萬(wàn)科多項(xiàng)目策劃間資源平衡之道

1、萬(wàn)科多項(xiàng)目間資源平衡之道國(guó)內(nèi)專門多房地產(chǎn)企業(yè)一年只能運(yùn)作一、兩個(gè)項(xiàng)目，究其緣故， 依舊項(xiàng)目治理沒(méi)有做好。 相較于單個(gè)項(xiàng)目的治理， 多項(xiàng)目治理要 復(fù)雜得多， 它必須解決在諸多項(xiàng)目中平衡資源、 對(duì)不同的項(xiàng)目采 取不同治理方式的問(wèn)題。 而萬(wàn)科的“均好”之道為我們提供了一 個(gè)模板。曾經(jīng)有人對(duì)圣經(jīng) . 創(chuàng)世篇做了引喻：“第一個(gè)項(xiàng)目治理 的從業(yè)者是上帝， 他給了自己 6 天的時(shí)刻，在此期間制造了世界， 然后讓亞當(dāng)進(jìn)行操作治理， 亞當(dāng)專門快就完成了第一個(gè)毛坯。 ” 盡管和公司的項(xiàng)目經(jīng)理不一樣，然而，上帝對(duì)時(shí)刻“6 天” 和資源進(jìn)行了定義。事實(shí)上，今天的企業(yè)對(duì)多項(xiàng)目 （ 或項(xiàng)目組合 ） 的綜合治理更加 重視。

2、因?yàn)槊總€(gè)組織都會(huì)同時(shí)有 N 個(gè)項(xiàng)目并發(fā)進(jìn)行， 然而組織的 資源是有限的，每個(gè)項(xiàng)目給公司帶來(lái)的收益也是不同的。“讓我們來(lái)畫一棵樹， 先描出主干以代表利潤(rùn)， 將利潤(rùn)生成 所需要的兩個(gè)因素銷售和成本畫成主干上的兩個(gè)枝椏， 然后1 / 8分不在銷售和成本這兩個(gè)枝椏上， 查找與它們相關(guān)的價(jià)值因素畫 為樹葉，不停地查找相關(guān)因素， 直至最差不多的價(jià)值單位。 現(xiàn)在， 一棵生機(jī)盎然的大樹出現(xiàn)了！ 畫出了樹的全貌， 你就能順著主干 找到那一片最關(guān)鍵的葉子， 反之沿著樹的神經(jīng)末梢， 又能夠清晰 地找到主干。 ”這是美世北京分公司總經(jīng)理王憲亮為記者描繪的 價(jià)值樹圖形。通過(guò)那個(gè)價(jià)值樹， 我們能夠輕易地發(fā)覺(jué)整個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)

3、構(gòu)成 涵蓋了從主干到樹葉的每一個(gè)部位。 利用價(jià)值樹的理論來(lái)研究項(xiàng) 目治理， 立即項(xiàng)目的治理與企業(yè)整體利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)結(jié)合起來(lái)， 放在整 個(gè)企業(yè)系統(tǒng)中，才會(huì)更有效?？寺⊥七M(jìn)產(chǎn)品“專門多房地產(chǎn)企業(yè)依靠單個(gè)、 少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目， 項(xiàng)目的運(yùn)作 周期較長(zhǎng)，盈利直同意銷售期阻礙，從而業(yè)績(jī)浮動(dòng)明顯。而這一 點(diǎn)在萬(wàn)科并未得到體現(xiàn)， 這表明， 萬(wàn)科差不多完成了從項(xiàng)目型公 司到公司的轉(zhuǎn)化。”萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮對(duì)記者講?？赡苋f(wàn)科是國(guó)內(nèi)最早用移植的手段， 把產(chǎn)品復(fù)制到其他都市 的房地產(chǎn)企業(yè)了。那個(gè)時(shí)刻的標(biāo)記是在 1992 年，名稱：“都市 花園”，首站為北京。 提起什么緣故要用復(fù)制產(chǎn)品的方法來(lái)推進(jìn)2 / 8時(shí)，郁亮講，“緣故專門

4、簡(jiǎn)單，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)沒(méi)有那么多的人。”從 1992 年將上海的都市花園復(fù)制到京、津、沈開始，萬(wàn)科 有意識(shí)地將各種產(chǎn)品類型復(fù)制到它戰(zhàn)略地圖上的多個(gè)都市。 復(fù)制 使項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)刻、質(zhì)量、成本得到了有效操縱。只是，在復(fù)制 的過(guò)程中，他們也會(huì)依據(jù)不同的地域特點(diǎn)及客戶的需求有所創(chuàng) 新。1992 年的都市花園特點(diǎn)是：廳大，臥房?。幻可却白哟蜷_ 都看到綠地。設(shè)計(jì)師來(lái)自新加坡，在最初做上海都市花園的設(shè)計(jì) 時(shí)，對(duì)朝向問(wèn)題并未注意，設(shè)計(jì)成朝北戶型。后來(lái)將其復(fù)制到北 京、天津以后，依據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚝吞攸c(diǎn)，萬(wàn)科在調(diào)整朝向以外， 還加厚了墻壁，擴(kuò)大了房屋面積?，F(xiàn)在，帶有萬(wàn)科“都市花園” 標(biāo)記的建筑遍布上海、北京、天津、深圳、桂

5、苑等各大都市。同樣，他們將深圳的四季花城復(fù)制到廣州時(shí)注意到， 所選地 塊附近有兩座山，風(fēng)景宜人，然而在項(xiàng)目規(guī)劃中的紅線以外。因 此，萬(wàn)科把它們租下來(lái)，并向前來(lái)看房的客戶誠(chéng)懇地講明。由于 世紀(jì)花城在廣州賣得特不行， 與此同時(shí)，其升級(jí)版萬(wàn)科城已有超 過(guò)今年打算預(yù)售套數(shù) 3 倍的 3000 名客戶登記。緊接著，萬(wàn)科城 還會(huì)有升級(jí)版“第一花園”出現(xiàn)。 萬(wàn)科差不多形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬(wàn)科都市花園、四季花城、花園新城。因此，與最初的方法不同，今天萬(wàn)科復(fù)制產(chǎn)品的立足 點(diǎn)在于：同一產(chǎn)品系列會(huì)有一樣的價(jià)值點(diǎn)和訴求。總體把握資源“萬(wàn)科的均好性，即從資本結(jié)構(gòu)、公司戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、治 理團(tuán)隊(duì)，到產(chǎn)品生產(chǎn)、公司文化、

6、品牌價(jià)值，目前仍是最具有競(jìng) 爭(zhēng)性的?！瘪T倫在學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣中如此寫道?！熬眯允侨f(wàn)科近年來(lái)一直注意把控的。 ”采訪中， 均好性 一詞也被郁亮拿來(lái)引用， 并把在多項(xiàng)目治理中的均好性大致圈定 為投資決策、品質(zhì)、客戶承諾、品牌等多個(gè)方面。多項(xiàng)目治理的核心問(wèn)題是，如何協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有項(xiàng)目資源、 獵取最佳項(xiàng)目實(shí)施組合， 其考慮角度一般采取“由果索因”的分 析方式。解決資源 （人、財(cái)、時(shí)刻 ）問(wèn)題是解決多項(xiàng)目治理問(wèn)題的 關(guān)鍵。依照戰(zhàn)略需要，萬(wàn)科會(huì)在最具潛力的地點(diǎn)投資。資金的分 配權(quán)由總部進(jìn)行掌握，是否分配，如何分配，要依據(jù)兩個(gè)條件： 第一，是否符合戰(zhàn)略規(guī)劃， 否則即使專門賺鈔票的項(xiàng)目也會(huì)放棄； 第二，項(xiàng)目是

7、否能夠賺鈔票，有無(wú)合適的人去做？而同時(shí)，做好 品牌，使萬(wàn)科的產(chǎn)品迅速被市場(chǎng)消化，也保證了資金迅速回籠。品質(zhì)是萬(wàn)科最注重的內(nèi)容。 在萬(wàn)科， 對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)掌控涉及到兩個(gè)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程治理部。 這兩個(gè)部門在萬(wàn)科都采 納垂直治理系統(tǒng)， 同時(shí)通過(guò)一整套的規(guī)范和流程加以保證。 今年， 萬(wàn)科啟動(dòng)“磐石行動(dòng)”，倡導(dǎo)精細(xì)化和零缺陷質(zhì)量文化?！皩?duì)客戶的承諾”是萬(wàn)科第二個(gè)要把控的重點(diǎn)， 不僅聘請(qǐng)蓋 洛普公司為其進(jìn)行客戶中意度調(diào)查， 還從細(xì)節(jié)入手： 售樓書的講 明要寫準(zhǔn)確，沙盤的模型要做精確。與此同時(shí)，從兩年前開始， 萬(wàn)科還對(duì)小區(qū)紅線外的任何不利因素予以披露。 萬(wàn)科通過(guò)客戶中 意度調(diào)查和投訴萬(wàn)科論壇兩個(gè)重要的途

8、徑了解客戶的反饋。 分公 司需要及時(shí)匯報(bào)亟待改進(jìn)之處， 并要加以落實(shí)。 這些并非流于形 式，而是直接與獎(jiǎng)金掛鉤?！皼](méi)有比投訴論壇里的評(píng)議更直接、 尖銳的了，而這些評(píng)論，萬(wàn)科的對(duì)手、同行以及客戶都能夠看 到?！庇袅撩刻斓牡谝患ぷ鞔_實(shí)是查看論壇留言， 不管是出差、 開會(huì)依舊出國(guó)，鮮有例外。據(jù)介紹，萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)也立即出臺(tái)，與室外工程、環(huán) 境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系 、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)治理的標(biāo) 準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系一起，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系?！皹?biāo)準(zhǔn)化是實(shí) 現(xiàn)均好性的基礎(chǔ)?！庇袅翉?qiáng)調(diào)。品牌是不可能有生命的， 然而品牌的消費(fèi)者卻有， 他們會(huì)長(zhǎng) 大、成熟同時(shí)老去。萬(wàn)科的品牌也是不斷變化的?！?993 年199

9、6 年，萬(wàn)科把品牌定位在與眾不同'，從提供與眾不同的產(chǎn)品與服務(wù)上切入。而從 1997年2001年這段時(shí)刻，萬(wàn)科開始 把重點(diǎn)放在成為消費(fèi)者心中的放心房'上面?！蓖瑫r(shí)， 郁亮也專門清醒，“萬(wàn)科的品牌盡管比較響亮，但從總體上看，中國(guó)房 地產(chǎn)企業(yè)的品牌塑造，仍處于起步時(shí)期。” 2001 年開始，萬(wàn)科 有意識(shí)地將品牌做成一種體驗(yàn)， 提高客戶的忠誠(chéng)度， 使產(chǎn)品跟隨 家庭而成長(zhǎng)。溝通彌補(bǔ)集權(quán)萬(wàn)科的集權(quán)式治理早已被業(yè)界所熟知， 要緊體現(xiàn)在， 總部擁 有資金調(diào)配權(quán)， 財(cái)務(wù)信息及時(shí)上網(wǎng)； 擁有人事任免權(quán)和投資決策 權(quán)。而這種集權(quán)式的治理模式也時(shí)常被認(rèn)為缺乏靈活性、 壓抑了 一線人才的上升。 只是，

10、 相關(guān)于其他一些企業(yè)區(qū)域公司出現(xiàn)的不 規(guī)范運(yùn)作、任人唯權(quán)等現(xiàn)象， 萬(wàn)科的集權(quán)式治理又顯得相對(duì)規(guī)范。 與此同時(shí)， 萬(wàn)科也在查找各種方法來(lái)彌補(bǔ)集權(quán)式治理模式帶來(lái)的 不足。世界無(wú)時(shí)不在變化中， 當(dāng)企業(yè)組織規(guī)模越來(lái)越龐大， 層級(jí)增 加時(shí)， 信息的扁平化能夠增強(qiáng)對(duì)外界變化的快速感應(yīng)能力。 微軟 有一套“數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)”，它最大的好處是能讓壞消息傳得快， 當(dāng)公司的肌體任何地點(diǎn)出了問(wèn)題，可不能等一級(jí)一級(jí)匯報(bào)上來(lái)，問(wèn)題大到無(wú)法解決時(shí)才被決策者發(fā)覺(jué)。 而萬(wàn)科采納信息扁平化治 理與此類似， 假設(shè)頭天某區(qū)域項(xiàng)目小區(qū)漏水， 第二天區(qū)域分公司 和總部都會(huì)明白。在萬(wàn)科，不同意有任何信息的截流，這在一定 程度上彌補(bǔ)了由集權(quán)帶

11、來(lái)的靈活性的缺失。杰克. 韋爾奇曾有一個(gè)形象的比喻：“一棟建筑物有墻壁和 地板，墻壁分開了職務(wù)，地板則區(qū)分了層級(jí)，而我要將所有的人 全都聚在一個(gè)打通的大房間里?！痹谌f(wàn)科，內(nèi)部交流十分頻繁。 通常，每月都會(huì)有月度會(huì)，以及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。每個(gè)項(xiàng)目都 會(huì)有相應(yīng)的指導(dǎo)書， 對(duì)重大節(jié)點(diǎn)有時(shí)刻要求， 對(duì)沒(méi)有按要求做到 的項(xiàng)目會(huì)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，總部會(huì)協(xié)同地點(diǎn)的設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等 專業(yè)系統(tǒng)共同解決。 萬(wàn)科鼓舞內(nèi)部交流， 在工作流程上也力求民 主。如當(dāng)北京公司做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)， 總部會(huì)把相關(guān)人員調(diào)到總部一 起工作。 同時(shí)還鼓舞職員在不同的公司之間， 在總部和一線之間 進(jìn)行交流。 而總部對(duì)分公司的培訓(xùn)要求則是強(qiáng)制進(jìn)行的， 以使每 個(gè)專業(yè)系統(tǒng)都用同樣的話語(yǔ)?！叭绾翁岣哌\(yùn)營(yíng)效率， 那個(gè)問(wèn)題我差不多考慮了半年。 ”郁 亮講。據(jù) 2004 年中報(bào)披露，深圳萬(wàn)科在去年房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng) 審中連續(xù)六年獲得一級(jí)綜合資質(zhì)第一名， 而萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率