新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

1、新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施當(dāng)前新冠肺炎疫情仍無法完全得到控制，各行各業(yè)的企業(yè)承受著疫情帶來的不同程度的影響，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨一場(chǎng)經(jīng)營考驗(yàn)：投資受阻、工程延期、銷售業(yè)績(jī)下滑、管理成本增加。這些考驗(yàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)感到壓力巨大的同時(shí)，也在思考如何在最大程度上減輕給企業(yè)經(jīng)營帶來的沖擊。為探究疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的具體影響，和君咨詢房地產(chǎn)事業(yè)部將從業(yè)務(wù)運(yùn)營、組織管理及財(cái)務(wù)管理三個(gè)維度進(jìn)行分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。 一、業(yè)務(wù)運(yùn)營維度 企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)難以按照原有經(jīng)營計(jì)劃有序推進(jìn)。疫情爆發(fā)后，企業(yè)各項(xiàng)目及各項(xiàng)工作均受到一定的影響，由于疫情完全得到控制的時(shí)間暫不明朗，其對(duì)企業(yè)年度經(jīng)營造成的影響也仍

2、不確定。鑒于此，企業(yè)應(yīng)重新評(píng)估、調(diào)整計(jì)劃運(yùn)營方案，并同步調(diào)整年度預(yù)算及考核方案。根據(jù)預(yù)估的疫情結(jié)束時(shí)間，預(yù)判其對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)造成的影響，重新梳理并評(píng)估各開發(fā)項(xiàng)目，調(diào)整各項(xiàng)目年度開發(fā)及運(yùn)營計(jì)劃，重新設(shè)定企業(yè)2020年的經(jīng)營目標(biāo)，調(diào)整年度經(jīng)營計(jì)劃，如：對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行緩建來調(diào)整企業(yè)整年的運(yùn)營節(jié)奏。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)對(duì)年度預(yù)算及年度考核方案進(jìn)行調(diào)整，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中應(yīng)加強(qiáng)績(jī)效目標(biāo)的溝通與反饋。 政府土地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)生變化，銷售回款不暢導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)壓力增加，企業(yè)投資拓展工作受阻。部分城市土地供應(yīng)短期內(nèi)停止或延后，企業(yè)投資拓展節(jié)奏受到影響。另外，為配合防疫工作，多個(gè)城市售樓部的銷售活動(dòng)暫停，企業(yè)的銷售回款急劇縮減，

3、處于短期“缺血”狀態(tài)，再加上到期債務(wù)需償還，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增加，難以開展投資拓展工作。因此，企業(yè)應(yīng)重新審視土地拓展策略，并調(diào)整土地拓展計(jì)劃。首先，企業(yè)應(yīng)優(yōu)化投資標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整投資節(jié)奏和區(qū)域布局，重新審視土地拓展策略，并同步調(diào)整土地拓展計(jì)劃，如：增加對(duì)擬投資區(qū)域醫(yī)療條件的考量，或在項(xiàng)目布局上考慮多區(qū)域或全國化布局，以降低區(qū)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)應(yīng)保持與政府相關(guān)部門的密切溝通，預(yù)判地方政府訴求及地方政策動(dòng)向，同時(shí)，疫情期間可能仍存在的少量土地供給，企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊以免錯(cuò)失良機(jī)。再次，部分企業(yè)由于銷售不暢導(dǎo)致現(xiàn)金流困難，可能會(huì)向外尋求多種方式合作，有實(shí)力的企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，積極尋找并購拿地或合

4、作開發(fā)的機(jī)會(huì)。最后，企業(yè)的投資拓展工作，一定要在充分預(yù)估疫情防控對(duì)現(xiàn)金流的影響后實(shí)施。 部分項(xiàng)目無法按計(jì)劃復(fù)工造成工期延誤，同時(shí)建筑材料也面臨漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。疫情防控致使建筑工人無法按時(shí)返工，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延誤概率上升。建筑材料或?qū)⒚媾R短缺風(fēng)險(xiǎn)，其相應(yīng)的成本預(yù)期將上漲。為減少損失，企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整工程建設(shè)及材料供貨計(jì)劃，并提前制定工期延誤、材料漲價(jià)等應(yīng)對(duì)措施。首先，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整在施項(xiàng)目的施工計(jì)劃，制定工期延誤的應(yīng)對(duì)措施，與各施工方加強(qiáng)溝通，尤其需與總包方共同對(duì)勞務(wù)分包方進(jìn)行評(píng)估，必要時(shí)需重新選擇勞務(wù)分包單位。其次，對(duì)于有條件復(fù)工的項(xiàng)目，需提前制定勞務(wù)人員健康防護(hù)、施工現(xiàn)場(chǎng)防控措施，做好疫情防控工作。最

5、后，企業(yè)應(yīng)同步調(diào)整建筑材料供貨計(jì)劃，并與供貨方積極溝通，重新考量供貨方的選擇、供貨時(shí)間、供貨的價(jià)格及付款方式等因素，以降低采購成本，控制供應(yīng)鏈相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。 銷售蓄客質(zhì)量下降、成交數(shù)據(jù)下滑，部分項(xiàng)目開盤節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)受到?jīng)_擊。疫情防控工作導(dǎo)致售樓處暫時(shí)封閉，帶客看房、體驗(yàn)樣板區(qū)等線下銷售活動(dòng)無法開展，同時(shí)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求受到抑制，使企業(yè)銷售業(yè)績(jī)損耗較大。受疫情影響較大的項(xiàng)目，工期延誤概率上升，未來可能存在延期交房的情況，企業(yè)也將面臨交房違約的風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)積極維護(hù)與客戶的關(guān)系，調(diào)整銷售目標(biāo)和營銷策略。首先，營銷策略層面，企業(yè)需重新確定銷售目標(biāo)和銷售策略，預(yù)判購房需求變化趨勢(shì)，積極制定營

6、銷創(chuàng)新方案，發(fā)揮線上銷售與線下銷售的協(xié)同效應(yīng)。其次，客戶關(guān)系層面，企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化與政府、客戶的關(guān)系管理，制定延期交房預(yù)案，做好客情管理。同時(shí)企業(yè)應(yīng)與準(zhǔn)業(yè)主積極溝通，幫助準(zhǔn)業(yè)主解決疫情防控期間面臨的實(shí)際困難，樹立良好的品牌口碑。最后，產(chǎn)品改善層面，銷售人員應(yīng)對(duì)疫情帶來的客戶產(chǎn)品偏好變化進(jìn)行預(yù)判，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品提出優(yōu)化調(diào)整建議，以利于疫情過后的銷售工作開展。 物業(yè)服務(wù)工作量以及承擔(dān)的責(zé)任增加。目前，物業(yè)服務(wù)人員承擔(dān)了社區(qū)層面疫情防控的重要工作，其工作量和工作責(zé)任在疫情期間驟然增加。由于一些保潔、保安及工程維修人員等無法按時(shí)返工，致使企業(yè)處于人員短缺的困境。因此，企業(yè)應(yīng)積極與各方協(xié)調(diào)溝通，獲取支持，同時(shí)加強(qiáng)

7、員工的疫情防控管理工作。首先，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與街道居委會(huì)、業(yè)委會(huì)及相關(guān)防疫管控人員的協(xié)調(diào)溝通，獲取支持以減輕物業(yè)服務(wù)壓力，制定社區(qū)防控措施，如：關(guān)閉部分小區(qū)出入口，調(diào)動(dòng)業(yè)主積極參與防疫工作等。同時(shí)，在有條件的情況下，企業(yè)還可以對(duì)各項(xiàng)目人員進(jìn)行整體調(diào)配，以滿足各項(xiàng)目的人員需求。另外，在疫情期間，各項(xiàng)目點(diǎn)應(yīng)根據(jù)社區(qū)具體情況，制定并落實(shí)多種利民措施，提高客戶滿意度，如：線上、線下多渠道普及防疫知識(shí)，或?yàn)闃I(yè)主及租戶生活物資的采購提供便捷服務(wù)等。 二、組織管理維度 員工之間信息溝通受阻，組織反應(yīng)速度降低。為配合疫情防控工作，員工不得不采取在家辦公的方式來開展工作，一定程度上造成各層級(jí)及各部門員工間溝通不暢。

8、并且由于信息傳遞效率受到影響，企業(yè)決策效率降低，可能導(dǎo)致企業(yè)關(guān)鍵決策拖延。為降低以上風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)成立應(yīng)急小組，加強(qiáng)組織集中管控。首先，盡快成立應(yīng)急工作小組，一方面要安排好特殊時(shí)期員工防疫工作，另一方面要負(fù)責(zé)組織開展企業(yè)現(xiàn)階段各項(xiàng)工作，整體上做到有指揮有秩序的統(tǒng)一管理。為提高信息傳遞效率，集團(tuán)化企業(yè)應(yīng)采用集中管控的方式，快速整合和調(diào)動(dòng)總部資源，梳理疫情防控及生產(chǎn)的關(guān)鍵事項(xiàng)，針對(duì)性的制定管控措施，以應(yīng)對(duì)疫情突發(fā)狀況。其次，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作需要，為員工選擇合適的線上辦公工具，如：騰訊會(huì)議，釘釘，盡可能保證企業(yè)業(yè)務(wù)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)。 員工關(guān)系管理受到影響，同時(shí)在崗員工與重點(diǎn)工作需求無法匹配。很多員工

9、對(duì)疫情過分恐慌，還可能擔(dān)憂公司未來發(fā)展，容易造成人心渙散。另外，企業(yè)的部分業(yè)務(wù)受疫情影響，業(yè)務(wù)量可能萎縮，人員相對(duì)冗余，但也存在著部分崗位任務(wù)量加大，出現(xiàn)人員短缺的情況。針對(duì)此，企業(yè)應(yīng)及時(shí)引導(dǎo)和慰問員工，并制定臨時(shí)人員調(diào)配以及薪酬績(jī)效方案。首先，企業(yè)要關(guān)注員工的心態(tài)變化，加強(qiáng)與員工的溝通交流，為處于困境的員工提供必要的援助和支持，同時(shí)也要幫助員工樹立起對(duì)企業(yè)的信心，引導(dǎo)員工做好本崗位工作。企業(yè)整體也可開展知識(shí)管理工作，組織員工參與線上培訓(xùn)，提升員工技能，為企業(yè)未來發(fā)展奠定良好的知識(shí)基礎(chǔ)。其次，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮集中管控能力，從整體業(yè)務(wù)發(fā)展考慮，制定人員臨時(shí)調(diào)配方案，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)配人員，平衡各項(xiàng)業(yè)務(wù)的

10、人員配置。最后，在薪酬績(jī)效方面，企業(yè)要密切關(guān)注政府政策動(dòng)態(tài)，綜合考慮自身狀況，在與員工充分溝通的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)施適應(yīng)特殊時(shí)期的薪酬績(jī)效方案。 三、財(cái)務(wù)管理維度 疫情防控工作使得銷售“回血”困難，現(xiàn)金流壓力增加。銷售回款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的重要比例，銷售工作無法正常開展為企業(yè)短期現(xiàn)金流帶來壓力，使部分高負(fù)債率的房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前情況下更是雪上加霜。為減輕壓力，企業(yè)應(yīng)積極開源節(jié)流，從收支兩端開展解困工作。首先，企業(yè)應(yīng)盡快盤點(diǎn)現(xiàn)階段現(xiàn)金流情況，并根據(jù)已有信息預(yù)判疫情控制情況，及時(shí)調(diào)整原有的資金計(jì)劃。其次，為減少疫情對(duì)企業(yè)造成的影響?，F(xiàn)階段，各級(jí)政府部門分別推出了多項(xiàng)金融優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)與政府相關(guān)部門以及銀行等金融機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，認(rèn)真解讀并利用優(yōu)惠政策，結(jié)合實(shí)際情況增加新的融資或延遲還款。最后，企業(yè)應(yīng)積極與各類供應(yīng)商聯(lián)系，探討延長(zhǎng)付款時(shí)間的可能，以便調(diào)整公司的費(fèi)用支出計(jì)劃，盡量減少現(xiàn)階段的資金支出。 根據(jù)2003年對(duì)抗SARS的經(jīng)驗(yàn)，新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生短期沖擊，但長(zhǎng)期影響有限。地產(chǎn)投資、工程建設(shè)及房屋銷售在疫情結(jié)束一段時(shí)間后將快速恢復(fù)。需要關(guān)注的是，在受到?jīng)_擊的同時(shí)，本次疫情也為行業(yè)未來發(fā)展帶來機(jī)遇：一是可能帶來行業(yè)政策利好，未來在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府或?qū)⒉扇∫幌盗心嬷芷谡{(diào)節(jié)措施，為地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造較為寬松的政策環(huán)境，帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是消費(fèi)