同一房產(chǎn)多重抵押融資操作注意事項(xiàng)

1、同一房產(chǎn)多重抵押融資操作注意事項(xiàng)A公司以其房屋作抵押，先后向甲抵押借款100萬元，乙借款300萬元，丙借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙與甲商定交換各自的抵押權(quán)順位，并辦理了變更登記，但乙并不知情。假設(shè)A公司無力歸還三家到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋，僅得價(jià)款600萬元，那么，甲乙丙三家對(duì)該價(jià)款如何分配?從事房地產(chǎn)登記工作的同行大都知道，我們?cè)诘怯泴?shí)務(wù)中經(jīng)常遇到在同一宗房地產(chǎn)上設(shè)立有兩個(gè)以上抵押權(quán)的情形。擔(dān)保法第35條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不能超出其余額部分”。從法無禁止即為許可的民法意義上講，該法

2、條之規(guī)定實(shí)際是允許了同一物上可以設(shè)立多重抵押權(quán)，也正是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中同一物上多重抵押權(quán)的現(xiàn)實(shí)存在，則必然產(chǎn)生同一物上所設(shè)立之多個(gè)抵押權(quán)先后效力及相互法律關(guān)系問題。這也就是作者本文所要論述的法律概念一抵押權(quán)順位。抵押權(quán)順位，又稱抵押權(quán)順序、次序或者位序，指就同一抵押物設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，各個(gè)抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)南群箜樞?，即同一抵押物上?shù)個(gè)抵押權(quán)之間的關(guān)系。王利明教授在物權(quán)法研究一書中認(rèn)為抵押權(quán)順位的意義在于在同一標(biāo)的物上設(shè)定有多重抵押時(shí)，各個(gè)抵押權(quán)人要行使權(quán)利，則存在著先后順序之分。順序在先的抵押權(quán)人具有優(yōu)于順序在后的抵押權(quán)人受償?shù)臋?quán)利，此種權(quán)利在學(xué)說上也稱為“次序權(quán)”。為抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)上的排他效力的重要

3、表現(xiàn)。就作者個(gè)人所知，當(dāng)今抵押權(quán)理論及其順位確定之規(guī)則大致存在三種理論觀點(diǎn)：即抵押權(quán)順位升進(jìn)主義，抵押權(quán)順位固定主義和所有人抵押制度。順位升進(jìn)主義是指在抵押權(quán)設(shè)定以后，抵押權(quán)的順序并非固定不變，如果因?yàn)轫樞蛟谙鹊牡盅簷?quán)發(fā)生消滅，則順序在后的抵押權(quán)可以遞升，這就是說第一順位的抵押權(quán)消滅時(shí)，第二順位的抵押權(quán)升進(jìn)到第一順位，第三順位的抵押權(quán)則升進(jìn)到第二順位，依此類推。順位固定主義是指在抵押權(quán)設(shè)立以后，抵押權(quán)的順序位置保持不變，順位在先的抵押權(quán)消滅時(shí)，順位在后的抵押權(quán)并不遞升，而應(yīng)固定在原來的順位，保持不變。所有人抵押制度則是對(duì)前述兩種理論的折衷，有學(xué)者研究主張，盡管我國立法應(yīng)當(dāng)采取抵押權(quán)順位升進(jìn)主義

4、，但如果發(fā)生抵押權(quán)與所有權(quán)混同的特殊情形，為防止后順位抵押權(quán)人因順位升進(jìn)而產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美覀儑覒?yīng)當(dāng)設(shè)立所有人抵押制度。依據(jù)物權(quán)法第199條：同一財(cái)產(chǎn)上向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：(一)：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)：抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)：抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押采納登記要件主義，所以不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)順位確定的原則為(1)登記優(yōu)先原則，即以抵押權(quán)登記的先后為標(biāo)準(zhǔn)，先登記的抵押權(quán)優(yōu)于后登記的抵押權(quán);(2)同時(shí)同序原則，即假設(shè)抵押權(quán)為同時(shí)登記，則同時(shí)生效，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式為“

5、按比例清償”。個(gè)實(shí)際問題實(shí)踐中，還有兩個(gè)問題需要討論，其一，雖然在同一抵押物上的多個(gè)抵押權(quán)以設(shè)定的先后次序作為實(shí)現(xiàn)的先后次序，但是設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)不一定先到期，如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的清償期限后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的清償期限，而后一債權(quán)又未獲清償，應(yīng)如何就抵押物予以滿足?對(duì)于此問題，只要我們能全面理解“登記在先權(quán)利在先”原則就能夠解決。這一原則事實(shí)上是規(guī)定了先登記抵押權(quán)作為物權(quán)所特有的排他效力，即抵押權(quán)順位的意義在于，在先設(shè)定的抵押權(quán)不僅對(duì)抵押物的價(jià)值而言是優(yōu)先的，而且在清償?shù)捻樞蛏弦彩莾?yōu)先的。因?yàn)楹箜樜坏盅簷?quán)人是在明知標(biāo)的物已存在抵押時(shí)，仍同意以該標(biāo)的物設(shè)立抵

6、押權(quán)，則說明后一抵押權(quán)人實(shí)事上接受抵押標(biāo)的物因設(shè)立多重抵押可能產(chǎn)生的種種風(fēng)險(xiǎn)。其二，如果次序在先的抵押權(quán)消滅以后，次序在后的抵押權(quán)人是否可依次升位而相應(yīng)的變更抵押權(quán)人的次序權(quán)?這個(gè)問題相對(duì)復(fù)雜一點(diǎn)，前面已經(jīng)說到抵押權(quán)理論及次序確定規(guī)則，有抵押權(quán)升進(jìn)主義，固定主義和所有人抵押制度。由于抵押權(quán)升進(jìn)主義比較符合所有權(quán)的彈力性原則，且更有利于所有人獲取融資，我國在立法和司法實(shí)踐上是采納了順位升進(jìn)主義。升進(jìn)主義理論主張先次序之抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)以外的原因消滅時(shí)，后次序的抵押權(quán)當(dāng)依次升進(jìn)。因?yàn)楦诫S性是抵押權(quán)的本質(zhì)屬性，所以該理論認(rèn)為被擔(dān)保債權(quán)的存在是擔(dān)保物權(quán)成立的基本前提條件，它隨著被擔(dān)保債權(quán)的變動(dòng)而變動(dòng)，因被

7、擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。因此，先次序抵押權(quán)隨債權(quán)消滅，后次序抵押權(quán)當(dāng)然隨之升進(jìn)(作者主張發(fā)生抵押權(quán)與所有權(quán)混同或者抵押權(quán)絕對(duì)拋棄的情形例外)。個(gè)例子：文中以上部分是對(duì)抵押權(quán)順位理論及作者個(gè)人觀點(diǎn)的簡單介紹。物權(quán)法第194條：抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。該法條明確規(guī)定了抵押權(quán)人變更或者放

8、棄抵押權(quán)順位所要求的法律要件。首先來看抵押權(quán)順位的變更，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記實(shí)行登記要件主義，所以直接分析法條可知，抵押權(quán)順位變更的生效必須同時(shí)具備以下要件：(1)抵押權(quán)人協(xié)議互換彼此的順位;(2)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)順位的變更以登記為生效要件;(3)未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。例：A公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自的抵押權(quán)順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。假設(shè)A公司無力歸還三家銀行有到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋，僅得價(jià)款600萬元，試分析三家銀行對(duì)該價(jià)款的分配

9、?因甲丙銀行之間互換了抵押權(quán)順位，且乙銀行并不知情，則丙銀行只能首先就交換之100萬元價(jià)款優(yōu)先受償，其次則由乙銀行受償，但由于此時(shí)丙銀行債權(quán)仍未得到完全清償，且其抵押權(quán)順位已先于甲銀行，故仍可就剩余價(jià)款受償，結(jié)果就是，甲銀行得不到清償，乙銀行300萬元，丙銀行300萬元。其次分析抵押權(quán)順位的放棄。指同一財(cái)產(chǎn)上的先順位抵押權(quán)人為后順位抵押權(quán)人的利益而放棄其優(yōu)先受償?shù)捻樜?。因順位拋棄不?huì)對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，故順位拋棄無須取得其他抵押權(quán)人的同意即可發(fā)生效力，僅為單方法律行為。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，權(quán)利人有物權(quán)處分的權(quán)力，權(quán)利人放棄抵押權(quán)順位即可視為抵押權(quán)人對(duì)私權(quán)利益的處分行為，在符合權(quán)利不得濫

10、用原則的前提下，抵押權(quán)人的放棄行為無疑是其行使處分權(quán)的表達(dá)，物權(quán)法第194條則是對(duì)抵押權(quán)人處分行為的肯定。這一方面是對(duì)抵押權(quán)人自由的尊重，另一方面也使得當(dāng)事人可以借此實(shí)現(xiàn)資金融通等目的。抵押權(quán)順位的放棄又被分為相對(duì)放棄和絕對(duì)放棄，相對(duì)放棄指先順位的抵押權(quán)人為同一抵押財(cái)產(chǎn)上的“某一特定”后順位抵押權(quán)人的利益而將自己的優(yōu)先受償利益加以拋棄的行為。抵押權(quán)順位相對(duì)拋棄將產(chǎn)生這樣的法律效力：后順位抵押權(quán)人順位提前，與拋棄人處與同一順位，按照各自的債權(quán)比例就“拋棄人可得優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額”行使優(yōu)先受償權(quán)，其他抵押權(quán)人的利益“不受影響”。例：甲在自己的房屋上依次為乙、丙、丁設(shè)立了抵押權(quán)，各自擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額分別為

11、60萬元、20萬元、20萬元。因甲不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，房屋拍賣所得價(jià)款為80萬元。現(xiàn)乙為丁的利益放棄抵押權(quán)順位(相對(duì)放棄)。則一是就拍賣所得的的80萬元，乙優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額為60萬元，現(xiàn)乙對(duì)丁放棄抵押權(quán)順位，乙、丁按照各自的債權(quán)比例，對(duì)這6077元優(yōu)先受償，即乙可以受償45(60×6/8)萬元，丁可以受償15(60×2/8)萬元。二是丙的抵押權(quán)順位不受影響，其對(duì)拍賣所得價(jià)款中的20萬元享有優(yōu)先受償權(quán)。最后就是抵押權(quán)順位的絕對(duì)放棄，所謂絕對(duì)放棄是指先順位的抵押權(quán)人并非專為同一抵押財(cái)產(chǎn)上“某一特定”后順位抵押權(quán)人的利益，而是為同一抵押財(cái)產(chǎn)上的“所有”后順位抵押權(quán)人的利益拋棄其在先順位。絕對(duì)拋棄的法律效力就是后順位抵押權(quán)人的順位依次升進(jìn);而拋棄者變成了最后順位的抵押權(quán)人。例：甲在自己的房屋上依次為乙、丙、丁設(shè)立了抵押權(quán)，各自擔(dān)保