生態(tài)養(yǎng)老中心PPP項(xiàng)目案例材料

1、生態(tài)養(yǎng)老中心PPP項(xiàng)目案例材料一、項(xiàng)目簡介1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃該項(xiàng)目的建設(shè)是加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求，符合社會的養(yǎng)老工作創(chuàng)新高效的發(fā)展，生態(tài)養(yǎng)老模式的實(shí)施，有效改變“無處養(yǎng)老”的困局，實(shí)現(xiàn)從“養(yǎng)”到“樂”的全面破題，有利于緩解地方就業(yè)壓力、增加就業(yè)崗位。1.1.2 項(xiàng)目目標(biāo)依托家峪旅游渡假區(qū)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和美麗、清新的湖光山色自然景觀，依托豐富的中國傳統(tǒng)文化和藝術(shù)資源以及本土鄉(xiāng)村文化、人文歷史文化資源，以環(huán)境養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老為目標(biāo)，建設(shè)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)居住基地，實(shí)現(xiàn)居住文化和養(yǎng)生文化的有機(jī)融合，努力將項(xiàng)目打造成中國具有規(guī)模優(yōu)勢、獨(dú)具鮮明

2、文化特色的養(yǎng)老養(yǎng)生示基地。1.1.3 項(xiàng)目預(yù)期效益本項(xiàng)目養(yǎng)老公寓、家庭式養(yǎng)老公寓按照使用面積收取管理費(fèi)，商業(yè)中心、綜合服務(wù)中心分別按100%、 80%租賃，其收費(fèi)價(jià)格：養(yǎng)老公寓150元/ M .年，家庭式養(yǎng)老公寓220元/ M .年，商業(yè)中心及綜合服務(wù)中心按2400元/ m2.年計(jì)算。據(jù)測算，該項(xiàng)目貸款還款期限為 27.44 年，貸款本金償還完成后全部入住的情況下該項(xiàng)目的年收益可達(dá)13576 萬元。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱：市博山家峪生態(tài)養(yǎng)老中心項(xiàng)目性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：市博山區(qū)家峪旅游度假區(qū)建設(shè)容：本項(xiàng)目占地約 430 畝，總投資19.2540 億元，總建筑面積605

3、968 平方米，其中地上建筑面積482968 平方米，地下建筑面積123000 平方米，項(xiàng)目可同時(shí)容納 12000人養(yǎng)老。投資規(guī)模： 1925400 萬元建設(shè)進(jìn)度：本項(xiàng)目目前形象進(jìn)度已完成10%。1.2.2 項(xiàng)目投資運(yùn)營回報(bào)：本項(xiàng)目采取使用者付費(fèi)的投資回報(bào)方式，據(jù)測算，該項(xiàng)目貸款還款期限為 27.44 年，貸款本金償還完成后全部入住的情況下該項(xiàng)目的年收益可達(dá)13576 萬元，年平均收益率最高可達(dá)14.63%。1.2.3 項(xiàng)目特點(diǎn)：隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通便利的風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境養(yǎng)老，能更好地滿足老年人對養(yǎng)老生活的健康性、靈活性、方便性、自然回歸性的需求，讓

4、老年人在良好的環(huán)境中愉快地度過晚年。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成為必然，城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能更好地滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。1.3項(xiàng)目采用的PPP運(yùn)作模式本項(xiàng)目具體采取 BOT（建設(shè)-運(yùn)營-移交）模式二、項(xiàng)目開發(fā)過程2.1 項(xiàng)目發(fā)起2.1.1 項(xiàng)目發(fā)起方本項(xiàng)目為政府發(fā)起，發(fā)起方為博山區(qū)民政局2.1.2 物有所值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證物有所值評價(jià)：博山區(qū)財(cái)政局組織區(qū)民政局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)住建局、區(qū)政府法制辦等行業(yè)主管部門對該項(xiàng)目從定性、定量兩個(gè)方面進(jìn)行物有所值評價(jià)。從定性分析來看，該項(xiàng)目采用政府和社會資本合作模式一方面可以緩解財(cái)政壓力，吸引社會資本和金融資本，加快地區(qū)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)

5、展，有效控制地方債務(wù)規(guī)模；另一方面通過引進(jìn)具有先進(jìn)建設(shè)及運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的社會資本方合作達(dá)到節(jié)約項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目運(yùn)營效率的目的。從定量分析來看，該項(xiàng)目采用政府和社會資本合作模式政府支出責(zé)任為項(xiàng)目股本投入8508 萬元和床位補(bǔ)貼1200 萬元，通過 9708 萬元的投入，可以完成 192540 萬元的養(yǎng)老項(xiàng)目，并且在30 年后該項(xiàng)目政府投入部分參與項(xiàng)目公司經(jīng)營分紅， 50 年后完全收回項(xiàng)目資產(chǎn)。如果采用傳統(tǒng)模式，則項(xiàng)目前期股權(quán)投入為 42540 萬元，且承擔(dān)150000 萬元的貸款還款責(zé)任，將給區(qū)財(cái)政造成巨大壓力。綜上，參加物有所值評價(jià)人員一致認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)對市養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展具有重要意義，并可以帶

6、動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，采用PPP模式可以降低財(cái)政投入，撬動社會資本參與公共服務(wù)事業(yè)，提高項(xiàng)目運(yùn)營效率，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，參評人員一致認(rèn)為該項(xiàng)目通過物有所值評價(jià)。財(cái)政承受能力論證：博山區(qū)財(cái)政局組織區(qū)民政局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)住建局、區(qū)政府法制辦等行業(yè)主管部門對該項(xiàng)目財(cái)政承受能力進(jìn)行論證，認(rèn)為該項(xiàng)目屬于使用者付費(fèi)項(xiàng)目，區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)期承擔(dān)8508 萬元的股權(quán)出資，且分三年出資到位，平均每年出資2836 萬元，只占當(dāng)?shù)?015-2017 年度一般公共預(yù)算支出的1%左右；區(qū)政府在項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營期經(jīng)驗(yàn)收公示后給予項(xiàng)目公司床位補(bǔ)貼1000 元/ 床，共計(jì) 1200 萬元，占一般公共預(yù)算支出 0.4%； 養(yǎng)老

7、運(yùn)營補(bǔ)貼由省、 市級財(cái)政承擔(dān)，區(qū)級財(cái)政沒有出資責(zé)任。區(qū)政府合計(jì)出資責(zé)任 9708 萬元，并且當(dāng)?shù)刎?cái)政用于PPP項(xiàng)目的總支由占一般公共預(yù)算支由比例不超過10%，參評人員一致認(rèn)為該項(xiàng)目通過財(cái)政承受能力測試。2.2 項(xiàng)目準(zhǔn)備2.2.1 PPP 運(yùn)作模式的選擇本項(xiàng)目具體采取 BOT（建設(shè)-運(yùn)營-移交）模式2.2.2 項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)區(qū)政府授權(quán)市博山區(qū)公有資產(chǎn)經(jīng)營公司作為政府出資人出資20%，與社會資本方出資80%成立項(xiàng)目公司，具體運(yùn)作該項(xiàng)目。該項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)期限為 50 年。第一期特許經(jīng)營權(quán)為 30 年，其中建設(shè)期 3 年，運(yùn)營期 27 年，政府出資在該特許經(jīng)營期不參與經(jīng)營分紅；第二期特許經(jīng)營權(quán)為

8、20 年，國有出資人和社會資本方按出資額度比例進(jìn)行分紅。特許經(jīng)營權(quán)期滿后，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)移交給區(qū)政府。2.3 社會資本方甄選及交易結(jié)構(gòu)確定2.3.1 社會資本方甄選本項(xiàng)目通過競爭性磋商方式確定社會資本方為為泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、中國建筑第二工程局和道聯(lián)投資組成的聯(lián)合體。2.3.2 交易結(jié)構(gòu)確定由區(qū)政府授權(quán)市博山區(qū)公有資產(chǎn)經(jīng)營公司作為政府出資人出資 20%，與社會資本方出資80%成立項(xiàng)目公司，具體運(yùn)作該項(xiàng)目。2.4 項(xiàng)目談判三、項(xiàng)目實(shí)施及預(yù)期效果3.1 項(xiàng)目實(shí)施3.1.1 項(xiàng)目公司設(shè)立2015 年 7 月 9 日設(shè)立凱富瑞生態(tài)頤養(yǎng)作為項(xiàng)目公司。3.1.2 項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目目前嚴(yán)格按照實(shí)施方案進(jìn)行建

9、設(shè)，形象進(jìn)度已完成10%。3.1.3 履約管理項(xiàng)目接受區(qū)民政局、區(qū)住建局、去審計(jì)局、區(qū)財(cái)政局等相關(guān)單位的監(jiān)督管理及第三方監(jiān)督，3.2 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期建設(shè)成為中國具有規(guī)模優(yōu)勢、獨(dú)具鮮明文化特色的養(yǎng)老養(yǎng)生示基地，并實(shí)現(xiàn)社會效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。3.3 PPP 模式為項(xiàng)目帶來的價(jià)值：本項(xiàng)目通過采取PPP模式可實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定的收益，同時(shí)通過引入專業(yè)的建設(shè)、運(yùn)營、管理團(tuán)隊(duì)可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的有效控制，并提高運(yùn)營效率。3.4 項(xiàng)目效益：本項(xiàng)目主要收入來源為管理服務(wù)費(fèi)和租賃費(fèi)收入。養(yǎng)老公寓、 家庭式養(yǎng)老公寓按照使用面積收取管理費(fèi)， 商業(yè)中心、綜合服務(wù)中心進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，另外還可實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)收入等，項(xiàng)目收益長期穩(wěn)定，有足夠的清償及盈利能力。同時(shí)，通過該項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)一步加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，既具有應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的現(xiàn)實(shí)需求，也能夠通過社會化養(yǎng)老工作創(chuàng)新和生態(tài)養(yǎng)老模式的實(shí)施，有效改變“無處養(yǎng)老”的困局，實(shí)現(xiàn)從“養(yǎng)”到“樂”的全面破題，同時(shí)有利于增加就業(yè)崗位和緩解地方就業(yè)壓力。該項(xiàng)目對于落實(shí)黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會，帶動和促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展，提高養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng) 老服務(wù)體系具有十分重要意義。四、項(xiàng)目案例評價(jià)及體會4.1 項(xiàng)目采用PPP模式的優(yōu)點(diǎn)本項(xiàng)目通過采取PPP模式可實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定的收