物業(yè)管理階段探索與分析課件

1、物業(yè)管理階段探索與分析1物業(yè)管理階段探索與分析2目目 錄錄一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定四、四、物業(yè)管理階段探索與分析3一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述： 廣義：業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和廣義：業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理的結(jié)合專業(yè)管理的結(jié)合. 狹義：是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)狹義：是指依法成立的物業(yè)管理

2、企業(yè)通過(guò)公平公平、公開公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制接受物業(yè)業(yè)公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制接受物業(yè)業(yè)主的選聘、委托、依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和主的選聘、委托、依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定行使管理權(quán)，對(duì)受托管理物業(yè)服務(wù)合同的約定行使管理權(quán)，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)，以發(fā)揮物業(yè)的的物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)，以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)基于受托的物業(yè)最大使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)基于受托的物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對(duì)物業(yè)的業(yè)主和非發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對(duì)物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取業(yè)主使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取物業(yè)管理勞務(wù)報(bào)酬和特約服務(wù)薄酬的專業(yè)

3、服務(wù)物業(yè)管理勞務(wù)報(bào)酬和特約服務(wù)薄酬的專業(yè)服務(wù)性行為性行為。物業(yè)管理階段探索與分析4一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系n房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)為人們提供入住空間，提供房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)為人們提供入住空間，提供生活、工作的場(chǎng)所。人們對(duì)房地產(chǎn)的要求不僅生活、工作的場(chǎng)所。人們對(duì)房地產(chǎn)的要求不僅注重價(jià)格和價(jià)值，還越來(lái)越重視其售后服務(wù)和注重價(jià)格和價(jià)值，還越來(lái)越重視其售后服務(wù)和物業(yè)管理物業(yè)管理n物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)物業(yè)管理實(shí)際上與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善起著重要作用是

4、房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善起著重要作用物業(yè)管理階段探索與分析5一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（一）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好物業(yè)一）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好物業(yè)管理是建設(shè)得延續(xù)管理是建設(shè)得延續(xù) 物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能的附屬配套設(shè)施，是通過(guò)建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在建設(shè)中合能的附屬配套設(shè)施，是通過(guò)建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在建設(shè)中合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展。 通過(guò)科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的技術(shù)

5、服務(wù)，能有效地通過(guò)科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的技術(shù)服務(wù)，能有效地提高房屋的完好程度，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，達(dá)到保提高房屋的完好程度，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，達(dá)到保值增值的目的；通過(guò)全方位的專業(yè)化服務(wù)為廣大提供值增值的目的；通過(guò)全方位的專業(yè)化服務(wù)為廣大提供一個(gè)舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。一個(gè)舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。 物業(yè)管理階段探索與分析6一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（二）物業(yè)建設(shè)會(huì)限制管理的開展，物業(yè)管理也（二）物業(yè)建設(shè)會(huì)限制管理的開展，物業(yè)管理也會(huì)制約建設(shè)的發(fā)展會(huì)制約建設(shè)的發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，建設(shè)質(zhì)量不注重，配套規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，建設(shè)質(zhì)量不注重，配套設(shè)施不周全等問(wèn)

6、題，如果在驗(yàn)收時(shí)得不到糾正設(shè)施不周全等問(wèn)題，如果在驗(yàn)收時(shí)得不到糾正和改善，都會(huì)為后期光纜造成困難。和改善，都會(huì)為后期光纜造成困難。 物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售有著直接的關(guān)系。有著直接的關(guān)系。物業(yè)管理階段探索與分析7二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與定的物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著日后物業(yè)管理的開展因此物業(yè)管理的日后物業(yè)管理的開展因此物業(yè)管理的早期介入十分必要早期介

7、入十分必要物業(yè)管理階段探索與分析8二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 作用作用 “ 前期介入一一移交接營(yíng)前期介入一一移交接營(yíng)- -入住一一后入住一一后期管理期管理”，這種模式才是物業(yè)管理的完，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。整模式。 而物業(yè)管理前期介入的作用具而物業(yè)管理前期介入的作用具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 物業(yè)管理階段探索與分析9二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的從業(yè)主或使用

8、人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案（例如：鋁合金窗移處提出修改方案（例如：鋁合金窗移動(dòng)的滑軌平口槽改為外低內(nèi)高型，防止動(dòng)的滑軌平口槽改為外低內(nèi)高型，防止進(jìn)水）進(jìn)水）物業(yè)管理階段探索與分析10二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、有利于提高房屋建造質(zhì)量、有利于提高房屋建造質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解，用過(guò)程中的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解，通過(guò)參與盡可能把質(zhì)量隱患消滅在

9、建造通過(guò)參與盡可能把質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高房屋質(zhì)量過(guò)程中，從而提高房屋質(zhì)量物業(yè)管理階段探索與分析11二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、 有利于保證物業(yè)的使用功能有利于保證物業(yè)的使用功能通過(guò)參與通過(guò)參與竣共驗(yàn)收竣共驗(yàn)收和和接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收，并，并按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，能確保房屋和各類按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全使用安全物業(yè)管理階段探索與分析12二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了了 解解 物業(yè)管

10、理企業(yè)必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)土建結(jié)構(gòu).管線走向管線走向.設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè).設(shè)備安裝等了如設(shè)備安裝等了如指掌。是為了后期做好物業(yè)及其附指掌。是為了后期做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作.物業(yè)管理階段探索與分析13二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、 有利于后期管理工作的進(jìn)行有利于后期管理工作的進(jìn)行 通過(guò)早期介入，能保證設(shè)計(jì)、建造質(zhì)通過(guò)早期介入，能保證設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解。對(duì)后期的物業(yè)量和對(duì)物業(yè)的全面了解。對(duì)后期的物業(yè)管理能帶來(lái)很多便利。便于維修保養(yǎng)計(jì)管理能帶來(lái)很多便利。便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施劃的安排與實(shí)施.提高工作效率。另

11、外，提高工作效率。另外，通過(guò)早期介入，便于與各部門、各單位通過(guò)早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關(guān)系。建立順暢的關(guān)系。物業(yè)管理階段探索與分析14二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 通過(guò)早期介入，較早的開展物業(yè)管通過(guò)早期介入，較早的開展物業(yè)管理可以為業(yè)主的入住提前做好準(zhǔn)備。使理可以為業(yè)主的入住提前做好準(zhǔn)備。使得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的開展。增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的信任和滿開展。增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的信任和滿意度。意度。物業(yè)管理階段探索與分析15二、物業(yè)管理早期介入作用與

12、任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)任務(wù)任務(wù) 1 、物業(yè)自身方面物業(yè)自身方面 房屋建設(shè)的總體不局，周遍環(huán)境，綠房屋建設(shè)的總體不局，周遍環(huán)境，綠化，公共活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)圍墻設(shè)計(jì)，道化，公共活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)圍墻設(shè)計(jì)，道路循環(huán)設(shè)計(jì)，管線布局，設(shè)施設(shè)備的安路循環(huán)設(shè)計(jì)，管線布局，設(shè)施設(shè)備的安裝是否便于維修和更換裝是否便于維修和更換.物業(yè)管理階段探索與分析16二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)n2 、正常管理方面、正常管理方面n 監(jiān)控室，監(jiān)控點(diǎn)的布局，設(shè)備間，門監(jiān)控室，監(jiān)控點(diǎn)的布局，設(shè)備間，門崗設(shè)置，管理用房，人車分流通道，消崗設(shè)置，管理用房，人車分流通道，消防通道，垃圾堆放，空調(diào)板，

13、煙道等的防通道，垃圾堆放，空調(diào)板，煙道等的預(yù)留位置及露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。預(yù)留位置及露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。物業(yè)管理階段探索與分析17二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)n3、其他方面、其他方面n 會(huì)所的布局及活動(dòng)項(xiàng)目增設(shè)等。會(huì)所的布局及活動(dòng)項(xiàng)目增設(shè)等。物業(yè)管理階段探索與分析18三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物業(yè)管理的時(shí)間，可分為早、中、晚業(yè)管理的時(shí)間，可分為早、中、晚三類，三類，（一）早期介入：在項(xiàng)目可行性研究階段（一）早期介入：在項(xiàng)目可行性研究階段（二）中期介入：在項(xiàng)目施工階段（二）中期介入：在項(xiàng)目施工階

14、段（三）晚期介入：在工程結(jié)束、準(zhǔn)備竣工（三）晚期介入：在工程結(jié)束、準(zhǔn)備竣工 和承接時(shí)和承接時(shí)物業(yè)管理階段探索與分析19三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定（一（一 ）、早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施施工準(zhǔn)備階段工準(zhǔn)備階段、對(duì)開發(fā)的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合，對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)對(duì)開發(fā)的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合，對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，目標(biāo)市場(chǎng)的定位，成本利潤(rùn)分析，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)狀，目標(biāo)市場(chǎng)的定位，成本利潤(rùn)分析，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等發(fā)表看法和建議。容等發(fā)表看法和建議。 2、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入

15、了解與把握，分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功解與把握，分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的問(wèn)題，（如；能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的問(wèn)題，（如；空調(diào)位置，管線布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)空調(diào)位置，管線布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見，避免備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見，避免“先天不足先天不足”現(xiàn)象現(xiàn)象為將來(lái)物業(yè)管理提供便利。為將來(lái)物業(yè)管理提供便利。 3 、提出有關(guān)設(shè)計(jì)遺留的工程項(xiàng)目的建議。提出有關(guān)設(shè)計(jì)遺留的工程項(xiàng)目的建議。(辦公用房辦公用房)物業(yè)管理階段探索與分析20三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前

16、期物業(yè)管理的時(shí)間界定（二）（二）中期介入階段為土木結(jié)構(gòu)的建筑、進(jìn)中期介入階段為土木結(jié)構(gòu)的建筑、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段 1、前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理、前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；但又可以更改的部分提出建議； 2、配合安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保、配合安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。安裝質(zhì)量。 3、提出有關(guān)遺漏的工程項(xiàng)目的建議。、提出有關(guān)遺漏的工程項(xiàng)目的建議。 4、提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建議、提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建議。 5、提出能降低后期運(yùn)行成本的方案。、提出能降低后期運(yùn)行成本的方案。物

17、業(yè)管理階段探索與分析21三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定（三）晚期介入為工程基本結(jié)束，準(zhǔn)備工程（三）晚期介入為工程基本結(jié)束，準(zhǔn)備工程 竣工驗(yàn)收、承接驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收、承接驗(yàn)收階段 1、進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)、進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收；收； 2、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議；及費(fèi)用提出建議；物業(yè)管理階段探索與分析22三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定n 物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可謂有百益而無(wú)一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)謂有百益而無(wú)

18、一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上往往帶有一定的理增加賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的房屋和未來(lái)業(yè)主實(shí)際的想性，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的房屋和未來(lái)業(yè)主實(shí)際的生活需要往往會(huì)有一定距離；承建商呢？如果生活需要往往會(huì)有一定距離；承建商呢？如果由于質(zhì)量問(wèn)題返工，既延誤工期、又造成更大由于質(zhì)量問(wèn)題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費(fèi)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些的狼費(fèi)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問(wèn)題都會(huì)最大限度地避免。問(wèn)題都會(huì)最大限度地避免。 而且越早介入越好。而且越早介入越好。物

19、業(yè)管理階段探索與分析23四、四、 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化和物業(yè)管理工隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務(wù)。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開與服務(wù)。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過(guò)程中不同時(shí)期的地位、作用、設(shè)和使用過(guò)程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成特點(diǎn)及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個(gè)階段了以下四個(gè)階

20、段：物業(yè)管理階段探索與分析24四、四、 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)階段物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)階段產(chǎn)品研發(fā)施工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收物業(yè)管理售后服務(wù)策劃策劃階段階段前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備階段階段入住階段入住階段正常管理階段正常管理階段物業(yè)管理階段探索與分析25四、四、n 物業(yè)公司圍繞以上四個(gè)階段開展工作，物業(yè)公司圍繞以上四個(gè)階段開展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時(shí)還在物業(yè)開發(fā)不但提前了解了物業(yè)情況，同時(shí)還在物業(yè)開發(fā)過(guò)程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的過(guò)程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強(qiáng)了與開發(fā)建設(shè)單位的溝通與合理化建議，加強(qiáng)了與開發(fā)建設(shè)單位的溝通

21、與合作，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T和合作，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T和相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收和接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收過(guò)程，而且提前為入住、裝修過(guò)程，而且提前為入住、裝修做好了準(zhǔn)備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)做好了準(zhǔn)備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎(chǔ)。的基礎(chǔ)。物業(yè)管理階段探索與分析26四、四、一、一、策劃階段策劃階段 (方案策劃方案策劃開盤開盤)二、二、前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段（開盤（開盤入住前三個(gè)月）入住前三個(gè)月）三、三、入住階段入住階

22、段 (啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段) （入住前三個(gè)月（入住前三個(gè)月 入住后半年至九個(gè)月）入住后半年至九個(gè)月）四、四、正常管理階段正常管理階段（入住后半年至九個(gè)月）（入住后半年至九個(gè)月）物業(yè)管理階段探索與分析27三、三、一、一、策劃階段策劃階段 (一一) 制定物業(yè)管理方案制定物業(yè)管理方案 (二二) 物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo) (三三) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）物業(yè)管理階段探索與分析28三、三、一、策劃階段一、策劃階段 ( (方案策劃方案策劃開盤開盤) )( (一一) ) 、制定物管方案、制定物管方案 1 1 、確定管理檔次、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型根據(jù)物業(yè)類型、功能功能,

23、 ,規(guī)化物業(yè)消費(fèi)的水平規(guī)化物業(yè)消費(fèi)的水平, ,確定物業(yè)檔次確定物業(yè)檔次 （定位）（定位） 2 2 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 不同類型功能和檔次的物業(yè)不同類型功能和檔次的物業(yè), ,需要提供的物需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的. . ( (參考四級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參考四級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)) ) 物業(yè)管理階段探索與分析29三、三、 一、策劃階段一、策劃階段 (一一) 、制定物管方案、制定物管方案 3 、財(cái)務(wù)收支預(yù)、財(cái)務(wù)收支預(yù) 管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi)管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及

24、保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi)綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi) 公共秩序維護(hù)費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi) 社區(qū)文化費(fèi)社區(qū)文化費(fèi) 辦公費(fèi)辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 稅費(fèi)稅費(fèi)物業(yè)管理階段探索與分析30三、三、一、策劃階段一、策劃階段(二二)、物業(yè)管理招投標(biāo)：、物業(yè)管理招投標(biāo)：n1）.獲悉開發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中獲悉開發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中 心報(bào)名；（準(zhǔn)備資料）心報(bào)名；（準(zhǔn)備資料）n2）.現(xiàn)場(chǎng)察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書；現(xiàn)場(chǎng)察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書；n3）.投標(biāo)、開標(biāo)；投標(biāo)、開標(biāo)；n4）.中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費(fèi)報(bào)批；局備案及物業(yè)費(fèi)

25、報(bào)批；物業(yè)管理階段探索與分析31三、三、一、一、策劃階段策劃階段(三三) 組建物業(yè)管理企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心)的選聘或組建的選聘或組建. 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行業(yè)進(jìn)行.也可自行組建物業(yè)管理企業(yè)也可自行組建物業(yè)管理企業(yè). 物業(yè)管理階段探索與分析32三、三、n一、策劃階段一、策劃階段n 作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作

26、開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在樓盤銷售過(guò)程中完成以下工作：樓盤銷售過(guò)程中完成以下工作： 一一) 簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議(服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容) 二二)制定售樓處各項(xiàng)管理規(guī)定及操作流程制定售樓處各項(xiàng)管理規(guī)定及操作流程 三三)確定組織架構(gòu)并人員進(jìn)場(chǎng)確定組織架構(gòu)并人員進(jìn)場(chǎng) 四四)售樓處日常管理售樓處日常管理 五五)完成所有合同文本完成所有合同文本 (雙確認(rèn)雙確認(rèn)) 六六)配合銷售活動(dòng)配合銷售活動(dòng)（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容及作業(yè)表格（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容及作業(yè)表格)物業(yè)管理階段探索與分析33三、三、二、二、前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段 (一一) 完善物業(yè)管理

27、方案完善物業(yè)管理方案 (二二) 工程介入工程介入 (三三) 客戶信息庫(kù)的建立客戶信息庫(kù)的建立 (四四) 對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào) (五五) 其他其他物業(yè)管理階段探索與分析34三、三、二、二、前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段 (一一) 完善物業(yè)管理方案完善物業(yè)管理方案 前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全面地了解開發(fā)商面地了解開發(fā)商、項(xiàng)目項(xiàng)目、區(qū)域市場(chǎng)，制定出切區(qū)域市場(chǎng)，制定出切實(shí)可行的實(shí)可行的、適合本項(xiàng)目特點(diǎn)的適合本項(xiàng)目特點(diǎn)的、便于實(shí)際操作便于實(shí)際操作的物業(yè)管理方案。的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理階段探索與分析35三、三、二、二、前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段 (二二) 工

28、程介入工程介入 土建施工進(jìn)度土建施工進(jìn)度 水電施工進(jìn)度水電施工進(jìn)度 大配套施工進(jìn)度大配套施工進(jìn)度 隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進(jìn)度隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進(jìn)度 各項(xiàng)工程合同文本的復(fù)印件的收集各項(xiàng)工程合同文本的復(fù)印件的收集 合理化建議的提出合理化建議的提出物業(yè)管理階段探索與分析36三、三、二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶信息庫(kù)的建立（三）客戶信息庫(kù)的建立 1、業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫與銷與銷售對(duì)接好簽訂流程，購(gòu)房合同業(yè)主公約業(yè)售對(duì)接好簽訂流程，購(gòu)房合同業(yè)主公約業(yè)主檔案。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動(dòng)簽訂，主檔案。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動(dòng)簽訂，填寫）填寫） 2、準(zhǔn)業(yè)主

29、回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)準(zhǔn)業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)合。合。物業(yè)管理階段探索與分析37三、三、 二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶信息庫(kù)的建立（三）客戶信息庫(kù)的建立 3、客戶資源再生客戶資源再生聯(lián)動(dòng)工作聯(lián)動(dòng)工作 4、準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷售活動(dòng)，聯(lián)誼，生準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷售活動(dòng)，聯(lián)誼，生日會(huì)，發(fā)放賀卡等其他活動(dòng)維系客戶，建立與日會(huì)，發(fā)放賀卡等其他活動(dòng)維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關(guān)系）客戶的聯(lián)好關(guān)系） 5、階段性的掌握銷管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。階段性的掌握銷管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。物業(yè)管理階段探索與分析38三、三、二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 （四）對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)（四）對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào) 1、

30、開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門常接觸的部門; 2、所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價(jià)，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會(huì)，派出所，水價(jià)，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會(huì)，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進(jìn)入網(wǎng)為依據(jù)）小區(qū)進(jìn)入網(wǎng)為依據(jù)）物業(yè)管理階段探索與分析39三、三、二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 (五五).其他其他 1 、 銷售回訪及費(fèi)用確認(rèn)銷售回訪及費(fèi)用確認(rèn) 1）銷售回訪情況（月），對(duì)不規(guī)范，不銷售回訪情況（月），對(duì)不規(guī)范，不合處進(jìn)行整改，并跟進(jìn)銷售意見的反饋

31、。合處進(jìn)行整改，并跟進(jìn)銷售意見的反饋。 2）售樓處費(fèi)用確認(rèn)單售樓處費(fèi)用確認(rèn)單物業(yè)管理階段探索與分析40三、三、二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 (五五).其他其他 2、相關(guān)檔案和表格明細(xì)、相關(guān)檔案和表格明細(xì) 1）.售樓處檔案明細(xì)售樓處檔案明細(xì)物業(yè)管理階段探索與分析41三、三、序號(hào)檔案名稱內(nèi)容相關(guān)表格1前期資料裝修責(zé)任書，住戶手冊(cè)，圖紙，銷售夾報(bào)（有關(guān)承諾類的尤為重要）2業(yè)主接待記錄業(yè)主/客戶接待（外部），外來(lái)人員接待記錄客戶接待記錄3業(yè)主檔案業(yè)主檔案，業(yè)主回訪記錄業(yè)主檔案，業(yè)主公約確認(rèn)書統(tǒng)計(jì)表，準(zhǔn)業(yè)主回訪表，客戶資源信息4維修記錄維修單，維修臺(tái)帳，維修材料使用登記表售樓處設(shè)施檢查記錄表，售樓處

32、維修單，工程進(jìn)度跟蹤表5安全記錄安全日志，巡邏記錄，物品出門檢查安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領(lǐng)用登記表，車輛出入登記6環(huán)境管理記錄日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記保潔材料領(lǐng)用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表7檢查，考核，獎(jiǎng)懲記錄工作自查，日常檢查員工考核，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單工作自查表，日常檢查表，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單8計(jì)劃，總結(jié)周報(bào)，月計(jì)劃，月總結(jié)周報(bào)，月計(jì)劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)，收支計(jì)劃），月工作總結(jié)及計(jì)劃9會(huì)議，培訓(xùn)記錄例會(huì)記錄，內(nèi)部培訓(xùn)，訓(xùn)練記錄，外部培訓(xùn)記錄會(huì)議記錄表，員工培訓(xùn)記錄表10社區(qū)文化（活

33、動(dòng)）記錄配合銷售開展活動(dòng)的相關(guān)記錄物業(yè)管理階段探索與分析42二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段 (七七).其他其他 2.表格明細(xì)表格明細(xì) 1）公司、項(xiàng)目日常工作表格；如：日常工公司、項(xiàng)目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。作檢查表、安全日志等。 2）售樓處專用表格。如：樣板間物品交接售樓處專用表格。如：樣板間物品交接單單/出入單，售樓處客戶接待記錄、活動(dòng)到訪出入單，售樓處客戶接待記錄、活動(dòng)到訪記錄等。記錄等。三、三、物業(yè)管理階段探索與分析43三、三、三、入住階段三、入住階段 (啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段) （入住前三個(gè)（入住前三個(gè)月月入住后半年至九個(gè)月）入住后半年至九個(gè)月） （一）入住前的準(zhǔn)備工

34、作（一）入住前的準(zhǔn)備工作 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收（二）物業(yè)接管驗(yàn)收 （三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作物業(yè)管理階段探索與分析44三、入住階段三、入住階段 （一）入住前的準(zhǔn)備工作（一）入住前的準(zhǔn)備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。 3. 開辦費(fèi)的確定。開辦費(fèi)的確定。 4. 小配套費(fèi)的確定。并制定到位計(jì)劃。小配套費(fèi)的確定。并制定到位計(jì)劃。 5. 入住資料入住資料、物料準(zhǔn)備。物料準(zhǔn)備。 6. 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。 三、三、物業(yè)管理階段探索與分析45三、三、 7. 制定入住計(jì)劃。

35、制定入住計(jì)劃。 8. 辦公地點(diǎn)裝修，對(duì)外展示。辦公地點(diǎn)裝修，對(duì)外展示。 9. 入住流程的確認(rèn)。入住流程的確認(rèn)。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 11. 入住環(huán)境布置及維護(hù)。入住環(huán)境布置及維護(hù)。 12 .模擬入住，正式入住。模擬入住，正式入住。物業(yè)管理階段探索與分析46 入住階段入住階段接管驗(yàn)收建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓宇質(zhì)保書樓宇使用說(shuō)明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料接檔案資料建立 留 存 備 份入住管理引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主交驗(yàn)資料協(xié)助業(yè)主填寫資料留存?zhèn)浞萁訖n案資料建立 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)水電底數(shù) 確認(rèn)返修項(xiàng)目施工隊(duì)返修返修準(zhǔn)備三方保修協(xié)議工

36、程問(wèn)題處理記錄表地產(chǎn)公司物業(yè)公司施工單位物業(yè)管理階段探索與分析47入入住住流流程程攜帶購(gòu)房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購(gòu)房收據(jù)到開發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說(shuō)明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù)填寫業(yè)主擋案，簽署業(yè)主公約裝修責(zé)任書及裝修服務(wù)協(xié)議業(yè)主手冊(cè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用手續(xù)完畢領(lǐng)取房屋各種鑰匙由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收由開發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗(yàn)時(shí)間不合格不合格合格合格物業(yè)管理階段探索與分析48三、三、n 入住常見問(wèn)題入住常見問(wèn)題 （1）銷售承諾銷售承諾 （2）設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)

37、變更 （3）工程質(zhì)量工程質(zhì)量 （4）建筑材料建筑材料 （5）成品保護(hù)成品保護(hù) （6）維修配合維修配合物業(yè)管理階段探索與分析49三、三、n投訴處理流程投訴處理流程一級(jí)接待一級(jí)接待 普通問(wèn)題：普通問(wèn)題： 物業(yè)接待人員物業(yè)接待人員 售后接待人員售后接待人員二級(jí)接待二級(jí)接待三級(jí)接待三級(jí)接待 疑難問(wèn)題：疑難問(wèn)題： 物業(yè)負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人 售后負(fù)責(zé)人售后負(fù)責(zé)人 重大問(wèn)題：重大問(wèn)題： 物業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)管理階段探索與分析50三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 驗(yàn)收主體不同（建筑商驗(yàn)收主體不同（建筑商、開發(fā)商與物業(yè)公司）開發(fā)商與

38、物業(yè)公司） 驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任）驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任） 驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任）驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任） 驗(yàn)收性質(zhì)不同驗(yàn)收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為）（政府行為與企業(yè)行為）物業(yè)管理階段探索與分析51三、三、三、入住階段三、入住階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收施工單位開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收物業(yè)管理階段探索與分析52三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接

39、管驗(yàn)收過(guò)程否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗(yàn)收過(guò)程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案任，并注意審查接受的圖紙資料檔案物業(yè)管理階段探索與分析53三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 為處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，需要掌為處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，需要掌握的原則：握的原則： 1 、靈活性與原則性相結(jié)合靈活性與原則性相結(jié)合 2 、細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合物業(yè)管理階段探索與分析54三、三、 三、

40、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收的方法物業(yè)接管驗(yàn)收的方法： 1、 觀感驗(yàn)收法觀感驗(yàn)收法 物業(yè)的主體物業(yè)的主體、門窗門窗、水電水電、公共設(shè)施設(shè)備等公共設(shè)施設(shè)備等 2 、使用驗(yàn)收法使用驗(yàn)收法 使用功能和使用功能和房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理階段探索與分析55三、三、三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可分為：分為： 分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所）分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所） 單項(xiàng)驗(yàn)收單項(xiàng)驗(yàn)收工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（ 全部驗(yàn)收全部

41、驗(yàn)收根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)方案）按照各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、建設(shè)方案）按照各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收的整體驗(yàn)收 物業(yè)管理階段探索與分析56三、三、(二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 1).前期物業(yè)開發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱蔽工前期物業(yè)開發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱蔽工程的程的 記錄等；記錄等； 2).接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）；（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3).接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程；接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類

42、標(biāo)識(shí)設(shè)施）；類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5).辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)；辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6).特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）；間拖延，不徹底）； 7).驗(yàn)收中問(wèn)題的解決和遺留問(wèn)題的匯總與存驗(yàn)收中問(wèn)題的解決和遺留問(wèn)題的匯總與存檔。檔。物業(yè)管理階段探索與分析57 物業(yè)驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)操作流程物業(yè)驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)操作流程 一一、工作流程圖工作流程圖n 提前確定接管驗(yàn)收日期組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備驗(yàn)收前30天進(jìn)行資料驗(yàn)收移交驗(yàn) 收 是 否合格熟悉資料資料存檔制訂驗(yàn)收方案與進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收驗(yàn) 收 是 否合格物業(yè)驗(yàn)收接管鑰匙接管移交驗(yàn)收

43、記錄存檔驗(yàn)收遺留問(wèn)題記錄不合格補(bǔ)齊資料不合格填寫回修單 現(xiàn)時(shí)整改存檔物業(yè)管理階段探索與分析58三、三、 二、操作程序要點(diǎn)二、操作程序要點(diǎn)1、提前確定接管驗(yàn)收日期提前確定接管驗(yàn)收日期 項(xiàng)目物業(yè)處經(jīng)理負(fù)責(zé)與項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人商議確定項(xiàng)目物業(yè)處經(jīng)理負(fù)責(zé)與項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人商議確定具體驗(yàn)收接管日期，并報(bào)技術(shù)業(yè)務(wù)部具體驗(yàn)收接管日期，并報(bào)技術(shù)業(yè)務(wù)部。2、成立驗(yàn)收接管小組成立驗(yàn)收接管小組1）在驗(yàn)收接管前在驗(yàn)收接管前15天組成驗(yàn)收接管小組；天組成驗(yàn)收接管小組；2）驗(yàn)收接管小組由物業(yè)處經(jīng)理或經(jīng)理助理負(fù)責(zé)組驗(yàn)收接管小組由物業(yè)處經(jīng)理或經(jīng)理助理負(fù)責(zé)組織，由維修主管負(fù)責(zé)日常工作；織，由維修主管負(fù)責(zé)日常工作；3）項(xiàng)目物業(yè)處維修員

44、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施具體驗(yàn)收接管項(xiàng)目物業(yè)處維修員負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施具體驗(yàn)收接管工作；工作；4）技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)驗(yàn)收接管指導(dǎo)工作；技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)驗(yàn)收接管指導(dǎo)工作；5）項(xiàng)目物業(yè)處檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和設(shè)備設(shè)施臺(tái)項(xiàng)目物業(yè)處檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬、檔案及資料的驗(yàn)收移交、建檔工作；賬、檔案及資料的驗(yàn)收移交、建檔工作；物業(yè)管理階段探索與分析59三、三、3、驗(yàn)收接管前的準(zhǔn)備驗(yàn)收接管前的準(zhǔn)備1）驗(yàn)收前與項(xiàng)目售后聯(lián)系交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度驗(yàn)收前與項(xiàng)目售后聯(lián)系交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度及標(biāo)準(zhǔn)等；及標(biāo)準(zhǔn)等；2）維修主管帶頭與維修骨干提前到項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)維修主管帶頭與維修骨干提前到項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)了解情況，制定驗(yàn)收接管

45、計(jì)劃；了解情況，制定驗(yàn)收接管計(jì)劃；3）提前介入項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和設(shè)備設(shè)施的安裝、提前介入項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和設(shè)備設(shè)施的安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；4）驗(yàn)收前一月由維修主管負(fù)責(zé)，根據(jù)驗(yàn)收方法和驗(yàn)收前一月由維修主管負(fù)責(zé)，根據(jù)驗(yàn)收方法和驗(yàn)收項(xiàng)目，提出所需的工具和器材（例如：煙驗(yàn)收項(xiàng)目，提出所需的工具和器材（例如：煙道探測(cè)器、導(dǎo)通靈或三用表、驗(yàn)電器、兆歐表、道探測(cè)器、導(dǎo)通靈或三用表、驗(yàn)電器、兆歐表、水平表或靠尺、驗(yàn)空鼓錘、網(wǎng)袋、通球、強(qiáng)光水平表或靠尺、驗(yàn)空鼓錘、網(wǎng)袋、通球、強(qiáng)光手電等）。并進(jìn)行查驗(yàn)是否合格及補(bǔ)充計(jì)劃；手電等）。并進(jìn)行查驗(yàn)是否合格及補(bǔ)充計(jì)劃；物業(yè)管理階段探索與分析60

46、三、三、 5）準(zhǔn)備好驗(yàn)收接管記錄表格準(zhǔn)備好驗(yàn)收接管記錄表格 （開發(fā)公司印制）（開發(fā)公司印制） 房屋驗(yàn)收單 房屋設(shè)施驗(yàn)收清單 樓內(nèi)公共設(shè)備驗(yàn)收單 樓外配套工程驗(yàn)收單 房屋回修單 鑰匙交接單 房屋驗(yàn)收單 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表物業(yè)管理階段探索與分析61三、三、4、資料的驗(yàn)收接管、資料的驗(yàn)收接管n 根據(jù)集團(tuán)根據(jù)集團(tuán)18號(hào)文件在驗(yàn)收前號(hào)文件在驗(yàn)收前30天，開天，開發(fā)公司項(xiàng)目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)技術(shù)發(fā)公司項(xiàng)目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)技術(shù)資料，并按有關(guān)設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料驗(yàn)收接管資料，并按有關(guān)設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料驗(yàn)收接管操作規(guī)程執(zhí)行操作規(guī)程執(zhí)行：物業(yè)管理階段探索與分析62三、三、1 ） 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資

47、料 國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 規(guī)劃用地許可證規(guī)劃用地許可證 建設(shè)開工許可證建設(shè)開工許可證 標(biāo)準(zhǔn)地名使用證標(biāo)準(zhǔn)地名使用證 準(zhǔn)住證準(zhǔn)住證 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證 商品房銷售許可證商品房銷售許可證 供電系統(tǒng)合格證供電系統(tǒng)合格證 二次給水合格證（供水系統(tǒng)）二次給水合格證（供水系統(tǒng)）物業(yè)管理階段探索與分析63三、三、 消防設(shè)施合格證消防設(shè)施合格證 供熱系統(tǒng)合格證供熱系統(tǒng)合格證 燃?xì)庀到y(tǒng)合格證燃?xì)庀到y(tǒng)合格證 電梯準(zhǔn)運(yùn)證電梯準(zhǔn)運(yùn)證 房屋中央空調(diào)運(yùn)行證（供暖）房屋中央空調(diào)運(yùn)行證（供暖） 有線電視合格證有線電視合格證 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 其它需移交

48、的證件其它需移交的證件物業(yè)管理階段探索與分析64三、三、 2 ）綜合竣工驗(yàn)收資料綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 各施工單位維保協(xié)議。各施工單位維保協(xié)議。物業(yè)管理階段探索與分析65 3） 施工設(shè)計(jì)資料：施工設(shè)計(jì)資料： 地質(zhì)報(bào)告書地質(zhì)報(bào)告書 全套設(shè)計(jì)圖紙全套設(shè)計(jì)圖紙 圖紙會(huì)審記錄圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)變更通知單設(shè)計(jì)變更通知單 工程預(yù)決算報(bào)告書工程預(yù)決算報(bào)告書 重要的施工會(huì)議紀(jì)要重要的施工會(huì)議紀(jì)要 隱蔽工程驗(yàn)收記錄隱

49、蔽工程驗(yàn)收記錄 沉降觀測(cè)記錄沉降觀測(cè)記錄 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄三、三、物業(yè)管理階段探索與分析66三、三、 4）機(jī)電設(shè)備資料機(jī)電設(shè)備資料 機(jī)電設(shè)備出廠合格證機(jī)電設(shè)備出廠合格證 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書（要求中文）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書（要求中文） 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議設(shè)備保修卡、保修協(xié)議 5） 業(yè)主資料業(yè)主資料 業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等 業(yè)主的付款情況或付款方式業(yè)主的付款情況或付款方式 6） 資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)與實(shí)際不符的、不齊資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)與實(shí)際不符的、不齊 的填寫房屋回修單，要

50、求開發(fā)商客服部補(bǔ)齊；的填寫房屋回修單，要求開發(fā)商客服部補(bǔ)齊；物業(yè)管理階段探索與分析67三、三、 5、制定驗(yàn)收方案和進(jìn)度計(jì)劃、制定驗(yàn)收方案和進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，維修主管實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，維修主管實(shí)施1）首先熟悉相關(guān)的資料首先熟悉相關(guān)的資料2）根據(jù)項(xiàng)目情況確定驗(yàn)收方案根據(jù)項(xiàng)目情況確定驗(yàn)收方案3）根據(jù)驗(yàn)收人員數(shù)量、素質(zhì)和項(xiàng)目入住日根據(jù)驗(yàn)收人員數(shù)量、素質(zhì)和項(xiàng)目入住日期制定驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，包括：模擬驗(yàn)收期制定驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，包括：模擬驗(yàn)收時(shí)間，整改日期、復(fù)驗(yàn)日期、驗(yàn)收接管時(shí)間，整改日期、復(fù)驗(yàn)日期、驗(yàn)收接管等整個(gè)驗(yàn)收接管過(guò)程的進(jìn)度計(jì)劃，并保等整個(gè)驗(yàn)收接管過(guò)程的進(jìn)度計(jì)劃，并保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)順利接管；證在規(guī)定

51、時(shí)間內(nèi)順利接管；物業(yè)管理階段探索與分析68三、三、 6、進(jìn)行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收進(jìn)行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收 驗(yàn)收接管小組每一小組必須有施工單位驗(yàn)收接管小組每一小組必須有施工單位專業(yè)人員配合，共同進(jìn)行驗(yàn)收專業(yè)人員配合，共同進(jìn)行驗(yàn)收 1）樓宇主體樓宇主體、設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收 2）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收 3）機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收接管機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收接管物業(yè)管理階段探索與分析69三、三、 7.項(xiàng)目物業(yè)驗(yàn)收接管和鑰匙移交項(xiàng)目物業(yè)驗(yàn)收接管和鑰匙移交 1）根據(jù)驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，維修主管組織驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，維修主管組織驗(yàn)收接管小組進(jìn)行驗(yàn)收接管；接管小組進(jìn)行驗(yàn)收接管； 2）按單元逐一進(jìn)行

52、驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后逐一按單元逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后逐一進(jìn)行鑰匙移交并作好標(biāo)記，填寫進(jìn)行鑰匙移交并作好標(biāo)記，填寫鑰匙交接單鑰匙交接單交接雙方簽字，最后由驗(yàn)收人員將單元上鎖；交接雙方簽字，最后由驗(yàn)收人員將單元上鎖； 3）對(duì)接管驗(yàn)收中遺留問(wèn)題，填寫對(duì)接管驗(yàn)收中遺留問(wèn)題，填寫驗(yàn)收接驗(yàn)收接管遺留問(wèn)題記錄表管遺留問(wèn)題記錄表，驗(yàn)收方與工程方共同簽，驗(yàn)收方與工程方共同簽字確認(rèn)；字確認(rèn)； 4）將全部驗(yàn)收記錄和將全部驗(yàn)收記錄和驗(yàn)收接管遺留問(wèn)題驗(yàn)收接管遺留問(wèn)題記錄表記錄表存檔；存檔；物業(yè)管理階段探索與分析70序號(hào)序號(hào)計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃工作內(nèi)容完成時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人責(zé)任人配合部門配合部門01架構(gòu)確立、主管任命、職責(zé)明晰

53、02工程所需人員補(bǔ)充到位 03安全部所需人員補(bǔ)充到位 04保潔所需人員補(bǔ)充到位 05接待人員補(bǔ)充到位 06管理中心人員補(bǔ)充到位07財(cái)務(wù)（收費(fèi)）人員到位 08入住期間其他項(xiàng)目支援人員到位 09入住期間人員安排計(jì)劃制定 10入住期間需要外協(xié)服務(wù)人員落實(shí) 11入住人員集結(jié)培訓(xùn) 12監(jiān)控中心參加操作培訓(xùn)人員落實(shí)13監(jiān)控中心操作人員參與調(diào)試培訓(xùn) 14參與接管驗(yàn)收人員安排計(jì)劃制定 15接管驗(yàn)收人員培訓(xùn) 16物業(yè)入住人員實(shí)境模擬演練 17聯(lián)合入住實(shí)境模擬演練 18聯(lián)合入住安排與動(dòng)員大會(huì) 人人力力準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作計(jì)計(jì)劃劃物業(yè)管理階段探索與分析71序號(hào)序號(hào)計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃工作內(nèi)容完成時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人責(zé)任人配合

54、部門配合部門01住戶手冊(cè)、裝修責(zé)任書等印刷到位 02物業(yè)操作表格印刷到位 03入住期間辦公用品、器材采購(gòu)到位 04業(yè)主檔案按戶初始建立 05業(yè)主入住資料初始建立 06安全員備勤宿舍租賃、配套用品到位 07物業(yè)各崗位服裝到位 08物業(yè)管理軟件采購(gòu)、安裝調(diào)試 09對(duì)講機(jī)采購(gòu)到位10安全器材采購(gòu)到位 11垃圾桶采購(gòu)到位12保潔工具采購(gòu)到位 13工程工具采購(gòu)到位 14消防器材采購(gòu)到位 15入住期間其他物業(yè)標(biāo)識(shí)制作（歡迎提示）16入住期間提供業(yè)主的禮品采購(gòu)17其他物料按計(jì)劃采購(gòu)到位 物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作計(jì)計(jì)劃劃物業(yè)管理階段探索與分析72 其他準(zhǔn)備工作計(jì)劃表其他準(zhǔn)備工作計(jì)劃表序號(hào)序號(hào)計(jì)劃工作內(nèi)容計(jì)劃工

55、作內(nèi)容完成時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人責(zé)任人配合部門配合部門01調(diào)查家政市場(chǎng)、制定家政服務(wù)方案 02確定一期各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 03確定入住期間的臨時(shí)車輛管理方案 04確定入住期間出入控制方案 05確定入住期間的安全問(wèn)題緊急處置預(yù)案 06與銷售移交入住業(yè)主詳細(xì)清單及資料 07與銷售移交房屋實(shí)測(cè)面積、計(jì)算物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 08入住各項(xiàng)收費(fèi)詳單制定、入住清單制做完成 10問(wèn)題業(yè)主名單列出及分級(jí)應(yīng)對(duì)方案措施確定 11車位詳情了解及車位編號(hào)分配 12車位牌方案確定落實(shí) 13業(yè)主卡與車輛出入牌設(shè)計(jì)制作 14小區(qū)入住氛圍營(yíng)造 15入住現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造完成 16所有入住準(zhǔn)備工作按計(jì)劃落實(shí) 物業(yè)管理階段探索與分析73序號(hào)序號(hào)計(jì)

56、劃工作內(nèi)容計(jì)劃工作內(nèi)容完成時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人責(zé)任人配合部門配合部門01與環(huán)衛(wèi)所簽定垃圾清運(yùn)協(xié)議 02與裝修公司簽定裝修合作協(xié)議 03與純凈水公司落實(shí)合作方案 04與電力公司落實(shí)電表初始及抄表手續(xù)流程 05與自來(lái)水公司落實(shí)初始及抄表流程 06與天然氣公司落實(shí)報(bào)裝報(bào)修相關(guān)事項(xiàng) 07與電信公司落實(shí)電話寬帶報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 08與有線電視臺(tái)落實(shí)電視報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng)09入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表物業(yè)管理階段探索與分析74三、三、 (二二) 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 1.前期物業(yè)開發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱蔽工程的前期物業(yè)開發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱

57、蔽工程的 記錄等；記錄等； 2.接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）；物資、人員培訓(xùn)等）； 3.接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程；接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4.小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）；識(shí)設(shè)施）； 5.辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)；辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6.特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）；延，不徹底）； 7.驗(yàn)收中問(wèn)題的解決和遺留問(wèn)題的匯總與存檔。驗(yàn)收中問(wèn)題的解決和遺留問(wèn)題的匯總與存檔。物業(yè)管理階段探索與分析75三、

58、三、三、入住階段三、入住階段 （三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作 業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進(jìn)行裝修對(duì)業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進(jìn)行裝修對(duì)此，物業(yè)公司不指是加強(qiáng)房屋裝修的管理，也要此，物業(yè)公司不指是加強(qiáng)房屋裝修的管理，也要給予業(yè)主積極配合，體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理給予業(yè)主積極配合，體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平，帶給業(yè)主良好的感受，為后期的管和服務(wù)水平，帶給業(yè)主良好的感受，為后期的管理打下好的基礎(chǔ)理打下好的基礎(chǔ) 物業(yè)管理階段探索與分析76 無(wú)問(wèn)題 裝裝 修修 申申 請(qǐng)請(qǐng)會(huì)同裝修隊(duì)三方簽定裝修責(zé)任書及服務(wù)協(xié)議發(fā)放裝修許可證辦理出入證交納相關(guān)費(fèi)用憑裝修許可證裝修人員進(jìn)場(chǎng)裝修期間現(xiàn)場(chǎng)巡

59、視檢查業(yè)主裝修完畢通知物管中心物管中心驗(yàn)房整改完畢送達(dá)裝修違章通知單退裝修服務(wù)費(fèi)并收回裝修許可證出入證有問(wèn)題相關(guān)資料存檔不整改業(yè)主簽字重大拆改報(bào)相關(guān)部門 有問(wèn)題 裝裝修修工工作作流流程程圖圖物業(yè)管理階段探索與分析77三、三、（三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作、裝修注意事項(xiàng)裝修注意事項(xiàng)（）裝修人員身份的確定（）裝修人員身份的確定（）裝修過(guò)程中防火（）裝修過(guò)程中防火、噪音噪音、用火用火、用電的管理用電的管理（）做好宣傳與提示（）做好宣傳與提示（）室內(nèi)原有設(shè)施的改動(dòng)是否規(guī)范（）室內(nèi)原有設(shè)施的改動(dòng)是否規(guī)范（）裝修工具及裝修材料的出入管理（）裝修工具及裝修材料的出入管理（）裝修垃圾的清運(yùn)（）裝修垃圾的清運(yùn)出發(fā)點(diǎn)出發(fā)點(diǎn)是否站在業(yè)主角度考慮問(wèn)題是否站在業(yè)主角度考慮問(wèn)題物業(yè)管理階段探索與分析78三、三、四、正常管理階段四、正常管理階段(一一)日常管理日常管理(二二)外協(xié)關(guān)系的建立外協(xié)關(guān)系的建立(三三)業(yè)委會(huì)的成立業(yè)委會(huì)的成立物業(yè)管理階段探索與分析79三、三、 (一一)日常管理日常管理 1；前期物業(yè)管理方案的實(shí)施前期物業(yè)管理方案的實(shí)施 實(shí)施物業(yè)管理方案中的各項(xiàng)工作，是物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理方案中的各項(xiàng)工作，是物業(yè)公司最基本的工作內(nèi)容，是物業(yè)管理水平的集公司最基本的工作內(nèi)容，是物業(yè)管理水平的集中體現(xiàn)中體現(xiàn)物業(yè)管理階段探索與分析80三、三、n(一一)日常管理日常管