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文檔簡介
1、物業(yè) 經營管理部工作草案為進一步挖掘物業(yè)創(chuàng)收潛力,規(guī)范創(chuàng)收服務工作,確保2012 年企業(yè)非主營業(yè)務工作目標的實現(xiàn),特制定以下創(chuàng)收管理草案。一、物業(yè)創(chuàng)收經營分析2012 年全國房地產市場經營困難,作為地產下屬的物業(yè)管理企業(yè)其經營管理壓力重重,依附地產支持的物業(yè)生存方式將不復存在。物業(yè)主營業(yè)務的收入是物業(yè)生存的基本來源, 但一個小區(qū)的物業(yè)管理費用基本是一定量化的指標, 而且物業(yè)管理費用因為各方原因, 特別是前期物業(yè), 其主營業(yè)務收費困難, 而作為非主營業(yè)務的經營創(chuàng)收業(yè)務將必是物業(yè)生存發(fā)展的有力保障, 物業(yè)要盈利、 要發(fā)展必須要重點開展各項物業(yè)創(chuàng)收工作,以創(chuàng)收來輔助物業(yè)經營發(fā)展。物業(yè)服務企業(yè)是一個勞
2、動力密集型的企業(yè), 60%的勞動力成本支出,是物業(yè)的主要經營成本。怎樣開發(fā)利用勞動力資源,怎樣開發(fā)利用物業(yè)人的專業(yè)技能, 怎樣開發(fā)小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)資源, 怎樣開發(fā)物業(yè)的客戶資源等等,這些都是物業(yè)經營創(chuàng)收的關鍵因素。 2012 年集團公司對經營管理工作提出了新的要求, 公司領導也非常重視各項目經營管理工作?,F(xiàn)各項目經營管理工作的開展,無系統(tǒng)的統(tǒng)籌管理,必須由我們公司經營管理部牽頭, 下到每個項目認真研討, 統(tǒng)籌規(guī)范管理。 經營管理部指導、 監(jiān)督、 服務項目; 項目認真組織實施創(chuàng)收方案,同時公司明確統(tǒng)一的獎勵分配標準, 充分調動每個項目管理者、 每個 員工的創(chuàng)收工作積極性,以創(chuàng)收保經營,以創(chuàng)收服務推
3、品質。二、經營管理部的主要工作1、 規(guī) 范管理對經營管理工作全面梳理,出臺各項經營管理制度,明確管理流程,規(guī)范經營管理工作的全面開展。2、 統(tǒng) 籌資源全面統(tǒng)籌各項經營管理資源(包括項目自有硬件資源、客戶資源、外部資源等) ,建立統(tǒng)一共享的客戶資源溝通平臺。3、 服 務項目指導審核項目創(chuàng)收管理方案、合同及服務收費標準等,推進項目創(chuàng)收工作的組織、實施,監(jiān)管項目創(chuàng)收過程,評估、改進創(chuàng)收管理活動。4、 拓 展經營充分利用內部資源及社會資源統(tǒng)籌管理,全面拓展新的經營管理模塊。三、物業(yè)創(chuàng)收管理實施計劃1、根據集團公司及湖南公司經營管理工作的相關文件及要求開展工作;2、出臺經營管理工作草案,明確管理職能及工
4、作方向;3、項目歷史創(chuàng)收情況及現(xiàn)有資源調查、統(tǒng)計與分析;4、規(guī)范各項目經營管理工作,同時設立項目經營專員(項目經理承擔經營領導責任, 可下設經營管理專員, 協(xié)助項目經理全面推進經營管理工作,經營管理專員不做崗位工資調整,年終給以項目經營獎勵 ) ;5、項目創(chuàng)收調研,制定初步單項項目創(chuàng)收草案;6、資源分析、市場調查及社會資源整合、談判;7、協(xié)助項目制定各項創(chuàng)收方案、協(xié)議,并報公司審批;8、公司創(chuàng)收獎勵分配制度的制定與實施工作的檢查;9、有償服務收費標準的確定;10、構建業(yè)主資源溝通平臺。四、物業(yè)經營創(chuàng)收的基本項目1. 公共收入電梯廣告、公共區(qū)域廣告、公共區(qū)域臨時攤位、公共停車收入等;2. 非公共
5、收入家政服務、特約服務、通訊信號覆蓋費、商務中心服務、中介服務、汽車美容、衣物洗滌、留存物業(yè)的托管租賃與代售服務、水塘養(yǎng)殖及垂釣、維修服務、入伙展示、婚慶禮儀、電瓶車接送、幼兒托管、 商家企業(yè)活動推廣、 會議中心對外延伸拓展、 會所經營業(yè)務推廣、經營性物業(yè)收入、 各種文化教育藝術體育培訓服務、 保險代理等各類代理服務、業(yè)主裝修期間垃圾清運、裝修材料采購、房屋裝修、裝修成品保護,其它其他經營性服務機構(電梯維保公司、裝修公司、幼兒園、小賣部等) 。五、經營投入與創(chuàng)收服務分配草案1、經營創(chuàng)收資金投入根據經營項目實際情況可采取自營、合營、招商引資等多種方式;2、創(chuàng)收分配參照保利物業(yè)總公司多種經營創(chuàng)收
6、獎勵暫行辦法,并根 據實際情況確定具體分配方案;3、項目經理與項目經營專員的有償服務獎勵標準由公司根據項目經 營工作開展情況確定,項目內部經營獎勵辦法由項目領導集體研究確 定,并報公司備案。六、物業(yè)經營創(chuàng)收管理規(guī)程1、目的規(guī)范創(chuàng)收經營管理,提升經營服務品質;2、適用范圍適用于公司經營創(chuàng)收統(tǒng)籌管理及項目創(chuàng)收指導、服務工作;3、組織管理體系4、崗位職責為了確保經營管理部的工作在公司的支持與監(jiān)督下,能正常運轉并逐步取得成效的前提下,制定以下崗位職責:( 1)經營管理部經理的崗位職責A、全面負責經營管理部管理工作,負責部門工作計劃制定與實 施, 對部門員工日常工作進行檢查和考核, 保證部門工作不出現(xiàn)差
7、錯;B、協(xié)助、監(jiān)管項目起草創(chuàng)收管理協(xié)議、合同服務標準等;C、推進各項目經營創(chuàng)收工作的組織、實施;D 、對各項目經營創(chuàng)收服務工作進行監(jiān)管、指導與服務;E、對經營創(chuàng)收工作進行總結、分析與改進;F、負責本部門員工的工作分配、指導監(jiān)督,并根據公司培訓體 系建設要求實施培訓;G、負責本部門固定資產和辦公設備、設施的管理;H 、制訂公司經營創(chuàng)收年度預算并進行管控;I 、完成公司領導安排的其他工作。( 2)經營管理部業(yè)務經理的崗位職責A、在經營管理部經理的指導與監(jiān)督下,負責經營管理業(yè)務拓展 工作;B 、計劃并推進實施各項目廣告宣傳、推廣策略;C、負責考察各項目可創(chuàng)收業(yè)務的工作,確保經營管理工作正常 運行;D
8、 、負責公司對外單位的業(yè)務合作的溝通與協(xié)調;E、協(xié)助、支持各項目經營管理創(chuàng)收業(yè)務工作的開展;F、負責調查、收集、統(tǒng)計各類資源及信息,對獲得的信息進行歸納和整理并分類,建立同行業(yè)、研究機構、專家和政府有關部門聯(lián)系網絡;加強外部資源的積累房地產公司、企劃、廣告商、媒體等專業(yè)機構組成策略聯(lián)盟或伙伴關系;G、全力協(xié)助、配合部門經理開展工作,確保各項工作落實到位 和及時高效。H 、完成公司領導安排的其他工作。5、管理規(guī)程( 1)公司總經理負責審批創(chuàng)收服務項目、相關創(chuàng)收服務收費標準、協(xié)議及獎勵分配方案,全面指導創(chuàng)收經營管理工作;( 2)公司直管領導指導協(xié)助經營創(chuàng)收工作的全面開展;( 3)公司經營管理部協(xié)助
9、項目制定各項物業(yè)創(chuàng)收方案、管理協(xié)議、收費標準,收集各項社會資源,幫助、指導、監(jiān)管項目各項經營創(chuàng)收工作的開展;( 4)物業(yè)服務中心經理負責策劃并落實創(chuàng)收服務項目,制定相關收費標準及實施方案;( 5)項目經營專員負責具體組織實施創(chuàng)收服務工作,監(jiān)督服務質量和協(xié)調處理創(chuàng)收服務過程中的有關問題;( 6)經營管理收入由公司財務部門統(tǒng)籌管理;6、基本流程( 1)項目服務中心結合小區(qū)實際情況,召集服務中心各部門相關人員開會討論制定創(chuàng)收服務初步方案;( 2)項目服務中心討論制定創(chuàng)收服務收費標準;( 3) 經營服務部協(xié)助項目與外部合作單位協(xié)商合作內容及合作方式;( 4)經營管理部審核創(chuàng)收服務方案、合作協(xié)議及收費標
10、準并報公司相關領導審批;( 5)創(chuàng)收服務方案、合作協(xié)議及收費標準經公司總經理審批后,由項目經理具體組織實施;7、實施過程控制( 1) 項目服務中心根據審批后的相關文件要求,聯(lián)系合作單位由公司統(tǒng)一簽訂相關服務及合作協(xié)議(業(yè)主有償服務可通過各種方式公示) ;( 2)項目服務中心將合作單位及創(chuàng)收服務對象的姓名、住址、服務項目作詳細登記,并建立相關合作及住戶服務檔案;( 3) 項目服務中心根據協(xié)議要求安排相關部門向合作方及客戶提供相應的管理服務工作并及時監(jiān)管創(chuàng)收工作的具體實施情況;( 4)根據合作協(xié)議落實情況收取相關費用;( 5)項目服務中心認真做好客戶創(chuàng)收情況實施檢查記錄,及時處理相關服務投訴;( 6)每月統(tǒng)計多種經營報表,每季度經營管理部協(xié)同項目服務中心進行創(chuàng)收方案實施評估, 對出現(xiàn)虧損及投訴較多的創(chuàng)收項目,應向服務中心經理提出,協(xié)同服務中心經理出臺處理措施;( 7)更改合作協(xié)議、降低或提高收費標準、停止該項創(chuàng)
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