深圳某物流倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目建議書(一)

1、華威馳田觀瀾物流倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目建議書一、項(xiàng)目的基本概括本項(xiàng)目位于深圳市觀瀾黎光工業(yè)園內(nèi)，本項(xiàng)目基地總占地面積約3萬平米，分為南北A、B兩區(qū)，北區(qū)為A區(qū)，擬建為特種車輛檢測(cè)中心，占地約4500平米右，南面B區(qū)為本項(xiàng)目的主體，擬建為4至5萬平米的現(xiàn)代化立體式綜合倉儲(chǔ)中心，基地內(nèi)設(shè)有配套的辦公宿舍?；啬媳眱擅婢械缆吠ㄟ_(dá)，南面為12米寬新修道路。北面為已有道路，西面緊鄰自然山體，東面為其他工業(yè)用地。周邊的環(huán)境良好，交通便捷。二、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)黎光工業(yè)園位于觀瀾街道辦黎光村居委、泗黎路邊，距梅觀高速公路觀瀾出口約五分鐘車程，距莞深高速塘廈鎮(zhèn)大坪出口僅5公里，距離機(jī)荷高速與即將修建的深圳環(huán)城高

2、速也近在咫尺。到深圳市區(qū)和皇崗口岸、寶安機(jī)場(chǎng)、平湖國(guó)際物流園、鹽田港等重要的物流中心均在30分鐘車程內(nèi)。交通非常便利快捷，且能夠輻射東莞、惠州、廣州等珠三角大型城市。與觀瀾龍島高爾夫球場(chǎng)一墻之隔，環(huán)伴為鄰。園區(qū)內(nèi)有新科工業(yè)園，硅谷動(dòng)力工業(yè)園等多家大型工業(yè)企業(yè)。因此項(xiàng)目基地的地理?xiàng)l件非常優(yōu)越，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常突出，作為物流倉儲(chǔ)中心的地點(diǎn)絕對(duì)是上佳位置。2. 政策優(yōu)勢(shì)深圳市地處廣東省南部，珠江口東岸，毗鄰香港。遼闊海域連接南海及太平洋，有三個(gè)陸路口岸，是中國(guó)唯一同時(shí)擁有海陸空鐵口岸的城市。據(jù)介紹，深圳市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展先后經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段：上世紀(jì)80年代是深圳物流業(yè)的起步探索階段上世紀(jì)90年

3、代深圳實(shí)施以港強(qiáng)市、雙港起飛，物流業(yè)處于戰(zhàn)略發(fā)展階段;進(jìn)入21世紀(jì)后，深圳現(xiàn)代物流業(yè)確立為深圳市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，開始騰飛。特別是近幾年，深圳市物流業(yè)實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。從2004年到2009年，深圳社會(huì)物流總額從12，417.50億元增加到22，957.57億元，年均增長(zhǎng)率為10.79%。2009年，深圳市物流業(yè)增加值達(dá)789億元，占全市GDP比重的9.6%，同比增長(zhǎng)了7.5%;物流總費(fèi)用達(dá)1238億元，占全市GDP比重的15.1%，同比增長(zhǎng)了5.1%;物流總產(chǎn)出達(dá)1981億元，同比增長(zhǎng)了7.5%。因此無論從政策面還是社會(huì)發(fā)展的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目的以現(xiàn)代化的物流倉儲(chǔ)中心的定位優(yōu)勢(shì)是符合政府和社會(huì)發(fā)

4、展需要的。三、項(xiàng)目市場(chǎng)基本定位與服務(wù)范圍根據(jù)現(xiàn)代物流中心的主體，物流中可以分為很多種類：MDC(DistributionCenterbuiltbyMaker)由制造商所成立的物流中心WDC(DistributionCenterbuiltbyWholesaler)由批發(fā)商或代理商所成立的物流中心ReDC(DistributionCenterbuiltbyRetailer)由零售商向上整合所成立的物流中心TDC(DistributionCenterbuiltbyTrucker)貨運(yùn)公司所成立的物流中心RDC(RegionalDistributionCenter)區(qū)域性的物流中心。負(fù)責(zé)特定小區(qū)域的物

5、流中心FDC(FrontierDistributionCenter)1 .貨品暫時(shí)存放的轉(zhuǎn)運(yùn)站。2 .大車輛轉(zhuǎn)載或小車輛的中繼站。根據(jù)本項(xiàng)目的相關(guān)條件，本項(xiàng)目初步可定位為RDC或FDC。眾所周知，現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)成為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被稱為“第三利潤(rùn)源泉”的現(xiàn)代物流在全世界范圍內(nèi)廣泛興起?，F(xiàn)代物流泛指原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動(dòng)的全過程?，F(xiàn)代物流管理采用信息技術(shù)將運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、加工、配送、信息等方面的有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，極大的加速了物品流通速度和降低了運(yùn)營(yíng)成本，提高了經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)代物流特征可以概括為以下幾個(gè)方

6、面：物流系統(tǒng)化物流總成本最小化物流信息化物流手段現(xiàn)代化物流服務(wù)專門化物流快速反映化物流標(biāo)準(zhǔn)化物流自動(dòng)智能化作為現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，其提供的產(chǎn)品是現(xiàn)代物流相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)，本項(xiàng)目提供的服務(wù)主要是現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施出租服務(wù)及倉儲(chǔ)現(xiàn)場(chǎng)的貨物分發(fā)、包裝、補(bǔ)貨、裝卸等現(xiàn)代化信息管理服務(wù)。四、現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)中心的基本內(nèi)涵與基本流程現(xiàn)代“倉儲(chǔ)”不是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”、“倉庫管理”，而是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉儲(chǔ)，是現(xiàn)代物流系統(tǒng)中的倉儲(chǔ)，它表示一項(xiàng)活動(dòng)或一個(gè)過程，在英文中對(duì)應(yīng)的詞是“warehousing，”是以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無形的場(chǎng)所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)物品的進(jìn)出、庫存、分揀、

7、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。從這個(gè)概念可以看出，倉儲(chǔ)有以下五個(gè)基本內(nèi)涵：1、 、倉儲(chǔ)首先是一項(xiàng)物流活動(dòng)，或者說物流活動(dòng)是倉儲(chǔ)的本質(zhì)屬性。倉儲(chǔ)不是生產(chǎn)、不是交易，而是為生產(chǎn)與交易服務(wù)的物流活動(dòng)中的一項(xiàng)。這表明倉儲(chǔ)只是物流活動(dòng)之一，物流還有其它活動(dòng)，倉儲(chǔ)應(yīng)該融于整個(gè)物流系統(tǒng)之中，應(yīng)該與其它物流活動(dòng)相聯(lián)系、相配合。這一點(diǎn)與過去的“倉庫管理”是有重大區(qū)別的。2、 倉儲(chǔ)活動(dòng)、或者說倉儲(chǔ)的基本功能包括了物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息處理等六個(gè)方面，其中，物品的出入庫與在庫管理可以說是倉儲(chǔ)的最基本的活動(dòng)，也是傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的基本功能，只不過管理手段與管理水平得到了提升；物品

8、的分揀與包裝，過去也是有的，只不過現(xiàn)在更普遍、更深入、更精細(xì)，甚至已經(jīng)與物品的出入庫及在庫管理相結(jié)合、共同構(gòu)成現(xiàn)代倉儲(chǔ)的基本功能；之所以將“配送”作為倉儲(chǔ)活動(dòng)、作為倉儲(chǔ)的基本功能之一，是因?yàn)榕渌筒皇且话阋饬x上的運(yùn)輸，而是倉儲(chǔ)的自然延伸，是倉庫發(fā)展為配送中心的內(nèi)存要求，如果沒有配送，倉儲(chǔ)也就仍然是孤立的倉庫；至于信息處理，已經(jīng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的普遍現(xiàn)象，當(dāng)然也應(yīng)是倉儲(chǔ)活動(dòng)的內(nèi)容之一，因此信息處理，也是現(xiàn)代倉儲(chǔ)的重要和關(guān)鍵的一環(huán)。3、 倉儲(chǔ)的目的是為了滿足供應(yīng)鏈上下游的需求。這與過去僅僅滿足“客戶”的需求在深度與廣度方面都有重大區(qū)別。誰委托、誰提出需求，誰就是客戶；客戶可能是上游的生產(chǎn)者、可能是下游

9、的零售業(yè)者，也可能是企業(yè)內(nèi)部，但倉儲(chǔ)不能僅僅滿足直接“客戶”的需求，也應(yīng)滿足“間接”客戶即客戶的客戶需求；倉儲(chǔ)應(yīng)該融入到供應(yīng)鏈上下游之中，根據(jù)供應(yīng)鏈的整體需求確立倉儲(chǔ)的角色定位與服務(wù)功能。4、 倉儲(chǔ)的條件是特定的有形或無形的場(chǎng)所與現(xiàn)代技術(shù)。說“特定”，是因?yàn)楦鱾€(gè)企業(yè)的供應(yīng)鏈?zhǔn)翘囟ǖ?，倉儲(chǔ)的場(chǎng)所當(dāng)然也是特定的；有形的場(chǎng)所當(dāng)然就是指?jìng)}庫、貨場(chǎng)或儲(chǔ)罐等，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)背景下，倉儲(chǔ)也可以在虛擬的空間進(jìn)行，也需要許多現(xiàn)代技術(shù)與現(xiàn)代倉儲(chǔ)設(shè)施設(shè)備來支撐。5、 倉儲(chǔ)的方法與水平體現(xiàn)在有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制等方面。計(jì)劃、執(zhí)行和控制是現(xiàn)代管理的基本內(nèi)涵，科學(xué)、合理、精細(xì)的倉儲(chǔ)需要精確有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制。-1.預(yù)收貨

10、15.發(fā)貨.4.月臺(tái)管理月臺(tái)月臺(tái)出庫緩存區(qū)大門入口 it 暫存區(qū)儲(chǔ)存區(qū)暫存區(qū)12.拆零13.包裝5.卸貨6.入庫7.上架2.閘口管理（貨車出入）| 11.補(bǔ)貨| 14.裝貨| 10.分揀3.等候區(qū)堆場(chǎng)管理停車等候區(qū)或堆場(chǎng)出庫緩存區(qū)暫存區(qū)儲(chǔ)存區(qū)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)中心的基本流程圖綜上所述，本項(xiàng)目具有地理位置、交通條件、產(chǎn)業(yè)政策諸多優(yōu)勢(shì)。透過對(duì)基地的倉儲(chǔ)規(guī)劃精心設(shè)計(jì)，配備現(xiàn)代化的倉儲(chǔ)設(shè)施，使用現(xiàn)代的信息化管理手段。本項(xiàng)目將具有巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)位優(yōu)勢(shì)不僅可以輻射珠三角主要工業(yè)城市群，銜接鹽田港、赤灣碼頭、前海國(guó)際物流園等國(guó)際型港口碼頭，也可成為珠三角大中型出口工業(yè)企業(yè)提供重要物流倉儲(chǔ)中轉(zhuǎn)站。交通條件和產(chǎn)

11、業(yè)政策的優(yōu)勢(shì)可以讓本項(xiàng)目成為觀瀾周邊的區(qū)域型物流倉儲(chǔ)中心，比如作為平湖物流園，華南城，李朗國(guó)際珠寶園的配套倉儲(chǔ)中心，同時(shí)作為擁有5萬平米的大型倉儲(chǔ)物流中心本身也是一種優(yōu)勢(shì)，既可以是黎光工業(yè)園園內(nèi)企業(yè)的倉儲(chǔ)空間的有益補(bǔ)充，也可以便利的交通條件，輻射深圳市內(nèi)核心區(qū)域，成為市內(nèi)重要連鎖企業(yè)或大型零售企業(yè)及物流快遞企業(yè)的物流分撥集散中心。本項(xiàng)目既可輻射珠三角城市群，也可作為區(qū)域內(nèi)重要物流中心，市場(chǎng)前景廣闊，不僅可以產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，提升工業(yè)園區(qū)的高端物流形象，也同周邊地區(qū)的企業(yè)產(chǎn)生了協(xié)同效應(yīng)。因此本項(xiàng)目的將能夠通過提升區(qū)域的邊際利潤(rùn)率，來提高項(xiàng)目本身的投資回報(bào)，縮短項(xiàng)目投資的回收期。五、建筑規(guī)劃

12、設(shè)計(jì)1. 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思總圖規(guī)劃秉承“功能主義”的設(shè)計(jì)原則，“形式服從于功能”，將倉儲(chǔ)中心主出入口設(shè)置在南面新修12米主干道上，使得北側(cè)車輛檢測(cè)與倉儲(chǔ)區(qū)相互隔開，做到車流互補(bǔ)干擾，規(guī)劃上又相互聯(lián)系。既滿足功能需要又是倉儲(chǔ)區(qū)有相對(duì)獨(dú)立的形象展示。倉儲(chǔ)設(shè)置于基地南面，按照紅線形狀布置130X63米的單棟建筑，既實(shí)現(xiàn)土地的最大化利用，也滿足貨車卸貨操作要求，保證物流暢通、高效。并將輔助生產(chǎn)設(shè)施及辦公等配套布置在邊角處，作為倉儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)的有益補(bǔ)充。2. 建筑設(shè)計(jì)意念本案將以貨柜作為其設(shè)計(jì)意念，作為物流分發(fā)中心的重要使用功能的物流倉庫，在設(shè)計(jì)原則上考慮更多的是工業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)和實(shí)用性，遵循簡(jiǎn)約但非簡(jiǎn)單的美學(xué)

13、方案，由此物流倉庫用最直接的“貨柜箱”形式講述著它的功能與屬性，并在立面重要位置輔以顏色醒目之構(gòu)造設(shè)計(jì)。提升倉儲(chǔ)建筑的設(shè)計(jì)品味，營(yíng)造出建筑特點(diǎn)鮮明，功能適用的現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)的建筑形象。既具時(shí)代氣息，也提升了建筑的品牌標(biāo)識(shí)性。3. 建筑單體設(shè)計(jì)1) 倉庫采用9X9m規(guī)則柱網(wǎng)，并設(shè)有配套倉儲(chǔ)管理辦公用房，6米超寬卸貨平臺(tái)。屋頂和側(cè)墻分別設(shè)置不可開啟式天窗和高窗，改善自然采光功能，另外通過可開啟式天窗結(jié)合墻角通風(fēng)百葉構(gòu)成無動(dòng)力自然通風(fēng)系統(tǒng)。2) 倉庫共設(shè)計(jì)為六層，定位為丙二類現(xiàn)代化的立體式綜合高層倉庫，首層層高8米，二、三層5米，四五六層4.5米，采取下重上輕的倉儲(chǔ)形式，首層適用于重型和有特殊要求的

14、重工業(yè)型的倉儲(chǔ)，二三層以倉儲(chǔ)貨物重量適中，要求便于運(yùn)輸或?qū)囟?、濕度有要求的倉儲(chǔ)。如酒類、藥材等。四五六層以輕工業(yè)型倉儲(chǔ)為主。3) 倉庫每層建筑面積約8千平米，首層設(shè)置6米寬卸貨平臺(tái)，卸貨平臺(tái)高度1.3米，標(biāo)準(zhǔn)卸貨車位共13個(gè)。提升貨物電梯共六臺(tái)，設(shè)置5噸貨梯三臺(tái)，3噸貨梯三臺(tái)，可有效滿足貨物垂直運(yùn)輸要求。首層以上儲(chǔ)存貨物及短距離運(yùn)輸采用電動(dòng)叉車或液壓式叉車。4) 門衛(wèi)室門衛(wèi)室由門衛(wèi)及單證兩部分組成，并設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間。4. 交通系統(tǒng)組織本案沿南面黎光村新修道路設(shè)置貨車主出入口，北面檢測(cè)車間與宿舍辦公處設(shè)置為人流出入口，使得倉儲(chǔ)區(qū)交通分離為貨車流線和訪客流線兩部分，貨車從南面道路進(jìn)出，并在南面設(shè)

15、置停車場(chǎng)，貨車由南面路進(jìn)入倉儲(chǔ)區(qū)，避免人、物交叉的情況。并沿建筑環(huán)形布置消防環(huán)道，其中在倉庫與檢測(cè)車間設(shè)18m*18m消防回車場(chǎng)。以滿足消防要求。5. 景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)為改善倉儲(chǔ)園區(qū)內(nèi)貨車較多而引起的噪音、灰塵問題，本案在倉庫、道路等建筑邊緣均設(shè)置綠地和行道樹。在道路兩側(cè)及建筑之間種植成排喬木，盡量保留現(xiàn)有場(chǎng)地內(nèi)樹木，以增加建筑群的空間層次。6. 立面材料選材意向倉庫立面選擇面磚或波紋板為主體材料，角位通過少量的白色金屬線條來提升建筑的挺拔感。局部采用高級(jí)外墻涂料突出建筑的特色形象和建筑的現(xiàn)代感。7. 建筑消防設(shè)計(jì)1 ）在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，沿地塊周圍設(shè)置消防環(huán)道，消防環(huán)道最窄處寬4.0米，能滿足高層民

16、用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。2）在倉庫樓中，每一防火分區(qū)消防疏散封閉樓梯，可以直接對(duì)外采光通風(fēng)。3）倉庫根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。在倉庫的首層設(shè)有消防控制中心，在設(shè)備房、倉庫、公共走道、電梯廳、前室等處設(shè)置智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。4)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，同時(shí)設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)，以保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)的撲救要求。5)設(shè)置防排煙系統(tǒng)，樓梯間盡量采用自然排煙，在自然排煙不能滿足的場(chǎng)所，設(shè)機(jī)械排煙，其排煙量按60m3/h.m2計(jì)算。自然排煙場(chǎng)所開窗面積確保達(dá)到使用面積的2。8. 建筑環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)本建筑在設(shè)計(jì)中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)法，做到技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)、布局合理?？倛D設(shè)計(jì)中充分考慮了建

17、筑和環(huán)境的關(guān)系。為增加活動(dòng)空間和綠地面積。在建筑設(shè)計(jì)中，采用白玻璃或L-EOW玻璃，不采用鏡面玻璃，以免對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不必要的光污染。1) )柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)排放之煙氣及噪音應(yīng)由專業(yè)公司根據(jù)深圳市關(guān)于環(huán)境保護(hù)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2) 生活污水：建筑物內(nèi)部的生活污水由管道匯集排入化糞池，在化糞池內(nèi)停留12小時(shí)。經(jīng)初步厭氧處理后的生活污水排入市政污水管網(wǎng)，生活污泥定期清掏。3) 生活廢水：地下車庫地面沖洗廢水由地面排水溝匯集后，排入集水井。由集水井內(nèi)的潛污泵提升后排入市政污水管網(wǎng)。4) 泵房噪音：水泵房?jī)?nèi)水泵選用低噪音水泵，并采用隔震基礎(chǔ)，水泵進(jìn)出水管上安裝可曲擾橡膠接頭，管道支架采彈性吊架或彈性托架等技術(shù)措施。5) 風(fēng)機(jī)和水泵均調(diào)用由減震措施，吊裝風(fēng)機(jī)采用隔震吊架；通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)均設(shè)有消音器。6) 建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面采用有效的保溫隔熱體系。7) )選用氣密性高的門窗，有效降低建筑能耗。9. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1) 本工程位于深圳市，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001)，深圳市50年一遇的基本風(fēng)壓為0.75KN/m2，本工程的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g。2) 根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068-2001)規(guī)定:本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用期為50年。根據(jù)建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)(GB50223-200