂問題；面漆外觀是否完好、表面是否平整；有無明顯 劃傷、嗑撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；(3) 門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)是否自如，各方向鎖舌伸 縮是否平穩(wěn)，鎖孔位置是否正常；(4) 開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力及磨損，門鎖緊后是否有晃動(dòng)；(5) 門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無異常的阻力，表面有無缺損、變形；(6) 密封檢查：門扇掩縫是否在2.5 mm以內(nèi)。釋疑： 一般業(yè)主關(guān)注比較

3、多的問題是門的外觀質(zhì)量問題， 輕微的如小刮花、 碰傷等，嚴(yán)重的 有面板開裂、 深長(zhǎng)的劃痕等， 可能是施工過程中對(duì)門造成了損壞， 小問題的損壞可以通過現(xiàn) 場(chǎng)修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)， 嚴(yán)重的損壞可以將門返廠維修； 入戶門與地面的留縫寬度不滿足 要求(小于 3.5cm )時(shí)可以要求返廠鋸短處理； (注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般 盡量由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)說服業(yè)主， 一般不隨便允諾業(yè)主， 可請(qǐng)地產(chǎn)工程部評(píng)判決定) 門鎖的問題一 般會(huì)出現(xiàn)在裝修使用期間和業(yè)主入住使用期間， 如發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用、 鎖打不開等問題， 經(jīng) 過現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。二、鋁合金門窗檢驗(yàn)1 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)( 1 ) 鋁合金門窗成品

4、質(zhì)量： 表面應(yīng)潔凈、 平整、 光滑， 色澤一致， 無銹蝕。 大面應(yīng)無劃痕、 碰傷；(2 ) 鋁合金門窗安裝的允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm ；門窗橫框的水平度允許偏差為 2mm ；門窗橫框標(biāo)高允許偏差為 5mm ；門窗豎向偏離中心允許偏 差為 5mm ；(3) 鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、 順直、無裂紋；(4) 鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽；設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢；(5) 鋁合金門窗推拉門窗扇開關(guān)應(yīng)力應(yīng)不大于 100N ；（6 ） 鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)印⒚芊饽z、涂料等污漬。中 空玻璃內(nèi)

5、外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。2 業(yè)主疑問及釋疑 業(yè)主一般會(huì)針對(duì)鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查： （1 ）窗框檢查：窗框安裝牢固端正；窗框是否有劃痕、磕碰、變形等。（2 ）型材檢查： 表面涂層要求顏色和光澤均勻， 手感光滑以及是否有劃痕、 磕碰、變形等。（3 ）五金件及開啟檢查： 要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固， 關(guān)窗后不漏氣。 （4） 密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無破損、斷續(xù)等問題； 窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象。（5） 玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。 釋疑：業(yè)主關(guān)注比較多的是門窗玻

6、璃的質(zhì)量問題，可按以下玻璃的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)給予合理解釋 每平方米玻璃的表面質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)次 項(xiàng) 目 質(zhì)量要求1明顯劃傷和長(zhǎng)度100mm 的輕微劃傷不允許2長(zhǎng)度w 100mm 的輕微劃傷 <8條3擦傷總面積 < 500mm2對(duì)于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場(chǎng)確定， 有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響到使用功能或確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。 另外業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗必須整改。三、陽(yáng)臺(tái)欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn)1 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1 ） 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有繡跡，色澤應(yīng)一致，不得有裂縫、翹曲及損 壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；（2 ）

7、護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm ；欄桿間距允許偏差 3mm ；護(hù)欄安裝必須牢固端正；（3） 低層、多層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m ，中高層、高層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不 應(yīng)低于 1.10m ，欄桿的垂直桿件間距凈距不應(yīng)大于 0.11m ；2 業(yè)主疑問及釋疑一般業(yè)主對(duì)護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題， 反映的問題大多是護(hù)欄生銹， 安裝不正 等，此類問題可以要求整改， 為提高工作效率， 建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備用， 物業(yè)維修人員可進(jìn)行簡(jiǎn)單的補(bǔ)漆工作，遇到難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處理。四、地面檢驗(yàn)1 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1 ） 地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓； （考慮

8、到我國(guó)施工企業(yè)的實(shí)際技術(shù)水平，對(duì)空 鼓面積不大于 400cm2 ，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于 2 處時(shí)，可不計(jì)入空鼓這一 施工質(zhì)量缺陷）（2）地面表面應(yīng)密實(shí)，不得有起砂，蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷；（3 ） 地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm ；標(biāo)高允許偏差為 ±8mm ；厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的 1/10 ；（4）有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確、無積水；2 .業(yè)主疑問及釋疑業(yè)主一般會(huì)針對(duì)地面的以下方面進(jìn)行檢查：(1 )地面平整度檢查：國(guó)家規(guī)范2米靠尺內(nèi)允許偏差不大于 5mm ；(2) 地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷；

9、(3) 地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象；(4) 地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識(shí)；(5 )地面是否預(yù)留裝修地面做法；釋疑：業(yè)主反映地面存在空鼓問題時(shí)，可按照上面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)第(1 )條給予合理解釋，不符合標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行整改；對(duì)于業(yè)主進(jìn)行地面平整度的檢查，可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況跟業(yè)主進(jìn)行合理說服解釋，如有些不平整的情況可以在地面裝修過程中可以消化解決的盡量說服業(yè)主在裝修 工程中消化；業(yè)主對(duì)地面的強(qiáng)度持懷疑態(tài)度時(shí)，可告知業(yè)主所用材料是嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求的配合比進(jìn)行配料，可以保證強(qiáng)度；若發(fā)現(xiàn)地面大面積起砂可用107膠水泥漿涂抹修補(bǔ)。五、天花檢驗(yàn)1 .檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1 )天花抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，

10、面層應(yīng)無爆灰和裂縫；(2 )天花抹灰的允許偏差：天花抹灰應(yīng)平順，陰陽(yáng)角應(yīng)方正，允許偏差為4mm ;2 .業(yè)主疑問及釋疑業(yè)主一般會(huì)針對(duì)天花的以下方面進(jìn)行檢查：(1 )層高是否符合合同、宣傳廣告或樓書要求；(2 )天花是否有裂紋、空鼓等質(zhì)量缺陷；(3 )天花平整度檢查：天花抹灰是否平順，陰陽(yáng)角是否方正；(4)天花是否有水??；釋疑：對(duì)于層高的疑問：住宅的層高是指下層 地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距 離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。毛坯房的交樓時(shí)的室內(nèi)凈高是指層高減去樓板結(jié)構(gòu)板的厚度再

11、減去天花的抹灰厚度和地面的找平層地坪厚度，實(shí)際測(cè)量中應(yīng)適當(dāng)考慮施工過程中產(chǎn)生的允許偏差。(現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)層高允許偏差為±10mm，天花抹灰厚度允許偏差為 ±5mm ,地面找平層厚度允許偏差為 ±5mm ,故室內(nèi)凈高允許偏差 為 ±20mm )六、墻面檢驗(yàn)1 .檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1 )墻面抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整；(2 )墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫；外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；(3) 有排水要求的部位應(yīng)做滴水線(槽)，滴水線(槽)應(yīng)整齊順直，滴水線應(yīng)內(nèi)高外低；(4) 墻面抹灰的允許偏差： 立面垂直度允許偏差為 4mm ,

12、表面平整度允許偏差為 4mm , 陰陽(yáng)角應(yīng)方正，允許偏差為 4mm ;2 .業(yè)主疑問及釋疑一般業(yè)主對(duì)墻面質(zhì)量比較關(guān)注的質(zhì)量問題是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的范圍為：?jiǎn)蚊鎵w小于5平方米，允許1處空鼓,空鼓面積不大于 5cm2 ;單面 墻體大于 5 平米，最多允許 2 處空鼓 , 每處空鼓面積不大于 5cm2 ；對(duì)于墻面裂縫問題產(chǎn)生 原因主要是受溫度和材料影響。 不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生 裂縫。業(yè)主對(duì)墻面抹灰的強(qiáng)度持懷疑態(tài)度時(shí)， 可告知業(yè)主所用材料是嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求的配合比進(jìn) 行配料，可以保證強(qiáng)度。墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)，必須認(rèn)真

13、對(duì)待。一般裂縫檢查的重點(diǎn)如下：（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患） 。（2）承重墻是否有裂縫， 裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后， 是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安 全隱患）。（3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、 有規(guī)則的裂縫 （有 結(jié)構(gòu)安全隱患） 。（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對(duì)穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫） ，根據(jù)混凝土 結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 第 8.1.1 條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍 （0.3 mm） 內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面，或板中 部的板底。此

14、類裂縫一般表示為與墻角呈45 °的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對(duì)穿， 形狀外寬內(nèi)窄。 應(yīng)該說這類裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響， 是需要認(rèn)真 對(duì)待的。（6）陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患） 。 注：對(duì)于業(yè)主收樓檢查過程中發(fā)現(xiàn)的墻面、 樓板裂縫， 物業(yè)工作人員懷疑屬于結(jié)構(gòu)裂縫均不 應(yīng)直接向業(yè)主表露或附和業(yè)主的觀點(diǎn)，有利于地產(chǎn)工程部開展解釋談判工作。七、防水檢驗(yàn)（本工程衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、外墻、各樓棟屋面已按國(guó)家相關(guān)防水規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工）1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1 ） 防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端， 防水層排水坡

15、度符合設(shè)計(jì)要求，無明顯積水現(xiàn)象；（2 ） 細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。2. 業(yè)主疑問及釋疑房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的質(zhì)量問題， 防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、 陽(yáng)臺(tái)、 廚房、屋面、 外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房、屋面業(yè)主在收樓時(shí)會(huì)要求做 24 小時(shí)的閉水試驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)；外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水一般經(jīng)過雨天可以進(jìn) 行檢驗(yàn)。 對(duì)檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏為止。八、給排水檢驗(yàn)毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有什么給排水設(shè)施， 也不安裝衛(wèi)生器具。 業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下 內(nèi)容：（1 ）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開

16、啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無破損、 銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象；（2 ）管道固定牢固，安裝平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；（3 ）預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否能打開；（4 ）水表檢查：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（5 ）排水管道檢查：排水管道無直角、死角；接頭完好，接口處無滲漏，管道是否暢通， 管線固定牢固、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長(zhǎng)過低影響裝修；（6 ）排水口、地漏口檢測(cè)：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整， 是否封口嚴(yán)密；（7 ）排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。九、電氣檢驗(yàn)對(duì)于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：（1 ）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國(guó)家規(guī)范要求；箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活