司考鐘秀勇物權(quán)法講義：地役權(quán)

1、司考鐘秀勇物權(quán)法講義：地役權(quán)司考鐘秀勇物權(quán)法講義：地役權(quán)。為了讓大家更好地迎接2014年司法考試，法律教育網(wǎng)的小編為大家編輯整理了以下內(nèi)容，希望對大家的復(fù)習(xí)有所幫助，正所謂“良好的開端是成功的一半”，大家必須重視基礎(chǔ)階段的復(fù)習(xí)，務(wù)必夯實好基礎(chǔ)知識點。精彩鏈接：司考鐘秀勇物權(quán)法講義：拾得遺失物司考鐘秀勇物權(quán)法講義：善意取得司考鐘秀勇物權(quán)法講義：共有司考鐘秀勇物權(quán)法講義：添附、先占一、地役權(quán)的概念物權(quán)法 第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。 前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。 1概念與特征。地役權(quán)，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利

2、之用的用益物權(quán)。地役權(quán)具有以下特征：地役權(quán)同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設(shè)立負擔(dān)來滿足需役地之便利的權(quán)利。權(quán)利主體的廣泛性。地役權(quán)人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、承租人。內(nèi)容的意定性。地役權(quán)素有“類型法定，內(nèi)容意定”之名?？腕w亦具廣泛性。地役權(quán)的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。 2地役權(quán)與相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的過程中，彼此應(yīng)當(dāng)給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的實質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人（主要包括用益物權(quán)人

3、、承租人）一方權(quán)利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權(quán)利受到的限制。權(quán)利擴張一方依據(jù)相鄰關(guān)系所得主張的權(quán)利，一般稱為“相鄰權(quán)”。相鄰權(quán)不是一種獨立的物權(quán)，而是一種受保護的法益。 【概念辨析】 【相鄰權(quán)】VS【地役權(quán)】基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權(quán)，相鄰權(quán)與地役權(quán)均涉及兩個不動產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：相鄰權(quán)基于法律規(guī)定產(chǎn)生；地役權(quán)主要通過約定產(chǎn)生。相鄰權(quán)是不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的延伸與擴張，非獨立的物權(quán)；地役權(quán)是獨立的用益物權(quán)。相鄰權(quán)的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權(quán)；采光權(quán)）；地役權(quán)所能提供的便利的內(nèi)容，概由當(dāng)事人約定，只要不

4、違反公序良俗，即按照約定確定地役權(quán)的內(nèi)容。相鄰權(quán)的取得均為無償；地役權(quán)的取得有償無償均可。相鄰關(guān)系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用；地役權(quán)規(guī)則主要是行為規(guī)范（當(dāng)然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范）。 【真題研習(xí)】某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項權(quán)利？（2010年試卷三第9題） A相鄰權(quán) B地役權(quán) C建設(shè)用地使用權(quán) D宅基地使用權(quán) 【答案】B 二、地役權(quán)的取得 1地役權(quán)的設(shè)立。指通過合同設(shè)立地役權(quán)。這是考試的重點，須說明者有三：根據(jù)物權(quán)法第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，不需要登記；但未

5、經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需強調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權(quán)利的善意第三人（此點在物權(quán)變動一章已作強調(diào)）。根據(jù)物權(quán)法第161條，約定的地役權(quán)的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。根據(jù)物權(quán)法第163條，土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，需役地或者供役地的土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。 2地役權(quán)合同的法定解除。根據(jù)物權(quán)法第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權(quán)利人享有法定解除權(quán)，地役權(quán)合同一經(jīng)解除，地役權(quán)消滅：地役權(quán)人濫用地役權(quán)的；地役權(quán)人未按照約定支付到期費用，在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告后

6、仍未支付的。 3地役權(quán)的法定取得與法定負擔(dān)。物權(quán)法第162條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)?！保ㄒ姟纠?】與【例2】） 【例1】甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。丙法定取得地役權(quán)，有權(quán)繼續(xù)在乙村的土地上通行。該地役權(quán)是否登記，對丙法定取得地役權(quán)不生影響。法律 敎育 網(wǎng) 【例2】甲村在乙村的一個水庫上設(shè)立取水地役權(quán)，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。丁法定負擔(dān)甲村

7、的取水地役權(quán)。若地役權(quán)沒有登記，則善意的丁就不負擔(dān)該地役權(quán)。這和地役權(quán)的法定取得并不相同。 三、地役權(quán)的從屬性物權(quán)法 第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。 第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 地役權(quán)雖為用益物權(quán)，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)（甚至是租賃權(quán)）。地役權(quán)的從屬性規(guī)定在物權(quán)法第164條和第165條?？煞纸鉃樗膶雍x：地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）分離而單獨轉(zhuǎn)讓（見【例

8、3】）。地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）分離而單獨抵押。需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)）轉(zhuǎn)讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權(quán)。曾經(jīng)的地役權(quán)人，若完全喪失對需役地的權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等），其地役權(quán)（因無所附麗）消滅（參見下文所述2007年試卷三第12題）。 【例3】建設(shè)用地使用權(quán)人甲為了通行方便，在乙的土地上設(shè)立通行地役權(quán)。假設(shè)甲僅將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓被丙，轉(zhuǎn)讓無效，甲仍享有地役權(quán)。假設(shè)甲僅將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，丙僅取得建設(shè)用地使用權(quán)，不能取得地役權(quán)。地役權(quán)消滅。假設(shè)甲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，將地役權(quán)轉(zhuǎn)給丁。則丙僅取得建設(shè)用地使用

9、權(quán)，對丁的轉(zhuǎn)讓無效，該地役權(quán)消滅。 【真題研習(xí)】李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。下列哪一選項是錯誤的？（2008年試卷三第11題） A該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定 B該約定屬于地役權(quán)合同 C如果李某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外 D如果張某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行 【答案】A 四、地役權(quán)的不可分性 物權(quán)法 第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，

10、受讓人同時享有地役權(quán)。 第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。 地役權(quán)還具有不可分性。地役權(quán)及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權(quán)的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容： 1地役權(quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)物權(quán)法第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時享有”地役權(quán)。須注意：此情形下，地役權(quán)是否登記在所不問。 2地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)物權(quán)法第167條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權(quán)未登記，供役地部分轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)不得對抗善意第三人。 【真題研習(xí)】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙